Karar Detayı

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

EK KARAR TARİHİ: 15.04.2021

SAYISI: 2016/80 E., 2021/6 K.

KARAR: Satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, tapu iptali ve tescil isteminin reddine

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen asıl davada taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleştirilen davada satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmiş; bir kısım davalılar vekili tarafından hükmün tavzihi istenmesi üzerine tavzih talebinin reddine 15.04.2021 tarihli ek karar ile karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacılar ve dahili davacı vekili tarafından; ek karar ise bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacılar ... vd. vekili asıl dava dilekçesinde özetle; Çatalca 1.Noterliğine ait 03.02.1995 tarih ve 2128 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinde ... ve ...'in 104 ve 132 parsellerdeki hak ve hisselerini davacılar murisi ...'a satış vaadinde bulunarak bedelini peşin olarak aldıklarını, 06.10.1999 tarihinde ...'in taşınmazdaki miras payını davalı ...'a devrettiğini belirterek davalı ... Öner adına kayıtlı payların iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir.

2. Davalı ... Öner vekili karşı dava dilekçesinde; davacılar murisinin davalı ...'dan tehdit ve baskı ile vekâletname alarak hisselerini Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri Ticaret A.Ş.'ye devrettiklerini, bu şirket adına kayıtlı hisselerin iptali ile ... adına tescili ile ikinci kademede tazminat isteminde bulunmuştur.

3. Davacılar ... vd. vekili birleştirilen 2018/507 Esas (evveli 2011/156 Esas) sayılı dava dilekçesinde; asıl davanın dayanağını oluşturan satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalılar ...,... ve ...'in 1693 parseldeki hisselerini de davacılar murisine sattığını belirterek bu hisselerin de iptalini ve davacılar adına tescili ile ikinci kademede tazminat talep etmiş; birleştirilen 2011/329 Esas ile 2013/308 Esas sayılı davalarda hissesini devredenlerden Emine ve ...'ın ölmesi nedeniyle mirasçılarına dava yöneltilmiş ve asıl dava ile birleştirilmesini istemiştir.

4. Davalılardan ... ve ... mirasçılarından ... birleştirilen 2013/991 Esas sayılı davada; 03.02.1995 tarihli noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede kanun ve mevzuata aykırılıklar olduğunu belirterek sözleşmenin 1693 parsel yönünden iptalini, bu iptal ile aslında sözleşmenin tamamı geçersiz hâle geleceğinden tamamının iptalini talep ve dava etmiştir.

5. Davalı ... birleştirilen 2017/248 Esas sayılı davada; 03.02.1995 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine sonradan usulsüz eklemeler yapıldığından kök 132 ve 104 parseller yönünden sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

6. Asli müdahiller birleştirilen 2018/507 Esas sayılı davada verdikleri dilekçede; davalılardan satış vaadi sözleşmesi ile hisse satın aldıklarını belirterek davaya müdahale talebinde bulunmuşlardır.

7. Fer'i müdahiller Satı ve Makbule ise, dava konusu taşınmazlarda hissedar olduklarını belirterek davacı taraf yanında fer'i müdahil olarak davaya katılma talebinde bulunmuşlardır.

II. CEVAP

1. Davalılar vekili asıl ve birleştirilen davaya verdikleri cevap dilekçesinde özetle; davacının talebinin zamanaşımına uğraması nedeniyle usulden ve esastan reddini savunmuştur.

2. Davacılar ... vd. vekili karşı davaya verdikleri cevap dilekçesinde; davada taraf olmayanlar hakkında karşı dava açılamayacağını, usulüne uygun olmayan karşı davanın reddini savunmuştur.

3. Davacılar ... vd. vekili birleştirilen 2013/991 Esas ve 2017/248 Esas sayılı davaya verdikleri cevap dilekçelerinde özetle; derdest bir tapu iptali ve tescil davası mevcut iken davacı tarafın aynı sözleşmenin iptali için ayrı bir dava açmasının kötü niyetli ve usulsüz olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesi asıl davada (2013/35 Esas sayılı dosya ) 29.11.2013 tarihli kararı ile "Davanın kabulüne, dava konusu 1130 ada 33 parseldeki 89/1200, 1131 ada 14 parseldeki 89/1200, 1132 ada 12 parseldeki 89/1200, 2322 ada 22 parseldeki 89/1200, 2945 ada 4 parseldeki 57962/19099 hisselerin davalı ... Öner adına olan tapu paylarının iptali ile mirasçıları ..., ..., ...adlarına tapuya tescillerine" karar vermiştir.

2.Birleştirilen 2018/507 Esas (evveli 2011/156 Esas) ve 2013/991 Esas sayılı davalarda birlikte incelenmiş ve Büyükçekmece 3.Asliye Hukuk Mahkemesi 09.12.2014 tarihli kararında "Çatalca 1.Noterliğinin 03/02/1995 tarihli 2198 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin dava konusu 1693 parsel yönünden geçersizliğinin tespitine; tapu iptali ve tescil talebinin reddine, bir kısım davalılar yönünden ölü olmaları nedeniyle davanın usulden reddine; asli müdahiller ... ve ... yönünden davanın açılmamış sayılmasına, fer'i müdahiller Satı Akgün ve ... yönünden karar verilmesine yer olmadığına" karar vermiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Asıl dava (2013/35 Esas) Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince düzeltilerek onandıktan sonra karar düzeltme aşamasında taraf teşkilinden bozulmuştur.

