Yargıtay yargitay 2024/5797 E. 2025/5772 K.

1. Hukuk Dairesi 2024/5797 E. , 2025/5772 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2218 E., 2024/2411 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kırklareli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/36 E., 2022/218 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 18 parsel sayılı taşınmazda bulunan 16, 18... nolu bağımsız bölümlerin toplam 1.600.000,00 TL bedelle satımı konusunda dava dışı ... ile anlaştıklarını, ...’in kendisini iş adamı olarak tanıttığını, deneyimsizliğinden yararlanarak dava konusu taşınmazların davalı ...’a devrini sağladığını, ...’in kendisine güven telkin ederek anlaştıkları bedeli tapuda satış sırasında vereceğini söylediğini, fakat herhangi bir ödeme yapmadığını, davalının 23 yaşında olup düzenli bir işi olmadığını, satış bedelini ödeyecek ekonomik gücü bulunmadığını, ...’in benzer konularda sabıkası olan bir kişi olduğunu, kendisine herhangi bir satış bedeli ödenmediğini, temliklerin hile ile yapıldığını ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazların satış tarihindeki rayiç değerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP
Davalı; taşınmazları 1.300.000,00 TL bedelle satın aldığını, resmi senette gösterilen bedeli banka aracılığı ile, kalan bedeli ise Tapu Müdürlüğünde elden nakit olarak ödediğini, satış işleminden birkaç ay sonra davacının 300.000,00 TL daha talep ettiğini, kendisinin de davacıya anlaşmaya göre bedeli ödediğini, başka ödeme yapmayacağını söylediğini, hile iddiasını kabul etmediğini, ...'i tanımadığını, eğer ortada bir hile var ise de kendisinin bu hileden kesinlikle haberinin olmadığını ve taşınmazları da rayiç bedelleri üzerinden aldığını, davacının elden aldığı kısma ait bir yazılı belge vermediğini, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; yapılan keşif sonucu, taşınmazların devir tarihindeki değerleri toplamının 935.085,00 TL olarak belirlendiği, davalının 1.300.000,00 TL üzerinden anlaşıldığını, davacının ise 1.600.000,00 TL üzerinden anlaşıldığını belirttiği, ancak uyuşmazlığın satış bedelinin tamamının ödenmemesi sebebiyle hile nedeniyle tapu iptal ve tescili talebine ilişkin olduğu, davacının davalı ...'ın satış bedelini ödemediğini, davalının devirden önce semenin ödeneceğini söyleyip güven telkin etmek suretiyle hileli davranışlarda bulunarak taşınmazın mülkiyetinin devrini sağladığını ileri sürerek eldeki davayı açtığı, satış bedelinin satışın asli unsuru olduğu, semen ödeneceği düşüncesi uyandırılarak taşınmaz mülkiyetinin naklinin sağlanması ve sonrasında semenin ödenmemiş olması halinde iradeyi fesada uğratan sebeplerin gerçekleştiğinin kabulünün gerektiği, dosyada mevcut delillere göre davalı tarafın SGK kayıtları incelendiğinde davalı tarafça da anlaşıldığı ileri sürülen miktara ilişkin olarak mali durumu uygun olmadığı gibi, davalı tarafça satış bedeli hususunda anlaşıldığı ileri sürülen 1.300.000,00 TL bedelin ödendiğine ilişkin yazılı delil sunulmadığı, davalı tarafın savunmalarının soyut beyanlara dayandığı ve davalı tanıklarının soyut beyanlarının da dikkate alınamayacağı, davacı tarafça iddianın ispat edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; keşif sonucunda alınan bilirkişi raporunda; temlik tarihi itibarıyla davaya konu taşınmazlardan 16 nolu bağımsız bölümün 319.660,00 TL, 18 nolu bağımsız bölümün 313.135,00 TL ve 19 nolu bağımsız bölümün ise 302.290,00 TL değerinde olduğunun belirlendiği, davacı ...'ın 1969 doğumlu olduğu, aynı ana taşınmazda dava dışı 17 nolu bağımsız bölümü 08.01.2020'de dava dışı ...'e sattığı, davaya konu 16, 18... nolu bağımsız bölümleri de 17.08.2020 tarihinde davalı ...'a satış suretiyle temlik ettiği, resmi işleme bizzat katıldığı, satış iradesinin bulunduğu ve davalıya yapılan temliklerin de iradi olduğu, satış konusunda davacının iradesinin yanıltılmadığı, hileli davranışı olduğu iddia edilen dava dışı ... ile davalının eylem birliği içerisinde olduğunun ispat edilemediği, uyuşmazlığın bedelden kaynaklandığının anlaşıldığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 246. maddesi (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 217. maddesi) delaletiyle TBK'nın 235. maddesi (818 sayılı BK'nın 211. maddesi) hükmü uyarınca; " Satılanın zilyetliği satış bedeli ödenmeden alıcıya devredilmişse, alıcının temerrüdü sebebiyle satıcının dönme hakkını kullanarak satılanı geri alması, bu hakkın sözleşmede açıkça saklı tutulmasına bağlıdır." hükmü uyarınca resmi senette, satış bedeli ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair bir ihtirazi kayıt dermeyan edilmediği, taraflar arasında taşınmazların satışı için 1.600.000,00 TL'ye anlaşmaya varıldığına dair yazılı bir delil bulunmadığı, tüm bu nedenlerle davacının davasını ispat edemediği, davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurularak davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının adına kayıtlı olan dava konusu üç adet taşınmazın toplam 1.600.000,00 TL bedelle satışı hususunda dava dışı ... ile anlaştıklarını, ...’in dava konusu taşınmazları hileli yollardan çok ucuza almak için davacının ailesi ile görüşmesini engellediğini, kendisini bir iş adamı olarak tanıttığını, tapu kayıtlarının davalı ...’a devrini sağladığını, davalı tarafın yaşı ve ekonomik durumu dikkate alındığında dava konusu taşınmazların satış bedelini ödeme gücü olmadığını, davalı tarafın elden ödediğini belirttiği miktarı belge ile ispat etmesi gerektiğini, davacının taşınmazı dava dışı ...’e devretmek istediğini ancak hile ile davalı ...’a devrettiğini, ... ve davalının birlikte hareket ettiklerini, davalının taşınmazın satış bedelinin ödeneceği hususunda davacıyı kandırdığını, davalının dava açıldıktan sonra kötü niyetli olarak hakkında muvazaalı icra takibi başlattığını ve bu takibe itiraz etmediğini, davalının beyanlarının çelişkili olduğunu, davacıya banka yoluyla ödenen meblağın 140.000,00 TL olduğunu, elden ödendiği iddia edilen miktarın 1.160.000,00 TL olup bu kadar yüksek bir meblağın ödemesine ilişkin makbuz alınmamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, iddianın ispat edildiğini, davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, hile hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının, maliki olduğu 10 65... parsel sayılı taşınmazdaki 16, 18... nolu bağımsız bölümleri 17.08.2020 tarihinde satış suretiyle davalı ...’a devrettiği anlaşılmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki, temlikin hile ile yapıldığı iddiasının davacı tarafça ispatlanamadığı saptanarak tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacının bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacının diğer temyiz itirazlarına gelince;

