Karar Detayı

1. Hukuk Dairesi 2025/232 E. , 2025/6009 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1780 E., 2024/1594 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bolu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/62 E., 2022/137 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: davacı ... ile ...'ın 12.05.2019 tarihli sözleşme tanzim ettiklerini, yapılan sözleşmeye göre davacının ... Mah. 1655 parsel nolu B blok 4+ Çatı katı 7 bağımsız bölüm nolu dubleks mesken nitelikli taşınmazına karşılık olarak sözleşmeye taraf olan ...'tan ... San. ve Tic. Ltd.Şti'nin ... Mah. 2007 parsel üzerine inşa edeceği binadan 9 ve 10 nolu bağımsız bölümlerle beraber 30.000,00 TL nakit alacağının kararlaştırıldığını, ... Şirketi adına hareket eden ...'ın davacının taşınmazını ...'a sattığını, sözleşme şartlarına uyulmadığı gibi güveni kötüye kullanmak suretiyle davacının aldatıldığını, sözleşme konusu olan yerin sözleşme bitiş tarihi olan 30.12.2019 tarihinde teslim edilmediğini, ... Mah. 1655 parsel nolu B Blok 4+Çatı katı 7 nolu bağımsız bölümün çevreye çok borcu olması sebebiyle ve taşınmaz adına haciz gelmemesi için mal kaçırma kastıyla üçüncü kişileri yanıltmak amacıyla muvazaalı bir biçimde satışının yapıldığını kabul ettiğini, verilen vekaletin kötüye kullanıldığını daireyi satın alan şahsın bildiğini ve ona göre hareket ederek muvazaalı satışı onaylamak suretiyle kötüniyet olgusunu açığa çıkardığını, tapuda satış olarak gösterilen ancak asıl amacın borçlulardan mal kaçırma kasıtlı muvazaalı işlemin taşınmazın rayiç bedelinden oldukça düşük şekilde yapılmasının da iddialarını kanıtlar nitelikte olduğunu, ...'a ödenen paranın da başka kişiler üstünden ödendiğini, emsal bedel olarak yaklaşık 550.000,00 TL'lik bir taşınmazın bu fiyata el değiştirmesinin muvazaa iddialarının açıkça kanıtını oluşturduğunu, ... ve ... arasındaki muvazaalı işlemlerin ... ve ... arasında da devam ettiğini, iyiniyetli üçüncü kişi olarak gösterilmeye çalışılan ...'ın da muvazaa sarmalının bir parçası olduğunu, taşınmazın mevcut maliki ...'ın eşi ...'ın, ...'a ait ... Otomotiv'de çalıştığını ve bu şahısla beraber otomobil alım satım işlemlerini yaptığını, taşınmazın ...'dan ...'a alelacele sözde satışının sebebinin davacı ...'ın aralarında yaptıkları ve taşınmazın iadesine yönelik olan şifai görüşmeler olduğunu, ...'ın davacıyı oyaladıktan sonra taşınmazın sözde satışını anlaşmalı olarak hayata geçirdiğini, mutlak butlan hükmünde olan bu durumun giderilmesi için tapunun iptali ve davacı adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava harcının eksik yatırıldığını, öncelikle harcın tamamlattırılması gerektiğini, dava dilekçesinin Kanun'un öngördüğü şartları haiz olmadığını, dava dilekçesindeki delillerin tebliğ edilmediğini, muvazaanın yazılı delil ile ispatının gerektiğini, davalının dava konusu ... Mah. 101. Sok. No:2/7 .../ Bolu adresindeki taşınmazı ... isimli kişiden 07.07.2020 tarihinde satın aldığını, davalının taşınmazı satın aldığında taşınmazda ...'ın oturduğunu, davacının davalıya evden çıkmayı hiçbir şekilde düşünmediğini söylemesi üzerine davalının yasal haklarını kullanmak zorunda kaldığını, bu sebeple davacıya ihtarname çektiğini, davacının kendisine yapılan ihtara rağmen taşınmazı tahliye etmediği gibi kira bedeli borcunu da ödemediğini, bu sebeple davacı hakkında Bolu İcra Müdürlüğünün 2021/518 E sayılı takip dosyası ile icra takibi başlatıldığını ve davacıya adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takipte ödeme emri gönderildiğini, davacının ise 01.07.2021 tarihinde borca ve kira akdine itiraz ettiğini, bunun üzerine Bolu İcra Dairesince 01.02.2021 tarihinde İİK. 66 uyarınca takibin durdurulmasına karar verildiğini, takibin durmasına karşı takibin devamını sağlamak için Bolu 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde 2021/319 Esas sayılı davanın ve Bolu 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde 2021/63 Esas sayılı dosya ile gereksinim sebebiyle taşınmazın tahliyesi davasının açıldığını, davacının vekilini ne azlettiğini ne de vekiline yönelik olarak bir dava ikame ettiğini, ... tarafından kendisine sözleşme gereği ifanın yerine getirilmemesinden sonra ... ile olan ilişkisini sona erdirmediğini ve hatta ... ile iş ortaklığı yapmaya başladığını, davacının davalıdan kötü niyetli sebepsiz zenginleşme amacı taşıdığına delalet ettiğini, davacının iddialarını kabul etmemekle birlikte iddialarını doğrulayan resmi bir belge bulunmadığını, davacının belirtmiş olduğu sözleşmelerin adi yazılı evraklar olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Bolu 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen tarih ve sayılı kararıyla; muvazaa iddiasının ispatlanamadığı, davacının vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle uğradığını iddia ettiği mağduriyetin giderilmesi amacıyla vekil ...' a husumet yöneltmesi gerektiği, davacı tarafından ...' a verilen vekaletin kapsamı incelendiğinde vekil tarafından vekaletin kapsamını aşan bir tasarruf işleminin tespit edilemediği gerekçesiyle husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararının davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen tarih ve sayılı kararıyla; ".. davacının dava dışı ...'tan harici taşınmaz satış sözleşmesi ile maliki olduğu taşınmaz karşılığında satın aldığı iki adet taşınmazın kendisine devredileceği umuduyla ...'a vermiş olduğu kendi taşınmazını üçüncü kişilere devir yetkisini içeren bir vekaletname söz konusu olup vekil tayin edilen dava dışı ..., (davacının iddiasına göre) sözleşmesel edimlerini yerine getirmediği halde söz konusu vekaletnameyi kullanarak taşınmazı üçüncü kişiye satmıştır. Burada dış ilişki anlamında üçüncü kişilere karşı ileri sürülecek iddialar yönünden vekalet görevinin kötüye kullanılmasına; iç ilişki anlamında ise dava dışı ...'a karşı ise hem vekalet görevinin kötüye kullanılması hem de sözleşmesel ilişkiye dayalı olarak şartları varsa talepte bulunulabilecektir. Netice itibariyle, İlk Derece Mahkemesince her ne kadar davacı tarafça dava dışı ...'ın vekalet görevini kötüye kullandığı ve davalı ... ile önceki malik ... arasında muvazaalı satış yapıldığı iddia edilmiş ise de; muvazaa iddiasının ispatlanamadığı, davacının vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle uğradığını iddia ettiği mağduriyetin giderilmesi amacıyla vekil ...'a husumet yöneltmesi gerektiği, davacı tarafından ...'a verilen vekaletin kapsamı incelendiğinde vekil tarafından vekaletin kapsamını aşan bir tasarruf işleminin tespit edilemediği gerekçeleriyle, ispatlanamayan davanın esastan reddine karar verilmesi gerekirken, husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi doğru değil ise de, istinaf edenin sıfatı ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alınarak bu husus bir kaldırma nedeni yapılmamış; eleştirmekle yetinilmiştir." gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava dışı ... tarafından sözleşme şartlarına uyulmadığı gibi güveni kötüye kullanmak suretiyle davacının aldatıldığını, borçları nedeniyle taşınmaz üzerine haciz gelmesini önlemek amacıyla dava dışı ...'a muvazaalı bir şekilde satışının gerçekleştirildiğini, verilen vekaletin kötüye kullanıldığını daireyi satın alan ...'ın da bildiğini, muvazaalı işlemin taşınmazın rayiç bedelinden oldukça düşük şekilde yapılmasının da iddialarını kanıtlar nitelikte bir olgu olduğunu, ... ve ... arasında yapılan 22.05.2019 tarihli protokolde belirtilen karşılıklı edimlerin yerine getirmediğini, protokolde belirtilen ... plakalı aracın ... tarafından ...isimli kişiye haricen satıldığı ve bu satış karşılığında ... Bankası aracılığıyla ...isimli şahıs tarafından ...'ın hesabına 100.000,00 TL gönderildiği ve 80.000 TL nakit paranın elden verildiğini, ev satışı ile bir ilgisinin olmadığını, taşınmazın mevcut maliki ...’ın eşi ...'ın ...’a ait ... Otomotiv’de çalışmakta olduğunu, söz konusu taşınmazı alacak ekonomik güçlerinin olmadığını, yapılan satışın muvazaalı olduğunu, ... ve ... arasında yapılan satış protokolünde davalının eşinin şahit olarak bulunduğunu ve bu muvazaalı satış sözleşmesinin altına imza attığını belirterek Mahkeme kararının bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dosya içeriğinden; davacı ... ile dava dışı ... arasında 12.05.2019 tarihli harici taşınmaz satış sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleme gereğince 2207 parsel sayılı taşınmazda dava dışı ... İnşaat Şirketi tarafından inşa edilecek iki adet bağımsız bölümün davacıya devredileceğinin, davacının da maliki olduğu 1655 parsel B bloktaki 7 nolu dubleks vasıflı bağımsız bölümü dava dışı inşaat Şirketine temlik edeceğinin ve dava dışı Şirket tarafından davacıya 30.000,00 TL ödeme yapılacağının kararlaştırıldığı, sözleşmede davacıya verilecek dairelerin anahtar teslimi olduğunun, dairelerin 30.12.2019 tarihinde davacıya teslim edileceğinin, davacının satışa konu dairelerin teslim edileceği tarihe kadar dava konusu bağımsız bölümde oturacağının, dairelerin davacıya teslim edilmemesi halinde yapılan sözleşmenin ve vekaletnamenin iptal edileceğinin belirtildiği, davacının sözleşme gereğince ... Noterliğinin 13.05.2019 tarih ve ... yevmiye nolu (dava konusu bağımsız bölümü dilediği bedel ve koşullarda dilediği kişiye satış yetkisi içeren) vekaletnamesi ile dava dışı ...'ı vekil tayin ettiği, dava dışı ... ile dava dışı ... arasında da dava konusu taşınmazın satışı ile ilgili 22.05.2019 tarihinde düzenlenen protokolde taşınmazın dava dışı ...'a 175.000,00 TL nakit para, 1 adet otomobil ve ...'ın alacağı olan 69.000,00 TL'den feragat etmesi karşılığında temlik edileceğinin ve 20.10.2019 tarihinde taşınmazın davacı tarafından boşaltılarak ...'a teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, vekil ...'ın dava konusu 7 nolu bağımsız bölümü 23.05.2019 tarihinde dava dışı ...'a 160.000,00 TL bedelle, ...'ın da taşınmazı davalı ...'ya 07.07.2020 tarihinde 180.000,00 TL bedelle satış yolu ile temlik ettiği, aşamada davalı ...'nın taşınmazı 07.06.2022 tarihinde dava dışı ...'ya devrettiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Öte yandan, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istekli davalarda vekil ile kayıt maliki arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından, tapu iptali ve tescil talepli davanın sadece kayıt malikine yöneltilmesine bir engel bulunmamaktadır.

