Karar Detayı

MAHKEMESİ: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/892 E., 2022/59 K.

KARAR: Davanın reddi

İLK DERECE MAHKEMESİ: Yalvaç Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2012/190 E., 2021/294 K.

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; Gelendost ilçesi, Afşar Köyü, Akdere mevkiinde kain 5822 parsel içerisinde kalan, 11967 tarihli satış senedi ile davacıların mirasçısı olan ...'ın davalıların mirasçıları olan ...'den satışı vaat edip teslimde aldıkları 189.140 m2 arazinin, davalıların kendi üzerinde kayıtlı olmadığı için tescili için dava açtıklarını, bu davayı kazanmaları halinde 5822 parselin davalılardan tescilinin iptali ile ifrazen 189.140 m2'sini davacılar adına cebren tescilini ancak davalıların açmış oldukları davayı kaybetmeleri halinde Noter senedinde de belirtmiş olduğu gibi kendi adlarına tescil edilmiş veya henüz tescil aşamasına gelip Gelendost ilçesi, Afşar Köyü, Akdere mevkiinde kain 5809, 5810, 5811, 5812, 5813, 5814, 5815, 5816, 5817, 5818, 5819, 5820, 5821, 5822, 5824, 5825, 5826, 5827 parsellerdeki hisselerinin devri için adlarına yazılan hisselerin iptali ile davacıların murisi adına satışı vaat edilen 189.140 m2 taşınmazın davacılar adına cebren tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; dava konusu satış vaadi sözleşmesinde ferağa icbarın belirli koşullara bağlandığını, dava konusu gayrimenkullerin veraseleri adına tescili yapıldığında ferağın resmi memur huzurunda yapılacağını, aksi halde satılan 189.140 m2 miktarındaki gayrimenkuller kadastro mahkemesi sonunda davalıların vereselerinin adına tescili yapıldığı takdirde, çiftlikte davalılar adına tescili yapılan gayrimenkullerden davacıların istediği yerden aynı miktar üzerinden davacılara verileceği ferağa icbar satış vaadi sözleşmesi ile davanın bitmesi ve kesinleşmesi koşuluna bağlandığı, 5822 parsel ile ilgili kadastro mahkemesinde görülen davanın ise henüz bitmediğini, kesinleşmiş bir karar olmadığını, satış vaadi sözleşmesindeki şartın henüz gerçekleşmediğinden bu davanın açılamayacağını ve davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşme konusunun belli ve belirlenebilir olmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili; dava konusu taşınmazda elbirliği mülkiyetinin kurulu olduğunu, elbirliği ortaklığının çözülünceye kadar ifa olanağının bulunmadığını ve tercih hakkı kullandırılarak tescili istenen taşınmazların satış vaadi sözleşmesinde belli ve belirlenebilir olma şartlarını taşımadığı gerekçelerine dayanarak davanın reddine karar verildiğini, yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olup, davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, dosya içerisine getirilen tapu kayıtlarından; davalılar ve murislerine ait hisselerin pay/payda şeklinde belirlendiğini, dava konusu taşınmazda sözleşmenin yapıldığı veya davanın açıldığı sırada el birliği mülkiyetinin kurulu bulunsa dahi; bu nedenle dava reddedilmemesi, yargılama sırasında el birliğinin çözülerek paylı mülkiyetin kurulduğunun tespit edilmesi halinde ifa olanağının doğmuş olması nedeniyle davanın esas hakkında karar verilmesi gerektiğini, paylı mülkiyet olarak tapuya tescil edildiğinin görülmekte olduğunu, davalıların murisleri aynı zamanda sözleşme imzacılarının 5817 parselin tamamında malik olduklarını, tüm dosya kapsamı ve yukarıdaki açıklamaları gözetildiğinde davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırılık teşkil ettiğinin ortada olduğunu, bu nedenle yerel mahkemece verilen kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini beyan ederek istinaf istemlerinin kabulü Yalvaç Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 30/03/2021 tarihli 2012/190 E. 2021/294 K. sayılı kararının ortadan kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, noterde re'sen düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

3. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

4. Satış vaadi sözleşmesinin önemli unsurlarından biri de taraflara yüklediği hak ve borcların açık, belli ve sınırlı olmasıdır. Aksi halde tarafların, aktin konusuna ilişkin bütün noktalarda anlaşmış olduklarından söz edilemez. Ancak satılacak gayrimenkulün parsel, bağımsız bölüm numarası veya tapu numarasının satış vaadi sözleşmesinde belirtilmesinde zorunluluk yoktur. Bunların belirli veya belirlenebilir olması gerekli ve yeterlidir. Buna uygun olarak satışı vaat olunan tasınmazın genel ve kapsamlı bir anlatımla sözleşmede yazılı olması ve yerinde tespit edilebilir olması durumunda belirlilik şartının gerçekleşmiş bulunduğu kabul edilmelidir.

5. Değerlendirme

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin konusunun belirlenebilir olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince de sözleşme konusunun belirlenebilirliği ilkesine göre dava konusu taşınmazın satışı vaat edilen bölümünün belirlenebilir olmasının gerektiği, satış vaadi sözleşmesinde mevcut haliyle sözleşme konusunun belirlenebilir olmadığından sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmişse de; dosya kapsamında yapılan incelemede, verilen kararın eksik incelemeye dayalı olduğu sabittir.

