Karar Detayı

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasında birleştirilerek görülen “tapu iptali ve tescil” davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... Asliye Hukuk Mahkemesince verilen asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne ilişkin karar asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili ile davalılar ... İnş. Turz. Yat. Ltd. Şti., ... Park Reklam ve Turz. İşl. Ltd. Şti., ... mirasçıları ve müdahiller vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekili ile asıl ve birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı davasında davalı ... İnş. Turz. Yat. Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Asıl Davada Davacı İstemi:

4. Davacılar vekili; müvekkillerinin kendilerine ait ... ilçesi, ... köyü, ... mevkiinde 158 parsel sayılı 27.705 m2’lik taşınmazını davalı ... Park Reklam ve Turizm İşl. Ltd. Şti’ye sattığını, 17.03.1992 tarihli sözleşme ile davalı ... Park Reklam ve Turizm İşl. Ltd. Şti. ve Gürel Aydın’ın taahhütte bulunduklarını, davalının taahhütlerini yerine getirmediğini, müvekkilinden mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak taşınmazı davalı ... Yat. Ltd. Şti.’ye devrettiğini, şahsi taahhüdü bulunan Gürel Aydın’ın fiili olarak ... İnşaat Turizm Yat. Ltd. Şti.’nin de ortağı olduğunu ileri sürerek satışın ve tapunun iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Asıl Davada Davalılar Cevabı:

5. Davalı ... İnş. Turz. Yat. Ltd. Şti. vekili; müvekkili şirket ile davacılar arasında herhangi bir hukukî ilişki bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

6. Davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti. vekili; müvekkili şirket ile davacılardan ... arasında yapılan sözleşmelerin 09.09.1993 tarihli sözleşme ile yenilendiğini, müvekkili ile davacı ... arasında yapılan sözleşmenin tapuya işlenmemesi nedeniyle davacının sadece şahsi talep hakkının bulunduğunu, davacı Aktürkmen İnş. San. Tic. A.Ş.’nin sözleşmenin tarafı olmadığını, muvazaa iddiasının gerçeği yansıtmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/243 E. Sayılı Dosyasında Davacı İstemi:

7. Davacı vekili; müvekkilinin davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti. ile ... ilçesi, ... köyü, ... mevkiinde 158 parselin ve üzerindeki kaba inşaat hâlindeki bina ve tesislerin satışının 17.03.1992 tarihli sözleşme ile gerçekleştirildiğini, bu sözleşme hükümlerinin tüm ihtarlara rağmen davalı şirket tarafından yerine getirilmediğini, taraflar arasında 09.09.1993 tarihinde yeni bir sözleşme imzalandığını, ancak bu sözleşme hükümlerinin de davalı şirket tarafından yerine getirilmediğini, icra takiplerine ilişkin ödemeleri yapmayı üstlenen ...’ün de taahhüdünü yerine getirmediğini ileri sürerek, yüz altmış adet on beş günlük devre mülkün ve sosyal tesislerin %40’ının müvekkili adına tapuya tesciline, gelirlerinin müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen Davada Davalılar Cevabı:

8. Davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti vekili; davacının alacağını aldığını, muvazaa iddiasının geçerli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

9. Davalılar ... mirasçıları vekili, ...’ün 09.09.1993 tarihli sözleşmeyi ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti. adına imzaladığını, ...’ün sadece davacı ...’ün bir kısım borçlarını üstlendiğini ve bu yükümlülüğünü de yerine getirdiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. Sayılı Dosyasında Davacı İstemi:

10. Davacı vekili; müvekkili tarafından ... ilçesi, ... köyü, ... mevkiinde 158 parselin ve üzerindeki kaba inşaat hâlindeki bina ve tesislerin 17.03.1992 tarihli yazılı sözleşme ile davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti.’ye satıldığını, bu satışa davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti. ve kendi adına ...’ün taahhütte bulunduğunu, davalı ... İnşaat Ltd. Şti.’ni temsil eden Gürel Aydın’ın da davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti.’ni temsilen sözleşmeyi imzaladığını, bu satıştan doğan yükümlülüklerin davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti. ile ... tarafından yerine getirilmediğini, davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti.’nin taşınmazı diğer davalılara muvazaalı olarak devrettiğini ileri sürerek satışların iptali ile taşınmazların müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen Davada Davalılar Cevabı:

11. Davalılar ... mirasçıları ve ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti. vekili, ...’ün sözleşmede taraf olmadığını, muvazaa iddiasının geçerli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

