Karar Detayı

Taraflar arasındaki yükleniciden haricen satın alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... Propertıes Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... Gayrimenkul A.Ş. vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.01.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belirlenen günde temyiz eden davalı ... Gayrimenkul A.Ş. vekili Av. Beril Aksöz, davalı Arıkan Yapı A.Ş. vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı yüklenici Arıkan Yapı A.Ş. arasında harici olarak düzenlenen 21.04.2014 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi ile müvekkilinin 236 ada 1 parselde kain tip 11 villa niteliğindeki 360 No.lu bağımsız bölümü 500.000 USD karşılığında satın aldığını, satış bedelinin tamamen ödenmiş olduğunu, bağımsız bölümün müvekkiline 01.11.2017 tarihinde fiilen teslim edildiğini, fakat çeşitli nedenler ileri sürülerek tapu devrinin yapılmadığını, müvekkilince tapu devrinin ertelenmesine karşı hukuki yollara başvurulmamış ise de, davalı arsa sahibi ... Gayrimenkul A.Ş. tarafından Beyoğlu 22. Noterliğinin 18.04.2019 tarihli ihtarnamesi ile satın alınan gayrimenkulün müvekkiline devrinin gerçekleşmeyeceğinin bildirilerek zilyetliğin bırakılmasının talep edildiğini, davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğundan, davalının ihtarnamesinde belirttiği ve talep ettiği hususların hukuki dayanağının olmadığını ileri sürerek, dava konusu 360 No.lu bağımsız bölümün davalı ... A.Ş. adına kayıtlı tapusunun iptali ile müvekkil adına tescilini, olmadığı takdirde bağımsız bölümün denkleştirici adalet ilkesi gereğince tespit edilecek güncellenmiş değerinin avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Gayrimenkul A.Ş vekili cevap dilekçesinde, Mahkemenin görevsiz olup davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğini, müvekkili ile davacı arasında hiçbir maddi ve hukuki ilişki bulunmadığı gibi diğer davalıyla da aralarında adi ortaklık ilişkisi bulunmadığını, davanın müvekkili yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddinin gerektiğini; davalı firmalar arasında 187 adet kat irtifaklı villanın devri için ayrı ve bağımsız bir satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, karma sözleşme niteliğinde olan bu sözleşmeye göre, her bir taşınmazın asgari satış bedelinin Arıkan A.Ş. tarafından müvekkili şirkete ödendikçe, müvekkili şirketin de bedeli ödenen taşınmazları Arıkan A.Ş.’ye devredeceğini, bu şekilde 104 kat irtifakı tapusunun Arıkan A.Ş.’ye devredildiğini, davacı ve diğer Arıkan A.Ş. müşterilerinin, müvekkili şirketin kendilerine karşı tescil yükümlüsü olmadığını bildiklerini, zira taşınmaz satış sözleşmelerinde bu hususun açıkça hükme bağlandığını, Arıkan A.Ş.’nin müvekkili ile yaptığı satış vaadi sözleşmesine aykırı davranarak vaad konusu olan ancak, henüz devri yapılmamış taşınmazların satış bedelini ödemediğini, bunun üzerine aralarındaki sözleşmenin müvekkilince noterde düzenlenen 25.02.2019 tarihli ihtarname ile feshedildiğini belirterek davanın esastan da reddini savunmuştur.