2. Birleştirilen 2018/507 Esas (evveli 2011/156 Esas) ve 2013/991 Esas sayılı davalar ise Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince, "hem taraf teşkilinin usulsüz olduğundan hem de 2013/35 Esas sayılı davada da aynı satış vaadi sözleşmesine dayanıldığından iki davanın birleştirilerek görülmesi gerektiğinden” bahisle bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

1. Birleştirilen 2018/507 Esas (2011/156 Esas) sayılı davada bozma ilâmına uyularak 2016/80 (2013/35 Esas ) Esas sayılı dosya ile birleştirme kararı verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "...düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satmayı vaat ve kabul edenlerin..., ..., ... ve ... (Canlı), satın almayı vaat ve kabul edenin ... olduğu, tahribat ve ekleme yapıldığı yönündeki iddialara istinaden alınan bilirkişi raporunda sözleşmede eklemelerin yapıldığının sabit olduğu, Noterlik Kanunu 81.maddesine göre satış vaadi sözleşmesinin asli unsurları olan taşınmazın belli ve bedelinin belirli olması şartının gerçekleşmediği gerekçesiyle birleştirilen 2013/991 Esas ve 2017/248 Esas sayılı davaların kabulü ile sözleşmenin geçersizliğinin tespitine; asıl ve birleştirilen davada tapu iptali ve tescil isteminin... ve... yönünden esastan reddine, davalı ... yönünden bu mirasçının mirası reddi sebebiyle usulden reddine, usulüne uygun olmayan karşı dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına,..., ..., ...'a yönelik davaların ölü olmaları sebebiyle usulden reddine, asli müdahiller ... ve ...'nin davalarının 6100 sayılı HMK 150.madde uyarınca açılmamış sayılmasına, davacı yanında fer'i müdahale talebinde bulunan Satı Akgün ve ... yönünden karar verilmesine yer olmadığına" karar vermiştir.

3. Bir kısım davalılar vekilinin vekâlet ücretleri yönünden hükmün düzeltilmesi talebinde bulunması üzerine İlk Derece Mahkemesi ek karar ile talebin reddine karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen asıl kararına karşı süresi içinde davacılar ve dahili davacı vekili temyiz isteminde bulunmuşlar; ek karara karşı ise bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar vekili, 2013/35 Esas sayılı dosyada hükmün onandığını, daha sonradan karar düzeltme aşamasında bozulduğunu belirterek kazanılmış hakkın söz konusu olduğunu, asıl davada süresi içerisinde geçersizlik iddiasında bulunulmadığını, geçersizliğe esas alınan raporun tek bir bilirkişiden oluştuğunu, elverişli araç ve vasıtalarla hukuken geçerli bir inceleme yapılmadığını, bozma ilâmından sonra dosyaya yeni delil sunulamayacağını, ölü olunması ya da mirasın reddi sebebi ile reddedilen davalar yönünden davalılar lehine hükmedilen vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin hatalı olduğunu belirtmiştir.

2. Bir kısım davalılar vekili, vekâlet ücretleri yönünden hatalı hüküm tesis edildiğini, davalı ... yönünden davalar birleştikten sonra vekâletname sunulduğunu, hükmün bu yönlerden tamamlanması taleplerinin kabul edilmesi gerektiğini dile getirmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava sözleşmenin geçersizliğinin tespiti istemine ilişkin olup uyuşmazlık, sözleşmenin geçerli olup olmadığı ve tesis edilen ek kararın usul ve yasaya uygun olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

3. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2.1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 81 inci maddesine göre; "Noterlik işlemlerinde, ilgilinin imzasını ve noterin onayını taşımıyan çıkıntılar geçerli değildir. Çıkıntılar el yazısı ile yapılamaz.Tamamlanmasından sonra bir noterlik işleminin değiştirilmesi veya fesih ve iptal veyahut evvelki işin nitelik ve değeri değişmemek şartiyle düzeltilmesi, evvelki işlemin yapıldığı şekilde yeni bir işlemle yapılır. Yeni işlemin tarih ve numarası, noterlik dairesinde bulunan evvelki işleme ait kağıda yazılır. Şu kadar ki, yeni işlem başka bir noterlikte yapılırsa, bu noterlik, yeni işleme ait kağıdın bir nüshasını, gerekli açıklama yapılarak ilk işleme ait kağıda bağlanması için o işlemi yapan noterliğe gönderir" hükmünü amirdir.

3. 6100 sayılı HMK 305/A maddesine göre; "Taraflardan her biri, nihaî kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde, yargılamada ileri sürülmesine veya kendiliğinden hükme geçirilmesi gerekli olmasına rağmen hakkında tamamen veya kısmen karar verilmeyen hususlarda, ek karar verilmesini isteyebilir. Bu karara karşı kanun yoluna başvurulabilir."

4. Değerlendirme

Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşıldığından davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenlerin kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı değerlendirilmiştir.

2. Ek karara yönelik bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; ek kararın usul ve yasaya uygun olduğu, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenlerin ek kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı değerlendirilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin ve bir kısım davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ve ek kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davacılara yükletilmesine, aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden bir kısım davalılara iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

27.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.