12. Davalı ... Yat. Ltd. Şti. vekili, davacının tapuda yapılan satışlarda taraf olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

13. Davalı ... İnşaat Ltd. Şti. vekili, davacıların tapuda malik olmadıklarını ve yapılan satışlarda da taraf olmadıklarını, 17.04.2000 tarihli ve 862 yevmiye numaralı satış işlemi ile müvekkilinin diğer davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti.’den hisse devir almadığını, aynı yevmiye numarası ile başkasına hisse satışı yaptığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

14. Davalı ... vekili; müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı:

15. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.02.2003 tarihli ve 2000/225 E., 2003/23 K. sayılı kararı ile; 17.03.1992 tarihli taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin adi yazılı olduğu, resmî şekil şartına uyulmadığından söz konusu sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil talep edilemeyeceği, davacıların tescili talep hakkı doğmadığından bu taşınmaz nedeniyle tazminat talep hakkının da bulunmadığı, icra dosyalarına ilişkin usulüne uygun bir borcun nakli sözleşmesi bulunmadığından davalı ... ’ün ödeme yapmaması nedeniyle davacının icra dosyalarına ödediği miktarları talep edemeyeceği gerekçesiyle davacının asıl ve birleşen davalarının reddine karar verilmiştir.

Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı:

16. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili ile davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

17. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 10.05.2004 tarihli ve 2004/85 E., 2004/2603 K. sayılı kararı ile;

“…mahkemece yapılması gereken iş, 17.03.1992 günlü sözleşme ile buna bağlı olmak üzere taraflar arasında yapılan diğer sözleşmeler sebebiyle edimlerin karşılıklı olarak yerine getirilip getirilmediğini, tapunun iptalini istemek suretiyle sözleşmeden dönme iradesini ortaya koyan davacıların bu istemlerinin haklı bir nedene dayanıp dayanmadığını, bütün delilleri birlikte inceleyerek gerekli duyulursa bu konuda bilirkişi görüşüne de başvurarak açıklığa kavuşturmak ve sonucu doğrultusunda hüküm kurmaktan ibarettir. Mahkemece sözleşmelerin mülkiyet devrine öngören hükümlerinin taraflarca resmi biçimde yerine getirildiği gözden kaçırılarak, bu gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmediğinden karar bozulmalıdır,...” gerekçesiyle kararın bozulmasına, davalı ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti. vekilinin temyiz isteminin ise süre yönünden reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı:

18. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 16.12.2008 tarihli ve 2005/462 E., 2008/453 K. sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyulduktan sonra, davacıların 2000/225 E. sayılı davada tescil talebinde bulunmadıkları ancak 2000/244 E. sayılı davada tüm satışlara atıf yaparak tescil talebinde bulundukları belirtilmek suretiyle, dava konusu asıl sözleşmenin ... ve ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti. arasında yapıldığı gerekçesiyle Aktürkmen İnş. San. Tic. A.Ş.’nin davacı sıfatı bulunmadığından bu davacı tarafından açılan davanın sıfat yokluğu nedeniyle reddine, ecrimisil ve tazminat talep hakları atiye bırakıldığından bu taleple ilgili karar verilmesine yer olmadığına, davalı ... hakkında açılan davanın ispat edilemediğinden reddine, davalı ... İnşaat Ltd. Şti. hakkında açılan davanın ise, muvazaalı olduğu iddia edilerek iptali istenen 17.04.2000 tarihli ve 862 yevmiye numaralı satış işleminin bu şirkete taşınmaz satışına ilişkin olmadığı anlaşıldığından reddine, müdahillerin davalarının reddine, tapunun iptalini istemek suretiyle sözleşmeden dönme iradesini ortaya koyan davacının bu isteminin haklı olduğu, davalılar ... Park Reklam Turizm İşl. Ltd. Şti., ... İnşaat Turizm Yat. Ltd. Şti. ve ... mirasçıları hakkında açılan ve sözleşmeden dönme iradesini de içeren muvazaa nedeniyle satışın iptali ile tapu iptali ve tescil davasının, dava dilekçelerinde belirtilen satış işlemleri ile sınırlı olarak kabulüne karar verilmiştir.

Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı:

19. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili ile davalılar ... İnş. Turz. Yat. Ltd Şti., ... Park Reklam ve Tur. İşl. Ltd. Şti., ... mirasçıları ve müdahiller vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

20. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 25.01.2010 tarihli ve 2009/4989 E., 2010/218 K. sayılı kararı ile;

“…1 Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilâmı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ...’ün aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer, mümeyyiz davalılar ve müdahillerin tüm temyiz itirazları reddedilmelidir.

