Karar Detayı

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/1612 E., 2022/2072 K.

KARAR: Davanın reddine

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 2. Tüketici Mahkemesi

SAYISI: 2019/525 E., 2021/1627 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ipoteğin fekki, ikinci kademe bedel iadesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın satış vaadi sözleşmesi tarihi itibari ile dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçtiğinin tespiti talebinin reddine, taşınmaz üzerindeki davalı ... tarafından konulan hacizlerin kaldırılması yönündeki talebin kabulü ile, Şekerbank tarafından konulan 16.04.2018 tarih 13122 yevmiye sayılı ve 27.04.2018 ve 14830 yevmiye sayılı ihtiyati hacizlerin kaldırılmasına, davalı Albaraka Türk tarafından konulan ipoteğin kaldırılması yönündeki talebi yönünden davanın reddine, terditli taleplerden rayiç bedelin tespiti ve tahsili talebinin önceki talebin kabul edilmiş olması nedeni ile değerlendirilmesine yer olmadığına, karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekili ile davalı ... AŞ. vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, İstanbul Anadolu 2. Tüketici Mahkemesinin 07/10/2021 tarih ve 2019/525 Esas, 2021/1627 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davacının satış vaadi sözleşmesi tarihi itibari ile dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçtiğinin tespiti talebinin reddine, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olan 330.000,00 TL'nin davalı ...'nden tahsili ile davacıya verilmesine, dava konusu taşınmaz üzerindeki davalı ... AŞ. Tarafından konulan ipoteğin kaldırılması yönündeki talebi yönünden davanın reddine, dava konusu taşınmaz üzerindeki davalı Albaraka Türk tarafından konulan ipoteğin kaldırılması yönündeki talebi yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının 20.05.2014 tarihinde davalı ... İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş'den B Blok 374 numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazı satış vaadi sözleşmesi ile bedeli ödeyerek satın ve teslim aldığını, davalı şirketinin konkordato sürecine başvuracağı ortaya çıktıktan sonra davacı davalı şirket ile yeniden temasa geçerek taşınmazın kendi adına tescilini talep ettiğini ve kendisine satılan gayrimenkul üzerine haciz konulduğunu öğrendiğini belirterek taşınmazın sözleşme tarihi olan 20.05.2014 itibari ile mülkiyetinin davacıya ait olduğunun tespitine, taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına takdiyatlardan ari olarak tesciline, taşınmaz üzerine diğer davalı ... tarafından konulan ihtiyati haciz ve hacizlerin kaldırılmasına, taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin bedelinin taşınmazın değerinden fazla olması sebebi ilk üç talebin kabul görmemesi halinde taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek tespit edilecek rayiç bedelinin şimdilik 500,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren işletecek faizi ile birlikte davalılardan ... İnşaat'tan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde; ekonomik sebepler ve inşaat sektöründe yaşanan olumsuz durum sebebiyle takyidatsız olarak tapu devri yapmanın mümkün olmadığını, davacı tarafın ikinci talebinin değerlendirmeye alınması ihtimalinde, davacının sözleşmenin fesih tarihine kadar, uyuşmazlık konusu taşınmazdan faydalanmış olduğu göz önünde bulundurularak her türlü kullanım bedeli ve yıpranma payının hesaplanması ve mahsubu gerektiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

2. Davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. Cevap dilekçesinde, sözleşmenin geçersiz olduğunu, tapu siciline güvenerek iyi niyetle ayni hak iktisap eden davalı bankanın haklarının korunması gerektiğini, ipoteğin tesis edildiği tarih itibari ile taşınmazın kaydında ipotek işlemine engel herhangi bir şerh bulunmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.

