Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay 14. Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı 153 kişinin ... İnşaat'ın inşa ettiği binalardan satış sözleşmeleri ile daire satın aldığını, yapımı tamamlanan dairelerin davacılar adına iskânının yapıldığını, elektrik ve su aboneliklerinin tamamlandığını ve bu dairelerin davacıların kullanımına bırakıldığını, tapu kaydının hâlâ şirket adına olan gayrimenkullerin davalı şirket adına olan tapu kayıtlarının iptali ile hak sahibi davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın harçları ikmal etmesinin zorunlu olduğunu, öncelikle dava değeri üzerinden harçların yatırılması gerekeceğini, kesin süre içinde dava harçlarının yatırılmaması hâlinde davanın bu sebeple reddine karar verilmesini, taşınmazların mesken ya da dükkan olması ve taşınmaza sahip olma iradesinin işbu davalardaki görevli mahkemelerin belirlenmesindeki ana unsur olması sebebiyle re'sen de nazara alınacak görev hususu yönündeki beyanlarını saklı tuttuklarını, davacılar tarafından ödeme belgelerinin dosyaya ibraz edilmediğinden yapıldığı iddia edilen ödemelere ilişkin beyan ve itiraz haklarını saklı tuttuklarını, dava konusu taşınmazların satımına dair davacılar ile müvekkili şirket arasında harici sözleşme akdedildiğini, davacıların dayanak yapmış olduğu işbu harici sözleşmeye istinaden tapu iptal ve tescil davası açılmasının mümkün olmadığını, davacıların müvekkili şirkete tüm borçlarını ifa etmesi gerektiğini, davacıların müvekkili şirkete işbu dava konusu taşınmazlar sebebiyle yapması gereken ödemelerin tümünü yapmadığını, hâli hazırda borçları bulunduğunu, bu hâliyle tüm edimlerini yerine getirme şartı gerçekleşmediğini belirterek davanın reddini talep etmiştir

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin 03/05/2016 tarih ve 2015/4219 Esas, 2016/662 Karar sayılı kararı ile davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiştir.

2. Karar davacılar vekili tarafından 15.06.2016 tarihinde temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 09.09.2020 tarih ve 2020/1793 Esas, 2020/4747 Karar sayılı ilâmı ile "(...) Tüm bu açıklamaların ışığında somut olaya gelince; 16.12.2015 tarihli tensip tutanağında “Davacılar arasında zorunlu dava arkadaşlığının bulunmadığı anlaşıldığından davacılar vekilinin adli yardım talebinin 11/03/2015 tarihli tensip kararı ile reddedildiği ve bu red kararına karşı süresi içinde itiraz edilmemiş olması karşısında davacılar tarafından yatırılması gereken gider avansının yatırılmamış olması nedeniyle her bir davacı için 155,00 TL toplam 23.870,00 TL gider avansının HMK'nın 120/2. maddesi hükmü gereğince 2 haftalık kesin süre içinde davacı tarafça mahkememiz veznesine yatırılmasına, bu süre içinde yatırılmadığı takdirde HMK'nın 115/2 maddesi gereğince işlem yapılmayacağının ihtarına” şeklinde ara karar kurulduğu, davacı vekiline 22.12.2015 tarihinde tebliğ edildiği, 02.05.2016 tarihinde 143 davacı için toplamda 22.165,00TL gider avansının yatırıldığı, mahkemece gider avansı süresinde yatırılmadığından davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır. Aralarındaki bağlantı sebebiyle aynı vekille temsil edilen 154 kişice açılan usul ekonomisi gereğince birlikte yürütülmesi gereken mahkemenin ön inceleme duruşmasından önce, dava açılırken tarife uyarınca yeterli miktarda yatırılması gereken gider avansının her bir davacı için hangi amaçla yatırılması gerektiği izah edilmeden verilen kesin süreye uyulmadığı gerekçesiyle üstelik duruşma tarihinden önce taraflarca gider avansının büyük bir kısmının da yatırıldığı gözardı edilerek davanın usulden reddedilmesi doğru görülmemiş ve kararın anılan gerekçelerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.(...)" gerekçeleriyle kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozma kararına uyulduktan sonra 153 kişinin açtığı dava tefrik edilmiş ve eldeki dava davacı ... yönünden yargılamaya devam edilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili mahkemenin tapu kaydının takyidatsız olarak kayıt ve tesciline karar vermesi gerektiğini belirterek kararının düzeltilerek onanmasını ya da yerel mahkeme kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, adi yazılı sözleşme ile taşınmaz satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

3. 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında; Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onun malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Medeni Kanun'un 2 nci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği benimsenmiştir.

