Karar Detayı

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

İLK DERECE MAHKEMESİ: Bakırköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki ecrimisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile kararın kaldırılarak yeniden hüküm tesisine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; 206 ada, 41 parsel sayılı kat irtifaklı arsa niteliğini taşıyan gayrimenkulde B blok 6 No.lu bağımsız bölümünü, 40/1000 arsa paylı dükkan ve bu dükkanın eklentisi olan depo ile birlikte 1/2'sinin müvekkili ..., 1/2'sinin de müvekkili ... tarafından, dava dışı ..... İnşaat Tah. Tic. Ltd Şti'nden satın alındığını, sözleşmeye göre satıcı tarafından ilgili gayrimenkulün eklentisi depo ile teslim edilmesi gerektiği halde bu edimini yerine getirilmediğini, müvekkillerine verilmesi gereken kısmın verilmediği gibi davalı ... tarafından 01.12.2006 tarihinden beri kendi taşınmazına kattığını, bu şekilde müvekkile ait kısmı da kiraya vererek gelir elde edildiğini, çektikleri ihtarnamelerin de sonuçsuz kaldığını, bu nedenle projenin mahalline uygulanarak, taşınmazın projeye uygun hale getirilmesi ile el atmanın önlenmesinin gerektiğini, davalıların tutumu nedeniyle müvekkillerinin kazançlarına mani olunduğunu belirterek, 01.01.2007 ilâ 31.12.2013 tarihleri arasındaki dönem için 94.150,00 USD ecrimisilin şimdilik 25.000,00 TL'nin en yüksek banka faizi ile birlikte davalılardan tahsilini tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın haksız yersiz ve kötü niyetli açıldığını, 01/02/2006 senesinde davacıların B blok 6 No.lu 40/1000 arsa paylı bağımsız bölümü müteahhitten görerek satın aldıklarını, kendilerine depo olarak gösterilen kısmı kiraya verdiklerini ancak bina yönetiminin depo olarak kiraya verilen yerin binanın ortak bölümü olduğunu söyleyince bu defa davacıların müvekkiline karşı işbu davayı açtıklarını, müvekkilinin inşaatın tamamlanması ile birlikte projeye uygun yapıldığını düşünerek kendisine ait bağımsız bölümleri müteahhitten teslim aldığını, teslim aldıktan sonrada inşaatın hiçbir kısmına dokunmadığını, herhangi bir ilave yapmadığını, müvekkilinin davacılara ait kısmı kendi bağımsız bölümüne dahil etmesinin söz konusu olmadığını, davanın müteahhit ..... İnşaat Tah. Tic. Ltd Şti'ye ihbarını talep ettiklerini, ecrimisil talebinin de yerinde olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

2.Davalı Asbakır Dış Ticaret San. Ltd. Şti. yargılamaya katılmamış, kendisini bir vekille temsil ettirmemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

1.Davacıların ecrimisil davalarının kabulü ile 25.000,00 TL ecrimisil alacağına dava tarihinden, 508.902,00 TL ecrimisil alacağına ıslah tarihi olan 04/02/2021 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmak suretiyle toplam 533.902,00 TL alacağın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılara hisseleri oranında (yarı yarıya) ödenmesine karar verilmiştir.

2.Davacı yargılama sırasında kendisini vekille temsil ettirdiğinden ve hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 43.745,10 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

3. İlk derece Mahkemesince;

4. "Dava dilekçesindeki el atmanın önlenmesi davası yönünden dosya tefrik edilerek Bakırköy 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/627 Esasına kaydedildiği, yapılan yargılama neticesinde Bakırköy 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 09/05/2017 tarih, 2015/627 Esas ve 2017/561 Karar sayılı kararı ile; dava konusu 6 No.lu bağımsız bölüm/dükkana ait 89,72 m²'lik depo eklentisi bölümün yerinde olmadığı, bu alanın ortak alanlara da müdahale edilerek 180 m²'lik brüt alanlı proje hilafına bir bağımsız bölüm daire yapılarak el atıldığı tespit edilerek el atmanın önlenmesine ve karara dayanak bilirkişi raporu doğrultusunda mimari projesindeki eski hale getirilmesine karar verildiği ve hükmün 10.07.2015 tarihinde kesinleştiği,

