Karar Detayı

Taraflar arasındaki yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... Gayrimenkul A.Ş. vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.02.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belirlenen günde temyiz eden davalı ... Gayrimenkul A.Ş. vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. .... ve davalı ... Yapı A.Ş. vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosya ve içeriğindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı yüklenici .... Yapı A.Ş. arasında noterde düzenleme şeklinde yapılan 27.09.2018 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalının, diğer davalı ... Gayrimenkul A.Ş.’ye ait 236 ada 1 parsel üzerinde inşa ettiği 317 No’lu bağımsız bölümü 1.750.000,00 TL bedelle ve hemen teslim edilmek suretiyle müvekkiline satmayı vadettiğini, satış bedelinin tamamen ödenmiş olduğunu ve bağımsız bölümün müvekkiline fiilen teslim edildiğini, fakat çeşitli nedenler ileri sürülerek tapu devrinin yapılmadığını, davalı arsa sahibi ... Gayrimenkul A.Ş. tarafından Beyoğlu 22. Noterliğinin 18.04.2019 tarihli ihtarnamesi ile satın alınan gayrimenkulün müvekkiline devrinin gerçekleşmeyeceğinin bildirilerek zilyetliğin bırakılmasının talep edildiğini, davalılar arasında arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğundan, davalının ihtarnamesinde belirttiği ve talep ettiği hususların hukuki dayanağının olmadığını ileri sürerek, dava konusu 317 No’lu bağımsız bölümün davalı ...Ş. adına kayıtlı tapusunun iptali ile müvekkil adına tescilini, olmadığı taktirde bağımsız bölümün denkleştirici adalet ilkesi gereğince tespit edilecek güncellenmiş değerinin avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Gayrimenkul A.Ş vekili cevap dilekçesinde, mahkemenin görevsiz olup davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğini, müvekkili ile davacı arasında hiçbir maddi ve hukuki ilişki bulunmadığı gibi diğer davalıyla da aralarında adi ortaklık ilişkisi bulunmadığını, davanın müvekkili yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddinin gerektiğini; davalı firmalar arasında 187 adet kat irtifaklı villanın devri için ayrı ve bağımsız bir satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, karma sözleşme niteliğinde olan bu sözleşmeye göre, her bir taşınmazın asgari satış bedelinin Arıkan A.Ş. tarafından müvekkili şirkete ödendikçe, müvekkili şirketin de bedeli ödenen taşınmazları Arıkan A.Ş.’ye devredeceğini, bu şekilde 104 kat irtifakı tapusunun Arıkan A.Ş.’ye devredildiğini, davacı ve diğer Arıkan A.Ş. müşterilerinin, müvekkili şirketin kendilerine karşı tescil yükümlüsü olmadığını bildiklerini, taşınmaz satış sözleşmelerinde bu hususun açıkça hükme bağlandığını, Arıkan A.Ş.’nin müvekkili ile yaptığı satış vaadi sözleşmesine aykırı davranarak vaad konusu olan ancak henüz devri yapılmamış taşınmazların satış bedelini ödemediğini, bunun üzerine aralarındaki sözleşmenin müvekkilince noterde düzenlenen 25.02.2019 tarihli ihtarname ile feshedildiğini belirterek davanın esastan da reddini savunmuştur.

2. Davalı Arıkan Yapı A.Ş. vekili cevap dilekçesinde, müvekkili şirketin üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini, inşaatı bitirip davaya konu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiğini ve davacının kullanımında olduğundan müvekkili aleyhine ileri sürülen taleplerin reddinin gerektiğini savunmuş; davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden müvekkili şirketin yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı Arıkan A.Ş. ile diğer davalı ...Ş.’nin, ... A.Ş.’ye ait olan arsa üzerine villa yapılması konusunda anlaştıkları, davacı ile davalı Arıkan A.Ş. arasında noterde düzenlenen 27.09.2018 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile de davalının, diğer davalıya ait 236 ada 1 parsel sayılı arsa üzerinde yapılacak olan villalardan birisi olan 317 No.lu bağımsız bölümü 1.750.000,00 TL bedelle davacıya satmayı vadettiği, mahallinde keşif yapılmak suretiyle alınan bilirkişi raporuna göre taşınmaz inşaatının %100 oranında tamamlandığının ve davacıya teslim edildiğinin anlaşıldığı, taşınmazda fiili oturumun bulunduğu ve kat irtifakının kurulduğu, ödeme dekontlarına göre de davacı tarafından satış bedelinin tamamının ödendiği, bu hususun taraflar arasında çekişmeli olmadığı ve mülkiyetin nakli koşullarının oluştuğu;

2. Yargıtay içtihatlarında belirtildiği üzere, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin, yüklenici tarafından arsa üzerinde meydana getirilecek yapının, arsa sahibinin verdiği yetkiye dayanarak yüklenici tarafından satılması ve bu surette elde edilecek gelirin, arsa sahibi ile yüklenici arasında sözleşmede kararlaştırılan oranda paylaşılması esasına dayandığı, buna göre gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin, bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin de bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yüklenici ile paylaşma borcu altına girdiği;

