Yargıtay yargitay 2025/962 E. 2025/6008 K.

3. Hukuk Dairesi 2025/962 E. , 2025/6008 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 57. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1107 E., 2024/2206 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2016/666 E., 2021/496 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, asıl ve birleşen davacı- birleşen davada davalı vekili tarafından duruşmasız, asıl ve birleşen davalı- birleşen davada davacı ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir
Belli edilen günde gelen davacı/birleşen davada davalı vekili Avukat ...ile davalı/birleşen davada davacı asil ... ve vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Asıl davada davacı şirket vekili; davalı ile müvekkili şirket arasında imzalanan 28.05.2009 tarihli.... Noterliğinin ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile .................. mahallesinde kain tapunun 800 ada, 4 parselinde kayıtlı 22 nolu bina Teras Ev-2 A Giriş Blok TE2-A-6 daire tipi 5. Kat 16 nolu bağımsız bölümü davalıya satmayı vaadettiğini, 23.12.2011 tarihinde fiili olarak taşınmazın teslim edildiğini, davalıya ödemelerini yapması için ................. Noterliğinin 17.07.20 13... yevmiye nolu ihtarname gönderildiğini buna rağmen ödeme yapmadığını, müvekkil şirketin konutu tamamlayarak teslim etmiş olmasına rağmen davalı tarafça sözleşmedeki ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, İstanbul 21.İcra Müdürlüğünün 2013/29945 Esas sayılı dosyası ile takip başlatıldığını, sözleşmeye göre davalının dava konusu bağımsız bölümü boş olarak teslim etmesi gerekirken teslim etmediğini, hukuken ve fiilen fuzuli işgalci durumuna düştüğünü, taşınmaza müdahalesinin devam ettiğini ileri sürerek; satış vaadi sözleşmesinin feshine, taşınmaza haksız müdahalenin meni ve taşınmazdan tahliyesine, ecrimisil bedelinden şimdilik 5.000,00 TL ve tazminat bedelinden şimdilik 1.000,00 TL'nin temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacının dava sonunda hesaplanacak zararının %50 fazlası ile karşılanmasına, yıpranmış olan dekorasyon unsurlarını ve iç boyalarının tamamen yenilenerek bağımsız bölümün satış öncesi sıfır kullanılmamış haline getirilmesi için yapılacak masraflara ait bedelin ödenmesine, davalı tarafa iadesi gereken senetlerin mahkeme kasasına alınmasına karar verilmesini talep etmiş, 23.11.2017 tarihli dilekçesi ile; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 155.088,00 TL olarak talebini ıslah etmiştir.
2. Davacı şirket vekili birleşen Bakırköy 3. Tüketici Mahkemesinin 2020/73 E. sayılı dosyasında; 20.10.2015 tarihi sonrası döneme ait ecrimisil alacağının yasal faiziyle tahsilini istemiş, 01.02.2021 tarihli dilekçesi ile talebini artırmıştır.
