Karar Detayı

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine dayalı davanın Bölge Adliye Mahkemesince reddine dair verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili, davacılar murisi....ile davalı olan babası ... arasında Üsküdar .... Noterliğine ait 09.04.1996 tarihli 16364 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca İstanbul ili, .... ilçesi, .... Mahallesi 352 ada 112 parsel (eski 39 parsel) sayılı taşınmaz üzerinde bulunan dükkanlardan birinin arsa hissesiyle beraber 20.000,00 TL bedelle davacılar murisine satışının vaat edildiğini, sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana davacılar murisi tarafından dükkanın kullanılageldiğini, sözleşme uyarınca satış bedeli nakden ve tamamen ödendiği halde davacılar adına tapuda intikalin yapılmadığını belirterek halen pastane olarak kullanılan dükkana isabet eden hisse oranında davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davayı kabul etmemekle beraber zamanaşımının dolduğunu, davalının iyiniyetli olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan binanın 1 inci katını davalının kullandığını, diğer bağımsız bölümleri de çocuklarının kullanımına tahsis ettiğini, çocuklarından bu tahsis karşılığı para almadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 02.10.2018 tarihli ve 2017/105 Esas, 2018/435 Karar sayılı kararıyla; "dava konusu taşınmaz tapuda arsa vasfında gözükmekte ise de davacıların murisi ile davalı arasında yapılan sözleşme uyarınca alınan teknik rapora göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin uygulanabilir olduğu gerekçesiyle" davanın kabulü ile .... ilçesi, .... Mahallesi 352 ada 112 no'lu parselden dava konusu edilen dükkana düşen arsa payı olan 1/4 hissenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılardan ...'a 4/64, ... 3/64, ... ... 3/64, ... 3/64, .....'a 3/64 şeklinde tesciline" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda III numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 30.05.2019 tarihli ve 2019/641 Esas, 2019/1047 Karar sayılı kararıyla; "24.04.1978 tarihli ve 1978/3 4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğunun kabul edildiği; İçtihadı Birleştirme Kararının konusunun kaçak olmayan yapılarla ilgili olduğu, dava konusu edilen binanın yapım masrafının tamamen davacılar murisi tarafından karşılandığı, sözleşmede arsa payı belirlenmeden bağımsız bölüm satıldığı, dosyada bulunan Ümraniye Belediye Başkanlığının 19.02.2018 günlü cevabi yazıları ile dava konusu taşınmazla ilgili hiçbir mimari projeye rastlanmadığının bildirildiği, çekişmeli bağımsız bölümün bulunduğu yapının uygulamadaki deyimi ile “kaçak imara aykırı” olduğu, sözleşmede satışı vaat olunan taşınmazın belirli bir arsa payı da olmadığından tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulünün doğru olmadığı gerekçesiyle" davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurularak davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda IV.B bendinde belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 20.10.2021 tarih ve 2021/590 Esas, 2021/2150 Karar sayılı ilamında; "dava konusu taşınmazda yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı araştırılarak binanın ruhsat bağlanması halinde satış vaadi sözleşmesine konu daireye ilişkin arsa payı hesap edilip bu miktardaki payın iptaline karar verilmesi, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmesi halinde belirlenen bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi, hiçbir surette satış vaadine konu dairenin bulunduğu binanın ruhsata bağlanması mümkün değil ise; 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi gereğince hukuken değer atfedilecek yapı niteliğinde olmadığından ve tazminat talebi de bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik araştırmayla yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir" gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

1.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurularak davanın reddine karar verilmiştir.

2. Bölge Adliye Mahkemesi; "Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda yapılan araştırma sonucu Ümraniye Belediye Başkanlığının 29/09/2022 günlü cevap yazıları ile dava konusu taşınmazın onaylı aplikasyon krokisi incelendiğinde; planda belirtilen çekme mesafelerine uyulmadığı, bu sebeple taşınmazın üzerindeki binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığının bildirildiği, davacının dayandığı sözleşmenin içeriğinde dava konusu taşınmazda inşaa edilen binanın .... Caddesine ve .... Caddesine bakan bu inşaatın yapımında masrafı tamamen kendisi tarafından karşılanan 84 b nolu dükkanın satışının vaad edildiği, sözleşmede arsa payının belirlenmediği; çekişmeli bağımsız bölümün bulunduğu yapının uygulamadaki deyimi ile “kaçak imara aykırı” olduğu" gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; sözleşmede arsa payı oranı açık olarak yazılmamışsa da belirlenebilir durumda olduğunu, rapora göre dava konusu yapıdaki bağımsız bölümlerin her birinin değerinin birbirine eşit olarak takdir edildiğini ve her bir bağımsız bölüme isabet eden arsa payının ¼ olarak belirlendiğini, bu tespite davalı tarafın herhangi bir itirazı olmadığını, davalılardan ...'ın, Bölge Adliye Mahkemesinin 25.05.2022 tarihli 2 No.lu celsesinde davayı kabul ettiğini, diğer davalılar ... ve ...'ün Üsküdar .... Noterliği'nin 09.04.1996 tarih .... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Mirastan Feragat belgesine göre huzurdaki davada taraf olma haklarının bulunmadığını, bağlı olarak lehlerine vekalet ücretine hükmedilmesinin yasal düzenlemelere aykırı olduğunu, dava konusu binanın imara uygun hale getirilme imkanı olup olmadığının yargılama aşamasında araştırılmadığını, 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16 ncı maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı madde yeni bir düzenleme getirildiğini, ilgili madde ile ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması imkânı getirildiğini, davalının bu düzenleme gereğince Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvuru yapıp yapmadığının araştırılması gerektiğini, davalının İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf dilekçesi incelendiğinde davalı tarafın kaçak yapı ve arsa payına ilişkin herhangi bir istinaf başvurusu olmadığının açık olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

3. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

4. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26 ncı maddesi hükmü gereğince, Yasa'daki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32 nci maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasa'lar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.

5. Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3 4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.

6. Değerlendirme

7. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

8. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Onama harcı davacılardan peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.