Karar Detayı

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2020/488 E., 2022/270 K.

KARAR: Davanın kabulüne

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2017/157 E., 2019/321 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, 07.05.1990 tarihli usulüne uygun olarak noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ile İstanbul ili, Kartal ilçesi, Samandıra Bağlar Mevkii'nde bulunan 4 pafta, 196 parseldeki hak ve hisselerinin tamamını davalıdan satın aldığını ve satış bedelinin tamamının nakit olarak ödediğini, sözleşme tarihinden itibaren üzerine yapı inşa ederek dava tarihine kadar ve halen de tarafından kullanıldığını, tapu kaydının iptali ile adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde söz konusu taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek davalıdan tahsiline karar verilmesini dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; davacının öz dayısı olduğunu, sözleşmenin konusu olan taşınmazın hiçbir zaman maliki olmadığını, bu nedenle sözleşmenin geçersiz olduğunu, geçerli bir sözleşme olsa dahi aradan 27 yıl geçtiği için zamanaşımına uğradığını ve sözleşmede belirtilen satış bedelinin ödenmediğini savunarak davanın husumet, esas, usul ve zamanaşımı yönünden reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

1. Tapu iptal ve tescile ilişkin talebin REDDİNE,

2. Tazminata ilişkin talebin kabulü ile 288.675,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Gerekçeli karar başlıklı ilam hükümde gerekçenin yer almadığını, hangi sebeple bu şekilde davanın kabulüne karar verildiğinin anlaşılamadığını,

2. Dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerli bir sözleşme olmadığını, İmar Kanunu uyarınca dava konusu taşınmaz gibi imar planı olmayan yerlerde satış vaadi sözleşmesi yapılamayacağını,

3. Satış vaadi sözleşmesi 07.05.1990 tarihli olup, on (10) yıllık zamanaşımı süresi geçtiğinden zamanaşımına uğradığını,

4. Dava konusu taşınmaza hiçbir zaman malik olmadığı gibi hiç bir zaman zilyette olmadığını,bu nedenle davacıya teslim edilmesi gibi bir durumun da olmadığını,

5. Davacı tarafından ödenmiş herhangi bir satış bedeli bulunmadığını,

6. Davayı kabul etmemekle beraber davacının ödeme yaptığı ve zarara uğradığı düşünülüyorsa bu bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca bugüne uyarlanması gerektiğini,

7. Bilirkişi raporuna yaptığı itirazların dikkate alınmayarak, hatalı ve eksik incelemeye dayalı işbu bilirkişi raporu ile hüküm tesis edildiğini belirterek hükmün kaldırılarak davanın reddini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 05/11/2019 tarih ve 2017/157 Esas 2019/321 Karar sayılı ilamı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1 b/1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili istinaf talep dilekçesinde belirtilen aynı nedenlerle hükmü temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

2. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

4. Zamanaşımı süresinin başlangıcı olarak sözleşmenin yapıldığı tarih değil sözleşmenin ifa edileceği tarih ya da ifa olanağının doğduğu tarihtir.

5. Değerlendirme

6. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğine vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda malik olmaması etkili değildir. Ancak dava tarihinde kayden malik değil ise sözleşmenin ifa olanağından söz edilemez.

7. Sözleşmede ödendiği yazılan satış bedelinin alınmadığı savunması ancak aynı güçte yazılı delille kanıtlanmalıdır.

3.a Somut olayda; vaat borçlusu davalının satış sözleşmesinin düzenlendiği tarihte ve dava tarihinde kayden malik olmadığı bu hali ile sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı anlaşıldığından tapu iptali ve tescil isteminin reddinde bir usulsüzlük görülmemiştir.

b Davadaki ikinci kademedeki istek olarak ileri sürülen tazminat talebinin dayanağı BK'nun 96. maddesidir. Madde gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Yasal düzenlemeler ve sözleşmenin hukuki yapısı gözetildiğinde vaat edeninin mutlaka malik olması gerekmediğinden davalının satış vaadinde bulunduğu taşınmazın dava dışı 3. kişilere ait olmasının taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini etkilemiyeceğinden, şekil bakımından geçerli bir sözleşmenin bulunduğunda ve sözleşmeye dayanarak davacının tazminat talep edebileceğinde kuşku bulunmamaktadır.

Bu nedenle bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme gereği dava konusu taşınmazın TB 77 ve 136. maddeleri gereğince davanın açıldığı tarih itibariyle rayiç değeri hesaplanarak davanın kabulüne karar verilmesinde de bir usulsüzlük görülmemiştir.

4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

27.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.