3. Somut olayda da Toskana Vadisi 3. Faz projesi için davalı ...Ş. ile davalı Arıkan A.Ş. arasında düzenleme şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesine ilişkin hükümlerin ve hasılat paylaşımına ilişkin düzenlemenin yer aldığı, bağımsız bölüm bazında yapılan satışların %40’nın asgari tutarı aşması durumunda aşan kısmın tamamının ... A.Ş.’ye ödenmesi şeklinde hüküm bulunduğu, bu hükme göre de davalılar arasında %60 (Arıkan) %40 (...) şeklinde hasılat paylaşımının söz konusu olduğu, hasılat payı ödemelerinin muhasebe kayıtları ile de örtüştüğü, bu bakımdan davalı şirketler arasında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi ile hasılat paylaşımı esasına dayalı olarak konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu, adi ortalıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olmakla ortakların davacıya karşı müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları gerekçe gösterilerek davanın kabulüne ve dava konusu 317 No.lu bağımsız bölümün davalı ...Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Gayrimenkul A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili firma ile davacı arasında hiçbir maddi ve hukuki ilişki bulunmadığı gibi diğer davalıyla da aralarında adi ortaklık ilişkisi bulunmadığını, davacının muhatabının diğer davalı Arıkan A.Ş. olduğunu ve anılan firma ile yaptığı satış vaadi sözleşmesi uyarınca müvekkili firmanın hiçbir sıfat ve sorumluluğunun bulunmadığını açıkça kabul ettiğini, ayrıca müvekkili aleyhine nispi harca hükmedilmesinin de doğru olmadığını ileri sürerek İlk Derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalılar arasında Kadıköy 19. Noterliğinde akdedilen 19.06.2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23.10.2015 ve 19.07.2017 tarihlerinde revize edildiği, 19.07.2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü ve asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının kararlaştırıldığı, davalı ...Ş. tarafından, davalılar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olduğu ileri sürülmüş ise de yukarıda belirtilen ek sözleşme ile taraflar arasında hasılat paylaşımı öngörülerek, eser ve ortaklık sözleşmelerinin bir araya geldiği hasılat paylaşımı sözleşmesinin akdedildiği, yani tarafların iradelerinin gizli bir ortaklık olduğu, arsa sahibinin sermaye olarak arsasını ortaklığa verdiği ve ticari amaç güttüğü, iş sonunda eseri değil satış bedelini paylaşma hususunun kararlaştırıldığı, bu hali ile taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık olduğu anlaşıldığından, hukuki statünün bu şekilde belirlendiği yerel mahkeme değerlendirmesinde bir yanılgı bulunmadığı;

2. Davalılar arasında yapılan sözleşmenin, olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu ve davalılar arasındaki ilişkinin adi ortaklık sözleşmesine dayandığı, adi ortakların üçüncü kişilere karşı birlikte ve müteselsil sorumluluklarının bulunduğu, davalı Arıkan A.Ş. ile davacı arasında noterde yapılan 27.09.2018 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacının edimini yerine getirdiği ve bağımsız bölümün kendisine teslim edildiği, davacının üzerine düşen edim borcunu yerine getirmiş olmakla, adi ortaklardan davalı ...Ş. adına kayıtlı 317 No’lu bağımsız bölümün davacı adına tescil edilmesi gerektiğinden yerel mahkemenin davanın kabulüne ilişkin kararının yerinde olduğu;

3. Davalı .... vekilinin harca yönelik istinaf itirazlarına gelince; 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümlerine göre harçtan muaf olanın, dava açan tüketici, tüketici örgütleri ve Bakanlık olup bu hususun Anayasa Mahkemesi tarafından da incelendiği ve 2007/112 E. 2010/5 K. sayılı ilam ile Anayasaya aykırı olmadığına karar verildiği gerekçesiyle davalı ...Ş. vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ...Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde istinaf sebeplerini tekrar etmiş, ayrıca davalılar arasında İstanbul 10. Ticaret Mahkemesinde görülen 2019/515 E. sayılı davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davalı arsa sahibi ... A.Ş. ile diğer davalı yüklenici Arıkan A.Ş. arasında adi ortaklık ilişkisi bulunup bulunmadığı, davalı firmalar arasında akdedilen sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi niteliğinde olup olmadığı, davacı ile davalı Arıkan A.Ş. arasında noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi nedeniyle davalı ...Ş.’nin sorumluğunun bulunup bulunmadığı ve davalı firmalar arasında ticaret mahkemesinde görülmekte olan davanın bekletici mesele yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29 uncu maddesi ile 620 ve devamı maddeleri, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.04.2013 tarihli ve 2012/13 798 E. 2013/568 K. sayılı kararı, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 73 üncü maddesinin ikinci fıkrası, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 165 inci maddesinin birinci fıkrası, 369’uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371’inci maddeleri.

3. Değerlendirme

4. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371’inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

5. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davalı firmalar arasında ticaret mahkemesinde görülen davanın cezai şart alacağı ile maddi ve manevi tazminat taleplerine ilişkin olup, görülmekte olan tapu iptali ve tescil davasının esasını ve davaya konu taşınmazın mülkiyet durumunu etkilemeyeceğinden, bekletici mesele yapılmasına gerek olmadığının anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun bulunmakla, davalı ... Gayrimenkul A.Ş. vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL'nin davalı ... Libadiye Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi’nden alınarak davacıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine; kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.