Yargıtay yargitay 2025/1155 E. 2025/5108 K.

7. Hukuk Dairesi 2025/1155 E. , 2025/5108 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2024/1431 E., 2024/1884 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: Düzce 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2022/433 E., 2024/346 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 15.07.2020 tarihinde imzalanan sözleşme ile Düzce ili, ... ilçesi, ... parsel, 8 numaralı bağımsız bölümün 250.000,00 TL bedelle müvekkiline satışının kararlaştırıldığını, satış bedelinin 20.000,00TL'nin davalıya peşin ödendiğini, 130.000,00 TL'sinin sözleşmede belirtilen vadelerde, kalan 100.000,00 TL'nin tapu verildiğinde davalıya ödeneceğinin kararlaştırıldığını, 132.000,00 TL tutarında ödemenin vadesinden önce davalıya müvekkili tarafından ödendiğini, kalan 18.000,00 TL'nin vadesi yerine tapu devri esnasında 118.000,00 TL olarak ödenmesi hususunda davalı ile sözlü olarak anlaşmaya varıldığını, davalının dava tarihine kadar müvekkili adına taşınmazın tescilini gerçekleştirmediğini ileri sürerek, öncelikle sözleşmede belirlenen bedelden peşin ödenen 132.000,00 TL'nin ve sözleşme gereği davalı tarafça yapılması gereken imalat bedelleri düşülerek kalan bedelin davalı tarafa ödenmek üzere depo ettirilmesine, dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun iptali ile her türlü takyidatlardan ari olarak davacı adına hükmen tesciline, bu talebin Mahkemece kabul görmemesi hâlinde davalı tarafından borcun ifa edilmemesinden doğan davacı zararının karar tarihine en yakın taşınmaz bedeli olarak tazmini ile bu tazminata temerrüt tarihi olan 06.06.2021 tarihinden itibaren avans faizi işletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; ödemede yaşanan gecikme üzerine enflasyon artışı nedeniyle mağdur olunduğunun müvekkili tarafından davacıya bildirildiğini, edimlerini yerine getirmeyen tarafın davacı olduğunu, bu nedenle müvekkilinin değil davacı tarafın temerrüde düştüğünü, müvekkilinin bu nedenle sözleşmeyi fesih hakkının doğduğunu, sebepsiz zenginleşme niteliğinde hesap yapılamayacağını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 16.07.2022 tarihli ve 2022/433 Esas, 2024/346 Karar sayılı kararı ile "...30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararında belirtildiği şekilde dava konusu taşınmazın satın alana teslim koşulunun somut uyuşmazlıkta gerçekleşmediği.... TBK’nın 125/III. maddesi hükmü gereği sözleşmeden dönme halinde tarafların karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtularak daha önce ifa ettikleri edimleri birbirlerinden geri isteyebeleceği, dava dilekçesinde tapu iptal ve tescil talebinde bulunulduğundan bu talebin sözleşmenin feshi talebini de içerdiğinin kabul edilmesi gerekeceği, alıcı davacının sözleşmede yüklenen bedel ödeme ediminin bir kısmını yerine getirirdiği, mahkemece yapılan keşif sonucu davacının yapmış olduğu ödemenin sözleşme bedeline oranı ile dava konusu taşınmazın rayiç değeri üzerinden 580.800,00 TL tutara denk geleceğinin hesaplandığı, davanın bu miktar üzerinden kabulüne karar verilmesi gerektiği..." gerekçesiyle "...davanın kısmen kabulü ile; davacının tapu iptali tescil talebinin reddine, 580.800,00 TL'nin 06.06.2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine..." karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 25.12.2024 tarihli ve 2024/1431 Esas, 2024/1884 Karar sayılı kararı ile "...davacının üzerine düşen ödeme edimini yerine getirmediğinden aynen ifanın olanak dışı olduğu, davacının tapu iptal ve tescil talebine dair istinafının bulunmadığının anlaşıldığı, davacı, davalı ile düzenledikleri sözleşmeye dayanarak tazminat talebinde bulunduğu, 6502 sayılı Yasanın 19. maddesinde satıcının kalan borcunun tamamının ifasını talep edebilmesi için alıcının temerrüdü koşullarının düzenlendiği, satıcının feshi talep edebilmesi için alıcının hangi koşullarda temerrüde düştüğünün kabul edileceğinin de bu kanun kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, yasaya göre davacının temerrüt koşullarının oluşmadığı, fesih şartlarının oluşmamasına rağmen davalı tarafça ödenen bedelden kesinti yapılmasının yerinde olmadığı, bu durumda, davacı tarafından geçerli sözleşme nedeniyle ödediği bedelin aynen veya rayiç değerininin talep edilebileceği, davacının müspet zararının, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olduğu, dava konusu taşınmazın satışı nedeniyle 132.000,00 TL ödeme yapıldığı kabul edilerek, ödenen bu miktarın, sözleşmedeki satış bedeline oranlanarak (bölünerek) bulunan rakamın, bu şekilde piyasa rayicine göre bulunan miktarla çarpılması suretiyle hesaplama yapılması gerektiği, belirlenen rayiç değerin 886.247,61 TL olduğu, hesaplama sonucu elde edilen 467.938,74 TL'nin Mahkemece kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı miktarda kabul kararı verilmesinin isabetsiz olduğu ... " gerekçesiyle;
"... davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine,
davalı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmasına,
1-Davanın, davacının 06.11.2023 tarihli talep arttırım dilekçesi göz önünde bulundurularak kısmen kabulü ile tapu iptali tescil talebinin reddine,
-467.938,74TL'nin 06.06.2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Fazlaya ilişkin talebin reddine..." karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda (IV) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle;
a. Müvekkilin bakiye satış bedelinin ifası ile taşınmazın tapusunun adına tescili talebi hakkında gerekçe gösterilmeden davanın reddine karar verildiğini,
b. Talep edilen müspet zarardan kasıtlarının müvekkilinin mamelekinin ne durumda olacağının tespiti olduğunu, bu durumun kar mahrumiyetini de kapsayacağını, taşınmaz teslim edilseydi müvekkilinin elinde 886.247,61TL değerinde bir taşınmazının olacağını belirterek, kararın bozulmasına istemiştir.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle;
a. Davaya Tüketici Mahkemesi sıfatıyla bakılamayacağını,
b. İstinafta ileri sürülmeyen hususların temyizde ileri sürülemeyeceğini,
c. Davacı temyizindeki değerin kabul edilemeyeceğini,
d. Yapılan zarar hesabının hukuka aykırı olduğunu,
e. Davacının kesin vadede ifada bulunmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali tescil, ikinci kademede taşınmazın rayiç bedelinin tahsiline yönelik tazminat istemine ilişkindir.

1. Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 40/1. maddesinde, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmış olup, satış bedelinin konutun tesliminden önce ödenmeye başlanması tüketici için birtakım riskler taşıdığından, bu durum tüketicilerin özel olarak korunması ihtiyacını doğurmuştur. Bu bağlamda tüketici haklarının güvence altına alınması için satıcının tüketiciyi bilgilendirme yükümlülüğü (md. 40/2), ön ödemeli satış sözleşmelerinin yapı ruhsatı alınmadan yapılmasının mümkün olmadığı (md. 40/3) ve teminat gösterilmesi zorunluluğu (md. 42/1) gibi tüketiciler lehine birtakım düzenlemeler yapılmıştır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekli ise 6502 sayılı Kanun'un 41/1. maddesinde; "Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur" şeklinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde taşınmaz satışı şeklinde ya da noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada sözleşmeler daha çok taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmakta olup, satış vaadi sözleşmelerine resmîyet verecek makam 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi uyarınca noterlerdir. Öte yandan tapu harcı ve noter masraflarının yüksek olması ve bu tür masrafların daha çok tüketicilere yükletilmesi karşısında, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin sıklıkla adi yazılı şekilde yapıldığı da bilinen bir gerçektir. Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, resmî şekil kurallarının amacına aykırı kullanılarak tüketicilerin mağdur edilmelerini engellemek için resmî şekilde yapılmayan sözleşmelerin, satıcı tarafından sonradan tüketicinin aleyhine olacak şekilde geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini hükme bağlamıştır (md. 41/1). Bu nedenle adi yazılı şekilde düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekli aykırılık nedeniyle geçersizliğini sadece tüketicinin ileri sürebileceği kabul edilmesi gerekmektedir.

Tüm bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmeleri gerekir. Yukarıda değinilen genel hükümler uyarınca resmî şekle aykırılığın yaptırımı kesin hükümsüzlük olsa da 6502 sayılı Kanun'un 41/1. maddesinde satıcıya sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri sürme yasağı getirildiğinden maddedeki koşulların bulunması hâlinde tüketicinin tescili isteyebileceği kabul edilmelidir.

Somut olaya gelince; dosya içeriği ve toplanan delillerden davacı tüketici ile davalı arasında düzenlenen 15.07.2020 tarihli sözleşme ile davalının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tâbi olmak üzere inşa etmekte olduğu binadan 8 numaralı bağımsız bölümün davacıya satıldığı anlaşılmaktadır. 6502 sayılı Kanun'un yürürlük tarihinden sonra davacı ile davalı arasında adi yazılı şekilde yapıldığı açık ise de imzalanan konut satış sözleşmesi, bahsi geçen Kanunda tanımına yer verilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğindedir.

2. 6100 sayılı HMK'nın 125/1. maddesinde; "davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir:
a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde dava davacı lehine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.

b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür." hükmü yer almaktadır.
3. UYAP sisteminde yer alan TAKBİS kayıtlarında yapılan sorgulama sonucuna göre dava konusu Düzce ili, ... ilçesi, ... Mahalle, 2 53... parsel sayılı taşınmazda bulunan 8 numaralı bağımsız bölümün davalı tarafından 20.06.2025 tarihli ve ... yevmiye sayılı satış işlemi ile dava dışı ...'a devredildiği anlaşılmıştır.
Hâl böyle olunca; Mahkemece dava konusu taşınmazın güncel tapu kaydı getirilip, devir işlemi değerlendirilmek suretiyle HMK'nın 125. maddesi gereğince davacıya seçimlik hakkı sorularak sonucuna göre işin esası hakkında karar verilmesi gerektiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Yukarıda açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin bu yöndeki temyiz itirazlarının kabulüyle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
01.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.