Yargıtay yargitay 2025/7954 E. 2025/7840 K.

12. Hukuk Dairesi 2025/7954 E. , 2025/7840 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçi/borçlu ile davalı/ihale alıcılarından ... tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre ilgililerin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 Sayılı HMK'nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA, alınması gereken 615,40'ar TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenlerden tahsiline, 03.12.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

Üye ...'ın Karşı Oy Yazısı;
1-Şikayet/borçlunun temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının REDDİNE,
2-Davalı/ihale alıcısı ...'ın temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
İhale alıcısı ...'ın 18.08.2025 tarihli temyiz dilekçesinde;
"...1-Öncelikle İİK m. 109 hükmü hacizli malın paraya çevrilmesi yoluyla yapılan satışlarda geçerli olup, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan satışlarda mezkur madde hükmünün uygulanması mümkün değildir.
2-Yanı sıra, taşınmazlarda tesis edilen ipotek üst sınır ipoteği olup, bu nedenle ipotek miktarı asıl borcun faizini ve ferilerini karşılamamaktadır. Kök dosya olan Samsun İcra Dairesinin 2016/30210 E. sayılı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla açılan takip dosyasında takipte kesinleşen asıl alacak miktarı 1.054.547,15 TL, toplam dosya borcu ise 3.432.832,54 TL'dir. Bu kapsamda her ne kadar ilk üç taşınmazdaki satış tutarı 1.513.798,00 TL (183.000,00 + 445.298,00 TL + 885.500,00 TL) ise de, asıl alacağa mahsup edilecek meblağ ipotek miktarıyla sınırlı olup bu tutar 583.000,00 TL (183.000,00 TL + 300.000,00 TL + 100.000,00 TL)'dir. Nitekim ipotek miktarından arta kalan tutar taşınmaz sahiplerine ödenecektir.
3-Son olarak müvekkilimizin ihale alıcısı olduğu ... İlçesi ... Mah. 167 parselde kayıtlı taşınmazdaki ipotek miktarı 150.000,00 TL, ...'e ihale edilen ... İlçesi ... Mah. 1 37... parselde kayıtlı taşınmazın ipotek miktarı da 150.000,00 TL'dir.
Sonuç olarak müvekkilimize ve davalı ...'e ihale edilen taşınmazlar da dahil olmak üzere ihalenin feshine konu tüm taşınmazların satışı sonucu alacaklıya ödenecek meblağın ipotek miktarıyla sınırlı olarak 883.000,00 TL olduğu, bu meblağın takipte kesinleşen asıl alacak miktarı olan 1.054.547,15 TL'nin altında kaldığı, İİK m. 109 hükmünün hacizli malın paraya çevrilmesi yoluyla yapılan satışlarda geçerli olduğu, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan satışlarda mezkur madde hükmünün uygulama imkanının bulunmadığı nazara alındığında, davacının istinaf başvurusunun reddine karar verilmesi lazım gelirken istinaf başvurusunun kısmen kabul kısmen reddi ile ... İlçesi ... Mah. 167 parsel sayılı taşınmaz ile ... İlçesi ... Mah. 1 37... parselde kayıtlı taşınmaza yönelik ihalenin feshine dair istinaf merci tarafından verilen kararda hukuka uyarlık bulunmamaktadır..." şeklinde temyiz itirazlarında bulunduğu görülmüştür.
Şikayetçi borçlunun, sair fesih nedenleri ile birlikte satışa çıkarılan taşınmazlardan bir kısmının borcu karşılamasına rağmen diğerlerinin de satılmasının usulsüz olduğunu ileri sürerek 29.05.2024 tarihinde yapılan tüm taşınmazların ihalelerinin feshi ile ileride yapılacak olan satışların tedbiren durdurulması istemiyle icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince şikayetin reddine karar verildiği, borçlu tarafından kararın istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; istinaf isteminin kısmen kabulüne karar verildiği, bu kararın da şikayetçi/borçlu ile davalı/ihale alıcılarından ... tarafından temyiz edildiği görülmüştür.
Uyuşmazlık; taşınmazlar üzerinde tesis edilen rehin türünün ne olduğu; toplu rehinin varlığı kabul edilirse, aynı alacağı teminat altına almak maksadıyla üzerinde ipotek (toplu ESAS NO : 2025/7954

