Karar Detayı

MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/841 E., 2021/911 K.

KARAR: Davanın kabulü

İLK DERECE MAHKEMESİ: Sakarya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/132 E., 2020/392 K.

Taraflar arasındaki harici satıştan kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı SGK vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı SGK vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına, davacının asli talebi yerinde görülmemekle terditli talebinin kabulü ile 212,500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle (davalı ...’in sorumluluğu yasal faizle sınırlı olmak kaydıyla) davalılar ... ve ... Şirketi'nden müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, takyidat alacaklıları yönünden olumlu ya da olumsuz hüküm kurulmadığından bu davalılar yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılardan ... ile ... Ltd. Şirketi arasında 06.02.2014 tarihinde 208 ada 1 parsel numaralı taşınmazdaki B giriş 2 Numaralı Daire için adı yazılı satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, söz konusu sözleşmeye göre KDV dahil toplam satış bedelinin 155.000,00 TL, teslim tarihinin 30.06.2014 olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin belirtilen taşınmaz için davalılardan ... ile 29.09.2014 tarihli adi yazılı sözleşmeyi yaptığını, söz konusu sözleşmede "06.02.2014 tarihli sözleşme ile ... Taahhüt ve Ticaret Ltd. Şti'den satın aldığım ...../1 pafta kayıtlı olan B Blok B girişi 2 Nolu Daireyi 212.500,00 TL bedelle ...'a sattım ve paramı aldım. Aldığıma dair ... tarafından verilecek olan tapunun masraflarının ... adına düzenlenmesi" ifadelerinin geçtiğini, müvekkilinin söz konusu sözleşme gereğince davalı ...'ya nakit 212.500,00 TL ödemeyi sözleşme tarihinde yaptığını, sözleşmenin yapılmasından yaklaşık iki ay sonra Aralık 2014 tarihinde müvekkile taşınmazın teslim edildiğini ancak müvekkilinin adına tapuya tescilinin gerçekleştirilmediğini beyanla dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptaline ve üzerindeki ipotek ve hacizlerden ari olarak müvekkil adına tesciline, davaya konu taşınmazın üzerindeki ipotek ve hacizlerden ari olarak müvekkilinin adına tescili mümkün değilse müvekkilinin taşınmazın için ödemiş olduğu 212.500,00 TL'nin ödemenin yapıldığı 26.09.2014 tarihinden itibaren başlayacak avans faiziyle müvekkile iadesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... cevap dilekçesinde; tescil talebinin muhatabının davalı şirket ... olduğunu, husumet itirazının bulunduğunu, haricen düzenlenmiş satış sözleşmesinin geçersizliğinden bahsederek ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre borçludan faiz talep edilebilmesi için zenginleşmenin bir ihtar ya da aleyhine bir takip ya da dava açılmak sureti ile temerrüde düşürülmesi gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

2. Dahili davalı Kent Hazır Beton vekili cevap dilekçesinde; söz konusu adi yazılı sözleşme tapuda şerh edilmediğinden tapunun aleniyet prensibi gereği dava tarihinden önce konulmuş hacizlerin kaldırılarak davacı adına tescili talebinin usul ve yasaya açıkça aykırı olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerindeki Sakarya 4. İcra Müdürlüğü'nün 2019//7479 Esas sayılı dosyası üzerinden konulan haczin devamı ile haciz şerhi silinmeden hüküm kurulmasını, yine davaya açmaya sebebiyet vermiş olmamaları sebebi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinden muaf tutulmalarını istemiştir.

3. Dahili davalı SGK vekilinin sunduğu cevap dilekçesini tekrarla; öncelikle, davacının davasına dayanak olarak gösterdiği taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yasada belirtilen şekilde düzenlenmediğinden ve yasada belirtilen şekil şartlarına uygun olarak tanzim edilmediğinden geçersiz bir sözleşme olduğunu, müvekkil kurumun, diğer davalıya ait taşınmazlara haciz işlemleri uyguladığı tarihlerde, davacının diğer davalı ile arasındaki davaya konu uyuşmazlığı bilebilecek durumda olmadığını, müvekkil kurumun iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu ve alacağını tahsil edebilmek amacı ile haciz işlemleri tesis ettiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

