Yargıtay yargitay 2024/711 E. 2025/5588 K.

1. Hukuk Dairesi 2024/711 E. , 2025/5588 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/259 E., 2023/1826 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Karamürsel 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/138 E., 2022/327 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartları ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 02.12.2025 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... . San. Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... geldiler, davetiye tebliğine rağmen başka gelen olmadı. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; davalılardan ... Şirketi ortaklarından ... ile davacı arasında dava dışı ... ve ...'ın huzurunda imzalanan 06.12.2016 tarihli sözleşme ile davacının maliki olduğu 5 51... ve 2 parsel sayılı taşınmazın davalı .... Şirketine devri karşılığında davalı Şirket tarafından 1 06... parselde devam eden inşaatın bir normal katında yapılacak mesken ile dava konusu taşınmazlar üzerine inşa edileceği taahhüt edilen binadan 130 m² ve üzeri 2 adet 3+1 dairenin davacıya verileceğinin ve en geç 15.03.2017 tarihine kadar 50.000 TL’nin davacıya ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davacı tarafından sözleşme gereğince yüklenilen edimlerin yerine getirilerek maliki bulunduğu dava konusu 2 adet taşınmazı davalı Şirkete devrettiğini ancak 1 06... parseldeki dairenin davacıya devredilmediğini, ayrıca davalı Şirket tarafından 150.000,00 TL daha ödeme yapılması halinde aynı binada bulunan 4 nolu dubleks dairenin verilebileceğinin belirtildiğini, davacının 150.000,00 TL ödeme gücünün bulunmadığını, söz konusu bedeli ancak davalı Şirkete devredilen dava konusu taşınmaz üzerinden yapılacak inşaattan devri taahhüt edilen 2 adet daireden bir tanesini sattıktan sonra ödeyebileceğini bildirdiğini ve tarafların bu şartlarda şifahi olarak anlaştıklarını, davacının 4 nolu daireye taşınacağı düşüncesiyle daire içerisine ayrıca 20.000,00 TL masraf da yaptığını, 4 nolu dubleksin de davacıya devredilmediğini, davacı tarafından temlik edilen dava konusu taşınmazlarda 6 ay içerisinde başlanacağı belirtilen inşaatın da başlamadığını, davacının davalı Şirket tarafından bir seneden fazla süredir oyalandığını, davacının 3 daire verileceği belirtilerek iradesinin sakatlandığını, taşınmazların muvazaalı olarak diğer davalıya temlik edildiğini ileri sürerek dava konusu 5 51... ve 2 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazların satış tarihindeki bedelinin tespit edilerek gerçek bedellerinin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı ...; dava konusu taşınmazları emlakçı vasıtası ile diğer davalı Şirketten bedelini ödeyerek satın aldığını, 1 parsel için 263.000,00 TL, 2 parsel için 80.000,00 TL ödediğini, işlemin bedelsiz yapılmadığını, davacının iddia ettiği davalı Şirket ile arasında olan 06.12.2016 tarihli anlaşmadan haberinin bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalılardan ... San. Tic. Ltd. Şti. vekili, dava konusu taşınmazların davalı Şirkete satılmasında tarafların serbest iradeyle anlaştıklarını, davalı Şirketin sözleşme ile davacıya 1 06... parseldeki bağımsız bölümü teslim alması için ihtarda bulunduğunu, sözleşmede karalaştırılan 50.000 TL'nin de davacıya ödendiğini, sözleşmede davacıya 2 adet mesken verilmesi gibi bir yükümlülüğünün bulunmadığını taşınmazların, bedeli karşılığı emlakçı vasıtası ile devredildiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davacının dava konusu 5 51... ve 2 parselleri davalı ticaret Şirketinin arsalar üzerine inşaat yapacağı ve kendisine yapılacak inşaattan 2 adet bağımsız bölüm verileceğine inandırılarak ve iradesi fesada uğratılmak suretiyle davalı Şirkete temlik ettiği, sözleşmedeki edimlerin sözleşme tarihindeki rayiçleri nazara alındığında da aksi durumun hayatın olağan akışına uygun olmadığı, davalının dava konusu taşınmazları hileye maruz kalarak davalı Şirkete devrettiği ancak diğer davalı yönünden muvazaa iddiasının kanıtlanamadığı, ispat yükü üzerinde bulunan davacının yemin deliline de dayanmadığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli bedel talebinin kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davanın hak düşürücü süre içinde açıldığını, davalı Şirketin davacıyı devre konu arsalar üzerinde yapılacak inşaattan 2 adet bağımsız bölüm verileceğine inandırarak iradesi fesada uğratılmak suretiyle dava konusu taşınmazları devraldığı, taraflar arasındaki sözleşme öncesi görüşmelerde davacıya devre konu taşınmazlar üzerine yapılacak inşaattan 2 adet bağımsız bölüm verileceği yönünde güven telkin edildiği, ancak bu hususun sözleşmeye "eğer konut inşaatı yapılır ise" şeklinde aksettirilerek davacının iradesinin sakatlandığı, aksinin kabulü halinde yani devre konu taşınmazlar üzerine inşaat yapılması halinde 2 adet bağımsız bölüm verileceği, inşaat yapılmaması halinde ise hiçbir şey verilmeyeceği şeklindeki bir sözleşmenin taşınmaz devreden davacı aleyhine bir durum doğuracağı, normal şartlar altında iradesi sakatlanmamış bir kimsenin bu yönde bir sözleşmeyi kabul etmeyeceği; davacının davalılar arasındaki devrin kötü niyetli olduğu iddiasını ispatlayamadığı, davacının yemin deliline de dayanmadığı gerekçesi ile davacı ve davalı Şirket vekillerinin istinaf isteğinin HMK’nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı ... ile diğer davalı Şirketin yetkililerinin uzun zamandır arkadaş olduklarını, bu hususun tanık beyanlarından da anlaşıldığını, dava konusu taşınmazların davalı tarafından ipotekli iken satın alındığını, satıştan kısa bir süre sonra ise ipoteğin fekkedildiğini, davalının ipotekle yükümlü bir taşınmazı almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalı tarafından iki haftalık kesin süre geçtikten sonra sunulan 28.01.2022 havale tarihli dilekçe ile ödemeye ilişkin dekont olarak 20.07.2018 vadeli ve 100.000 TL bedelli bir senedin ibraz edildiğini, süresinden sonra sunulan bu belgeye itibar edilemeyeceğini, ayrıca sunulan ödeme belgesinde satış tarihinden 7 ay sonrasının vade tarihi olarak belirlendiğini, söz konusu senedin dava konusu taşınmazın satışı için verildiğine dair bir ifadenin mevcut olmadığını, tapuda gösterilen toplam satış bedelinin 343.000 TL olduğunu, satış bedelinin ödendiğinin davalı tarafından kanıtlanamadığını, tanık beyanları ile de bu durumun açık olduğunu, davalı Şirket tarafından davacı tarafından verilen makbuzun sahte olduğu iddiasının ise gerçek dışı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, hile hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

