Karar Detayı

MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/502 E., 2022/1441 K.

KARAR: Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ: Kocaeli 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/288 E., 2021/175 K.

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın zamanaşımı nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalıların murisi ... arasında 04.10.2007 tarihli 21321 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiğini, ...'un paydaş olduğu 2821 parsel numarasına kayıtlı taşınmazını 4.000,00 TL bedelle davacıya satmayı vaat ve taahhüt ettiğini, satış bedelinin tamamının nakden ve peşinen ödendiğini, müvekkilinin tasarrufuna bırakıldığını, taşınmaz üzerindeki engellerin kaldırılmasından sonra taşınmazın mülkiyetinin müvekkiline devredileceğinin taahhüt edildiğini ileri sürerek davalılara ait hisselerin iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın muris ve murisin ölümüyle mirasçıların zilyetliğinde olduğunu, davacının tasarrufuna geçmediğini, bedelinin ödenmediğini belirterek davanın zamanaşımı yönünden usulden reddini mahkeme aksi kanaatte olursa davanın esastan reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davanın zamanaşımı nedeniyle usulden reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; sözleşmede yer alan "işbu gayrimenkulün üzerinde bulunan ipoteğin kaldırılmasına müteakip ilgili tapu sicili müdürlüğünde kat'i ferağ takririni vereceğimi beyan ve taahhüt ederim" şeklindeki şartın geciktirici şart olduğunu, şartın gerçekleşmesiyle birlikte hukuki sonuçların da tam anlamıyla doğacağını, taşınmazın 1/2'si müteveffa ..., diğer 1/2'si ... adına kayıtlı iken Akbank lehine ipotek tesis edildiğini, icra takibi sonucu Girişim (Güven) Varlık Yönetim tarafından 15.04.2014 tarihinde ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ... hissesi devralınarak alacağın tahsil edildiğini, muris İsmail'in 1/2 hissesinin boşa çıkarak borçtan ari konuma geldiğini, ifa kabiliyetinin de bu tarihte doğduğunu belirterek hükmün kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde yer alan beyanlarını tekrar etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

3. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 inci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ıncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ıncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

4. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ıncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2 inci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

5. Değerlendirme

Somut olaya gelince; dava konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi 04.10.2007 tarihinde akdedilmiş; dava ise, 30.12.2020 tarihinde açılmıştır. Davalılar davaya karşı süresinde sundukları 02.02.2021 tarihli cevap dilekçesiyle zamanaşımı def'inde bulunmuşlardır. Sözleşme kapsamında taşınmazın alıcının tasarrufuna terk ve teslim edildiği, vaat borçlusu tarafından açıkça beyan edilmiştir. Bu durumda taşınmazın fiilen olmasa da hukuken vaat alacaklısına teslim edildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda zamanaşımı savunmasında bulunmak, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Mahkemece davacının esas talebi hakkında olumlu olumsuz bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle

Temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.01.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.