Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen temliken tescil iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil ile terditli olarak tazminat davasında davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; ... Mahallesi, 116 ada, 5 parsel sayılı taşınmazın müvekkilince 3.500.000,00 TL(3.50 YTL) ödenerek davalıların murisi olan ...'dan 1987 yılında satın alındığını, komşu 4 parsel sayılı taşınmazın müvekkiline ait olup her iki parselin müvekkili tarafından tek parsel kabul edilerek aynı yıl 5 parsel sayılı taşınmaz üzerine ev ve mandırayı inşaa ettikten sonra mandıranın tamamının 5 parsel üzerinde, evin ise 4 parsel üzerinde kalıp bir kısmının ise 5 parsele taştığını, yaptığı ödeme karşılığında müvekkilince davalıların murisi...'dan 3.500.000,00 TL'lik bononun güvence olarak alındığını, iyi niyetli davacının 1987 senesinden beri malik sıfatıyla taşınmazın zilyedi olduğunu, davalıların ise bu süre zarfında hiç bir kullanımlarının olmadığını, 5 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki mandıra ve evin değerinin arazinin değerinden daha fazla olduğunu beyan ederek; TMK 724. maddesi uyarınca 5 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, davacı tarafça yapılan 3.500.000,00 TL ödemenin güncel değerinin hesaplanarak davalılara ödenecek taşınmaz bedelinden indirilmesini, bu talep kabul olmaz ise 4 parsel sayılı taşınmaz lehine, 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesisiyle ödenen taşınmaz bedelinin güncel değerinin tespit edilip davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekilleri; iddiaların yerinde olmadığını, 5 parsel sayılı taşınmazın davacıya satılmadığı gibi davacıdan para da alınmadığını, davacının iyi niyetli olmayıp arsa bedelinin mandıranın değerinden ve taşan ev kısmından daha fazla olduğunu, kaldı ki bu bedel ödenmiş bile olsa taleplerin zamanaşımına uğradığını, davacı aleyhine ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/812 Esas sayılı dosyası üzerinden men'i müdahale ve ecrimisil talepli dava açtıklarını beyan ederek; davanın reddini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 22.10.2018 tarihli ve 2006/480 E. 2008/406 K. sayılı kararıyla;

"... Düzenlenen kadastro bilirkişi raporuna göre davacıya ait mandıranın tamamı ile "B" harfiyle işaretlenerek gösterilen 31.28m2 lik ev kısmının dava konusu 5 parsel sayılı taşınmazın içinde kaldığı, evin "A" harfiyle gösterilen 110.87m2 lik kısmının ise davacının oğluna ait 4 parsel sayılı taşınmazın içinde kaldığı, inşaat bilirkişisi tarafından düzenlenen raporda mandıra ve evin toplam değerinin 21.744,00 TL, 5 parsel sayılı taşınmazın tarla değerinin ise 7.276,25 TL olup, değerler arasında fahiş fark bulunduğu, evin 5 parsel sayılı taşınmaza tecavüz eden kısmının değeri dahi alınmış olsa yine de durumun değişmediği, malikinden satın aldığı yerde kendini malik görerek ev ve mandıra inşa eden davacının iyi niyetli sayılacağı, TMK 724. maddenin aradığı tüm şartları taşıyan uyuşmazlıkta, davacının bu hükme dayanan tapu iptal ve tescil talebi usul ve yasaya uygun bulunduğu; dosyaya sunulan 3.500.000 TL tutarındaki bono aslı incelendiğinde alacaklı ..., borçlu... olup, bu bononun bir başka borç için verildiği kanıtlanmadığından taşınmazın bu bedel karşılığı davacı tarafından davalıların murisinden taşınmazı 1987 senesinde davalıların murisinden satın aldığı, bu paranın dava tarihindeki güncel ortalama değerinin mali müşavir bilirkişi raporuna göre 10.342,73 TL olup taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin ise bilirkişi raporuna göre 7.276,25 TL olmakla davacının zaten taşınmazın değerinden daha yüksek bir bedel ödediği, yeniden ödemesi gereken bir meblağ bulunmadığı, davalılar lehine bir tazminata hükmedilmesinin mümkün olmadığı..." gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu taşınmaz olan Yeşiltepe (Kırgıv) Köyü, 116 ada, 5 parselin malik Hamza oğlu... adına olan tapu kaydının TMK 724. maddesi uyarınca iptaliyle davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafın diğer terditli talepleri hakkında hüküm kurmaya yer olmadığına, davacının tapu malikine ödediği taşınmaz bedelinin güncellenmiş değeri taşınmazın keşfen belirlenen değerinden fazla olmakla davalılar lehine bedel taktirine yer olmadığına" karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri ayrı ayrı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar ... ve diğerleri vekili; senetin iletten mücerret yani soyut olup taşınmazın satışına delil olamayacağını, salt tanık beyanları üzerine hüküm kurulduğunu, müvekkillerinin uyarılarına rağmen taşınmazı kullanmaya devam eden davacıya karşı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemleriyle dava açıldığını, davacının iyiniyetli olmadığını, binanın değerinin de arazi değerinden fazla olmayıp kararın bozulması gerektiğini beyan ederek hükmü temyiz etmiştir.

Davalılar ... ve diğerleri vekili; müvekkillerinden Mehriye'nin eşine ve işyerine yapılan tebligatların usulsüz olduğunu, keşif tutanağı ve bilirkişi raporlarının tebliğ edilmediğini, bononun "taşınmaz satış bedeli" olarak düzenlendiği şeklindeki iddiayı ispat etme yükünün davacıda olup müvekkilerinin de bonodaki imzanın babalarına ait olmadığını beyan etmelerine rağmen bu hususta mahkemece araştırma yapılmadığını, ödeme yaptığına ilişkin davacı tarafından başkaca bir belge sunulamadığını, zira salt senet verilmesinin tek başına satış işleminin delili olamayacağını, tapuda resmi satış yapılmadığını, tanıkların duyuma dayalı ve tek taraflı beyanda bulunduklarını, taşınmazın nizasız ve fasılasız kullanıldığı iddiasının doğru olmadığını, kendisinin olmadığını bildiği yere inşaat yapan davacının iyiniyetinden söz edilemeyeceğini, bilirkişi raporlarının hayatın olağanına aykırı olup fahiş farka yönelik değerlendirmenin de yerinde olmadığını, kararın bozulması gerektiğini beyan ederek; hükmü temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun "Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi" kenar başlıklı 724 üncü maddesine göre; " Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir."

6100 sayılı HMK’nın "İspat yükü" kenar başlıklı 190 ıncı maddesine göre; "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir."

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "İspat yükü" kenar başlıklı 6 ncı maddesine göre; "Kural olarak herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür."

3. Değerlendirme

TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzi (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet, karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. Bu kapsamda davacının, yukarıda belirtildiği şekilde iyiniyetli olmadığı, davalıların murisi ile aralarındaki harici satışın ise yöntemince ispatlanamadığı anlaşılmakla; davanın kabulü doğru görülmemiş bu sebeple hüküm bozulması gerekmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

16.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.