3. Davalı ...Ş. Genel müdürlüğü cevap dilekçesinde, tapuya şerh edilmemiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı Albaraka Türk A.Ş yönünden taraflar arasındaki taşınmaz satım vaadi sözleşmesinin ipoteklerin tapuya kayıt tarihinden sonra yapıldığı hususunun tespiti nedeniyle davalı Albaraka Türk tarafından konulan ipoteğin kaldırılması yönündeki talebi yönünden davanın reddine; davalı ... yönünden 16/04/2018 tarih 13122 yevmiye sayılı ve 27/04/2018 tarih ve 14830 yevmiye sayılı ihtiyati hacizlerin bulunduğu ve hacizlerin taraflar arasındaki sözleşmeden sonra tapuya şerh verildiği, davacının tapu kaydına güvenerek satış sözleşmesini imzaladığı gerekçesiyle Şekerbank tarafından konulan 16.04.2018 tarih 13122 yevmiye sayılı ve 27.04.2018 ve 14830 yevmiye sayılı ihtiyati hacizlerin kaldırılması talebinin kabulüne; dava konusu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme tarihinden itibaren davacıya ait olduğu talebinin ise üçüncü kişilerin haklarını etkiler mahiyette karar verilemeyeceğinden ve dava konusu taşınmaz üzerinde bu davada taraf olmayan hak sahiplerinin takyidatları bulunduğundan bu talebin reddi ve terditli taleplerden rayiç bedelin tespiti ve tahsili talebinin önceki talebin kabul edilmiş olması nedeni ile değerlendirilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; davalı banka tarafından konulan ipotekler yönünden yapılan araştırmanın yetersiz olduğunu ve yargılama gideri ve vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı ...Ş vekili istinaf başvuru dilekçesinde; tapuya şerh edilmemiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının kişisel hak doğuran sözleşmesinin 17/11/2014 tarihinde yapıldığı, ipoteğin tescil tarihinde varolmayan sözleşmeyi bilmesinin ipotek alacaklısından beklenemeyeceği bu nedenle ipoteğin kaldırılmasına yönelik talebin reddine ilişkin hükmün dosya kapsamına uygun bulunduğu; satıcı ... İnşaat AŞ.'nin şeklen malik göründüğü tapu kaydına, satış sözleşmesinden sonra haciz koyan bankaların, teminata konu edilen taşınmazın mevcut durumunu bilmediği, kat irtifaklı yer üzerindeki binalardan habersiz olduğu ve bu binaların mesken olarak kullanıldığı ile ilgili bilgisi olmadığının düşünülemeyeceği; davacı tarafın tespit hükmü istenmesinde davacının hukuki yararının olmadığı gerekçeleriyle davacı vekili ile davalı ... AŞ vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, İstanbul Anadolu 2. Tüketici Mahkemesinin 07/10/2021 tarih ve 2019/525 Esas, 2021/1627 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davacının satış vaadi sözleşmesi tarihi itibari ile dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçtiğinin tespiti talebinin reddine, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olan 330.000,00 TL'nin davalı ...'nden tahsili ile davacıya verilmesine, dava konusu taşınmaz üzerindeki davalı ... AŞ. Tarafından konulan ipoteğin kaldırılması yönündeki talebi yönünden davanın reddine, dava konusu taşınmaz üzerindeki davalı Albaraka Türk tarafından konulan ipoteğin kaldırılması yönündeki talebi yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Albaratürk İpoteği bakımından bankaların kredi işlemlerine ilişkin yönetmelik kapsamında iyiniyetli olup olmadığının incelenmediğini,

2. Mülkiyetin sözleşme tarihi itibarı ile geçtiğinin tespiti yönünden ise sözleşme tarihi ile tapu devir tarihi arasında 4 yıl gibi bir süre olduğu nazara alındığında ve taşınmaz üzerine dava konusu yapılmayan hacizler ile bu hacizlerin kaldırılmasının konkordato kararı ile sağlanmış olması ve dava tarihinde henüz konkordato kararı verilmedi gerçeği karşısında müvekkilin bu tespiti talep etmekte hukuki yararının bulunduğunu,

3. Tüketici mahkemelerinde maktu vekalet ücretinin yazılı rakam olmadığını, Şekerbank'ın kötüniyeti tespit edilen kararda tüketici aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu,

4. Terditli taleplerinden ilki kabul gördüğü için vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini, terditli olarak açılan davalarda ilk talebin reddine bağlı olarak ikinci talep hakkında kabul kararı verilmesi durumunda iki ayrı dava için iki ayrı harç ve yargılama giderlerine hükmedilemeyeceğini, ikinci talep hakkında verilen karara göre harç, vekalet ücreti ve diğer yargılama giderleri hakkında hüküm kurulacağını, ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davacı ile davalı ... İnşaat Taahhüt ve San. Tic. A.Ş arasında imzalanan bağımsız bölüm satımına ilişkin "Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi" uyarınca yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil ile diğer davalı tarafından konulan ipoteğin terkini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

3. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun "Tacir olmanın hükümleri" kenar başlıklı 18/2 nci maddesi hükmüne göre; “Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. ”

4. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

5. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

6. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek yapsatçı konumunda inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanunu'nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

7. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesinde; "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir" hükmü yer almaktadır. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu ve alacaklı taraflarından birisinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü mevcut değilse taraflar, edim ifalarını aynı anda yapmak zorundadır. Bu kanun maddesi doğrultusunda aynı anda ifa kavramı ortaya çıkmaktadır.

8. Değerlendirme

9. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin ise aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

10. Davacı vekilinin, vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Bölge Adliye Mahkemesince yerel mahkeme kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulması durumunda, vekalet ücretinin Bölge Adliye Mahkemesince hükmün yeniden kurulduğu tarihte yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenmesi gerektiği sabittir. Somut olayda, Bölge Adliye Mahkemesince yeniden esas hakkında hüküm kurulduğu değerlendirilerek 2022 yılında yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davalı ... lehine hatalı değerlendirme ile fazla vekalet ücretine hükmedilmesi hatalı olmuştur.

3. Hâl böyle olunca, yazılı şekilde karar verilmiş olması bozmayı gerektirir.

4. Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2 nci maddesi uyarınca aşağıda belirtilen şekilde düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin ise aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Bölge Adliye Mahkemesi kararına yönelik davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hüküm fıkrasının;11 numaralı bendindeki "AAÜT gereğince 9.100,00 TL" ibaresi kaldırılarak yerine "AAÜT gereğince 5.500,00 TL" ibareleri eklenmek suretiyle 6100 sayılı HMK'nın 370'inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.01.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.