Karar Detayı

MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

İLK DERECE MAHKEMESİ: Manisa 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl ve birleştirilen davalarda önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili, müvekkilinin Manisa ili, .... ilçesi, .... Mahallesi, 3653 ada, 1 parselde kayıtlı taşınmazın müşterek maliki olduğu taşınmazın müvekkili ile birlikte diğer akrabalarına miras yolu ile intikal ettiğini, müvekkilinin tapuda yaptığı araştırmada davalı şirketin bu parseldeki hisselerinden bir kısmını 08.12.2014 tarihinde trampa göstermek suretiyle 87.500,00 TL'den, 15.12.2014 tarihinde satış yapmak suretiyle, 90.000,00 TL'den, 20.01.2015 tarihinde satış yapmak suretiyle 583.425,00 TL'den satın alıp kendi mülkiyetine geçirdiğini, davalı şirketin ne müvekkiline ne de diğer paydaşlara yasa gereği göndermesi gereken ihbarları bu güne kadar göndermediğini ileri sürerek, önalım hakkı gereği satış bedeli ve satış masraflarının depo edilmesi kaydıyla, davalı şirket adına kayıtlı toplam 2/3 payın iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleştirilen davada davacı vekili, müvekkilinin Manisa ili, .... ilçesi, ... Mahallesi, .... ada, 2 parselde kayıtlı taşınmazın müşterek maliklerinden olduğunu, bu mülkün müvekkili ile birlikte sair akrabalarına miras yolu ile intikal ettiğini, müvekkilinin tapuda yaptığı araştırmada davalı şirketin bu parseldeki hisselerinden bir kısmını trampa ve satış yapmak suretiyle kendi mülkiyetine geçirdiğini öğrendiğini, davalı şirketin ne müvekkiline ne de diğer paydaşlara yasa gereği göndermesi gereken ihbarları göndermediğini ileri sürerek, önalım hakkı gereği satış bedeli ve satış masraflarının depo edilmesi kaydıyla, davalı şirket adına kayıtlı toplam 2/3 payın iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı vekili, .... ilçesi, .... Mahallesi, ... ada 1, 2, 3, 4 parsel sayılı taşınmazların hissedarlarının .... Emlak Pazarlama Ltd. Şti'ne müracaat ile bu taşınmazı satmak istediklerini bildirdiklerini, taşınmaz hissedarlarının yetkilendirdiği .... Emlak Şirketi tarafından bu taşınmazların müvekkili şirkete teklif edildiğini, müvekkili şirket ile hissedarların tümü arasında görüşme yapılması hususunda anlaşıldığı, davacının da toplantılarda hazır bulunduğunu, söz konusu alımların hissedarlarla yapılan toplantıda alınan onaylara mukabil yapıldığını, tüm hissedarların payların satın alındığından davacının haberi olduğunu, müvekkilinin taşınmazda ilk hissedar olduğunu, devir işleminin trampa yolu ile yapıldığını, trampa yolu ile yapılan hisse devirleri nedeniyle diğer hissedarlara hisseyi alan tarafın bildirim zorunluluğu olmadığını, bu nedenle müvekkilinin trampa işlemi ile taşınmazda hissedar olduğundan gerek ilk ve gerekse sonraki hisse alım işlemlerinden dolayı kendisine taşınmazın önceki hissedarları tarafından önalım hakkına dayanarak dava açılmasının mümkün olmadığını, hak düşürücü süreler geçtikten sonra davanın ikame edildiğini, müvekkili şirkete hali hazırda kayyım atandığını, şirket ortaklarının hali hazırda gözaltında bulunduğunu savunarak, haksız ve yersiz davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Birleştirilen davada davalı vekili, davacının 30.06.2016 tarihinde Manisa 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/364 Esas sayılı dosyasıyla bu dava ile aynı ada aynı pafta ve fikizen aynı gayrimenkulun bir parçası olan 1 No.lu parsel için dava açtığını, bu nedenle davacının dava konusu 2 No.lu parsel ile alakalı hisse devirlerini yeni öğrendiği iddiasının gerçek dışı olduğunu, 1 No.lu parsel ve 2 No.lu parselin devir işlemlerinin aynı yevmiye numarasıyla aynı gün yapıldığını, davacının 30.06.2016 tarihinden önce devirlerden haberi olduğunun açık olduğunu, önalım hakkının haberdar olunmasından itibaren 3 ay içinde kullanılması gerekli olduğunu, müvekkili şirketin ilk hisseyi trampa ile devraldığını, bu şekilde müşterek mülkiyetin paydaşı haline geldiğini, paydaş olan müvekkili şirketin daha sonra diğer paydaşlara ait payları satın aldığını, önalım hakkının payların, paydaşlar harici üçüncü bir kişiye satış suretiyle devredilmesi halinde kullanılabileceğini belirterek müvekkiline karşı önalım hakkının kullanılmasının mümkün olmadığını davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; trampa konusu olan hisselerin ve taşınmazların değerleri arasında aşırı bir nispetsizliğin bulunmadığı, fakat Manisa ili, .... İlçesi, .... Mahallesi .... ada 97 parselin tedavüllü tapu kayıtları incelendiğinde dava dışı .....'in 08/12/2014 tarihinde trampa ile adına tescil ettikten 8 gün sonra 16/12/2014 tarihinde kardeşinin oğlu ve önalıma konu taşınmazda paydaş olan .....'e satmış, .....ise 16/05/2015 tarihinde ilk .....Motorlar A.Ş'ye satmış, böylece ilk malike dönen taşınmaz ilk malik tarafından 15/09/2015 tarihinde .....'e satılmış, tüm bu resmi kayıt içeriklerine göre 08/12/2014 tarihli işlem trampa değil gerçek bir satış olduğu, bu işlemin 3653 ada 1, 2, 3, 4 parsel numaralı taşınmazlarda sonraki tarihlerde 15/12/2014 ve 20/01/2015 tarihlerinde alınacak paylara yönelik önalım hakkının kullanılmasının önlemek amacını taşıdığı, kısa süreli satışların kötü niyetin kanıtı olduğu sabit olduğundan yapılan trampa işleminin muvazaalı olduğu kabul edilerek asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; trampanın muvazaalı olmadığını, sonraki satışların trampa ile paydaş haline gelinmesi nedeniyle önalım davasına konu edilemeyeceğini, ayrıca önalım bedelinin geç depo edildiğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenlerle temyiz isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasında trampa ile alınan davaya konu hisseler bakımından trampa işleminin muvazaalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733, 734 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme

4. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

5. Görüldüğü üzere önalım hakkının kullanılabilmesi için öncesinde paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satış yapılmış olması gerekir. Satış dışında mülkiyetin naklini gerektirir bir işlem olması durumunda önalım hakkı kullanımı mümkün değildir.

6. Somut olayda; davalı taraf, davacının da paydaşı olduğu parsellerden 08.12.2014 tarihli resmi senede göre trampa ile bir kısım hisse almıştır. Davacı taraf, trampa işleminin muvazaalı yapıldığını iddia etmiştir. Mahkemece her ne kadar trampa işleminde muvazaa olduğu kabul edilmişse de, trampa edilen taşınmazlar arasında nispetsizlik bulunmadığı bilirkişi hesaplamalarından sabit olup, muvazaaya ilişkin davacı tarafça bildirilen delil de bulunmamaktadır. Trampa konusu dava dışı taşınmazın, trampa işleminden sonra kısa süre içinde birden fazla kez satışa konu olarak el değiştirmiş olması tek başına işlemde muvazaaya delil olamaz. Nitekim bu satışların davalının bilgisi ve isteği ile yapıldığına dair de kanıt sunulmamıştır. O halde, 08.12.2014 tarihli trampa işleminin gerçekte satış olduğuna dair ispat yapılamadığından davalının taşınmazda trampa ile edindiği hissesine yönelik önalım hakkına dayalı davanın kabulü şeklindeki mahkeme kararı doğru olmamıştır.

7. Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732. maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

8. Bu açıklamalar ışığında; trampanın muvazaalı yapılmadığı kabul edildiği takdirde trampa işlemine karşı önalım hakkı da kullanılamadığı düşünüldüğünde, davalı taraf 08.12.2014 tarihi itibariyle asıl ve birleştirilen davaya konu taşınmazlarda paydaş haline gelmiş olacaktır. Paydaş olduktan sonraki tarihlerde aldığı hisseler nedeniyle de artık davalıya karşı önalım hakkı kullanılması mümkün olamayacaktır. Davalının trampa işleminden sonra aldığı diğer işlemlerde artık paydaş olduğu ve paydaşa karşı önalım hakkı kullanılmayacağı nazara alınmaksızın davanın kabulüne karar verilmiş olması isabetli olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle mahkemece yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.