5. Davacılar tarafından satın alınan yerin 6 No.lu bağımsız bölüm olduğunu, bu bölüme ait 40/1000 arsa payının dükkan ve dükkanın eklentisi olan depo ile birlikte davacıların 1/2 şer payla malik olacak şekilde satın alındığı, aynı blok zemin kat 3 No.lu bağımsız bölümün ise davalılardan ...'a ait olduğu, mahallinde yapılan keşif neticesinde 6 No.lu bağımsız bölümün keşifte giyim mağazası olarak kullanıldığı ve alt kattaki dava edilen depo eklentisi bölümü için kat inişi çıkışı sağlayan herhangi bir merdiven bağlantısı ve depo eklentisinin yerinde mevcut olmadığı ve daireye çevrildiğinin tespit edildiği, haksız işgalin kesinleşen mahkeme kararıyla sabit olduğu, davacıların mülkiyet hakkına üstünlük tanınması gerektiği gayrimenkulün aylık kira bedelinin 2.000 USD olduğu, söz konusu gayrimenkulün 1/2'sinin yani keşifte belirlenen alt kattaki depodan dönüştürülen bölümün davacılara ait olduğu, buna göre bedelin yarısı olan 1.000 USD üzerinden 01/01/2012 yılından 31/12/2013 tarihine kadar hesaplanan toplam ecrimisil bedelinin tespiti yönünden alınan bilirkişi raporunun somut dosya kapsamına uygun hüküm için yeterli ve denetime elverişli olduğu, dava ve ıslah tarihi gözetilerek ecrimisil bedelinin hüküm altına alınması gerektiği" gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; iyi niyetli zilyetin tazminat ödemekle yükümlü olmadığını, kendisine ait bağımsız bölümlerin teslim edildiği şekilde kullandığını ve projeye aykırı yapıldığını bilme imkanın da olmadığını, davacıların iddia ettiği işlemin yapının ilk inşası sırasında bu şekilde yapıldığını, bağlı olarak kötü niyetli zilyet sayılmayacağını, müteahhit tarafından satılan bağımsız bölümün fiyatı nedeniyle ya da davacıların projeyi incelemeden taşınmazı satın aldıkları için gerçek durumu anlamadıklarını, bağlı olarak davacıların kötü niyetli olduklarını belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla;

Davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Bakırköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23/03/2021 tarihli 2018/419 Esas ve 2021/153 Karar sayılı kararının kaldırılmasına,

a.Davalı ... yönünden davanın reddine,

b.Davalı .... Dış Ticaret Sanayi Limited Şirketi yönünden kısmen kabul kısmen reddi ile 7.128,00 TL ecrimisil bedelinin dava tarihi olan 11.10.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ie birlikte davalı Asbakır Dış Ticaret Sanayi Limited Şirketi'nden tahsili ile davacılara hisseleri oranında (1/2 oranında) ödenmesine,

c.Fazlaya ilişkin talebin reddine,

d.Davacı yargılama sırasında kendisini vekille temsil ettirdiğinden ve hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul red oranına göre 5.100,00 TL maktu vekalet ücretinin davalı ..... Dış Ticaret San. Ltd. Şirketinden alınarak davacılara verilmesine,

e.Davacı yargılama sırasında kendisini vekille temsil ettirdiğinden ve hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul red oranına göre 43.388,70 TL nispi vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı ..... Dış Ticaret San. Ltd. Şirketi'ne verilmesine,

f.Davacı yargılama sırasında kendisini vekille temsil ettirdiğinden ve hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 5.100,00 TL maktu vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı ...'a verilmesine karar verilmiştir.