3. Davacı ... vekili birleşen 2021/340 E. sayılı dosyada; müvekkilinin davaya konu sözleşme gereği natamam olarak ilgili bağımsız bölümü 23.12.2011 tarihinde teslim aldığını ve bağımsız bölümün tamamlanması için 200.000,00 TL harcayarak bağımsız bölümü oturulur hale getirdiğini, halen söz konusu konutu ikametgah olarak bizzat kullanmakta olduğunu, davaya konu sözleşmede satış bedeli 540.888,00 TL iken işbu bedelin davalı şirketçe tek taraflı olarak gerek sözleşme hükümleri gerekse ekinde bulunan "Ödeme Taahhütnamesi" dayanak gösterilerek yaklaşık bir milyon liraya kadar çıkartıldığını, davalı şirketin sözleşme bedeline Türkiye'de para değerinde yaşanan ekonomik dalgalanmayı gerekçe göstererek ayrıca dönem başı indeksi ve dönem sonu indeksi olarak ortaya attıkları bir takım hesaplama yöntemleriyle bedele uygulanan ekstra faiz hesaplamalarıyla birlikte sözleşme bedelini yaklaşık iki katına çıkardığını ileri sürerek; müvekkili ile davalı arasında akdedilmiş.... Noterliğinin 28.05.20 09... yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin 3, 4, 5, 6. maddelerinde yer alan hükümlerinin ve eki ödeme taahhütnamesindeki haksız şartın tespiti ile kanuna aykırılıktan hükümsüzlüğüne karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Asıl ve birleşen davada davalı ... vekili; müvekkilinin toplam 466.000,00 TL ödeme yaptığını, 74.887,00 TL borcu kaldığını, müvekkilinin natamam olarak aldığı taşınmazda 200.000,00 TL harcama yaptığını, davacı şirketin müvekkili aleyhine İstanbul 21. İcra Müdürlüğünün 2013/29945 E. sayılı icra dosyası ile takibi başlattığını, davacının talep ettiği bedelin 137.476,66 TL olduğunu, müvekkilinin yasal süresini kaçırdığı için itiraz edemediğini, takibin kesinleştiğini, akabinde davacının yapmış olduğu icra takibiyle müvekkilinin iki dairesine, bir arsasına ve birçok aracına haciz konulduğunu, bilirkişi marifetiyle müvekkilinin bakiye borcunun gerçek bedelinin tespit edilmesi gerektiğini, sözleşme incelendiğinde bir çok maddenin müvekkili aleyhine büyük haksızlıklar içerdiğini, 6502 sayılı Tüketiciyi Koruma Hakkında Kanunu'na göre tüketiciye en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerektiğini, davacı tarafın müvekkiline borçlarının muaccel olacağından bahisle hiçbir zaman 30 günlük bir süre vermediğini, Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkında Yönetmelik kapsamında sözleşme maddelerinin haksız şart kabul edilip kesin hükümsüz sayılması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Birleşen davada davalı şirket vekili; davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava tarihine göre davalı alıcının davacı satıcıya faiz dahil toplam 248.349,27 TL borçlu olduğunun ve sözleşmenin 6/a-b maddelerine göre fesih şartlarının oluştuğu, buna göre sözleşme konusu taşınmazdan tahliyesinin gerektiği, sözleşmenin feshi nedeni ile sözleşmenin 6/b maddesi gereği; davalı alıcının kusuru nedeniyle fesih sonucunda öngörülen cezai şart niteliğindeki hükmün sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması sebebi ile taraflar için hak ve borç doğurucu bir hüküm olduğu ve davacının davalıdan talep edebileceği, bağımsız bölümün davacı şirket ile davalı ... arasında.... Noterliği tarafından 28.05.2009 tarih ... no ile onaylanmış düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi hükümleri gereği satıcının rızası ile 23.12.2011 tarihinde teslim edildiği ve davalı alıcının malik sıfatı ile bağımsız bölümü kullandığı bu nedenle davacının ecrimisil talebinin yerinde olmadığı, her ne kadar davacı dava dilekçesinde masraf, diğer tazminat ve senetlerin teslimini talep etmiş ise de; bu konuda bir delil ve belge bulunmadığı, davacı şirket ile davalı ... arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapıldığı, geçerli bir sözleşme olduğu, sözleşme hükümlerinin 6502 sayılı Kanun'un 4-5. maddelerine göre haksız şart niteliği taşımadığı gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulüne, davacı ile davalı arasındaki.... Noterliğinin 28.05.2009 tarihli, ... numaralı Düzenleme Şeklindeki Satış