Karar Detayı

MAHKEMESİ: Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/827 E., 2023/1308 K.

KARAR: Kısmen kabul, kısmen ret

İLK DERECE MAHKEMESİ: Nevşehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2018/67 E., 2020/263 K.

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma ilamına uyan Bölge Adliye Mahkemesince davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkillerinin Nevşehir ili, Acıgöl ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 302 ada 4 parseldeki 480 m² yüzölçümlü taşınmazın 236 m²'sine intikalen elbirliği ile malik olduklarını, dava dışı önceki malik Pembe Uçar'ın hissesinin tamamını 18.600,00 TL bedelle 08.02.2018 tarihinde davalılardan ...'ya tapuda satış suretiyle devrettiğini, müvekkillerinin yeni malik ...'a karşı ...'a hakkını kullanma hazırlığında iken, bu durumu öğrenen davalı ...'ın taşınmazı kötüniyetle ve muvazaalı bedelle davalılardan ...'e 20.02.2018 tarihinde sattığını, ön alım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla ikinci satış yapılmış olduğundan, ilk satış bedeli olan 18.620,00 TL üzerinden ön alım hakkının kullanılmasını istediğini ileri sürerek; davalı ... adına olan payın iptali ile müvekkilleri adına yarı yarıya tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ... ve ... vekili: ...'a davasının tapuda paydaş olan kişiye karşı açılabilecek olup paydaş olmayan ... ...'ya dava açılmasının usule yasaya aykırı olduğunu, davanın öncelikle husumet yönünden reddinin gerektiğini, müvekkili ...'den önceki malik ... döneminde ...'a hakkını kullanmayan davacıların, müvekkili ... tarafından gerçekleştirilen geçerli ve bağlayıcı iktisaba karşı, önceki satış değeri üzerinden ...'a talebinde bulunamayacaklarını, kabul anlamına gelmemek üzere daha önce ...'a yapılan satışın kesinlikle tapuda gösterilen bedel üzerinden yapılmadığını, 245.000,00 TL'lik değere sahip hissenin 18.620,00 TL alınmak istenmesinin hakkaniyet ve hukukla bağdaşmadığını belirterek; davanın reddini savunmuştur.

III. BOZMA ÖNCESİNDEKİ İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI VE BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin 03.11.2020 tarihli ve 2018/67 Esas, 2020/263 Karar ... kararı ile; "...Davanın kabulüyle Nevşehir ili, Acıgöl ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 302 ada 4 parsel ... taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 77/160 payın iptaline, davacılar adına eşit oranda tesciline, depo edilen 18.992,40 TL bedelin (varsa birikmiş nemasıyla birlikte) karar kesinleştiğinde davalı ...'ya ödenmesine..." karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından istinaf edilmiştir.

