Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/325 E., 2023/453 K.

KARAR: Davanın reddine

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ipoteğin kaldırılması davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı ayrı ayrı davacılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin davalı ile birlikte dava dışı ortakları da bulunan bir adi şirket kurduğunu, bu ortaklık nedeniyle teminat amaçlı kullanılması veyahut gerektiğinde satılarak ortaklığa sermaye yapılması amacıyla dava konusu taşınmazlar üzerine davalı lehine ipotek konulduğunu, taşınmazların satış yetkisinin de davalıya verildiğini, davalının davaya konu taşınmazları satıp parasını aldığını; bu satışların muvazaalı olduğu iddiasıyla açtıkları tapu iptali ve tescil davasında müvekkili lehine karar verildiğini, davalının ticari zararının ödendiğini ve iş ortaklığının sona erdiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazlar üzerindeki ipoteklerin kaldırılmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; resmi ipotek senedinin karşılığı olarak ödeme yapılmadığını, senetlerin tahsil edilmediğini, davalının zararının giderilmediğini beyanla davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece 15.09.2015 tarihli ve 2013/282 Esas, 2015/1000 Karar sayılı ilamında; tarafların, davacı vekilinin anlattığı şekilde bir ortaklık kurdukları, ancak daha sonra sermaye olarak konulan paranın ellerinden çıkması ve amacın gerçekleşmemesi nedeniyle ... bir sözleşme yaptıkları, bu ikinci sözleşme ile davalıya davacıya ait ipotekli taşınmazları satma hususunda vekalet verilmesinin kararlaştırıldığı, sözleşmede kararlaştırılan zararının karşılanması şartıyla ipoteğin çözüleceği şartının davalı lehine oluştuğu kanaatine varıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 15.09.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 10.01.2019 tarihli ve 2018/2594 Esas, 2019/244 Karar sayılı kararıyla; davacı ...'in, ipoteğin tesis edildiği tarihte taşınmazların maliki olduğu görülmekte ise de dava tarihinde dava konusu taşınmazların maliki olmadığından aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

3. Davacı vekilinin karar düzeltme istemi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 29.06.2020 tarihli 2019/2246 Esas, 2020/4170 Karar sayılı kararıyla; "Somut uyuşmazlıkta, dava konusu ... ili, Efeler ilçesi 754 ada 31 parsel sayılı taşınmaz ile 1919 ada 8 parsel sayılı taşınmazda bulunan 2 numaralı bağımsız bölüm davacı adına kayıtlı iken davacı tarafından davalıya verilen vekâletname ile dava dışı ... ...'a ..., ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/81 Esas sayılı dosyası ile davacının dava dışı ... ... aleyhine 04.12.2008 tarihinde açtığı tapu iptal ve tescil istemli davanın kabulüne karar verilmiş, Yargıtay 1. Hukuk Dairesince onanarak 10.09.2012 tarihinde kesinleşmiştir.

Türk Medeni Kanununun 705 ... madde hükmü gereğince davacı dava konusu taşınmazların mülkiyetini tescilden önce kazanmıştır. Dava konusu 754 ada 31 parsel sayılı taşınmaz davacı tarafından 09.03.2016 tarihinde dava dışı Bolyurt Yapı Malzemeleri Ticaret ve Sanayi Ltd Şti'ye temlik edilmiştir. 6100 sayılı HMK'nın 125/2 nci maddesi "Davanın açılmasından sonra dava konusu, davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder." şeklindedir.

O halde dava konusu 754 ada 31 parsel sayılı taşınmaz yönünden mahkemece yapılacak iş, çekişmeli taşınmazın devredildiği gözetilerek, ... malike davanın ihbarının sağlanması, malikin davayı takip edeceğini belirtmesi halinde kaldığı yerden yargılamanın sürdürülmesi aksi takdirde sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.

