Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: ...Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.03.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belirlenen günde duruşmalı olarak temyiz eden davacı vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosya ve içeriğindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında noterde düzenlenen 23.01.2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalının, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, 1 pafta, 1 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı bulunan C blok 5. kat 33 No.lu dairedeki hak ve hisselerinin tamamını 60.000,00 TL bedelle müvekkiline satmayı vadettiğini, satış bedelinin davalıya nakden ve peşinen ödendiğini, davalının sahibi veya hissedarı bulunduğu diğer bitişik parseller ile tevhit işlemi yapılacağını belirterek satış vaadi sözleşmesinin, arsaların tevhit işlemi tamamlandıktan sonra tapuya şerh edebileceğini söylediğini, oyalandığını anlayan müvekkilinin sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek ve sözleşme konusu arsanın üzerinde inşaata başlanıp başlanmadığını öğrenmek için ilgili tapu müdürlüğüne başvurduğunda, satış vaadinde bulunan davalı adına sözleşmeye konu 1 pafta, 1 parsel sayılı taşınmazın bulunmadığını öğrendiğini,

2. Yaptıkları araştırmalar sonucu davalının 1001 ada 13, 14, 15 ve 16 sayılı parsellerde payının bulunduğu ve bu parsellerin 1001 ada 1 parselin tevhit ve ifraz işlemleri neticesinde oluştuğu bilgisini aldıklarını, davalıya durumu bildiren bir ihtarname çekildiğini, buna rağmen sözleşme ile satmayı vaat ettiği taşınmazı veya muadili bir taşınmazı devre yanaşmadığını ileri sürerek, davalının sözleşme ile satmayı vaat ettiği ve bilirkişi incelemesiyle saptanacak taşınmazın müvekkili adına tescilini; olmadığı takdirde satış vaadine konu taşınmazın rayiç değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek bankalarca Türk Lirası mevduatına uygulanan en yüksek banka faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı vekili cevap dilekçesinde, davanın tüketici işleminden kaynaklanması nedeniyle tüketici mahkemesinde görülmesi gerektiğini belirterek görev itirazında bulunmuş;

2. Davacı tarafın sözleşmeden kaynaklanan hakkını üçüncü bir şahsa devir ve temlik ettiğini, temlik sözleşmesi uyarınca davacıya ödediği bedelin fazlasıyla ödenmesine rağmen iade ettiğini, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesini kabul etmekle birlikte müvekkili ile müteahhit firma ... İnşaat Ltd. Şti. arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğinin, idareden ve imar sorunlarından kaynaklanan nedenlerden dolayı yerine getirilmediğini, inşaatın yarım bırakıldığını, müteahhit şirket hakkında ticaret mahkemesinde iflas erteleme davası açıldığını, tedbir kararları verildiğini ve davanın halen derdest olduğunu, bu nedenle satış vaadine konu dairenin hukuki ve fiili olarak tesliminin mümkün olmadığını, ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de feshedildiğini, müteahhit şirketin iflas erteleme kararı alması nedeniyle pek çok mal sahibinde olduğu gibi müvekkilinin de ekonomik olarak zor duruma düşürüldüğünü, beklentilerinden ve kendisine teslim edilecek dairelerden mahrum kaldığını, bu nedenlerle tapudaki hissesini üçüncü şahıslara devretmek zorunda kaldığını,

3. Müvekkili adına kayıtlı olup üzerine inşaat yapılabilecek imara açık bir taşınmazın da bulunmadığını, davacıya tapu devrinin imkansız hale geldiğini haber vererek sözleşme ile ödediği bedelin üstünde bir bedeli iade etmeyi teklif ettiğini, ancak kabul etmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmaza ilişkin davalı ile dava dışı müteahhit firma arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi ve daha sonra mevcut yüklenici ile yapılan sözleşme kapsamında da davalının hak sahibi olmadığı anlaşıldığından, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti olmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine;

2. Terditli olarak ileri sürülen ödenen bedelin iadesi talebi yönünden ise davacı ile dava dışı Yavuz Kılıç arasında adi yazılı şekilde düzenlenen 01.4.2017 tarihli “devir temlik ve ibra sözleşmesi” başlıklı belge ile davacının davalıyı ibra ettiği, her ne kadar davacı tarafça şekil şartlarına aykırı olarak düzenlendiğinden bahsi geçen sözleşmenin geçersiz olduğu ileri sürülmüş ise de TBK'nın 132 nci maddesi uyarınca ibranın şekle bağlı olmadığı, ilgili sözleşme kapsamında davalının davacıya yönelik borcunun kalmadığı, davacının talebini (temlik alan) Yavuz Işık'a yöneltmesi gerektiği gerekçesiyle tazminat talebinin de reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili ile dava dışı Yavuz Işık arasında düzenlenen 01.04.2017 tarihli devir temlik ve ibra başlıklı belgenin, temlik konusu taşınmazın (dairenin) mevcut olmaması ya da arsa payının belirlenebilir olmaması nedeniyle ifa imkansızlığı bulunduğundan, TBK’nın 27 nci maddesi uyarınca kesin hükümsüzlük nedeniyle yok hükmünde olduğunu,

