Karar Detayı

MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/1970 E., 2022/383 K.

KARAR: Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ: Bartın 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/79 E., 2021/130 K.

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Bartın ili, Merkez ilçesi, Orta Mahallesinde kain 204 ada 18 parsel sayılı taşınmazda müvekkilinin murisi Raci Keyf'in 1/6 payının bulunduğunu, taşınmazın dava dışı bir kısım paydaşları tarafından toplam 2/3 payının 25.07.2017 tarihinde davalıya satıldığını, müvekkiline satışla ilgili noter bildirimi yapılmadığı gibi, önalım hakkını kullanılmasını önlemek için satış bedelinin tapuda muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek, gerçek satış bedelinin keşif ve bilirkişi incelemesi ile belirlenmesini ve davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının taşınmazdaki dava konusu payın satılacağını önceden bildiğini, kötü niyetli olarak bu davayı açtığını, muvazaa iddialarının da yerinde olmadığını, satış bedelinin paylarını satan hissedarların banka hesabına satış gününde yatırıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Bölge Adliye Mahkemesinin 07.02.2020 tarihli ve 2019/1615 Esas, 2020/140 Karar sayılı kaldırma kararı doğrultusunda, taraf teşkili eksikliğinin giderilmesi için davacı vekiline süre verildiği, mirasçıların davaya muvafakati sağlanamadığından, davacı vekilince terekeye temsilci atanması için Bartın Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulduğu ve mahkemece yapılan yargılama sonunda, mevcut davada muris Raci Keyf terekesini temsil etmek üzere Fadıl Güneş’in tereke temsilcisi olarak atandığı, temsilciye duruşma gün ve saatini bildiren usulüne uygun tebligat yapılarak davadan haberdar edildiği;

2. Davacı tarafça gerçek satış bedelinin tapuda gösterilenden daha düşük olduğu beyan edilmiş ise de keşif ile belirlenen bedelin tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmayıp davacının diğer kanıtlarını doğrulamak bakımından önem taşıdığı, ayrıca emsal taşınmaz değerleri arasında da farklılık olduğu, tüm emsallerin davacının düşük bedel iddiasını doğrulamadığı, ayrıca davacının, davalı ile pay satan arasındaki ilişkiye dair tanık dinletme hakkına sahip olduğu, ancak herhangi bir tanık dinletmediği, bu nedenle bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanamadığı;

3. Davacının bedelde muvazaa iddiasını ispatlayamadığından, satış bedeli olarak iddia ettiği bedel ile resmi akit tablosundaki satış bedeli ve masrafların toplamı arasındaki fark üzerinden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği gerekçe gösterilerek, davanın kabulüne ve dava konusu 204 ada 18 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 2/3 payın iptali ile Raci Keyf mirasçıları Tülin, Cemal ve Naime Keyf adına aralarında elbirliği mülkiyeti olacak şekilde tesciline; davacı tarafça banka şubesine depo edilen 253.750,00 TL'nin karar kesinleştiğinde vade farklarıyla birlikte davalıya ödenmesine karar verilmiş; ayrıca dava dilekçesinde dava değeri olarak gösterilen 1.000,00 TL ile satış bedeli ve masraflar toplamından oluşan 253.750,00 TL arasındaki fark olan 252.750,00 TL üzerinden davalı vekili lehine vekalet ücretine hükmedilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

1. Dava konusu payın müvekkili ... adına tesciline karar verilmesi gerekirken, müvekkilinin de murisi olan Raci Keyf mirasçıları adına elbirliği mülkiyeti halinde tesciline karar verilmesinin hatalı olduğunu, aksinin düşünülmesi halinde ise sulh hukuk mahkemesinde açtıkları elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davasının bekletici mesele yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğini,

