Karar Detayı

MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/2061 E., 2023/807 K.

DAVA TARİHİ: 09.09.2019

KARAR: Esastan ret

TEMYİZ EDENLER: Davalı vekili ve dahili davalı vekili

İLK DERECE MAHKEMESİ: Bozdoğan Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/318 E., 2021/291 K.

Taraflar arasındaki 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesine dayalı ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili ve dahili davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve dahili davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne, dahili davalı ... vekilinin duruşma isteminin değerden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki olduğu 2789 parsel sayılı taşınmaz ile davalının satın aldığı 240 parsel sayılı taşınmazın sınırdaş olduğunu, müvekkilinin 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi uyarınca ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek, 240 parsel sayılı taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili 14.10.2019 tarihli dilekçesinde; ...'ın davaya dahil edilmesini ve müvekkilinin ilk satış bedeli üzerinden ön alım hakkını kullanmak istediğini beyan etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili; davanın reddini savunmuştur.

2. Dahili davalı ... vekili; muvazaa olmadığını, dava konusu taşınmazın 245.000,00 TL bedelle satın alındığını, ihtiyati tedbir şerhinin 10.09.2019 tarihinde konulduğunu, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın dava devam ederken davalı ...'a satıldığı, davacının davasını yeni malike karşı devam ettirme iradesi ile beyanda bulunduğu, davalı ...'a yapılan satışın muvazaalı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne dava konusu 240 parsel sayılı taşınmazda dahili davalı ... adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, ön alım bedeli 1.025,10 TL'nin vadeli mevduat hesabına aktarılmasına, mevduat hesabında nemalandırılmasına, karar kesinleştiğinde bedelin nemalarıyla birlikte davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ile dahili davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde; 5403 sayılı Kanun'un 8 inci maddesinin i bendinin yürürlükten kaldırıldığını, ikinci satışın kötü niyetli ve muvazaalı olmadığını, keşfen taşınmazın değerinin 118.600,00 TL olarak belirlendiğini beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Dahili davalı ... vekili istinaf dilekçesinde; müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, muvazaanın söz konusu olmadığını, satış bedelinin 250.000,00 TL olduğunu, davacıya seçimlik hakkının hatırlatılması gerektiğini beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile geçmişe etkili olmama kuralı gereği 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi koşullarının somut uyuşmazlıkta uygulanması gerektiği ve koşullarının gerçekleştiği, davacının 6100 sayılı Kanun'un 125 inci maddesi uyarınca davasını yeni malike yönelterek tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğu, ikinci satışın kötü niyetli olduğu ve satış bedelinin muvazaalı olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin ve dahili davalı vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle kararının bozulmasını istemiştir.

2. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

3. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun (5403 sayılı Kanun) 8/i maddesi,

4. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733 ve 734 üncü maddeleri,

5. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı kararı.

6. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 124 ve 125 inci maddesi.

7. Değerlendirme

8. Davanın dayanağını oluşturan ve sınırdaş tarımsal arazi maliklerine ön alım hakkı tanıyan 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesinin ikinci fıkrası şöyledir:

“Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de ön alım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler ön alım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. ”

4721 sayılı Kanun'da düzenlenen yasal ön alım hakkı, taşınmazlardaki paylı mülkiyet ilişkisine dayanmakta iken, 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesinde düzenlenen ön alım hakkı sınırdaşlık ilişkisine dayalı bir haktır. Maddenin son fıkrasındaki yollama nedeniyle, ön alım hakkının kullanılmasında 4721 sayılı Kanun hükümleri uygulanır. Bu çerçevede, ön alım hakkının kullanılabilmesi bakımından satışın sınırdaş tarımsal arazi maliklerine bildirilmesi, bildirimin şekli, ön alım hakkının dava yoluyla kullanılması, ön alım davasının açılması için öngörülen süreler ile ön alım bedeli hakkında 4721 sayılı Kanun'un 732 ve devamındaki hükümlerinin uygulanacağında kuşku bulunmamaktadır.

Yasal ön alım hakkı, 4721 sayılı Kanun'un "Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları" başlıklı ikinci ayrımında, “II. Devir hakkının kısıtlamaları 1. Yasal ön alım hakkı” alt başlıkları altında “a. Ön alım hakkı sahihi” başlıklı 732; “b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlıklı 733 ve “c. Kullanılması” başlıklı 734 üncü maddelerinde düzenlenmiştir.

2. Bu aşamada, ön alım bedeline ilişkin ilkelere değinmek gerekmektedir.

Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı ön alım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

3. Diğer taraftan, YİBHGK 1949/17 Esas ve 1951/1 Karar sayılı kararında da, "Vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyi niyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötü niyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağı ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötü niyetin bu durumda mahkemece re'sen nazara alınabileceği” kabul edilmiştir.

4. Diğer taraftan; 6100 sayılı Kanun'un "Tarafta iradi değişiklik" kenar başlıklı 124 üncü maddesi şöyledir:

" (1) Bir davada taraf değişikliği, ancak karşı tarafın açık rızası ile mümkündür.

(2) Bu konuda kanunlarda yer alan özel hükümler saklıdır.