Yukarıda açıklanan usulü eksiklik giderildikten sonra dava konusu ipoteklerin gerek tarafların ve vekillerinin eldeki dosyadaki beyanları gerekse tarafların emniyetteki ifadelerinden teminat amacıyla tesis edildiği anlaşıldığından, mahkemece tarafların delilleri toplanmak suretiyle davalının ipoteğe konu alacağının bulunup bulunmadığı araştırıldıktan sonra bir karar verilmesi gerekmektedir." şeklindeki gerekçesiyle davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı ...'un 190.000,00 TL değerinde ipoteğe konu alacağının bulunduğu, dava konusu taşınmazlar üzerindeki ipoteğe konu borcun ifa edilmediği, davacıların da ipotek bedelini bilirkişi raporuna rağmen depo etme konusunda irade ve beyanlarının da bulunmadığı gerekçesiyle davacıların davasının reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde ayrı ayrı davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı ... vekili; ipoteğin teminat ipoteği niteliğinde olmasına rağmen bilirkişi raporlarında yapılan değerlendirmenin hatalı olduğunu ileri sürmüştür.

Davacı Bolyurt Yapı Malzemeleri Tic. ve San. Ltd. Şti. vekili; 31 numaralı parsel yönünden verilen ret kararını temyiz ettiklerini, bilirkişi raporlarındaki değerlendirmelerin hatalı olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

3. Taşınmaz rehninin bir çeşidi olan ipotek, TMK'nın 881 ilâ 897 nci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Söz konusu maddelerde ipoteğin tanımı yapılmaksızın, ipoteğin amacı ve niteliği (m. 881), kurulması ve sona ermesi (m. 882 887), hükümleri (m. 888 891) ve kanuni ipotek hakları (m. 892 897) ile ilgili hususlar ele alınmıştır.

4. Doktrinde ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır (Akipek, J.G./Akıntürk,T.: Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s. 786; ..., K./..., F./Cansel, E.: Türk Eşya Hukuku, 1984, s. 1032). Bu şekilde, ayni teminat sağlayan sınırlı bir ayni hak niteliğindeki ipotek; belirli bir borcun ifasının teminat altına alınması amacını güder ve alacaklıya, teminatın konusunu oluşturan taşınmazın paraya çevrilmesi suretiyle alacağını elde etme yetkisi ... (..., B./Kaneti, S.: Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul 1983, s. 252).

5. Taşınmaz rehninin ... ilkelerinden biri belirlilik ilkesi olup, bu ilke ipoteğin kurulmasında alacak ve taşınmaz bakımından kendisini göstermektedir. İpoteğin alacak bakımından belirli olması, taşınmazın ne miktar alacak için güvence teşkil edeceğinin tapu kütüğünde açıkça gösterilmesidir. Bu husus, TMK’nın 851 ... maddesinde "Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir" şeklinde ifade edilmiştir. Çeşitli borçların teminat altına alınması için ipotek tesis edilmesi mümkünse de kural olarak, söz konusu hüküm gereği, alacağın belirli miktar üzerinden Türk Lirası ile gösterilmesi gerekir.

6. İpotek, hâlen mevcut veya ilerde doğması olası bir alacağı teminat altına alır (TMK m. 881). Miktarı ipoteğin tesisi anında belli olan alacaklar için ana para ipoteği (... ipotek, adi ipotek, karz ipoteği, kesin borç ipoteği), miktarı ipoteğin tesisi anında belli (muayyen) olmayan fakat ilerde gerçekleşecek alacaklar için ise üst sınır ipoteği (limit ipoteği, azami meblağ ipoteği, maksimal ipotek) kurulur (TMK m. 851). Ana para ipoteğinde taşınmazın teminat altına aldığı miktar rehin sözleşmesinde yazılı olan meblağ, üst sınır ipoteğinde ise ilerde tahakkuku muhtemel alacağın tahakkuk eden ve fakat üst sınır olarak belirlenen meblağı geçemeyecek olan kısmıdır.