2. Davalı Arıkan Yapı A.Ş. vekili cevap dilekçesinde, müvekkili şirketin üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini, inşaatı bitirip davaya konu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiğini, davacının kullanımında olduğundan müvekkili aleyhine ileri sürülen taleplerin reddinin gerektiğini savunmuş; davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden müvekkili şirketin yargılama gideri ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulmamasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Kadıköy 19. Noterliğinin düzenleme şeklindeki 19.06.2014 tarih ve 10093 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile içerisinde dava konusu 360 No.lu villanın da bulunduğu toplam 187 adet villanın davalı Arıkan Yapı A.Ş. tarafından yapılması şartlarının düzenlendiği, satmayı vadedenin diğer davalı arsa maliki ... Gayrimenkul A.Ş. olduğu, sözleşmenin 3 ve 5 inci maddelerinde tapu devri hükümlerinin düzenlendiği, daha sonra Kadıköy 19. Noterliğinin düzenleme şeklindeki 23.10.2015 ve 19.07.2017 tarihli ek sözleşmeleri ile tapu devri konusunda değişikliğe gidildiği, davacı ile davalı yüklenici Arıkan A.Ş. arasında ise anılan satış vaadi sözleşmesine istinaden 21.04.2014 tarihli adi yazılı bir gayrimenkul satış sözleşmesi yapıldığı, sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin tamamının davacı tarafından davalı Arıkan A.Ş.’ye ödenmiş olduğu ve dava konusu taşınmazın davacıya fiilen teslim edildiği, hâlen davacının kullanımda olduğu, davalılar arasında noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin değiştirilen hükümlerinden davacının sorumlu olmadığı, ayrıca bu sözleşmenin davalı ... A.Ş. tarafından noterde düzenlenen 25.02.2019 tarihli ihtarname ile tek taraflı olarak feshedildiği belirtilmiş ise de fesih işleminin sözleşmenin tarafı olmayan davacıya karşı ileri sürülemeyeceği, her iki davalı arasındaki temerrüt ve diğer hukuki sorunlardan davacının sorumlu olmadığı, her ne kadar taşınmazın davacıya satışına ilişkin sözleşme resmî şekilde yapılmamış ise de her iki tarafın edimlerini yerine getirdikleri, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı uyarınca da sözleşmenin geçerli hâle geldiği, davalı Arıkan Yapı A.Ş.'nin tapu devrini kabul ettiği ancak, tapu kaydının diğer davalı adına olması sebebi ile bunun gerçekleşmediğine yönelik beyanı da dikkate alınarak davalılar arasında yapılan sözleşme gereği davacının zararından davalıların müteselsilen sorumlu oldukları gerekçe gösterilerek davanın kabulüne ve dava konusu 360 No.lu bağımsız bölümün davalı ... A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Gayrimenkul A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili firma ile davacı arasında hiçbir maddi ve hukuki ilişki bulunmadığı gibi diğer davalıyla da aralarında adi ortaklık ilişkisi bulunmadığını, Mahkemece adi ortaklık iddiası hakkında herhangi bir değerlendirme yapılmadığını, davacının muhatabının diğer davalı Arıkan A.Ş. olduğunu ve anılan firma ile aralarında yaptıkları sözleşme hükümleri uyarınca, müvekkili firmanın hiçbir sıfat ve sorumluluğunun bulunmadığını açıkça kabul ettiğini, ayrıca müvekkili aleyhine nispi harca hükmedilmesinin de doğru olmadığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalılar arasında Kadıköy 19. Noterliğinde akdedilen 19.06.2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23.10.2015 ve 19.07.2017 tarihlerinde revize edildiği, 19.07.2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü ve asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının kararlaştırıldığı, davalı ... A.Ş. tarafından, davalılar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olduğu ileri sürülmüş ise de, yukarıda belirtilen ek sözleşme ile taraflar arasında hasılat paylaşımı öngörülerek, eser ve ortaklık sözleşmelerinin bir araya geldiği hasılat paylaşımı sözleşmesinin akdedildiği, yani tarafların iradelerinin gizli bir ortaklık olduğu, arsa sahibinin sermaye olarak arsasını ortaklığa verdiği ve ticari amaç güttüğü, iş sonunda eseri değil satış bedelini paylaşma hususunun kararlaştırıldığı, bu hâli ile taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık olduğu anlaşıldığından, hukuki statünün bu şekilde belirlendiği yerel Mahkeme değerlendirmesinde bir yanılgı bulunmadığı,