Somut olaya gelince; 12.05.2019 tarihli protokol kapsamında vekil ...'ın kendi edimini yerine getirmediği halde, davacıdan aldığı vekaletname ile davacı adına kayıtlı dava konusu 7 nolu bağımsız bölümü ilk el ...'a temlik ettiği ve anılan protokolde davacıya verileceği kararlaştırılan 2 adet bağımsız bölümün dava dışı 3. kişilere temlik edildiği gözetildiğinde vekalet görevinin kötüye kullanıldığı; 22.05.2019 tarihli protokolde dava konusu taşınmazın karşılığında dava dışı vekil ...'a 1 adet ... marka araç ile 175.000 TL para verileceğinin ve ayrıca ...'ın 69.0000 TL alacağından feragat edeceğinin kararlaştırıldığı, bir başka ifade ile ilk el ...'ın başkasına ait bir taşınmazın vekaleten kendisine satılmasına ve taşınmaz malikine herhangi bir ödeme yapılmadığını 22.05.2019 tarihli protokol hükümlerine göre bilmesine rağmen dava konusu taşınmazı devraldığı gözetildiğinde ...'ın vekil ile el ve iş birliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları sonucuna varılmaktadır.

Eldeki davada, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı ve ilk el konumundaki ... ile vekilin el ve iş birliği içerisinde hareket ettiği sabit olduğuna göre taşınmazı ...'dan devralan davalı ...'nın taşınmazı iyiniyetle edinmiş olması halinde bu kazanımı TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunacaktır. Davalının eşi ...'ın ilk el ...'ın işyerinde çalıştığı, ... ile ... arasında düzenlenen 22.05.2019 tarihli protokolde şahit olarak imzasının bulunduğu hususları ile davalı ...'nın satış bedelini ödediğine ilişkin bir kayıt da sunmadığı hususu birlikte değerlendirildiğinde davalı ...'nın durumu bilen ya da bilmesi gereken kişi olduğu ve TMK'nın 1023 kapsamından yararlanamayacağı açıktır.

Diğer taraftan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125. maddesinde, “(1) Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir: a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde dava davacı lehine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur. b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür.(2) Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder. (Ek cümle:22/7/2020-7251/11 md.) Bu takdirde dava davacı aleyhine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.” hükümleri düzenlenmiş olup dava konusu taşınmazın dava devam ederken dava dışı Adem Aracı'ya devredildiği kayden sabittir.

Hâl böyle olunca; öncelikle tapu iptali ve tescil istekli eldeki davada, re'sen gözetilmesi zorunlu bulunan HMK'nın 125. maddesi uyarınca davacı tarafa seçimlik hakkı hatırlatılarak davayı ne şekilde sürdüreceğinin sorulması, davacı tarafın seçimlik hakkını tazminat olarak kullanır ise vekalet görevinin kötüye kullanıldığı ve davalı ...'nın iyiniyetli olmadığı gözetilerek tazminat isteği yönünden davanın kabulüne karar verilmesi; davanın yeni malike yöneltilmesi halinde ise son kayıt malikinin TMK'nın 1023. maddesi gereği iyiniyetli olup-olmadığının değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,17.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.