2 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin edimini ifa etmediğinden, arsa sahibinin geriye etkili fesih istemi kabul edilerek feshedilmiş ve yüklenicinin devrettiği satış işlemlerinin de iptâliyle bir kısım payların davacıya iadesine karar verilmiştir. Davalılardan ..., inşaat sözleşmesine dayanarak yükleniciden pay satın almıştır. Bu nedenle inşaatın sözleşmeye uygun tamamlanmasıyla yüklenicinin tapu almaya hak kazanacağını bilmesi gerekir. O halde yüklenicinin halefi durumunda bulunan ...’ın iyiniyet iddiası dinlenemez. Öte yandan ... İnş. Ltd. Şti.’nin tapuda 768/5000 arsa payı olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar davada 862 yevmiye nolu akit tablosundan söz edilmiş ise de adı geçene ait bu tapu payının da iptâli istenildiğinden davalının sözü edilen arsa payını edinme nedeni araştırılarak ve tapudan pay devrine ilişkin akit tabloları da celp edilerek yükleniciden veya haleflerinden pay satın almak suretiyle edindiği anlaşıldığı takdirde az yukarıda değinildiği gibi iyiniyet savunması dinlenemeyeceğinden ve sözleşmenin geriye etkili feshi kabul edildiğinden bu davalıya ait tapu payının da tümüyle iptâl edilerek davacı ... adına tesciline karar verilmelidir. Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve hukuki değerlendirmede yanılgıya düşülerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması uygun bulunmuştur,…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

21. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 30.04.2013 tarihli ve 2010/319 E., 2013/404 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, Özel Dairenin bozma kararından sonra davacının davalı ... hakkında açtığı davadan vazgeçtiği gerekçesiyle birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı davasında davalılar ... ile ... İnşaat ve Taahhüt Ltd. Şti. hakkındaki davaların reddine dair verilen karar yönünden direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

22. Direnme kararı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacı ... ile asıl ve birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı davasında davalı ... İnş. Turz. Yat. Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

23. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı dosyasında davalı ... İnşaat ve Taahhüt Ltd. Şti.’ye ait tapu payının edinme nedeni araştırılarak ve tapudan pay devrine ilişkin akit tabloları da celp edilerek yükleniciden veya haleflerinden pay satın almak suretiyle edinip edinmediği tespit edilerek, yükleniciden veya haleflerinden pay edindiğinin anlaşılması hâlinde bu davalıya ait tapu payının da iptâl edilerek davacı ... Türkmen adına tesciline karar verilmesinin gerekip gerekmediği, mahkemece yapılan inceleme ve araştırmanın yeterli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

A Birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı dosyasında davalı ... İnş. Turz. Yat. Ltd Şti. vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

24. Bilindiği üzere, hukukî yarar dava şartı olduğu gibi, temyiz istemi için de gereken bir şarttır. Mahkemece verilen 16.12.2008 tarihli ikinci karar asıl ve birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı dosyasında davalı ... İnş. Turz. Yat. Ltd Şti. vekilince temyiz edilmiştir. Özel Dairenin 25.01.2010 tarihli ve 2009/4989 E., 2010/218 K. sayılı kararı ile birinci bentte davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar verildiği anlaşılmakla, ilk derece mahkemesince birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı dosyasında davalının, davanın reddedilmesi gerektiğine ilişkin talebi yönünden verilen hüküm kesinleşmiş olmakla uyuşmazlık konusu olmaktan çıkmıştır. Bu nedenle birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı dosyasında davalı ... İnş. Turz. Yat. Ltd. Şti. vekilinin davanın reddine ilişkin direnme kararını temyizde hukukî yararı bulunmadığından temyiz itirazının hukukî yarar yokluğundan reddine karar vermek gerekmiştir.

B) Davacı ... vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

25. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili kavramlar ve yasal mevzuat irdelenmelidir.

26. Somut olayda uygulanması gereken ve uyuşmazlığın ortaya çıktığı tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 355. maddesinde “İstisna akdi” olarak tanımlanan, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ise (TBK) 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen “Eser sözleşmesi” yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

27. Her iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir tür iş görme sözleşmesi olan eser sözleşmelerinde “eser” ve “bedel” olmak üzere iki temel unsur vardır. Bu sözleşmelerde yüklenici, iş sahibine karşı yüklendiği özen borcu nedeniyle eseri yasa ve sözleşme hükümlerine, fen, teknik ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp zamanında tamamlayarak teslim etmeyi, iş sahibi de bu çalışma karşılığında ivaz ödemeyi üstlenmektedir.

28. Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır.

29. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.

30. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.

31. Hukukumuzda egemen ilke “şekil serbestisi” olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.

32. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” şeklindedir. BK’nın 213. maddesinde de [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237] “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.

33. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.

34. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, bazı istisnaî hâllerin gerçekleşmesi durumunda, TMK’nın 2. maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafları bağlayıcı nitelikte olabilmektedir. Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir. Yine, şekil bakımından geçersiz olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan karşılıklı ve kısmî ifada da tarafların yaptıkları sözleşme ile bağlı oldukları kabul edilmelidir.

35. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyi niyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir”.

36. Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

37. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Söz konusu kişinin gerçekten iyi niyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir. Bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının def’î değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiş, benimsenen bu ilke Hukuk Genel Kurulunun 23.05.2001 tarihli ve 2001/1 422 E., 2001/434 K. sayılı kararında da kapsamlı olarak açıklanmıştır.

38. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat yapan müteahhidin, yaptığı işin karşılığı olan arsa payını, BK’nın 364. maddesi hükmü doğrultusunda, kural olarak arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin teslimi anında talep hakkı doğar. Ancak taraflar yasa hükmünün aksine, arsa payının devrine ilişkin özel koşullar kararlaştırabilir. Örneğin, üzerinde inşaat yapılacak arsanın müteahhide verilmesi öngörülen payının, peşinen devri kabul edilebileceği gibi, müteahhide isabet edecek bağımsız bölümlerin kat irtifaklı arsa paylarının, inşaatın belirli aşamalarında devri de kararlaştırılabilir. İnşaatın tamamlanmasından önce müteahhide pay devri yapılması, inşaat yapımı sırasında müteahhide gerekli olan sermayenin sağlanarak işin bir an önce bitirilmesi amacını gütmektedir. Peşinen tapuda yapılan bu pay devri bir nevi avans niteliğindedir.

39. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimler içerdiğinden, yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunmadıkça kendi edimini yüklendiği özen borcu uyarınca kanuna, sözleşme hükümlerine fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Bir başka deyişle yüklenici edimini tam olarak yerine getirdiğinde, kendi adına düşen bağımsız bölümlerin tescilini isteyebilecektir. Yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiler de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacaklardır. Nitekim yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptalini isteme hakkı doğmaktadır. Zira ani edimli türden olan eser sözleşmeleri kural olarak geriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararında da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi hâlinde, uyuşmazlığın kural olarak BK’nın 106 108. maddeleri gereğince çözümlenmesi gerektiği, ancak olayın niteliği ve özelliği haklı gösteriyorsa TMK’nın 2. maddesi uyarınca sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar vermek gerektiği belirtilmiştir.

40. İnşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla inşaatın başında bu sözleşme uyarınca tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve kayıt yolsuz tescile dönüşecektir. Avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi uygulanamaz. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir. Bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilirler veya bilmeleri gerekir. Bu sebeple TMK’nın 1023. maddesi hükmünün uygulanması için aranan iyi niyet şartı, üçüncü kişi açısından gerçekleşmez. Anayasa Mahkemesinin 2014/12321 başvuru numaralı ve 20.07.2017 tarihli kararında da, bu durumda yükleniciden tapuda devir suretiyle pay alan üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının ihlâl edilmediğine karar verilmiştir (Hukuk Genel Kurulunun 21.01.2020 tarihli ve 2018/23 240 E., 2020/43 K. sayılı kararı).

41. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15 1612 E., 2021/441 K.; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15 2930 E., 2021/831 K.; 23.12.2021 tarihli ve 2018/(23)6 1057 E., 2021/1756 K.; 08.02.2022 tarihli ve 2021/(15)6 843 E., 2022/80 K., 17.05.2022 tarihli ve 2017/(23)6 1817 E., 2022/643 K. sayılı kararlarında da aynı hususlara değinilmiştir.

42. Tüm bu açıklanan maddî ve hukukî olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde, asıl ve birleşen davalarda davacı ... ile davalı ... Park Reklam ve Turz. İşl. Ltd. Şti. arasında 17.03.1992 tarihinde, taşınmaz satışı, devredilen taşınmazda devre mülk hakkı tesisi ve inşaat yapımına ilişkin hükümler içeren ve eser sözleşmesi gereği bir kısım payın da yükleniciye devrini öngören karma nitelikli sözleşme imzalanmıştır.

