Karar Detayı

MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davalılar tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılarak, yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalılardan ... İnşaat Taahhüt Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan adi yazılı sözleşmeye göre; Balıkesir ili, Bandırma ilçesi, ... Mahallesi, 1459 ada 102 parselde kayıtlı arsa üzerinde yapılacak dört katlı binanın 3 üncü katındaki 7 numaralı bağımsız "dubleks dairenin" davacıya satışı konusunda 410.000,00 TL bedel karşılığında anlaştıklarını, sözleşmenin ... İnşaat Taahhüt Tic. Ltd. Şti.'ne kefaleten ... ve arsa maliki ... tarafından da şahsen imzalandığını, inşaat ruhsatı 13.11.2015 tarihinde alındığı hâlde 12 aylık bitirme süresinin aşıldığını, kullanma amaçlı satın alınan dava konusu taşınmazda kat irtifakı kurulmadığı gibi hâlen arsa niteliğiyle tamamının davalı ... adına kayıtlı olduğunu, yine sözleşmeye göre müvekkilince peyder pey 160.000,00 TL'nin ödenmiş olması hâlinde inşaatın %80'lik kısmının yapılmış olacağını ve inşaat kredi çekmeye uygun hâle geldiğinde de kat irtifaklı tapusunun davacı adına çıkartılacağını, davacı şirkete bu güne kadar davacı tarafça 345.800,00 TL ödenmiş olduğu hâlde mahkemece yapılan tespite göre 08.12.2016 tarihinde inşaatın sadece %75'lik kısmının tamam olduğunu, yine değişik iş sayılı tespit dosyasındaki bilirkişi raporuna göre yapılmayan imalatların güncel bedelinin 59.625,00 TL olduğunu, teslim süresinin gecikmesi hâlinde alıcıya aylık 1.500,00 TL kira tazminatı ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalı tarafla yapılan görüşmelerde mülkiyetin devredilmeyeceğinin davacıya karşı açıkça ifade edilmesinden sonra yine davacıya gönderdikleri ihtarnamede ise açıkça bir bedel belirtilmediği hâlde "bakiye bedeller ödenmediği taktirde sözleşmenin feshedileceğinin" ihtar edildiğini beyan ederek; fazlaya dair talep ve dava hakları saklı kalmak üzere;

1. Davalı yüklenici tarafından müvekkiline temlik edilen Balıkesir ili, Bandırma ilçesi, ... Mahallesi, 1459 ada 102 parselde kayıtlı arsa üzerinde yapılacak olan 4 katlı binanın 3 üncü kat dubleks dairelerinin arsa payı hesaplanmak suretiyle, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini,

2. HMK'nın 107 nci maddesi uyarınca arttırılmak üzere şimdilik, yapılmayan imalatların güncel bedeli olan 59.625,00 TL'nin sözleşmenin ifa tarihi olan 13.11.2016 tarihinden itibaren ticari faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsilini,

3. Teslim tarihinin aşılmasından dolayı, HMK'nın 107 nci maddesi uyarınca arttırılmak üzere şimdilik 2.000,00 TL kira tazminatının dava tarihinden itibaren ticari faiziyle davalılardan müteselsilen tahsilini,

4. Bu istemler kabul edilmediği takdirde yükleniciye temlik sebebiyle ödenen 345.800,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari faizleriyle davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; dava konusu edilen hususların gerçekle ilgisi olmadığını, davacı ile yapılan daire satış sözleşmesinde belirlenen yükümlülüklerin davacı tarafından kusurlu olarak yerine getirilmemesi nedeniyle davalıların da sözleşmeyle belirlenen yükümlülüklerini yerine getiremediklerini, davacı tarafın kötü niyetli ve uzlaşılmaz bir tutum izlediğini, her defasında kabul edilemeyecek istekler ileri sürdüğünü, dava dilekçesinin 1, 2 ve 3 üncü bentlerindeki talepleri kabul etmediklerini ancak, terditli olarak talep edilen 345.800,00 TL'yi ödeme tarihlerinden itibaren ticari faizi ve mahkeme giderleriyle birlikte davacıya ödemeyi ve davayı bu şekilde kabul ettiklerini beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"1. Davanın kısmen kabulü ile Balıkesir ili, Bandırma ilçesi, ... Mahallesi, 1459 ada 102 parselde, 2 nci kat + çatı katı 6 No.lu dubleks meskenin (kat irtifakı kurulmuş arsa payı 34/100 olarak) davalı ... adına kayıtlı tapu kaydının iptaline, davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,

2. Eksik imalat bedeli 59.577,00 TL ve kira tazminatı 1.950,00 TL olmak üzere toplam 61.527,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,