4. Dahili davalı .... vekilinin sunduğu cevap dilekçesini tekrarla; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliğinin resmi şekilde yapılmasına bağlı olduğunu, söz konusu olan sözleşme yasada belirtilen şekle uygun yapılmadığı gibi tapuya da şerh edilmediğini, müvekkilinin de "tapunun aleniyeti ilkesi" gereği tapuda malik olarak gözükmekte olan ... şirketi aleyhine 01/07/2019 tarihinde alacaklarından ötürü söz konusu taşınmaz üzerinde haciz işlemini gerçekleştirdiğini, bu sebeple müvekkilinin alacağına ilişkin haciz işlemini gerçekleştirdiği zamanda davacının diğer davalılar ile olan uyuşmazlığını bilebilecek durumda olmadığını beyanla haksız ve hukuka aykırı davasının reddine, davanın kabulü halinde dahi dava konusu taşınmaz üzerindeki Sakarya 3. İcra Müdürlüğü'nün 2018/13063 E. sayılı dosyası üzerinden konulan haciz şerhi silinmeden hüküm kurulmasını talep etmiştir.

5. Dahili davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkili banka ile davalı ... Taahhüt ve Ticaret Ltd. Şti. arasında imzalanan kredi sözleşmeleri doğrultusunda, davaya konu ve ... firması adına kayıtlı "Sakarya ili, ... ilçesi, .... Mah., 208 ada, 1 parsel, B blok, Zemin kat, B giriş, 2 nolu bağımsız bölüm" taşınmaz üzerinde müvekkili banka lehine 30.05.2014 tarihinde .... No.lu yevmiye ile ipotek tesis edildiğini, davalı ... firmasının müvekkili bankaya olan taahhütlerini yerine getirmemesi üzerine davaya konu taşınmaz ve yine davalı ... firması adına kayıtlı, müvekkili bankaya ipotekli bir kısım taşınmazlar hakkında 26.07.2018 tarihinde Kocaeli 8. İcra Müdürlüğünün 2018/42708 E. sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip işlemlerine başlandığını, beyanla davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının tapu iptali ve tescil istemine yönelik talebinin kabulü ile; dava konusu Sakarya ili, ... İlçesi, .... Köyü, 208 Ada 1 parsel B Blok, Zemin kat, B giriş, 2 numaralı bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın takyidatları ile birlikte davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına ilişkin talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı SGK vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle;

1. Taleple bağlılık ilkesine aykırı karar verildiğini, tapu kaydının iptaline ve üzerindeki ipotek ve hacizlerden ari olarak tescili yada bu mümkün değilse müvekkilin ödemiş olduğu tutarın faiziyle birlikte davalılardan ( ... Taahhüt Ve Ticaret Ltd. Şti. ve ...) tahsili talep edildiğini, ancak mahkemece taleplerin dışına çıkılarak açıkça yasaya aykırı olarak tapu kaydının iptali ile taşınmazın takyidatları ile birlikte davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verdiğini,

2. Tapunun devrinden sadece davalı müteahhit ... Taahhüt Ve Ticaret Ltd. Şti. değil diğer davalı ...'ya sorumlu olduğunu, mahkemece bu hususta dikkate alınmayarak hatalı karar tesis edildiğini,

3. Mahkemece hukuki değerlendirmede hataya düşüldüğünü ileri sürmüştür.

Davalı SGK vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle;

1. Davacının davasına dayanak olarak gösterdiği taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yasada belirtilen şekilde düzenlenmediğinden ve yasada belirtilen şekil şartlarına uygun olarak tanzim edilmediğinden geçersiz bir sözleşme olduğunu, hukuki geçerliliği bulunmayan bir sözleşmeye dayanarak açılan iş bu davanın esasa girilmeden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisinin isabetsiz olduğunu,

2. Müvekkili kurumun iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu ve alacağını tahsil edebilmek amacı ile haciz işlemleri tesis ettiğini, kurum alacaklarının kamu alacağı olup imtiyazlı alacak statüsünde olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