7. İpoteğin taşınmaz bakımından belirli olması ise, ipotekle yüklenecek taşınmazın belirli, tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerektiğidir (TMK m. 853). Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde taşınmaz rehni kurulamaz. TMK'nın 704 üncü maddesine göre, arazi, tapu kütüğünde bağımsız ve sürekli olmak üzere kaydedilen haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz olarak kabul edilmiş, TMK'nın 998 ... maddesinde de bu üç kategoride belirtilen taşınmazların tapu siciline kaydedileceği ifade edilmiştir. Kat mülkiyeti tesis edilmiş binalarda kat mülkiyeti maliki, bağımsız bölümü üzerine taşınmaz rehni kurabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 15).

8. Tapu siciline ... ilkelerden olan ve taşınmaz rehnine de uygulanan bir diğer ilke açıklık ilkesidir. Açıklık ilkesinin bir gereği olarak taşınmaz rehni tapu siciline tescille doğar (TMK m. 856), tapu kütüğünde kayıt bulundukça devam eder ve kaydın terkini ile sona erer (TMK m. 858). İpoteğin doğması için, tapu kütüğüne geçerli bir tescilin yapılması gerekir. Geçerli bir tescil için, kural olarak, taşınmaz malikinin tescil istemi ve geçerli bir iktisap sebebinin varlığı şarttır. İktisap sebebi bir rehin sözleşmesi, ölüme bağlı tasarruf, kanun hükmü veya bir mahkeme kararı olabilir.

9. Taşınmaz rehni sözleşmesi resmî şekilde yapılır (TMK m. 856/2). Taşınmaz rehni sözleşmesinin yer aldığı resmî senedin tapu memuru tarafından düzenlenmesi zorunludur (Tapu Kanunu m. 26). Resmî şekil bir geçerlilik şartı olduğundan, bu şarta uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır. Taşınmaz rehni sözleşmesinin asli ve zorunlu içeriğini, rehin veren, rehin konusu taşınmaz/taşınmazlar, rehinli alacaklı ve rehinli alacak ile rehin türü olarak saymak mümkündür (Oğuzman, M.K/ Seliçi, Ö./Oktay ..., S.: Eşya Hukuku, İstanbul 2020, s. 1039 1041). İpotek tesisinin nedenini de ipotek akit tablosunda yazılanlar belirler.

10. İpotekte, iktisap sebebinin dışında, ondan bağımsız olan bir ... ilişkinin (borç ilişkisinin) varlığı gerekir. Ana para ipoteğinde, bu ... ilişkiden doğmuş bulunan bir alacak teminat altına alınmaktadır. ... borç ilişkisinin geçersiz olması dolayısıyla alacak doğmamışsa, yapılan tescil görünürdeki alacaklı lehine bir rehin hakkı doğurmaz. Bir başka anlatımla, ipoteğin doğumu için yapılması gerekli tescilin alacaklı ile borçlu arasındaki ... borç ilişkisine bir etkisi yoktur. Tescil, alacağı doğurmaz ve alacağın varlığı için bir delil olmaz. Tescil ancak rehinli alacaklının ayni hakkının varlığına bir delil teşkil eder ve bu hususta bir karine yaratır. Rehinli alacaklı, rehin hakkını kullanmak için kişisel alacağını ispat etmelidir. İpoteğin amacı alacağı teminat altına almaktır. Bu yüzden de ipotek, teminat altına aldığı alacağa bağlıdır. Teminat altına alınacak bir alacak kesin olarak mevcut değil ise ipotek hakkı da alacağa bağlılığı dolayısıyla mevcut değildir. Diğer taraftan teminat altına alınan alacağın borçlusu, ipoteğe ... teşkil eden borç ilişkisine göre belirlenir. İpotek eşyaya bağlı bir borç doğurmadığından, ipotekli taşınmaz maliki, taşınmazın maliki olduğu için borçlu değildir, borcu ancak kendisi ile alacaklı arasındaki bir ... borç ilişkisinden doğabilir (Oğuzman, M.K./Seliçi, Ö.: Eşya Hukuku, 1982, s. 906 vd, Oğuzman/ Seliçi/Oktay ..., s. 1025 1026).