2. Bölge Adliye Mahkemesinin 17.09.2021 tarihli ve 2021/338 Esas, 2021/1111 Karar ... ilk kararıyla; "...Davalıların istinaf başvurularının 6100 ... HMK'nın 353/1 b 1 inci maddesi gereğince esastan reddine, Nevşehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 03.11.2020 tarih ve 2018/67 Esas, 2020/263 Karar ... kararının kamu düzenine aykırılık nedeniyle re'sen dikkate alınmak üzere yeniden hüküm kurulmak suretiyle kaldırılmasına, hükmün HMK'nın 353/1 b 2 nci maddesi gereğince yeniden tesisine, açılan davanın kabulüne; Nevşehir ili, Acıgöl ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 302 ada 4 parsel ... taşınmazın davalı ... adına kayıtlı 77/160 payın tapu kaydının iptali ile bu payın ilk olarak davayı açan davacılar ... ve ... ile davaya muvafakat vermek suretiyle sonradan dahil olan diğer iştirak halinde malikler ... ve ... ... adına eşit oranda tesciline, depo edilen satış bedeli 18.620,00 TL'nin ve davalı alıcı tarafından yapılan satış masrafları 372,40 TL olmak üzere toplam 18.992,40 TL paranın (varsa birikmiş nemasıyla birlikte) karar kesinleştiğinde davalı ...'ya ödenmesine,..." karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 28.12.2022 tarih ve 2021/7538 Esas, 2022/8129 Karar ... bozma ilamıyla; "... Davanın açıldığı 26.02.2018 tarihinde davalılardan ...'in dava konusu taşınmazda pay sahibi olup ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarının tapudaki son kayıt malikine karşı açılması gerektiği, kural olarak ön alım bedeli, resmi satış sözleşmelerindeki bedel olmakla somut olayda; dava konusu 302 ada 4 parsel ... taşınmazın 77/160 payının 08.02.2018 tarihinde 18.600,00 TL bedelle davalı ...'ya satış yapılmak suretiyle devredildiği; aynı payın ... tarafından bu defa 20.02.2018 tarihinde 245.000,00 TL bedelle ...'e satış yapılarak devredildiği; davacı tarafın ise ... ve ...'e husumet yönelterek yapılan ilk satıştaki bedel üzerinden ön alım hakkını kullanmayı talep ettiği; mahkemece yapılan ikinci satışın muvazaalı olduğunun kabulü ile ilk satış bedeli üzerinden ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verildiği; taşınmazdaki dava konusu payın, ... ... adına kayıtlı olduğu dönemde açılan bir dava olmadığına göre davanın açıldığı tarihte pay, ... adına kayıtlı olup, ön alım davasının konusu olarak bu işlemin kabul edilmesi gerektiği; mahkemece eldeki davada son tapu malikine husumetin yöneltilebileceği ve son tapu malikine yapılan satış üzerinden ön alım bedelinin belirleneceği gözetilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken; dava konusu taşınmazda davalı ... adına olan payın iptaline karar verilirken 08.02.2018 tarihli davalı ... ...'ya yapılan satış bedelinin ön alım bedeli olarak belirlenmiş olmasının doğru görülmediği..." gerekçesiyle Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi kararının bozulmasına, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesi gönderilmesine karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Yargıtay bozma ilamındaki gerekçelerle davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 04.07.2023 tarihli ve 2023/827 Esas, 2023/1308 Karar ... kararıyla; "...Dairece duruşmalı olarak yapılan yargılama sonucunda, davalı ... hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kabulü ile son tapu maliki ...'e yapılan satış üzerinden ön alım bedelinin belirlenmesine dair karar verilmesi gerektiği..." gerekçesiyle; uyulmasına karar verilen Dairemizin bozma kararı doğrultusunda davalılar vekilinin istinaf başvurusunun yerinde olduğu ve kabul edilmesi gerektiği anlaşıldığından, Nevşehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 03.11.2020 tarihli ve 2018/67 Esas, 2020/263 Karar ... kararının düzeltilerek yeniden hüküm kurulmak üzere kaldırılarak hükmün düzeltilmek suretiyle yeniden tesisine; davanın kısmen kabulü ve kısmen reddine; davalı ... hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kabulü ile; Nevşehir ili, Acıgöl ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 302 ada 4 parsel ... taşınmazın davalı ... adına kayıtlı 77/160 payın iptali ile bu payın ilk olarak davayı açan davacılar ... ve ... ile davaya muvafakat vermek suretiyle sonradan dahil olan diğer iştirak halinde malikler ... ve ... ... adına eşit oranda tesciline, depo edilen satış bedeli 245.000,00 TL ve davalı alıcı tarafından yapılan satış masrafları 4.900,00 TL olmak üzere toplam 249.900,00 TL paranın varsa birikmiş nemasıyla birlikte karar kesinleştiğinde davalı ...'e ödenmesine, davacılar vekili için takdir edilen 37.986,00 TL vekalet ücretinin davalı ...'den alınarak davacılara verilmesine, hakkında pasif husumet yokluğu nedeniyle ret kararı verilen davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT md. 7/1 hükmü dikkate alınarak 9.200,00 TL maktu vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı ...'ya verilmesine, karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili; satış bedelinin davalı müvekkili ...'e ödenmesi hususunda hata yapıldığını, taşınmazın 2018 yılında 245.000,00 TL bedelle devralındığı ve üzerinden 5 yıldan fazla süre geçmekle ödenen bedelin değer kaybına uğradığını, oysaki yargı sürecinin hızlı işleyememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkilerin asgari seviyeye indirilmesi gereğinin yargıtay içtihatlarıyla da vurgulanan devlete yüklenmiş pozitif bir yükümlülük olduğunu, hakkın kullanılmasının davalının zararına yol açmaması gerektiğini, payın satış tarihi ile payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olmasının dikkate alınması gerektiğini, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız çıkar sağladığı bu durumun ... Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağını, öte yandan kararın vekil ücreti ve yargılama gideri yönünden de yerinde olmayıp kısmen kabul kısmen ret kararı verilmesine rağmen müvekkil ... lehine vekalet ücretine hükmedilmemesinin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

4721 ... ... Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir:

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.”

Aynı Kanun'un 734 üncü maddesinde; “Ön alım ..., alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

3. Değerlendirme

4. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 ... Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

5. Ön alım ..., paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

6. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup kurulan hükümde isabetsizlik görülmemiş, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 ... Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.10.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.