3. Davacı tarafından depo edilen 64.200,00 TL'nin karar kesinleştiğinde davalılara ödenmesine..." karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılar istinaf sebebi olarak;

a. 26.02.2015 tarihinde imzalanan daire satış sözleşmesine göre, ruhsat tarihinden itibaren 12 ay sonra dairenin teslimi gerekmekteyken bu sürecin davacı tarafından uzatılması sebebiyle inşaatın zamanında tamamlanmasının mümkün olmadığını, davacının projede değiştirmek istediği yerler olduğu ve bu değişiklikler üzerine ikinci bir proje çizdirildiği için ruhsatın ancak 13.11.2015 tarihinde alınabildiğini, bu sebeple de taşınmazın inşaasına dair planladıkları sürecin hiçbir kusurları olmadığı hâlde uzadığını,

b. Davacı her ne kadar 345.800,00 TL ödeme yaptığını beyan etmiş ise de, sözleşmede ödeme tarihi olarak yazılan tarihlerde ödeme yapılmadığı gibi, ödemeleri hangi tarihlerde yaptığı hususuna da yargılama aşamasında değinilmediğini, inşaat sırasında davacının eşi tarafından sözlü olarak bir çok değişiklik, davacı tarafça inşaatı görmeye geldiği her seferde kararlaştırılan plâna aykırı şekilde ve ön cepheye elektrikli panjur sistemi gibi yüksek maliyeti olan değişiklikler yapıldığını, değişiklikler nedeniyle meydana gelen maddi farkların de kendileri tarafından karşılanacağı konusunda anlaşılmış ise de tarafına herhangi bir ödeme yapılmadığını,

c. Bandırma 3. Noterliği aracılığıyla davacıya ihtarname keşide edilerek bağımsız bölümde %80'den fazla imalat yapıldığının bildirildiğini, imalatlar devam ederken ve bağımsız bölüm %90 seviyesinde yapılmış iken davacı tarafından %75 seviyesinde olduğu iddiasıyla eldeki davanın açıldığını,

ç. Sözleşmeden doğan imalat alacağının tamamı depo edilmeden tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tescili, eksik imalat bedeli ve kira tazminatının tahsili yönünde verilen karar ile adaletin sağlanmadığını, inşaatın %90 seviyesinde tamamlandığı Belediye Yapı Denetim firmasınca belgelenmiş iken mahkemenin kısmen kabul, diğer taleplerin reddi kararına kanaat etmediklerini,

d. Davacının dubleks dairesinin kendi isteğine göre alınan projeye göre yapıldığını, davacının belediyeden onaylı projenin dışına çıkıp bitmiş olan dairede bir çok değişiklik yaptığını, tadilat projeleri yeniden hazırlanarak 31.03.2017 ve 2017/60 numaralı yeni ruhsat alındığını, bu nedenle uzun bir süre daireler üzerinde kat irtifakı kurulamadığını, tapuların alınamaması nedeniyle iş kaybı meydana geldiğini, ticari itibarının zedelendiğini, maddi olarak sıkıntıya düşmüş olmasına rağmen mağduriyetinin artmaması için karşılıklı anlaşma yolundaki tüm çabaları sonucu yapılan değişikliklerin mali değerlerinin ödenmesi koşulu ile tapu tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi konusunda anlaştıklarını ancak, davacının asıl niyetinin kendisi ile anlaşmak olmayıp kendisini ve şirketini değişikliklerle oyalayarak inşaatın %80'lik kısma gelmesini engellemek olduğunu, tarafına atfedilecek bir kusur bulunmadığını beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"...Taraflar arasında düzenlenen Daire Satış Sözleşmesi'nin 11. maddesinde, bu sözleşmeden doğacak hususlar haricinde, müteahhit firmanın yersiz ve sebepsiz keyfi olarak teslim süresini geciktirmesi halinde alıcıya aylık 1.500,00 TL. kira tazminatı ödeneceğinin, yine sözleşmenin 5. maddesinde inşaatın bitim tarihi ruhsat tarihinden itibaren 12 ay olduğunın kararlaştırıldığı ve inşaat ilk ruhsatının 13.11.2015 tarihinde alındığı dosya kapsamı ile sabittir. Ruhsat tarihi dikkate alındığında teslim tarihi 13.11.2016 olup, davalı tarafından bu tarih itibariyle inşaatın tamamlanarak dava konusu dairenin davacıya teslim edilmediği hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı taraf teslimin davacıdan kaynaklanan nedenlerle geciktiğini savunmuştur. İlk ruhsat tarihinden daha sonra binada mesken içinde yapılmış olan proje değişiklikleri için tadilat projesi çizdirilerek 31.03.2017 tarihinde 2017/60 sayı numarası ile tadilat projesi inşaat ruhsatı alındığı, bu tadilat projesinin davacının talepleri doğrultusunda mesken içinde ve mesken pencerelerinde davalı tarafından yapılmış olan imalat değişiklikleri için yaptırılmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla teslimin gecikmesinin davalı taraftan kaynaklanmadığı, davacı tarafın değişiklik talebinden kaynaklandığı açıktır. Bu itibarla kira tazminatı için öngörülen müteahhit firmanın yersiz ve sebepsiz keyfi olarak teslim süresini geciktirmesi halinin olayda gerçekleşmediği anlaşıldığından, davacının kira tazminatı talebinin tümden reddine karar verilmesi gerekirken, mahkemece kira tazminatı talebinin kısmen kabul edilmiş olması doğru olmayıp, davalıların bu yöne ilişkin istinaf sebebi yerindedir.