11. Değerlendirme

12. İpotek; alacakların güvence altına alınması ... hukukun ... amaçları arasında yer alır. Bu amaç doğrultusunda ortaya çıkan güvence araçları ... hukukta şahsi ve ayni güvence olmak üzere ikiye ayrılır. Ayni güvencede şahsi güvenceden farklı olarak güvencenin içeriğini kişiler değil malvarlığı oluşturmaktadır. Hukukumuzda alacağa bu tür bir güvenceyi sağlayan ayni güvence rehin hakkıdır. Rehin hakkı, taşınır ve taşınmaz rehni şeklinde gerçekleşebilir. Taşınmaz rehni kendi içerisinde ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üçe ayrılır (Şener, Y.S.: Türk Hukukunda İpotek ve Uygulaması, Ankara 2010, Genişletilmiş 3. Baskı, Önsöz).

13. Taşınmaz üzerinde temsil yoluyla ipotek tesisi mümkündür. Bu durumda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)'nun 504 üncü maddesi (818 sayılı Borçlar Kanunu m. 388) ile Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesinin göz önünde tutulmalıdır. TBK'nın 504 üncü maddesi gereğince vekil ... olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemeyeceği ve bir hak ile sınırlandıramayacağı hüküm altına alınmış olup, vekâletnamenin ipotek tesisi yetkisini içermesi, yine Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi uyarınca noterde resmî şekilde düzenlenmesi gereklidir. Burada vekil, Borçlar Kanununda yer ... sadakat ve ... borcu gereğince vekil edenin yararına ve onun ... iradesine uygun hareket etmek, onu zararlandırıcı her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır.

14. İpotek alacağa bağlı bir hak olduğundan, tarafların alacağı ipotekle teminat altına alma konusunda anlaşmaları ve bu yöndeki iradelerini Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi uyarınca resmî şekilde işlem yaparak yerine getirmeleri gerekmektedir.

15. Yukarıda açıklandığı üzere; ana para ipoteğinde, ... ilişkiden doğmuş bulunan bir alacağın teminat alındığı, ... borç ilişkisinin geçersiz olması dolayısıyla alacağın bulunmadığı hâlde görünürde yapılan tescilin alacaklı lehine bir rehin hakkı doğurmayacağı dikkate alındığında, alacaklının kişisel alacağını ispatlaması gerekir.

16. Somut olayda; 26.06.2008 tarihli "sözleşme" başlıklı belgenin, ... satışı ve kârın paylaşımının düzenlendiği, bu sözleşmenin teminatı olarak da ipotek tesis edildiğinin belirtildiği, davalının 27.11.2008 tarihinde emniyette verdiği ifadesinde de ... işi için dava dışı kişiden para aldığını, karşılığında dava konusu taşınmazda ipotek tesis edildiğini beyan ettiği görülmektedir.

17. İpotek senedinin içeriği taraflarca belirlenecek olup, ipotek sözleşmesinde hukuki ilişkiye işaret edilen ipoteğin tesisi için yeterli olacaktır. Dava konusu ipotek akit tablosunda davacının davalıdan aldığı 100.000,00 TL bedel karşılığında taşınmaza ipotek tesis ettiği görülmektedir. İpotek alacağa bağlı bir hak olduğundan, tarafların alacağı ipotekle teminat altına alma konusunda anlaşılan ve bu yöndeki iradelerini Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi uyarınca resmî şekilde işlem yaparak yerine getirmeleri gerekmektedir. Oysa somut olayda; davacının davalıdan 100.000,00 TL borç almadığı, aksine kurulan adi ortaklığın teminatı olarak ipotek tesis edildiği anlaşılmaktadır.

18. Hâl böyle olunca taraflar arasında dava konusu ipoteğe ... teşkil eden borç ilişkisinin varlığının davalı tarafından kanıtlanamadığı gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 ... içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

01.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.