rehin; müşterek rehin) kurulmuş olan farklı maliklere birden fazla taşınmaz yönünden, alacaklı tarafından girişilen ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla örnek 6 nolu ilamlı takipte, satışa çıkarılan tüm taşınmazların paraya çevrilmesinin istenmesi durumunda icra müdürlüğünce birlikte satışa çıkarılan taşınmazlardan bir kısmının ipotekli alacaklının alacağını tüm faiz ve icra masrafları ile birlikte karşılaması halinde satışa devam edilerek takip konusu diğer ipotekli taşınmazların satışının yapılmasının olanaklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
İlkin konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve kavramların irdelenmesinde yarar vardır:
Taşınmaz rehini 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Kanunun 850. maddesinde " taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir." düzenlenmiş olup, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşıldığı üzere ipotek; taşınmaz rehininin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek taşınmaza taalluk eden ayni haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün taşınmazlar arasında paylaşılması yoluyla sağlanabilir.
Konuyla ilgili 4721 sayılı Medeni Kanunun 855. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hallerde, her taşınmazın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır.” şeklinde hüküm içerir.
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre; bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere (rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan) kurulan rehine toplu rehin (kolektif rehin= müşterek rehin=birlikte rehin=Gesamtpfand) denilmektedir(Köprülü-Kaneti-Sınırlı Ayni Haklar-İstanbul 1982-1983, 2.Bası Sh. 291 vd.).
Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü “üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması” ya da “taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları” hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz. Ne var ki bu şartlar bulunsa bile kurulacak rehinin toplu rehin olması zorunlu değildir. Kanun bu konuda bir olanak getirmiş tarafların bu halde de rehin yükünü çeşitli taşınmazlar arasında paylaştırabileceğini ifade etmiştir. Bu bakımdan rehinin toplu olduğu kuruluş sözleşmesinde belirtilmelidir. Kuruluş sözleşmesinde toplu rehin olgusunun açıkça belirtilmemiş olması, dolayısıyla da tarafların “toplu rehin” kurma yolunu seçmemiş olmaları halinde ikinci bir yol “aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehin yükünün rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılıp, dağıtılması”dır. Bu husus yukarıda açıklanan 4721 sayılı Medeni Kanunun 855. maddesinde yer almaktadır. Burada alacak tümlüğünü korur, ancak taşınmazlardan her biri alacağın yalnız belirli bir bölümü için sorumlu olur. Bu durumda, rehinli taşınmazların her biri alacağın ancak bir bölümüyle sorumlu olduğundan alacağın tümünün karşılanabilmesi için rehinin paraya çevrilmesinde rehinli tüm taşınmazların birlikte satılması gerekir. Toplu rehinde ise amaç tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmaz ile teminat altına alınması olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya ESAS NO : 2025/7954

çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehinin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir; alacağı tümüyle karşılandığında, bütün taşınmazlar üzerindeki rehin hakkının sona ermesi gerekir. Her iki rehin biçiminin arasındaki en temel fark da burada ortaya çıkmaktadır.
Yeri gelmişken, toplu rehinin özelliklerinin açıklanmasında da yarar vardır. Toplu rehin sahibi; alacaklı tıpkı müteselsil borçlarda olduğu gibi her rehinli taşınmazın paraya çevrilme hasılatından alacağının tümünü alabilir ve taşınmazların bir veya birkaçından alacak karşılanınca, toplu rehinin kapsamındaki diğer taşınmazlar üzerindeki rehin hakkı da maddesel olarak sona erer. Eş söyleyişle toplu rehin hak sahibine güvencenin rehinli taşınmazlar arasında bölünmesine kıyasla daha fazla güvence sağlar. Toplu rehin yalnız bir alacaklı yararına kurulabilir ve rehinin türü de rehin kapsamındaki tüm taşınmazlar için aynı olmalıdır.
Somut olayda; 06.01.2015 tarihli 2259 yevmiye nolu, 03.02.2014 tarihli 861 yevmiye nolu, 03.02.2014 tarihli 864 yevmiye nolu, 07.10.2013 tarihli 6630 yevmiye nolu, 03.02.2014 tarihli 862 yevmiye nolu, 04.02.2013 tarihli 485 yevmiye nolu, 05.04.2013 tarihli 1837 yevmiye nolu ipotek resmi senetlerinin incelenmesinde; takibe konu taşınmazlar üzerindeki ipoteğin doğmuş ve doğacak borçlarına ilişkin olarak muhtelif üst sınır ipotekleri şeklinde tesis edildiği ve ipotek limitlerinin her bir taşınmaz için farklı üst sınır (limit) ipoteği olarak belirlendiği (paylı rehin olduğu) görülmektedir.
Takibe konu ipotekli taşınmazların 18.12.2019 tarihinde yapılan ihalede 205 Ada, 6 Parselin 183.000,00 TL'ye satıldığı (ipotek limitinin 300.000,00 TL) görülmüştür.
Aynı alacak için Samsun, ... İlçesi, ... Mah. Ada: 223, parsel:26, 3 ve 4 nolu bağımsız bölüm üzerine 485 yevmiyeli 600.000,00 TL miktarlı ipotek,
Samsun İli, ... İlçesi, ... Mah. Ada:362, Parsel:8'de kayıtlı 862 yevmiyeli 100.000,00 TL miktarlı ipotek,
Samsun İli, ... İlçesi, ... Mah. Parsel:167'de kayıtlı 6630 yevmiyeli 150.000,00 TL'lik miktarlı ipotek,
Samsun İli, ... İlçesi, ... Mah. Ada:205, Parsel:10'da kayıtlı 2 ve 4 nolu Bağımsız bölümler de kayıtlı 864 yevmiyeli 300.000,00 TL'lik miktarlı ipotek,
Samsun İli,... İlçesi,....Mah., Ada:137, 45... nolu parseller üzerine 861 yevmiyeli 150.000,00 TL'lik miktarlı ipotek,
Samsun İli, ... İlçesi, .... Mah., Ada:205, Parsel:6'da kayıtlı 1837 yevmiyeli 300.000,00 TL'lik ipotek konulmuş olup, toplu ipotek/paylı rehin hali söz konusudur.
Bu taşınmazlar üzerindeki toplu ipotek/paylı rehin limitlerinin toplamı 1.600.000,00 TL'dir. Bu taşınmazların tamamının birlikte satışına gidilmelidir; ancak, satış yapılırken İİK'nın 109. maddesindeki "Satış bedeli, haklarında haciz katileşmiş olan alacakların mecmu miktarına baliğ olursa satış tatil edilir." hükmünün gözetilmesi de gerekir. Buna göre; ...İlçesi, ....Mah., Ada:205, Parsel:6'da kayıtlı 300.000,00 TL ipotek miktarlı taşınmaz dosyamızdan 18.12.2019 tarihinde yapılan ihalede 183.000,00 TL'ye alacağa mahsuben alacaklıya satılmış ve ihalesi kesinleşmiştir. Samsun İli, .... İlçesi, ... Mah., ... Mevkii, Ada:362, Parsel:8'de kayıtlı taşınmaz 445.298,00 TL'ye.... Turizm Tic.İnş.Taş.Ltd.Şti.'ye, Samsun İli, ... İlçesi, ... Mah., Ada:205, Parsel:10'da kayıtlı 2 nolu bağımsız bölüm 885.500,00 TL'ye ...'a, ... İli, ... İlçesi, ... Mah., Ada:137, Parsel:45'da kayıtlı taşınmaz 733.301,00 TL'ye ...'e, Samsun İli, ....İlçesi,....Mah., Parsel:167'de kayıtlı taşınmaz 465.555,55 TL'ye ...'a satılmıştır.
İpotekli taşınmazların satış bedelinden alacaklıya limit içinde kalan 183.000,00 TL
+ 100.000,00 TL + 300.000,00 TL + 150.000,00 TL + 150.000,00 TL = 883.000,00 TL ESAS NO : 2025/7954

ödeme yapılabileceği, arta kalan satış tutarlarının ise taşınmaz sahiplerine ödeneceği belirgindir. Örnek 6 nolu ilamlı ipotekli takipte kesinleşen asıl alacak miktarı ise 1.054.547,15 TL'dir. Dolayısıyla şikayete konu 29.05.2024 tarihinde satışı yapılan tüm taşınmazların ihale bedeliyle (paylı rehin nedeniyle limitler dikkate alınarak) dosya borcunun tamamını karşılamadığı ve başkaca da fesih nedeni olmadığı kanaatine varıldığından ihalenin feshi şikayetinin tümden reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz ise de ...'ın ihale alıcısı olduğu Samsun İli, ....İlçesi, .... Mah., Parsel:1...'de kayıtlı taşınmaz yönünden hukuki yararının bulunduğu, temyize konu ettiği diğer taşınmaz yönünden ise ihale alıcısı ve ilgili sıfatı bulunmadığından, sadece ihale alıcısı olduğu taşınmaza münhasır temyiz isteminin kabulü gerekir.
O halde, ihale alıcısı ...'ın temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA karar verilmesi gerekirken, aksi yöndeki Dairemizin sayın çoğunluğunun onama kararına katılamıyorum.03.12.2025