2. Dava dilekçesinde gerçek satış bedelinin 1.000,00 TL olduğuna dair bir iddia ve beyanlarının bulunmadığını, aksine gerçek satış bedelinin keşif ve bilirkişi incelemesi ile belirlenmesini istediklerini, bilirkişi raporunda satış bedelinin 212.000,00 TL olduğu bildirilmekle satış bedeli olarak iddia ettikleri bedelin bu miktar olduğunu, dolayısıyla davalı yararına hükmedilen vekalet ücretinin hatalı hesaplandığı, ayrıca önalım bedeli olarak belirlenen 253.750,00 TL üzerinden eksik harcı da yatırmış olduklarını,

3. Bedelde muvazaa iddiasının, tanık deliline dayanılmadığı için ispatlanamadığı yönündeki gerekçenin hatalı olduğunu, tanık delilinin bedelde muvazaa iddiasının ispatı için zorunlu bir delil olmayıp, delil olarak keşif ve bilirkişi incelemesi ile birlikte emsal taşınmaz değerlerine dayandıklarını, bilirkişi raporunda da dava konusu payın 2018 yılı itibariyle değerinin 212.000,00 TL olduğunun bildirildiği, muvazaa iddiasının ispatlanmış olup davanın bu değer üzerinden kabulünün gerektiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesi ve neticesi itibariyle doğru ve yerinde olduğu belirtilerek, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf itirazlarını tekrar ederek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasını ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık; ön alım hakkına konu payın davacının da murisi olan Raci Keyf mirasçıları adına elbirliği halinde tesciline karar verilmesinin doğru olup olmadığı, davacı tarafça bedelde muvazaa iddiasının ispatlanıp ispatlanamadığı ve davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

3. Ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

4. Ön alım hakkının kullanılmasında, davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Davaya muvafakat, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı sona ereceğinden davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.

5. Öte yandan, 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 150 inci maddesinin birinci fıkrası gereğince, usulüne uygun şekilde davet edilmiş olan taraflar, duruşmaya gelmedikleri veya gelip de davayı takip etmeyeceklerini bildirdikleri takdirde, dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilir. Aynı kanun maddesinin 5 inci fıkrası gereğince de işlemden kaldırıldığı tarihten başlayarak üç ay içinde yenilenmeyen davalar, sürenin dolduğu gün itibarıyla açılmamış sayılır ve mahkemece kendiliğinden karar verilerek kayıt kapatılır. Yine aynı maddenin altıncı fıkrası hükmüne göre de işlemden kaldırılmasına karar verilmiş ve sonradan yenilenmiş olan dava, ilk yenilemeden sonra bir defadan fazla takipsiz bırakılamaz. Aksi halde dava açılmamış sayılır.

6. Değerlendirme

7. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin iş bu dava, tapu kayıt maliki muris Raci Keyf mirasçılarından ... tarafından açılmış; yargılama sırasında Bartın Sulh Hukuk Mahkemesinin 21.01.2021 tarihli ve 2020/14 Tereke 2021/4 Karar sayılı kararı ile tapu kayıt maliki muris Raci Keyf’in terekesini temsil etmek üzere Fadıl Güneş’in tereke temsilcisi olarak atanmasına karar verilmiştir. Terekeye temsilci atandıktan sonra görülmekte olan davada, davayı açan ...’in artık taraf sıfatı sona ermiştir. Müteakip tüm yargılama işlemlerinin tereke temsilcisi tarafından yerine getirilmesi gerekir.

8. Mahkemece, duruşma gün ve saatini bildirir davetiyenin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi üzerine tereke temsilcisi Fadıl Güneş; 28.04.2021 tarihli duruşmaya katılarak beyanda bulunmuş ise de bir sonraki celse tarihi olan 28.05.2021 tarihli duruşmaya katılmamış; herhangi bir mazeret de bildirmemiştir.

9. Bu durumda mahkemece, duruşma gün ve saatinden haberdar olan tereke temsilcisinin 28.05.2021 tarihli duruşmaya katılmadığı ve herhangi bir mazeret de sunmadığı göz önüne alınarak, 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 150 nci maddesinin birinci fıkrası gereği dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, tereke temsilcisinin yokluğunda yargılamaya devam edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine; bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.