2. Davacılar murisi ... ile davalılar murisleri..., ... ve ... arasında imzalanan 11/11/1967 tarihli satış vaadi sözleşmesinde sınırları belirtilen taşınmazın 189.140 m²’lik bölümünün satışının vaat edildiği ve sözleşmenin asıl konusu olan bu yerin kadastro çalışmalarında 5822 parsel numarasını aldığı, kadastro tespitine itiraz davası sonucunda dava dışı Hazine adına tescil edildiği konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

3. Keza adı geçen satış vaadi sözleşmesinin ikinci kısmında, ilk kısımda tarif edilen 189.140 m²’lik bölümün davalılar murisleri adına tescil edilmemesi halinde, Rumdüğüm çiftliğinde davalılar murisleri adına tescil edilen taşınmazlardan vaad alacaklısı ...'ın istediği yerden aynı miktar kadar kendi adına tescil talep edebileceği hususu da satış vaadi sözleşmesi taraflarınca kabul edilmiştir.

4. Davacılar vekilince aşamalarda ve temyiz dilekçesinde; Rumdüğüm çiftliğinde davalılar murisleri adına tescil edilen taşınmazların ada ve parsel numaraları tek tek yazılarak bu parsellerin satış vaadi sözleşmesi kapsamında kaldığı belirtilip Gelendost ilçesi Afşar Köyü Akdere mevkiinde bulunan 5809, 5810, 5811, 5812, 5813, 5814, 5815, 5816, 5817, 5818, 5819, 5820, 5821, 5822, 5824, 5825, 5826, 5827 parsel sayılı taşınmazlar dava konusu edildiğinden mahkemece, adı geçen taşınmazların Rumdüğüm Çiftliğinde olup olmadığı yeterince araştırılmadan ve sözleşme konusunun belirlenebilir olduğu gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.09.2023 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

(Karşı Oy)

KARŞI OY

Taraflar ve murisleri arasında 11/11/1967 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış olup; sözleşmeye göre 5822 numaralı parselin satışı vaat edilmiştir. Aynı sözleşmeye göre mülkiyeti dava konusu olan bu parselin vaat edenler adına tescil edilmemesi halinde, çiftlik adıyla isimlendirilen ve adlarına tescili yapılan gayrimenkullerden vaat alacaklısının istediği yerden ve aynı miktar olacak şekilde devri vaat olunmuştur. Yargılama aşamasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin asıl konusu olan 5822 nolu parselin vaat edenler adına tescil edilmediği anlaşıldığından sözleşmenin ikinci kısmının değerlendirilmesi söz konusu olacaktır.

Mahkemece yapılan keşif ve keşifte dinlenen bilirkişilerin raporları ile sözleşmenin ikinci kısmına göre vaat alacaklısına verilmesi gereken parseller ile payları belirlenmiştir.

Mahkemece, sözleşmenin ikinci kısmındaki edim belirlenebilir nitelikte olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesi de istinaf itirazlarının reddine karar verilmiştir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusunu taşınmaz mallar oluşturur. Taşınmaz malların tapu kütüğünde kayıtlı olmaları nedeniyle arz üzerinde sabit bir yer işgal etmeleri, tarif edilmelerini kolaylaştırır. Sözleşme yapılırken ileride satışı yapılacak taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olduğu yerin, kayıt tarihinin ada ve parsel numarasının yazılması, şayet çapa bağlı bir taşınmazdan muayyen bir bölümün satışı vaat olunuyorsa bunun çap üzerindeki işgal ettiği yer ve metrekaresinin belirtilerek işaretlenip sözleşmeye eklenmesi gereklidir. Sözleşmede satışı vaat olunan taşınmazla ilgili yeterli açıklık yoksa sözleşmenin ifa kabiliyeti olmayacağından bu gibi sözleşmeler geçerli değildir.

Dava konusu edilen 5822 No.lu parselin sözleşmeye göre tescili mümkün olmadığından ikinci kademedeki sözleşme maddesinin yorumlanması gerekmektedir. Dairemizin bozma kararı içeriğinde ikinci maddede sözleşme konusu taşınmaz bilgilerinin belirli yahut belirlenebilir nitelikte olduğu kabul edilmiştir. Sayın çoğunluğun bu düşüncesine iştirak etmem mümkün değildir. Sözleşmenin ikinci maddesinde yukarıda açıklandığı gibi satışı vaat edilen taşınmazların ada parsel numaraları yazılmadığı gibi satışı vaat edilen yer sözleşmeye ekli krokide işaretlenmek suretiyle belirlenebilir hale getirilmemiştir. Muhtemel tesciline karar verilecek taşınmazlarda vaat borçlusu ve mirasçıları tek başlarına paydaş değillerdir. Bu sözleşmeye katılmayan ancak kayıt maliki olan başka paydaşlarda bulunmaktadır. Bu haliyle sözleşmenin konusu olan taşınmaz mallar belirlenebilir nitelikte değildir. Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 12/02/1971 tarih 1079 728 Esas ve karar numaralı "satışı vaat olunan Cem’an 20 bin metrekare kısım yer ve yön itibariyle belirtilmemiştir. Bu nitelikleri itibariyle meskur sözleşmelere geçerlilik izafe etmek mümkün değildir" kararı da görüşümüzü desteklemektedir.

Sözleşmenin ikinci kısmına göre tescili istenen taşınmazlar tarım arazisi niteliğindedir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 30.04.2014 tarih 6537/4 üncü maddesi ile değişik 8 ve 8/a maddesi gereğince vaat edenlerin payından pay satışına ilişkin sözleşmede asgari ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünü karşılamadığından dolayı da sözleşmenin ifa olanağı yoktur.

Yukarıda açıklanan sebepler ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozmaya ilişkin kararına iştirak edememekteyim.