Somut olayda; davacı 16.02.2021 havale tarihli dava dilekçesi ile tapu iptali ve tescil, bu talebi kabul edilmediği takdirde taşınmazların bedelinin tahsili isteğinde bulunmuştur. Davacı, aynı taşınmazda maliki olduğu 17 nolu bağımsız bölümü 08.01.2020 tarihinde ...’a satış suretiyle devretmiş, ... de temlik aldığı 17 nolu bağımsız bölümü 18.08.2020 tarihinde satış suretiyle davalı ...’a devretmiş, ancak daha sonra Kırklareli 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/82 Esas sayılı dosyası ile, temlikin hile ile yapıldığını, satış bedelinin ödenmediğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiş, kararın davalı tarafça istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, davalının istinaf başvurusu kabul edilerek İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılmış, yeniden hüküm tesis edilerek davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli talebi olan bedel isteğinin ise kabulüne karar verilmiş, kararın taraf vekillerince temyizi üzerine Dairenin 03.07.2025 tarihli 2024/3361 Esas, 2025/3481 Karar sayılı kararı ile Bölge Adliye Mahkemesi kararı onanmıştır.

Eldeki davada da davalı, taşınmazları 1.300.000,00 TL bedelle satın aldığını, resmi senette gösterilen bedeli banka aracılığı ile, kalan bedeli ise temlik sırasında elden davacıya ödediğini savunmasına rağmen ödeme belgesi olarak davalı ... tarafından davacı ... hesabına 17.08.2020 tarihinde “ 3 tapu 10 65... parsel , kapı no 16, 18... no “ açıklaması ile 140.000,00 TL ödendiğine ilişkin dekont sunmuş, bunun dışında kalan satış bedelinin davacıya ödendiğine ilişkin herhangi bir belge sunulmamıştır.Bu durumda satış bedelinin tamamının ödendiği savunmasının davalı tarafından yasal delillerle ispatlanması gerektiği açıktır.

Ne var ki, bu hususta hükme yeterli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı bulunmamaktadır.

Hâl böyle olunca, satış bedelinin tamamının ödenip ödenmediğinin saptanması, davalının savunmasını kanıtlayamaması halinde kalan satış bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının değinilen yönden kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine,08.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.