Yargıtay yargitay 2025/1248 E. 2025/5144 K.

7. Hukuk Dairesi 2025/1248 E. , 2025/5144 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2023/218 E., 2024/100 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli, davalı vekili tarafından duruşmasız temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 02.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat ... geldi. Karşı taraf adına gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların dava konusu 123 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerinin 2/64'ünü .... Noterliğinin, 13.01.2001 tarihli ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline satmayı vaadettiklerini, davalıların satış bedelini peşin almalarına rağmen sözleşmede belirtilen sürede sözleşmeye konu hisselerin ferağını vermediklerini, müvekkilinin taşınmazı satış vaadi ile birlikte teslim aldığını ancak resmî olarak tapusunu alamadığını, davalılarla şifahi olarak görüşmelerinden de sonuç alamadığını belirterek; satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalılar adına kayıtlı olan 2/64'er hisseden toplamda 4/64 hissenin iptali ile müvekkili adına tescilini kabul görmemesi hâlinde rayiç değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davanın öncelikle zamanaşımı nedeniyle reddini talep etmiş, bunun kabul edilmemesi hâlinde müvekillerine herhangi bir bedel ödenmediğini ve sözleşmenin teminat amacıyla düzenlenmesi nedeniyle geçerli olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 17.01.2020 tarihli ve 2018/200 Esas, 2020/8 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne dava konu taşınmazda 4/64 hissenin davacı adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 23.11.2020 tarihli ve 2020/471 Esas, 1189 Karar sayılı kararıyla; davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 17.01.2022 tarihli ve 2021/2100 Esas, 2022/511 Karar sayılı ilâmı ile taşınmazın ifrazının veya taşınmazdan pay satışının mümkün olup olmadığının araştırılması gerektiği gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin 11.01.2023 tarihli kararı ile dava konusu taşınmazın imar parseli niteliğinde olduğu, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nundaki kısıtlamalara tâbi olmadığı, hissedar olmayana kısmi hisse satışına engel bir durum bulunmadığı, davacının satış vaadi sözleşmesi ile verilen yeri sözleşme tarihinden itibaren kullandığı, dolayısıyla zamanaşımının söz konusu olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu taşınmazda 4/64 hissenin davacı adına tesciline karar verilmiştir.
3. İlk Derece Mahkemesinin 11.01.2023 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuş, Dairemizin 16.06.2023 tarihli ve 2023/2243 Esas, 2023/3369 Karar sayılı kararıyla 5403 sayılı Kanun uyarınca taşınmazın ifrazının mümkün olmaması nedeniyle davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilemeyeceği göz önüne alınarak ikinci kademede tazminat talebinin değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla dava konusu taşınmazın imar parseli niteliğinde olmadığı, bu nedenle satış vaadi sözleşmesi yoluyla hissedar olmayan üçüncü kişilere hisse devri yapılamayacağı, zilyetlik teslim edildiğinden zamanaşımı süresinin de dolmadığı, bilirkişi raporunda taşınmazın dava tarihindeki değerinin 1.652.728,00 TL olarak belirlendiği, davalı tarafça ilk rapordaki değerin esas alınması gerektiği belirtilse de, ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon, paranın satın alma gücü, taşınmazın nitelikleri ve davacının talebi göz önüne alınarak davalı tarafın savunmasının yersiz olduğunun değerlendirildiği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının tazminat isteminin kabulüne 1.652.728,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tapudaki hisseleri oranında alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmazın tarım arazisi vasfında olmadığını, tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerektiğini, taşınmazın değerinin hatalı belirlendiğini, kısa kararın gerekli hukuki şartlardan yoksun olduğunu, vekâlet ücreti ve yargılama giderinin hatalı olduğunu, kararın gerekçe içermediğini ifade ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; bilirkişi raporuna itirazlarının dikkate alınmadığını, satış vaadi sözleşmesinde ödendiği belirtilen değerin güncellenmesi gerektiğini, taşınmazın değerinin 276.750,00 TL olduğunu gösteren bilirkişi raporunun denetimden geçerek kesinleştiğini, davanın zamanaşımı süresi içinde açılmadığını, tapu iptali ve tescil istemi reddedildiği hâlde lehe yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilmediğini, davacı lehine hükmedilen yargılama gideri ve vekâlet ücreti hesabında da hataya düşüldüğünü beyan ederek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
Dosya içeriğinden; 09.07.2019 tarihli bilirkişi kurulu raporunda taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü vs. özellikleri dikkate alındığında dava konusu hissenin dava tarihindeki rayiç değerinin 276.750,00 TL olduğunun belirtildiği; 27.12.2023 tarihli ek bilirkişi raporunda ise davaya konu hissenin raporun düzenlendiği tarihteki güncel değerinin 11.262.187,50 TL olduğunun, bu değere Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi verileri kullanılarak yapılan güncellenme sonucunda dava tarihindeki değerinin 1.652.728,00 TL olduğunun bildirildiği, tarafların raporlara itiraz ettiği; İlk Derece Mahkemesince, 27.12.2023 tarihli ek bilirkişi kurulu raporu hükme esas alınarak 1.652.728,00 TL'nin tazminine karar verildiği görülmektedir.
Başka bir anlatımla; dava konusu hissenin dava tarihindeki rayiç değerinin belirlenmesi için alınan kök ve ek bilirkişi kurulu raporlarından çekişmeli hissenin bedelinin farklı ve çelişkili olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.

Hâl böyle olunca; İlk Derece Mahkemesince, uzman bilirkişi heyetinden taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, tarafların itirazlarını karşılar nitelikte ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmak suretiyle ve alınan bilirkişi raporları arasındaki çelişkiler giderilerek dava konusu hissenin dava tarihindeki değerinin taşınmazın dava tarihindeki özellikleri dikkate alınmak suretiyle belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken değinilen hususlar göz ardı edilerek yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297/1-ç hükmüne aykırı olarak keşif, posta gideri vd. masraflardan oluşan yargılama giderleri hakkında bir hüküm kurulmamış olması da isabetsizdir.

VI.KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekili ve davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 40.000,00 TL'nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
02.12.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.