Vaadi Sözleşmesinin feshine, dava ve sözleşme konusu İstanbul ili, ......................Mahallesi, 800 Ada, 4 Parselde kayıtlı, 22 numaralı bina Teras Ev-2 (A Giriş Blok, TE2-A-6 Daire tipi), 5. Kat, 16 numaralı bağımsız bölüme davalının müdahalesinin menine, davalının taşınmazdan tahliyesine, sözleşmenin feshi nedeniyle 54.088,70 TL tazminat alacağının, 1.000,00 TL'sinin dava, geriye kalanın ıslah tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının ecrimisil, masraf ve diğer tazminat taleplerinin reddine, davalı tarafından teslim alınmadığı belirtilen senetlerin miktar ve niteliği belli olmadığından, buna ilişkin talebin reddine, birleşen 2020/73 E. sayılı dosyada davacının ecrimisil talebinin reddine, birleşen 2021/340 E. sayılı dosyada davacının sözleşmedeki haksız şartların tespiti ve hükümsüzlüğüne ilişkin talebin reddine karar verilmiş, karara karşı taraf vekilleri istinaf talebinde bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu sözleşme tarihi olan 28.09.2009 tarihinde ve fiili teslim tarihi olan 23.12.2011 tarihinde 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu yürürlükte olduğundan somut olayda adı geçen kanun hükümlerinin uygulanması gerektiği, davalının birbirini izleyen az iki taksidi ödemede temerrüde düştüğü ve ödenmeyen taksit toplamının satış bedelinin onda birinden fazla olduğu, davacının davalının satış bedeli taksitlerini ödemede temerrüdü üzerine davalıya bir hafta süre vererek edimin ifasını dört kere talep ettiği, buna rağmen davalının kalan taksit ödemelerini dava tarihi itibariyle gerçekleştirmediği, davacının kanuna ve sözleşmeye uygun şekilde davalıya en az bir hafta süre vererek muacceliyet uyarısında bulunduğu, bu nedenle davacının sözleşmeden dönme hakkını kullanmasının şartlarının oluştuğu, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapıldığı ve geçerli bir sözleşme olduğu, sözleşmenin feshi iradesinin dava dilekçesi ile ileri sürüldüğü, bu iradesi doğrultusunda sözleşmenin feshi ile birlikte dava konusu taşınmazda davalının oturmasını sağlayacak hukuki bir dayanağı kalmadığından davalının taşınmazdan tahliyesine ve müdahalesinin menine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, davalının asıl dava tarihi olan 20.10.2015 tarihinden öncesinde; taşınmazın davalı tarafından teslim edilmesine dayanarak ve sözleşmenin geçerli olduğuna güvenerek ve ileride taşınmazın adına tescil edileceği inancıyla taşınmazı elinde tuttuğu, bu nedenle asıl davada davacının dava tarihi öncesi dönem için ecrimil alacağı talep etme hakkının bulunmadığı, birleşen davada ise; 20.10.2015 tarihi sonrası için ecrimisil talep edilmişse de; sözleşmenin feshine dair dava öncesinde davalıya yapılmış bir bildirim bulunmadığından ve birleşen dava tarihi itibariyle asıl davada henüz sözleşmenin feshine dair bir karar verilmediğinden ve sözleşme henüz geçerli olduğundan bu dönem için de ecrimil alacağı talep etme hakkının bulunmadığı, sözleşmenin resmi şekilde yapıldığı, geçerli bir sözleşme olup, sözleşme hükümlerinin haksız şart niteliği taşımadığı, eşit işlem koşullarında yapıldığı haksız şart olarak kabul edilmeyerek sözleşmenin feshi nedeniyle sözleşme bedelinin %10'una isabet eden tazminat alacağına hükmedilmesinin kanuna uygun olduğu gerekçesiyle; taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş, karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davacı şirket vekili; müvekkili şirketin dairenin kullanımı nedeniyle kullanım bedeli alacağı hakkının bulunduğunu, satıcının dönme hakkını kullanmasıyla birlikte sözleşmenin geçmişe etkili olarak sona ereceğini, sözleşmeden dönülmekle tarafların birbirlerinden aldıklarını iade etmekle yükümlü olduğunu, ayrıca sözleşmeden dönülmekle satıcının uğradığı menfi zararın tazmini gerektiğini, ecrimisil bedelinin reddedilmesi halinde daireyi 2011 yılından bu zaman kadar kullanmaya devam eden alıcının ödüllendirilmesi anlamına geldiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalı ... vekili; davacı tarafından ilk çekilen ihtar 29.05.2012 tarihli olup bu