2. Anılan belgede alacağın devri değil, daire ve hisse devri söz konusu olduğundan, resmi şekilde yapılmaması nedeniyle sözleşmenin şekle aykırılık nedeniyle de geçersiz olduğunu, müvekkilince irade fesadı ve kesin hükümsüzlük nedeniyle anılan belgenin tarafınca feshedildiğinin 26.05.2017 tarihli ihtarname ile dava dışı Yavuz’a bildirildiğini ve ödenen bedelin de Yavuz’un banka hesabına iade edildiğini,

3. Mahkemece, davalı ile dava dışı Yavuz arasındaki danışıklı işlemin dikkate alınmadığını, kötüniyetli olarak müvekkilini bertaraf etmeye çalıştıklarını, kötüniyetin korunamayacağını, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın hükmen tescili mümkün olmadığından, keşfen belirlenen rayiç değerinin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının, dava konusu satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakkını, dosyada mevcut ve davacının satıcı sıfatıyla, dava dışı Yavuz Işık’ın ise alıcı sıfatıyla ad soyad ve imzasının bulunduğu ve davacı tarafından imzası inkar edilmeyen 01.04.2017 tarihli “devir temlik ve ibra sözleşmesi” başlıklı sözleşme ile dava dışı Yavuz'a devrettiği, buna göre davacının, satış vaadi sözleşmesi ile kazandığı şahsi hak yönünden iş bu davada taraf sıfatını kaybettiği;

2. Davacı, dava dışı Yavuz ile akdettiği devir temlik ve ibra sözleşmesini ihtarname ile feshettiğini ve bu sözleşme uyarınca aldığı parayı iade ettiğini ileri sürmüş ise de alacağın temlikinin, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında karşılıklı haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki taraflı sözleşmelerden olup, tek taraflı olarak bu akitten dönme hakkı bulunmayan temlik edenin, tek taraflı fesih ve dönme eyleminin hukuki bir sonuç doğurmayacağı, temlik sözleşmesinde tarafların tek taraflı temlik sözleşmesinden dönme ve feshi hakkında bir hüküm de bulunmadığı, dolayısıyla devir temlik ve ibra sözleşmesinin ayakta olduğu,

3. Bu durumda, davacının dava tarihi itibariyle davada taraf sıfatı bulunmadığı anlaşıldığından, davanın aktif taraf ehliyeti yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle davanın reddi doğru değil ise de hükmün sonucu itibariyle doğru olduğu gerekçe gösterilerek, davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1 b/1 bendi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf itirazlarını tekrar etmiş; ek olarak kabul anlamına gelmemek kaydıyla, Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinde, davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmesine rağmen yerel mahkemece hükmedilen vekalet ücretinde değişiklik yapılmadığını, nispi vekalet ücreti yerine maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasını ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davacı ile dava dışı Yavuz Işık arasında adi yazılı şekilde düzenlenen “devir temlik ve ibra sözleşmesi” başlıklı belgenin geçerli olup olmadığı, söz konusu belge uyarınca davalının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan sorumluluğundan kurtulup kurtulamayacağı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29 uncu ve 237 nci maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı maddesi ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi.

3. Değerlendirme

4. Bilindiği üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ön sözleşme başlığı altında düzenlenen 29 uncu maddesi “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” hükmünü içermektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de kaynağını bu maddeden almakla, Türk Borçlar Kanunu’nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir. Bu nedenle, harici şekilde yapılan satış vaadi sözleşmelerine mülkiyetin devri anlamında hukuksal bir değer verilemez.

5. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan, edim yerine getirilmediğinde, Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

6. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım varsa, bu bedel 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 97 nci maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

7. Yapılan bu genel açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacı ile dava dışı Yavuz Işık arasında adi yazılı şekilde düzenlenen 01.04.2017 tarihli “devir temlik ve ibra” başlıklı sözleşmenin, kanunun aradığı anlamda mülkiyetin naklini doğuracak nitelikte bir sözleşme olmadığı anlaşılmaktadır.

8. Bu durumda mahkemece, davacı ile dava dışı Yavuz Işık arasında düzenlenen bu sözleşmenin mülkiyetin nakli hususunda hukuki bir sonuç doğurmadığı göz önüne alınarak, toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilmek suretiyle işin esası hakkında sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden, hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine; bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.03.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, tüm dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.