(3) Ancak, maddi bir hatadan kaynaklanan veya dürüstlük kuralına aykırı olmayan taraf değişikliği talebi, karşı tarafın rızası aranmaksızın hâkim tarafından kabul edilir.

(4) Dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesi kabul edilebilir bir yanılgıya dayanıyorsa, hâkim karşı tarafın rızasını aramaksızın taraf değişikliği talebini kabul edebilir. Bu durumda hâkim, davanın tarafı olmaktan çıkarılan ve aleyhine dava açılmasına sebebiyet vermeyen kişi lehine yargılama giderlerine hükmeder."

Anılan yasal düzenlemeye göre, bir davada taraf değişikliği, ancak karşı tarafın açık rızası ile mümkündür. Ancak yasa koyucu bu konuda yasalarda yer alan özel hükümleri saklı tutarak hâkimin izni ile taraf değişikliği yapılabilecek hallere de yer vermiştir. Anılan iki fıkra çerçevesinde maddî bir hatadan kaynaklanan veya dürüstlük kuralına aykırı olmayan taraf değişikliği talebi, karşı tarafın rızası aranmaksızın hâkim tarafından kabul edileceği gibi, tarafın yanlış veya eksik gösterilmesinin kabul edilebilir bir yanılgıya dayanması durumunda da hâkimin izniyle taraf değişikliği yapılabilecektir. İradî taraf değişikliğine ilişkin hükme istinaden gerek davacı gerekse davalı tarafta, iradî taraf değişikliği yapılması mümkündür (Pekcanıtez Usul Medeni Usul Hukuku, 15. Bası, İstanbul 2017 III.Cilt, Sh.622 vd).

6100 sayılı Kanun'un "Dava konusunun devri" kenar başlıklı 125 inci maddesi ise şöyledir:

"(1) Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir:

a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde dava davacı lehine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.

b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür.

(2) Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder (Ek cümle: 22/7/2020 7251/11 nıd.). Bu takdirde dava davacı aleyhine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur."

6100 sayılı Kanun'un 125 inci maddesi dava açıldıktan sonra davalı, dava konusunu bir başkasına temlik ettiği takdirde davacı taraf seçim hakkını kullanarak, dilerse temlik eden ile olan davasından vazgeçerek davaya devralan kişiye karşı devam edebileceği, dilerse davasına temlik eden kişi hakkında tazminat davası olarak devam edebileceği hükmünü içermektedir.

5. Somut olayda; dosya içeriğinden davacının 09.09.2019 tarihinde saat 12.03'te açtığı eldeki davada, 21.08.2019 tarih ve 3672 yevmiye numaralı satış işleminde alıcı ...'ı davalı göstererek bu satışa karşı 5403 sayılı Kanun'un 8/i uyarınca ön alım hakkını kullanmak istediği; davalı ...'ın dava konusu taşınmazı dava tarihinden önce 09.09.2019 tarih ve 4005 yevmiye numaralı satış işlemiyle saat 11.36'da satın aldığı; davacının 14.10.2019 tarihli dilekçesinde bedelde muvazaa iddiasında bulunarak, söz konusu satış işleminin kötü niyetli olduğunu ileri sürerek ve 21.08.2019 tarihli satış işleminde satış bedeli olan 1.000,00 TL üzerinden ön alım hakkını kullanmak istediğini beyan ederek davalı ...'ın davalı ... yanında davaya dahil edilmesini istediği; davalı ...'ın ise dava konusu taşınmazı iyi niyetle ve 250.000,00 TL bedelle satın aldığını savunduğu anlaşılmıştır.

6. Açıklanan yasal düzenlemeler, ilkeler ve dosya içeriği birlikte değerlendirildiğinde; dava tarihinden önce taşınmaz davalı ...'a devredildiğinden ve dava eski malik davalı ...'a yöneltilerek açıldığından davacının taraf değişikliği talebinin 6100 sayılı Kanun'un 124 üncü maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekirken İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesince davalı ...'ın 6100 sayılı Kanun'un 125 inci maddesi uyarınca davaya dahil edildiğinin değerlendirilmesi isabetsiz ise de yargılamanın geldiği aşama dikkate alındığında, bu husus bozma sebebi yapılmayarak eleştiri konusu yapılmıştır.

7. Davacının bedelde muvazaa iddiası ve davalıların ön alım bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; davalı ...'ın 21.08.2019 tarih ve 3672 yevmiye numaralı satış işlemiyle 1.000,00 TL bedelle satın aldığı dava konusu 240 parsel sayılı taşınmazı, 19 gün sonra davanın açıldığı gün 09.09.2019 tarih ve 4005 yevmiye numaralı satış işlemiyle akrabası ...'a 250.000,00 TL bedelle devrettiği, keşfen dava konusu taşınmazın satış tarihindeki değerinin 118.600,00 TL olduğunun belirlendiği, 4.125,00 metrekare yüzölçümüne sahip taşınmazın 1.000,00 TL bedelle satışının hayatın olağan akışına uygun olmadığı ve tanık beyanı gözetildiğinde; davacının bedelde muvazaa iddiasını keşfen belirlenen miktar üzerinden ispatladığının kabulü gerekmekte olup, İlk Derece Mahkemesince davacı tarafa bu bedel üzerinden ön alım hakkını kullanıp kullanmayacağı sorularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verimesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Dahili davalı ... vekili ve davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.05.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.