ihtarda 2012 yılı Şubat, Mart, Nisan aylarına ait 4.704,00 TL'lik 3 adet taksit toplamı 14.112,00 TL'nin ödenmesinin ihtar edildiğini, müvekkilinin de ihtar üzerine geciken borçlarını ödediğini, satış bedeli KDV dahil 540.887,00 TL iken davacı satış bedelini tek taraflı olarak KDV dahil 612.038,32 TL'ye yükselterek fatura kestiğini, bu şekilde müvekkilinden 71.151,32 TL fazla ödeme talep ettiğini, buna ilişkin de temdit edilerek değiştirilen ancak müvekkiline iade edilemeyen bedelsiz kalan senetlerin kullanıldığını, davacı tarafından 2013 yılında 3 farklı ihtarname gönderilmiş ise de ihtarname konusu borca dayanak senetlerin aynı senetler olduğunu, ancak miktarların farklı olduğunu, ayrıca ödeme belgelerinin bir kısmının sözleşmede yer alan ödeme senetleri olmadığını, davacı tarafından müvekkiline 2013 yılı içinde çekilen 3 ihtardaki borçların miktarları farklı olduğu gibi icra dosyasında talep edilen miktar da eklendiğinde aynı borç için 4 farklı ödeme ihtarı bulunduğunu, müvekkilinin talep edilen hangi miktarı öderse temerrüde düşmekten kurtulacağının belli olmadığını, bu nedenle muaccel bir borçtan bahsedilemeyeceğini, alınan bilirkişi raporunda müvekkili tarafından yapılan ödemelerin 466.562,00 TL olduğu, dava tarihi itibariyle bakiye borcunun 74.325,00 TL olduğu tespit edildiği halde davacının ihtarname ile müvekkilinden 163.048,00 TL ödeme yapılmasını talep ettiğini, gerçek borcun 2,5 katı miktarda talepte bulunulmasının borç miktarının tartışmalı olduğunu gösterdiğini, alacağın muaccel olmadığını, davacının sözleşmeyi fesih talebinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, müvekkilinin daire bedeli olan 540.887,00 TL'ye karşılık 466.562,00 TL ödediğini, bakiye borcunun 74.325,00 TL olduğunu, ayrıca daire natamam teslim edildiğinden dairede oturabilmek için 200.000,00 TL masraf yaptığını, yani yapılan ödemenin 666.562,00 TL olduğunu, davacının başlattığı icra takibi ile müvekkilinin birçok taşınmazına haczedip satışı ile alacağını tahsili mümkün iken dava konusu dairenin bulunduğu bölgede taşınmazların fiyatlarının artmasını fırsat bilerek haksız kazanç amacıyla kanunun kendisine tanıdığı fesih hakkını kullandığını, birleşen 2021/340 E. sayılı dosya açısından taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 3, 4, 5 ve 6. maddelerinde yer alan düzenlemelerin haksız şart niteliğinde olduğunu, bu sözleşme hükümleri uygulanarak müvekkilinin borcunun 2 katına çıkarıldığını, sözleşmenin resmi şekilde yapılmasının sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte olan 4077 sayılı Kanun hükümlerine aykırı düzenleme yapılmasını sağlamayacağını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmenin feshi, cezai şart ve ecrimisil talebiyle sözleşmedeki haksız şartların tespiti ile hükümsüz olduğuna karar verilmesine ilişkindir.
Temyizen incelenen kararda; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre ve taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması nedeniyle geçerli olmasına, bu nedenle sözleşme şartlarının haksız şart taşımamasına, davacı şirket tarafından usul ve kanuna uygun olarak gönderilen ihtarlara rağmen sözleşme ile yüklenilen ödemenin yapılmaması nedeniyle sözleşmenin feshine, taşınmazın tahliyesine ve cezai şarta karar verilmesinde hukuka aykırılık bulunmamasına, davalı tüketicinin taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı kullanmasına, fesih iradesinin dava dilekçesinde ileri sürülmesine ve Mahkeme kararı ile sözleşmenin feshedilmesine, bu kapsamda Mahkeme kararının kesinleşmesiyle tüketici davalının fuzuli şagil durumuna düşeceğine, dava açıldığı tarihte fuzuli şagil sayılmayacağının anlaşılmasına göre taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1. fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davacı/birleşen davalıya yükletilmesine,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davalı/birleşen davacı ya iadesine,
40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin karşılıklı alınıp birbirlerine verilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.