Karar Detayı

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/2748 E., 2022/2184 K.

KARAR: Başvurunun kabulüne, kararın kaldırılarak davanın reddine

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/299 E., 2021/196 K.

Taraflar arasındaki el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kabulüne, davalı ...'in dava konusu Fatih ilçesi, ... Mahallesi 284 ada 20 parsel üzerinde bulunan ..., ..., ..., 504, ... ve ... sayılı bağımsız bölümlere vaki müdahalesinin men'ine, anılan bağımsız bölümlerin projeye uygun olarak eski hale getirilmesine, birleştirilen davanın kısmen kabul, kısmen reddine 08.12.2018 ila 10.04.2019 tarihleri arası tahakkuk etmiş 2.296,98 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı ...'a verilmesine, 08.12.2018 ila 10.04.2019 tarihleri arası tahakkuk etmiş 2.296,98 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılar ... ve ...'na verilmesine karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne, kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile ve davalıların dava konusu taşınmazda paydaş olduklarını, paydaş olan davalıların, davalı ...'e verdikleri vekaletname ile diğer davalı ...'e iş hanının ..., ..., ..., 504, ... ve ... No.lu odalarını kiraladıklarını, davalı ... tarafından diğer paydaş davalılardan almış olduğu tadilat izni ile dava konusu taşınmazdaki odalar arasında yer alan bazı duvarları tamamen yıktığını, bazı duvarları da kapı açılmak suretiyle kısmen yıktığını ve binanın statik dengesinin bozulduğunu, paydaş olan müvekkilleri tarafında davalılara verilmiş herhangi bir tadilat izni mevcut olmadığını, davalılar tarafından yapılan kira sözleşmesinin TMK'nın 692 nci maddesi uyarınca geçersiz olduğunu, davalı kiracı ...'in taşınmazda fuzuli işgalci konumunda olduğunu ileri sürerek, davalı ...'ın dava konusu taşınmazlara el atmasının önlenmesi ile taşınmazın ..., ..., ..., 504, ... ve ... numaralı odalarından tahliyesine, mezkur tadilata sebebiyet veren davalılarca dava konusu taşınmazın eski hale getirilmesine, eski hale getirilmediği takdirde eski hale getirmek için gerekli bedelin tespiti ile şimdilik fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla bu duruma sebebiyet veren tüm davalılardan tahsiline, dava konusu iş hanın 5 inci katının ..., ..., ..., 504, ... ve ... No.lu odalarının 08.12.2018 tarihi itibariyle toplam 60.000,00 TL ecrimisil bedelinin şimdilik fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 12.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle ile birlikte bu duruma sebebiyet veren davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ...'in kira kontratını taraf olarak değil kiralayanlar vekili sıfatı ile imzaladığını, bu itibarla taraf sıfatı oluşmadığından davanın davalı ... yönünden usulden reddi gerektiğini, kira sözleşmesinin TMK'nın 691 inci maddesi gereğince pay ve paydaş çoğunluğu ile tanzim edilmiş olup geçerli bir sözleşme olduğunu, dava konusu dükkanların davacıların bilgisi ve oluruyla giriş kat, 1 ve 2 nci katlardaki dükkanların ara duvarlarının yıkıldığını, bu yönüyle davacıların eski hale getirme gideri talebinin kötü niyetli olup reddedilmesi gerektiğini, müvekkili ...’in tadilatlar yönünden herhangi bir talimatı olmadığını belirterek davalı ... yönünden öncelikle usulden reddine, esasa girilmesi halinde haksız ve hukuki mesnetten yoksun açılan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar ... ve arkadaşları vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkillerinin dava konusu gayrimenkulün müşterek maliki olduklarını, dava konusu gayrımenkulün yıllar boyunca bakımsız kaldığını, müvekkilleri tarafından işbu durumun davacılara gerek sözlü gerekse yazılı olarak bildirildiğini, ancak herhangi bir olumlu sonuç alınamadığını, müvekkillerinin gayrimenkulün durumunu İstanbul 4. Noterliğinin 12.07.2017 tarih ve 07603 yevmiye numaralı tespit tutanağı ile tespit ettirdiklerini ve 2017 yılı Temmuz ayından itibaren zorunlu tadilatları çoğunluk kararı ile yaptırdıklarını, davacıların bu tadilatlara ilişkin hisselerine düşen bedelleri ödememesi sebebiyle istanbul 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/214 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, dava konusu gayrimenkulün müşterek mülkiyet hükümlerine tabi olup diğer davalı ... ile akdedilen kira sözleşmesinin TMK'nın 691 inci maddesi gereğince pay ve paydaş çoğunluğunca tanzim edilmiş olduğundan hukuken geçerli olduğunu, bu sebeple ecrimisil talebinin reddi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde tarafların müşterek mülkiyet ve veraset ilişkisi ile dava konusu taşınmaza malik oldukları, kira sözleşmeleri ile dava konusu taşınmazın dava edilen bağımsız bölümlerinin aralarındaki duvarların yıkıldığı, taşınmazın niteliğinin fiilen değiştirildiği ve bu suretle kiraya verildiği, bu çapta sonuçlar doğuran eylem ve işlemlerin TMK'nın 692 nci maddesi bağlamında olağanüstü yönetim işleri olduğu dolayısıyla bu şekilde kiraya vermenin ve tadilat yapmanın mümkün olabilmesi için tüm paydaşların olurunun bulunması gerektiği ve davacıların onayının bulunmadığı, bu sebeple yapılan tüm müdahalelerin ve kiralamanın da kanuna aykırı olarak yapıldığı, dolayısıyla davacılar açısından bu işlemlerin haksız fiil niteliğinde olduğu, davacıları bağlamayacak kira sözleşmesi nedeni ile davalı ...'in fuzuli şagil olduğunun kabulü gerektiği gerekçesiyle asıl davanın kabulüne, davalı ...'in dava konusu 284 ada 20 parsel üzerinde bulunan ..., ..., ..., 504, ..., ... sayılı bağımsız bölümlere elatmasının önlenmesine, anılan bağımsız bölümlerin projeye uygun olarak eski hale getirilmesine, eski hale getirmek üzere davalılara 60 gün süre verilmesine, davalılar tarafından bu süre içerisinde eski hale getirme yapılmaz ise davacılara eski hale getirme yetkisi tanınmasına, davacılar tarafından eski hale getirme işlemlerinin yapılması durumunda başka bir ilama gerek olmaksızın yapılan tüm masrafların davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline; birleşen davanın kısmen kabul, kısmen reddine, 08.12.2018 ila 10.04.2019 tarihleri arası tahakkuk etmiş 2.296,98 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı ...'a verilmesine, aynı tarihler arası tahakkuk etmiş 2.296,98 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılar ... ve ...'na verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Dava konusu taşınmazın pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak kiraya verildiğini, taşınmazın han içinde bağımsız bölümlerden oluşmakta olup işyeri olarak kullanıldığını, taşınmazın niteliğinin değiştirilmeden işyeri olarak kiraya verildiğini, taşınmazda birçok bağımsız bölümün duvarının kaldırıldığı, davacıların onayı ile bu kısımların kiraya verildiği, gayrimenkulde yönetim planına aykırı yerlerin bulunduğu keşfen düzenlenen bilirkişi raporu ve dosyaya sunulan diğer delillerle sabit iken davacıların diğer bağımsız bölümlerde yapılan duvar kaldırma işlerine itiraz etmeyerek sadece bu bağımsız bölümde duvarın kaldırılmasına itiraz etmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu, taşınmaz hakkında riskli yapı raporunun kesinleştiği ve güçlendirme işleri için belediyeye başvurulduğu gözetildiğinde eski hale getirme talebinin kabulünün hukuka aykırı olduğunu, vekillik görevini ifa eden davalı ... yönünden haksız fiile iştirak ettiği yönünde verilen kararın hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosyaya sunulan kira sözleşmesinin incelenmesinden; taşınmazın İstanbul ili, Fatih ilçesi, ... Mahallesi, ..., ..., ..., , ... ve ... numaralı taşınmazlar olduğunu, cinsinin dükkân olarak belirtildiği, kira veren olarak ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ... ve ... vekili Avukat ..., kiracının ..., aylık kira bedeli 2.000,00 TL, kira başlangıç tarihinin 01.01.2019, süresinin 1 yıl, bedelin peşin olarak ödendiğinin yazıldığı, 11 özel maddeden oluştuğu, kiralayanlar vekili olarak Avukat ..., kiracı olarak ...’in imzasının bulunduğunu, özel şartlarda tamiratın lazım gelmesi halinde mal sahibine bilgi vermek suretiyle kiracının zaruri tamirat yapabileceği, sormadan tadilat yapamayacağı, masrafların mal sahibine rücu edilemeyeceğinin belirtildiği; bu haliyle dava konusu taşınmazın pay ve paydaş çoğunluğu ile paydaş olmayan davalılara kiralandığı, bu durumda davacı paydaşın davalı paydaşlardan kira parası alacağı talep edebileceği, bu nedenle elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talep edemeyeceği, çünkü davalının dava konusu taşınmazı geçerli bir kira sözleşmesine istinaden kullanması durumunda haksız işgalden söz edilemeyeceği gerekçeleriyle davalılar vekillerinin istinaf taleplerinin kabulü ile; İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.06.2021 tarih ve 2019/299 Esas, 2021/196 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/1.b.2 nci maddesi gereği kaldırılarak, asıl dava ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