43. Anılan sözleşme uyarınca davacı ..., ... ilçesi, ... köyü 158 parseldeki 27.705 m2 alanlı arsa üzerindeki kaba inşaat seviyesinde bulunan tesisleri ... Park Reklam ve Turz. İşl. Ltd. Şti.’ye devretmiştir. Sözleşmenin 3 ve 4. maddelerinde devre ilişkin koşullar, 5. maddesinde ödemeye ilişkin şartlar, 6. maddesinde ise diğer şartlar düzenlenmiştir. Dosya içerisinde yer alan 15.07.1992 tarihli ve 09.09.1993 tarihli sözleşmelerin de 17.03.1992 tarihli asıl sözleşmenin uygulanması ve tadiline yönelik sözleşmeler olduğu anlaşılmaktadır.

44. Davacı ... vekili uyuşmazlığa konu birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı dosyasında, davalı ... İnşaat ve Taahhüt Ltd. Şti.’yi de hasım göstererek 17.04.2000 tarihli ve 862 yevmiye numaralı resmî satışın muvazaalı olduğu iddiasıyla tapu devrinin muvazaa nedeniyle iptalini talep etmiştir.

45. İlk derece mahkemesince verilen 16.12.2008 tarihli ve 2005/462 E., 2008/453 K. sayılı karar ile, asıl ve birleşen davalarda davacı ... ve davalı ... Park Reklam ve Turz. İşl. Ltd. Şti. arasında imzalanan 17.03.1992 tarihli sözleşmenin, yüklenici ... Park Reklam ve Turz. İşl. Ltd. Şti. tarafından edimlerin yerine getirilmemesi nedeniyle geriye etkili feshine karar verilmiş, yüklenicinin de devrettiği kısımlara ilişkin satış işlemlerinin iptali ile bir kısım payların davacı adına tesciline karar verilmiştir.

46. Az yukarıda da açıklandığı üzere, yüklenicinin öncesinde kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için kendi edimini ifa etmiş olması gerekmektedir. Yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiler de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacaklardır. Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacağından kayıt yolsuz tescile dönüşecektir. Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi uygulanamaz. Üçüncü kişilerin, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilmeleri gerekmektedir.

47. Davacı ... 17.04.2000 tarihli ve 862 yevmiye numaralı resmî satışın muvazaalı olduğu iddiasıyla birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı dosyasında davalı ... İnşaat Ltd. Şti.’ne yapılan tapu devrinin muvazaa nedeniyle iptalini talep etmiştir. Her ne kadar söz konusu satış senedi incelendiğinde, işlemin ... Park Reklam ve Turz. İşl. Ltd. Şti. ile ... İnşaat Ltd. Şti.’ye vekâleten ... tarafından dava dışı Sabiha Tepe’ye yapılan satışa ilişkin olduğu anlaşılmakta ise de, dosya içerisinde yer alan tapu kayıtlarına göre davalı ... İnşaat ve Taahhüt Ltd. Şti.’nin 768/5000 arsa payı olduğu görülmektedir.

48. Davacı ... tarafından birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/244 E. sayılı dosyasında davalı ... İnşaat ve Taahhüt Ltd. Şti. adına kayıtlı tapu payının da iptali talep edilmekle, davalının söz konusu arsa payını edinme nedeni araştırılarak ve tapudan pay devrine ilişkin akit tabloları da getirtilerek yükleniciden veya haleflerinden pay satın almak suretiyle edindiğinin anlaşılması hâlinde bu davalının da iyi niyet savunması dinlenemeyeceğinden ve sözleşmenin geriye etkili feshi kabul edildiğinden davalı ... İnşaat Ltd. Şti.’ye ait tapu payının da iptal edilerek davacı ... adına tesciline karar verilmesi gerektiğinden ilk derece mahkemesince 17.04.2000 tarihli ve 862 yevmiye numaralı resmî satış işleminin davalı şirkete taşınmaz satışına ilişkin olmadığı gerekçesiyle verilen direnme kararı yerinde değildir.

49. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ: **

Açıklanan nedenlerle;

I A) bendinde (§24) belirtilen nedenlerle birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 200/244 E. sayılı dosyasında davalı ... İnş. Turz. Yat. Ltd Şti.’nin temyiz itirazlarının hukukî yarar yokluğu nedeniyle REDDİNE,

II B) bendinde (§25 49) belirtilen nedenlerle direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harçlarının yatıranlara geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.12.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.