4. Tapu kütüğüne esas itibarıyla mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise, kütüğe yazılan her husustur. Nitekim kütük sahifesinde mülkiyet, rehin ve irtifak hakları sütunları dışında bir de “şerh” ve “beyanlar” adı altında iki sütun daha vardır. Ancak bir hususun şerh veya beyanlar sütununa yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez.

5. Şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceğini kanun belirlemiştir. Dolaysıyla kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez.

6. TMK’nın 1009 ila 1011 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 54 ila 66 ncı maddelerinde düzenlenen şerhler, üç amaca yönelik bir tapu işlemidir. Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını ve muvakkat (geçici) tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar.

7. Tapu kütüğüne şerh edilebilecek şahsi haklara gelince;

TMK’nın 1009 uncu maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır.

6. “Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında” başlıklı TMK’nın 1010 uncu maddesinde de aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamalarının tapu kütüğüne şerh verilebileceği belirtilmiştir;

7. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,

Örneğin; ifa edilmediği takdirde sahibine, malike karşı TMK’nın 716 ncı maddesine göre cebri tescil davası açma hakkı veren şahsi haklar. Buradaki şerhin amacı üçüncü şahısların TMK’nın 1023 üncü maddesine istinaden ayni hak iktisabını önlemektir. İkinci guruptaki haklar ise, taşınmazla ilgisi olmayan alacak haklarıdır. Buradaki amaç ise İİK’nın 277 nci maddesi anlamında alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla taşınmazı temlik edip, bu alacakların tahsilini imkansız kılmaya yönelik olarak taşınmaz malikinin yapacağı tasarrufi işlemleri önlemektir.

2. Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre,

Bu hâlde yalnızca ilgili işlemlerin taalluk ettiği nispette taşınmaz malikinin taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemleri alacaklılara karşı geçersiz olur ve bu hususlarda TMK’nın 1023 üncü maddesi uygulanmaz.

3. Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Bu tür bir şerhle sonraki müktesipler kanundaki mükellefiyetlere katlanmak zorunda kalır.

7. Diğer taraftan TMK’nın 1011 inci maddesi hükmü gereğince de; iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa ve tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa hakkın geçici şerhi olanaklıdır.

8. Değerlendirme

9. Yapılan yargılama sonucunda, dava konusu taşınmazın Gaziantep ili, Şahinbey ilçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 222 ada, 2 parsel, B blok, 2. kat, 6 No.lu Bağımsız bölümde kayıtlı taşınmaz olduğu, davacı ile davalı arasında 25.07.2008 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi yapıldığı, satış bedelinin tamamının ödendiği, taşınmazın davacının kullanımına bırakıldığı anlaşıldığından MK'nın 2 nci maddesini gözeterek açılan tescil davasının kabulü yerinde görülmüştür.

Davacı, üzerinde bulunan takyitler ile tescil kararı verilmesinin doğru olmadığını belirterek temyize gelmiştir.

Dava konusu 222 ada 2 parsel B blok, 6 No.lu bağımsız bölüm üzerinde Kuveyt Türk Katılım Bankası lehine 16.06.2009 tarih ve 13982 yevmiye nolu 7.500.000,00 TL'lik ipotek kaydı bulunmaktadır.

2. Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, dava açıldığı tarih itibarıyla mevcut ipotek kaydının bulunduğu, ipotek lehdarının eldeki dosyada taraf olmadığı gibi talep konusu yapılmadığı, şerhin kaldırılmasına dair hukuki ilişkinin eldeki dosyada irdelenmesinin mümkün olmadığı, mahkemece takyitlerle yükümlü olarak tescil kararı verilmesinin yerinde olduğu anlaşılmakla, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Davacı tüketiciler harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

15.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.