2. Davalılar arasında yapılan sözleşmenin, olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu ve davalılar arasındaki ilişkinin adi ortaklık sözleşmesine dayandığı, adi ortakların üçüncü kişilere karşı birlikte ve müteselsil sorumluluklarının bulunduğu, davalı Arıkan A.Ş. ile davacı arasında yapılan 21.04.2014 tarihli satış sözleşmesi uyarınca davacının edimini yerine getirdiği ve bağımsız bölümün kendisine teslim edildiği, davacının üzerine düşen edim borcunu yerine getirmiş olmakla, adi ortaklardan davalı ... A.Ş. adına kayıtlı 360 No.lu bağımsız bölümün davacı adına tescil edilmesi gerektiğinden yerel Mahkemenin davanın kabulüne ilişkin kararının yerinde olduğu,

3. Davalı ... A.Ş. vekilinin harca yönelik istinaf itirazlarına gelince; 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümlerine göre harçtan muaf olanın, dava açan tüketici, tüketici örgütleri ve Bakanlık olup bu hususun Anayasa Mahkemesi tarafından da incelendiği ve 2007/112 Esas, 2010/5 Karar sayılı ilâm ile Anayasa'ya aykırı olmadığına karar verildiği gerekçesiyle davalı ... A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Mahkemenin görevsiz olup davanın ticaret mahkemesinde görülmesi gerektiğini, müvekkili firma ile davacı arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığını, davacının, diğer davalı ile imzaladığı satış sözleşmesi uyarınca, müvekkili şirketin tapu devri konusunda sorumluluğunun bulunmadığını kabul ettiğini, davanın müvekkili yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddinin gerektiğini, müvekkili ile diğer davalı arasında adi ortaklık ilişkisi bulunmadığını, davalılar arasında yapılan sözleşmenin karma nitelikte bir sözleşme olup, her bir taşınmazın asgari satış bedelinin Arıkan A.Ş. tarafından müvekkiline ödendikçe, müvekkili şirketin de bedeli ödenen taşınmazları Arıkan A.Ş.’ye devredeceğinin kararlaştırıldığını, davalı Arıkan A.Ş.’nin müvekkili ile yaptığı satış vaadi sözleşmesine aykırı davranarak vaad konusu olan ancak, henüz devri yapılmamış taşınmazların satış bedelini ödemediğini, bunun üzerine aralarındaki sözleşmenin müvekkilince noterde düzenlenen 25.02.2019 tarihli ihtarname ile feshedildiğini, davacının ilk talebi olan tapu iptali ve tescile karar verilmesine rağmen, terditli talebi olan ve denkleştirici adalet ilkesi gereği belirlenen güncellenmiş değer üzerinden yargılama giderlerine hükmedilmesinin doğru olmadığını, müvekkili aleyhine nispi harca hükmedilmesinin de hatalı olduğunu, ayrıca davalılar arasında İstanbul 10. Ticaret Mahkemesinde görülen 2019/515 Esas sayılı davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davalı arsa sahibi ... A.Ş. ile diğer davalı yüklenici Arıkan A.Ş. arasında adi ortaklık ilişkisi bulunup bulunmadığı, davalı firmalar arasında akdedilen sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi niteliğinde olup olmadığı, davacı ile davalı Arıkan A.Ş. arasında adi yazılı şekilde düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesi nedeniyle davalı ... A.Ş.’nin sorumluğunun bulunup bulunmadığı ve davalı firmalar arasında ticaret mahkemesinde görülmekte olan davanın bekletici mesele yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 620 ve devamı maddeleri, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.04.2013 tarih ve 2012/13 798 Esas, 2013/568 Karar sayılı kararı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (I) sayılı Tarifenin Yargı Harçları başlıklı bölümü, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 165 inci maddesinin birinci fıkrası, 326 ncı maddesi, 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

3. Değerlendirme

4. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371’inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

5. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davalı firmalar arasında ticaret mahkemesinde görülen davanın cezai şart alacağı ile maddi ve manevi tazminat taleplerine ilişkin olup, görülmekte olan tapu iptali ve tescil davasının esasını ve davaya konu taşınmazın mülkiyet durumunu etkilemeyeceğinden bekletici mesele yapılmasının gerekmediği ve yargılama giderlerinin dava değeri üzerinden hesaplanmasının da yerinde olduğunun anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun bulunmakla, davalı ... Gayrimenkul A.Ş. vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 8.400,00 TL'nin davalı ... Propertıes Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi’nden alınarak davacıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine; kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.