2. Bölge Adliye Mahkemesince;

"1. Davalı ...'in dava konusu edilen dönemde nizalı taşınmazı kiraya vermek suretiyle, diğer davalı ..... Dış Tic. San. Ltd. Şti'nin de .....'in kiracısı olarak kullandığının sabit olduğu, bu hususta taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı ancak davalı ...'in kötüniyetli olduğunun kabulünün mümkün olmadığı, dosya içeriği ve toplanan delillerden, davalı ...'ın dava konusu kat irtifakı kurulu taşınmazda B Blok 1, 2, 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümleri 05.08.2005 tarihinde "kat irtifakı tesisi" yoluyla edindiği, davacıların ise aynı taşınmazdaki B Blok 6 numaralı bağımsız bölümü 1/2'şer pay oranı ile 01.12.2006 tarihinde "satış" suretiyle edindikleri, davalı ...'in işbu davanın açıldığı tarihe kadar taşınmazı, dava dışı yüklenici ..... İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş tarafından kendisine teslim edildiği şekliyle kendisine ait olduğu inancı ile iyiniyetli olarak kullandığının kabulü gerektiği, tahliye, eski hale iade ve ecrimisil talepli olarak davalı ...'e gönderilen Gaziosmanpaşa ..... Noterliğince düzenlenen 06.06.2013 tarih ve 9001 yevmiye numaralı ihtarnamenin tebliğ edilemediği, dolayısıyla davalı ...'in ancak eldeki davanın açıldığı 10.11.2013 tarihinden itibaren kötüniyetli sayılabileceği,

2.Davacılar tarafından Gaziosmanpaşa ..... Noterliğince düzenlenen 21.06.2013 tarih ve .... yevmiye numaralı ihtarname ile davalı .... Dış Ticaret San. Ltd. Şti.'ne kiracı olarak kullandığı taşınmazın onaylı mimari projeye göre bir kısmının kendi taşınmazlarına ait olduğu ve davalı ...'e ödediği kira bedelinin yarısının kendilerine ödemesinin ihtar edildiği, söz konusu ihtarnamenin davalı .... Dış Ticaret San. Ltd. Şti.'ne 24.06.2013 tarihinde tebliğ edildiği, davalı şirketin ihtarnamenin kendisine tebliğ edildiği 24.06.2013 tarihinden itibaren kötüniyetli hale geleceği, tebliğ tarihinden önceki dönemde taşınmazı iyiniyetli olarak kullandığının kabulünün gerektiği, bağlı olarak; davacının 24.06.2013 ilâ 11.10.2013 tarihleri arasındaki dönem için davalı ..... Dış Ticaret San. Ltd. Şti.'nden ecrimisil isteyebileceği, bu bedelin 24.06.2013 ilâ 11.10.2013 tarihleri arası için 3 ay 18 güne karşılık gelen 3.600,00$ (USD Amerikan Doları) ve dava tarihindeki T.C. Merkez Bankası Amerikan Doları efektif satış kuru olan 1,18 TL ile çarpımı sonucu belirlenen 7.128,00 TL olacağı, öte yandan eldeki davanın 11.10.2016 tarihinde açıldığı gözetildiğinde, bu tarihten sonra sonraki döneme ilişkin ecrimisilin ayrı bir davanın konusu olduğu, ıslah yoluyla dahi olsa eldeki davada talep konusu edilemeyeceği, davanın açıldığı tahten sonraki dönem (11.10.2013 ilâ 31.12.2013 tarihleri arasındaki dönem) için de ecrimisile hükmedilmesinin mümkün olmadığı" gerekçeleriyle hüküm kurulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ile davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu gayrimenkul üzerinde inşa edilen yapı B blok 1, 2, 3 ve 4 No.lu dükkanların (depo) ...'a ait olacağının 31.05.2005 tarihli kat irtifakı listesinden anlaşılmakta olduğunu, yapı müteahhidi Günyüzü İnşaat Ltd. Şti. tarafından müvekkilere satılan 6 No.lu dükkanın depo kısmı ... tarafından 01.12.2006 yılından beri kullanıldığını ve kira geliri elde edildiğini, mimari projeden de anlaşılacağı üzere müvekkillere ait olan 6 No.lu bağımsız bölümün hemen altında 89,72 metre karelik depoların bulunduğunu, taraflar arasındaki hileli davranış ile müvekkile ait olan deponun ...'a ait olan depo ile birleştirilerek 180 metre karelik bir daire meydana getirildiğini ve buradan gelir elde edildiğini, davalının bu hususu bilmemesi hayatın olağan akışına uygun olmayacağı gibi objektif araştırma yükümlülüğünü yerine getirmesine engel bir durumun da bulunmadığını, davalı ...'in 4 No.lu bağımsız bölümün kendisine ait olduğunu ve müteahhit ile yapılan sözleşmeye göre 90 m² olduğunu bildiğini, yapının iskan belgesi alındığında davalı ...'in kendisine kalan 4 No.lu bağımsız bölümün 90 m²'den çok daha fazla olduğunu gördüğünü, İstanbul ili, Florya Semtinde her m²'si binlerce dolar eden bir gayrimenkulün çıplak gözle dahi 2 katı büyüme gösterdiğinin fark edilmesine rağmen davalı ...'in bunu bilmiyor kabul edilmesinin hatalı olduğunu,