1. 30/09/1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasının kabul edilebileceğinin belirtilmiş olduğu, bu kurala uygun olması nedeniyle davacının dayandığı adi yazılı sözleşmenin geçerli olduğu ve anılan sözleşme uyarınca dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekeceği, belirtilen bu nedenlerle davalı SGK vekilinin istinaf başvurusunun yerinde olmadığı;

2. Buna karşılık; dava konusu taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz şerhlerinin dava tarihinden önce mülkiyet davalı ... şirketi üzerinde iken bu davalının borçlarından dolayı işlendiği, davacı şahsi hakka dayanmakta olup mülkiyeti hükümle kazanacağından haciz ve ipotek şerhlerinden sorumlu olup TMK.1023 maddesi uyarınca haciz ve ipotek alacaklılarının iyiniyetli olduklarının kabulünün gerekeceği, bu nedenle, taşınmazın takyidatlardan ari olarak davacı adına tescilinin mümkün olmadığı, davacının da asli talebini takytidatlardan ari olarak tescilin mümkün olması koşuluna dayandırdığı; taleple bağlılık kuralı gereği davacının asli talebindeki koşul gerçekleşmediğinden terditli talebinin incelenmesi gerektiği, davacının davalı ...’e 212,500,00 TL ödediği sabit olup taşınmaz üzerindeki takyidatlar nedeniyle taşınmazı devralmaya zorlanamayacağı gözetildiğinde TBK.125/2 maddesi kapsamında ödediği satış bedelini müspet zarar kapsamında davalılar ... ve ... şirketinden istirdadını talep edebileceğinden bu bedelin davalılardan tahsiline karar vermek gerektiği gerekçesiyle;

3. Davalı SGK vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine,

4. Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile, Sakarya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 26/11/2020 tarih, 2019/132 Esas 2020/392 Karar sayılı kararının kaldırılmasına,

5. Davacının asli talebi yerinde görülmemekle terditli talebinin kabulü ile 212,500,00 TL nin dava tarihinde itibaren işleyecek avans faiziyle (davalı ...’in sorumluluğu yasal faizle sınırlı olmak kaydıyla) davalılar ... ve ... şirketinden müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,

6. Takyidat alacaklıları yönünden olumlu ya da olumsuz hüküm kurulmadığından bu davalılar yönünden karar verilmesine yer olmadığına, karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

1. Müvekkilinin, davacı ile yapmış olduğu satış sözleşmesi uyarınca taşınmazın zilyetliğini davacıya teslim ederek edimini yerinde getirmiş olup davacıya karşı sorumluluğu kalmadığını, davacı ile müvekkili arasında satış sözleşmesinin tanzim edilip imzalandığı tarihte taşınmaz üzerinde hiçbir haciz ve ipotek bulunmaması sebebiyle müvekkilin bu hukuki ayıptan sorumlu olmadığını,

2. Tapu iptal ve tescil talebinin müvekkiline karşı yöneltilemeyeceğini,

3. Dava konusu taşınmaz üzerindeki takyidat alacaklılarının iyi niyetli 3. kişi olmadığını,

4. Müvekkilin, diğer davalı yükleniciden nihai kullanıcı sıfatı ile satın alıp davacıya da mesleki ve ticari faaliyet kapsamında olmaksızın sattığını, müvekkili ile davacı arasında imzalanan sözleşmede belirli yahut kesin vade söz konusu olmayıp davacı tarafından istirdat talebine ilişkin müvekkilin temerrüde düşürülmediğini,

5. İstirdatı talep edilen miktarın sözleşme tarihinden itibaren ve avans faizi ile müvekkilden tahsili talebinin yerinde olmadığını,