Dosya içeriğinden; davacının 06.12.2016 tarihinde dava konusu 5 51... parsel sayılı taşınmazı ile 5 51... parsel sayılı taşınmazdaki 223/600 payını davalı Şirkete satış suretiyle devrettiği, taşınmazlara 23.12.2016 tarihinde dava dışı banka lehine ipotek tesis edildiği, davalı Şirketin 24.01.2018 tarihinde taşınmazları diğer davalıya 343.000 TL bedelle temlik ettiği ve ipoteğin 28.03.2018 tarihinde terkin edildiği, davalı ...’nun satış bedelini ödediğine ilişkin olarak 30.04.2018, 30.05.2018, 20.06.20 18... .07.2018 vade tarihli toplam 343.000 TL bedelli senet suretlerini sunduğu ve iyiniyetli olduğunu savunduğu, Mahkemece hile olgusunun sabit olduğu ancak son kayıt maliki davalı ...’nun kötüniyetli olduğunun kanıtlanamadığı gerekçesi ile terditli bedel isteminin kabulüne karar verildiği, kararın davacı tarafından temyiz edildiği anlaşılmakta olup hile olgusunun kanıtlandığına ilişkin gerekçe davalılar tarafından istinaf ve temyiz edilmediğine göre eldeki davada çözümlenmesi gereken hususun son kayıt maliki davalı ...’nun TMK’nın 1023. maddesi gereği iyiniyetli olup-olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış-verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988. ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup-olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.

Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle, "kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve Mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih l990/4 Esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.

Öte yandan; 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince vakıa ve karinelerden, halin icaplarından kendisinden beklenen özeni sarfetmemiş olması itibariyle kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirmiş olan kimsenin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacağında bir tereddüt bulunmamaktadır.

Somut olaya gelince; davalı tanık beyanlarından davalı Şirket yetkilisi ile diğer davalı ...’nun birbirlerini uzun zamandır tanıyan kişiler oldukları, davalı ...’nun taşınmazı resmi akitte yazan bedelle satın aldığını savunduğu, cevap dilekçesinde bildirdiği ancak satış bedelinin ödendiğine ilişkin dekontları dosyaya sunması için duruşma zaptının kendine tebliğinden itibaren iki hafta kesin süre verilmesine, aksi halde mevcut delil durumuna göre karar verileceğinin ihtarına karar verildiği, davalıya ara kararın 05.01.2022 tarihinde tebliğ edildiği, davalının ise süresinden sonra 28.01.2022 tarihinde ödemeye ilişkin olduğunu belirttiği senetleri sunduğu; diğer taraftan, dava konusu taşınmazların davalı ...’ya temlik edildiği tarihte keşfen saptanan toplam değerinin 580.825 TL olduğu gözetildiğinde davalı ...’nun durumu bildiği ya da kendisinden beklenen özeni göstermesi halinde bilebilecek konumda bulunduğu, başka bir ifade ile temlikte iyiniyetli sayılamayacağı ve TMK’nın 1023. maddesinden istifade edemeyeceği sonucuna varılmaktadır.

Hâl böyle olunca; tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek hâlinde temyiz eden davacıya iadesine,

04.11.2025 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davacı vekili için 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davalılardan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.