Bölge Adliye Mahkemesi hükmünde "Davacı yargılama sırasında kendisini vekille temsil ettirdiğinden ve hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul red oranına göre 43.388,70 TL nispi vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı .... Dış Ticaret San. Ltd. Şirketine verilmesine" şeklinde hüküm kurulduğunu ancak yargılama sırasında davalı ..... Şti'nin kendisini vekille temsil ettirmediğinden vekalet ücretine hak kazanmasının mümkün olmadığını, belirterek bölge adliye mahkemesi kararını temyiz etmiştir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; bölge adliye mahkemesince verilen kararın temyiz ettikleri vekalet ücreti hususu dışında doğru olduğunu ancak davalı ...... Dış Ticaret San. Ltd. Şirketine verilen 43.388,70 TL nispi vekalet ücretinin müvekkili lehine hükmedilmesi gerektiğini, bu konuda hatalı hüküm kurulduğunu belirterek, bölge adliye mahkemesi kararını temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, mülkiyet hakkına dayalı ecrimisil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.Bilindiği üzere; Türk Medeni Kanunu’nun 683 üncü maddesinde de bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi belirtilmiş, malikin malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava konusu edebileceği hüküm altına alınmıştır.

2.Yargısal uygulamada kullanımın aslî veya fer'i ya da dolaylı ve dolaysız biçimde gerçekleşmesinin mülkiyet hakkının korunmasında engel teşkil etmediği gibi, ecrimisil getirebilecek bir taşınmazda sürekli kullanım ve uzun süreli bir işgal iradesi ile tasarruf ve yararlanma hâlinin de ecrimisil tayini için yeterlidir (YHGK'nin 22.06.2021 tarihli ve 2020/8 720 Esas 2021/802 Karar sayılı kararı).

3.Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1 120 96 sayılı kararı).

4. 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

5. Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 ncı vd. maddelerine uygun olmalıdır.

6.Eğer, arsa veya binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

7.İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

8. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "İyiniyet" kenar başlıklı 3 üncü maddesi şöyledir:

"Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır.

Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz." Bu kural, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder. Böyle bir davada iyiniyetli olduğunu iddia eden kişinin bu iddiasını ispat etmesi gerekir.

9. Öte yandan, HMK’nın “Yargılama Giderlerinden Sorumluluk” başlıklı 326 ncı maddesinde, yargılama giderlerinin aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verileceği düzenlenmiştir.

10. Değerlendirme

1.Somut olaya gelince; davalılardan ... dava konusu taşınmazda mülk sahibi olup tapuda adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin mimari projeye göre kapsadığı alanı bilebilecek durumdadır. Buna rağmen özen yükümlülüğüne aykırı olacak şekilde kendisine ait taşınmazın kapsamında olmayan ve davacılara ait depo nitelikli eklentiyi de kiraya vererek gelir ettiği sabit olduğundan, davalı ...'ın da ecrimisil bedelinden sorumlu tutulması gerekirken, hakkındaki davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

2. Bölge Adliye Mahkemesince "Davacı yargılama sırasında kendisini vekille temsil ettirdiğinden ve hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul red oranına göre 43.388,70 TL nispi vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı ..... Dış Ticaret San. Ltd. Şirketi'ne verilmesi" yönünde kurulan hükmün 6 ncı bendi, varılan sonuç açısından dosya içeriğine ve tarafların konumuna uygun düşmediği gibi infazda da tereddüt yaratacak şekilde tesis edildiği anlaşılmaktadır. Davalılardan .... Dış Tic. San. Ltd. Şti yargılamanın hiçbir aşamasında kendisini vekille temsil ettirmediği halde lehine 43.388,70 TL vekalet ücretine hükmedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.