Davalı ..., mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna beyan dilekçesi ile; davacı ile 410.000,00 TL.satış bedelinin yanında, yaptırmış olduğu değişiklikler nedeniyle 30.000,00 TL.daha ödeyeceği yönünde sözlü olarak anlaştıklarını, ancak davalının daha sonra kendi istekleri doğrultusunda yapılan değişiklikleri de beğenmeyip dava açtığını, davacının belediyeden onaylı projenin dışına çıkıp bitmiş olan dairede bir çok değişiklik yaptığını ve kendisini maddi manevi zarara soktuğunu beyan etmiş ise de, davalı tarafından davacının dava konusu meskende onaylı proje dışında ve alınan tadilat projesi uyarınca yaptırdığı değişiklerin bedellerinin tahsiline ilişkin olarak açılmış bir karşı dava bulunmadığı gibi bu bedellerin davacının talep ettiği eksik imalat bedelinden mahsubuna yönelik talebinin de bulunmadığı anlaşıldığından, mahkemece bu hususta bir değerlendirme yapılmamış olmasında bir isabetsizlik bulunmamakta olup, davalıların bu yöne ilişkin istinaf sebebi yerinde değildir.

Yine 6100 sayılı HMK.'nun 355 (1) maddesi uyarınca dosyada kamu düzeni bakımından yapılan incelemede,

Harç kamu düzenine ilişkin olup, istinaf edenin sıfatına bakılmaksızın resen dikkate alınması gerekir.

Mahkemenin kabulüne göre, davacının tapu iptali ve tescil talebi ile eksik imalat bedeli talebinin kabulüne, kira tazminatı talebinin ise kısmen kabulüne karar verilmiş olup, kabul uyarınca kaydının iptali ile tescile karar verilen dava konusu bağımsız bölümün 20.06.2018 tarihli ek bilirkişi raporu ile tespit edilen dava tarihi itibariyle mevcut durumuna göre değeri 419.939,00 TL, kabul edilen eksik imalat bedeli 59.577,00 TL. ve yine kabul edilen 1.950,00 TL. kira tazminatı bedeli toplamı 481.461,00 TL. üzerinden karar tarihindeki harç tarifesi uyarınca hesaplanan 32.888,60 TL. nispi karar ilam harcı ile dava açılışında alınması gereken 29.20 TL.başvuru harcının davalı taraftan tahsili ile Hazine'ye irat kaydına karar verilmesi gerekirken, mahkemece 32.387,27 TL. harcın davalıdan tahsili ile Hazine'ye irat kaydına karar verilmek suretiyle eksik harca hükmedilmiş olması doğru olmamıştır.

Tüm bu nedenlerle davalıların belirtilen yönlerden yerinde olan istinaf başvurusunun kabulü ile, kararın 6100 sayılı HMK.'nun 353 (1) b/2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, kararın düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm tesisi gerektiği..." gerekçesiyle;

"1. Davalıların istinaf başvurusunun kabulü ile.... Asliye Hukuk (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) Mahkemesi'nin 15.11.2018 tarih ve 2016/831 Esas, 2018/410 Karar sayılı kararının 6100 sayılı HMK'nın 353 (1) b/2 maddesi uyarınca kaldırılmasına,

2. Davanın kısmen kabulü ile;

Dava konusu ... ilçesi, ... Mahallesi, 1459 ada 102 parselde, 34/100 arsa paylı, dubleks mesken vasıflı, 2 nci kat + çatı katı, 6 No.lu bağımsız bölüm taşınmazın davalı ....kızı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı Salih kızı ... adına tesciline,

Eksik imalat bedeli 59.577,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,

Davacının kira tazminatı talebinin reddine..." dair yeniden hüküm kurulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar; istinaf dilekçesindeki başvuru nedenleriyle hükmü temyiz ettikten sonra ayrıca; davacının 345.800,00 TL ödediğinin sabit olup, depo edilen 64.200 TL'nin ödenmesi hâlinde davacının ödemeleri toplamının 410.000,00 TL olacağını, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin bilirkişi raporuyla 474.122,00 TL olarak belirlenmiş olmasına göre aradaki 64.122,00 TL farkın davalılara ödenmesiyle mağduriyetinin bir nebze hafifleyeceğini, bu nedenle Mahkemenin 59.577,00 TL eksik imalat bedelinin tahsiline yönelik hüküm kurmasının da doğru olmadığını beyan ederek hükmün bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık; yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı ilâmı ile 24.04.1978 tarih ve 1978/3 Esas ve 1978/4 Karar sayılı ilâmı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.02.2020 tarih ve 2017/2618 Esas, 2020/184 Karar sayılı ilâmı, Türk Borçlar Kanunu'nun 19 uncu maddesi, Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesi.

4. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

5. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu, binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde ise Türk Borçlar Kanunu'nun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

6. Değerlendirme

7. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

8. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle, Bölge Adliye Mahkemesince kanunun somut olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği anlaşıldığından, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370'inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.