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

1. İstinaf mahkemesinin iyiniyet değerlendirmesinde hataya düşerek taşınmazın üzerindeki kayıtlardan ari olarak tescili talebinin reddine karar vermesinin hukuka aykırı olduğunu, şöyle ki; davalılardan ...'nin davaya konu taşınmazın bulunduğu arsanın sahipleriyle yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak inşaat yapmaya başladığını, 28.12.2018 tarihinde tamamlandığını, şirketin kat irtifakı kurulan taşınmazlarda mülkiyet değil şahsi hak sahibi olduğunu, bu sebeple müteahhit firma tarafından 28.12.2018 tarihinden önce yapılan tasarrufların mülkiyet hakkının devri değil, kat karşılığı inşaat sözleşmeden doğan haklarının temliki hükmünde olacağını, müvekkilin, davaya konu taşınmazdaki alacak hakkını davalı müteahhit ... Taahhüt ve Ticaret Ltd. Şti'den 06.02.2014 tarihinde temlik aldığını, davalılar tarafından müteahhit firmanın alacak hakkı (şahsi hakkı) üzerine konulan rehin ve hacizlerin tarihinin ise müvekkilin temlik tarihinden sonra olduğunu,

2. İstinaf mahkemesi her ne kadar terditli talebin kabulüne karar vermişse de bu kararda yasal faizin hesaplanmasında ödemenin yapıldığı 2014 yılı yerine dava tarihinin esas alınmasının hukuka aykırı olduğunu ve kararın faiz yönüyle de incelenmesi gerektiğini,

3. Asıl talep olan taşınmazın tapu kaydının iptaline ve üzerindeki ipotek ve hacizlerden ari olarak müvekkil adına tesciline karar verilmesi gerektiğinden istinaf mahkemesi kararının kaldırılması gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yükleniciden haricen satın alınan bağımsız bölümün mümkünse takyidatlardan ari olarak tapu kaydının iptali ve tescili, mümkün değilse ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 620 ve devamı maddeleri, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.04.2013 tarihli ve 2012/13 798 Esas, 2013/568 Karar sayılı kararı, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 73 üncü maddesinin ikinci fıkrası, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 165 inci maddesinin birinci fıkrası, 369’uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371’inci maddeleri.

3. Değerlendirme

4. Dosya kapsamından; dava konusu 208 ada 1 parsel B blok zemin kat 2 No.lu bağımsız bölümün kat irtifak tesisi yolu ile davalı ... Taah. ve Tic. Ltd. Şti. adına tapu tescilinin yapıldığı, halen taşınmazın davalı şirket adına tapuda kayıtlı olduğu, ancak üzerinde çok sayıda haciz ve ipotek gibi takdiyatların bulunduğu anlaşılmaktadır.

Davalı ... ve diğer davalı ... Taah. ve Tic. Ltd. Şti. Arasında 06/02/2014 tarihinde yapılan adi yazılı sözleşme ile dava konusu dairenin davalı şirket tarafından 155.000,00 TL karşılığında satışının kararlaştırıldığı, davalı ... tarafından da 29/09/2014 tarihli satış sözleşmesi ile 06/02/2014 tarihli sözleşme ile ... Taahhüt ve Ticaret Ltd. Şti'den satın aldığı daireyi 212,500,00 TL bedelle davacıya sattığı ve parasını aldığı, davalı ... tarafından 06/02/2014 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile adına tahakkuk edecek tapunun davacıya verilmesini taahhüt ettiği, taşınmazın davacıya teslim edildiği anlaşılmaktadır.

Davacı vekilinin temyiz talebi yönünden; davacı dava konusu taşınmazın üzerindeki yükümlülüklerden ari olarak adına tescilini talep etmiştir. Ancak bu talebi, yükümlülükler kaldırılmadığı takdirde tescil işleminden vazgeçtiği şeklinde yorumlanmamalıdır. Asıl talep; tapu iptali ve tescil olup "çoğun içinde az da vardır" kuralı gereği takyidatlardan ari olarak tescile dair hüküm kurulamayacak ise de; takyidatlarla yükümlü olarak tescil hükmü kurulmasında hukuki bir engel bulunmamaktadır.

O halde; davacının tescil işlemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken talep farklı yorumlanarak tescil talebinin reddi ile tazminata hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

2. Davalılardan ...'nın temyiz talebi yönünden; temyiz istemi hükmedilen tazminata ilişkin olduğundan bozma kapsamı gereği temyiz talebinin şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Değerlendirme başlıklı bölümde;

1. Bentte açıklanan sebeplerle; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

2. Bentte açıklanan sebeplerle; davalı ...'nın temyiz talebinin şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.