TMK'nın 692 nci maddesindeki “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır” hükmünün açık olduğunu, taşınmazın diğer paydaşları olan müvekkilleri tarafından verilmiş bulunan tadilat izni olmadığını, dosyada bulunan bilirkişi raporları ile de sabit olduğu üzere yapılan tadilatların ayrı bağımsız dükkan niteliğinde bulunan taşınmazların ara duvarlarının yıkılarak birleştirilmesi, kapıların yıkılması, yeni kapı yerlerinin yapılması şeklinde olup kanunda yer alan paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlemleri niteliğinde olması sebebiyle oybirliği ile karar alınarak yapılması gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, el atmanın önlenmesi, eski hale getirme ve ecrimisil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688 ila 693 üncü maddelerinde düzenlendiği üzere;

Madde 688: Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.

Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Madde 689: Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:

1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,

2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Madde 690: Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.

Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir.

Madde 691: İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.

Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.

Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.

Madde 692: Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.

Madde 693: Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.

Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.

Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.

3. Değerlendirme

4. TMK'nın "yönetim ve tasarruf" başlıklı 690 ncı maddesinde "olağan yönetim işleri", 691nci maddesinde "önemli yönetim işleri", 692 nci maddesinde ise "olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar" hakkında düzenleme yapılmıştır. Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere bir kısım davalılar tarafından yapılan 01.01.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi "pay ve paydaş çoğunluğu" sağlanarak yapılmış ise de, bilirkişi raporlarında belirtilen tadilatların olağan, önemli ve olağanüstü yönetim işlerinden olup olmadığı hususunda bir tespit yapılmamıştır. O hâlde mahkemece, daha önce görüşüne başvurulan bilirkişilerden ek rapor alınarak, gerekli görülürse yeniden keşif yapılarak davaya konu yapıda yapılan tadilatların hangi yönetim işi olduğu ve bunun için çoğunluk ya da oybirliğinin sağlanıp sağlanmadığı belirlenerek sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, eksik araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.03.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.