Karar Detayı

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin feshinin geçersizliğinin ve sözleşmenin geçerli olduğunun tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.02.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belirlenen günde taraflardan gelen olmadı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında noterde düzenlenen 18.03.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalının 443 ada 13 parsel, 445 ada 7 parsel ve 445 ada 8 parsel sayılı taşınmazlardaki hissesini 175.000,00 TL bedelle müvekkiline satmayı vadettiğini, taşınmazların tapu kaydı üzerine satış vaadi şerhi konulduğunu, satış bedelinin sözleşme tarihinde davalıya tamamen ödendiğini, müvekkilinin aynı zamanda bir kısım hissedarlara bedelini ödeyerek, bir kısım hissedarlarla da satış vaadi yapmak ve miras hisselerini satın almak suretiyle taşınmazlardaki payların bir kısmını uhdesinde topladığını, bir kısım hissedarlar tarafından Kuşadası Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/59 Esas ve İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/349 Esas sayılı dosyaları ile ortaklığın giderilmesi davaları açılması üzerine sonuçlarının beklenmeye başlandığını, bu süre zarfında satış vaadinin üzerinden beş yıl geçtiğini, davalının tapu üzerindeki şerhi kaldırttığını ve akabinde Kadıköy 5. Noterliğinin 22.04.2016 tarih ve 4503 yevmiye numaralı fesih ihbarnamesi ile davaya konu satış vaadi sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini bildirdiğini ancak, fesih işleminin hukuken geçersiz olduğunu ileri sürerek, satış vaadi sözleşmesinin tek taraflı olarak feshinin geçersizliğinin ve Kuşadası 1. Noterliğinin 18.03.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunun tespitini, sözleşmenin tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenilerek aleniyetin sağlanmasını ve taraflar arasındaki muarazanın giderilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, zamanaşımı itirazında bulunmuş; müvekkilinin 1924 doğumlu yaşlı bir kişi olduğunu, imzaladığı satış vaadi sözleşmesinin içeriğini anlayabilecek durumda olmadığını, kaldı ki iştiraki çözülmemiş taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi yapılmasının mümkün olmadığı gibi iştirak hâli bozulmadan miras payının iştirake dahil olmayan üçüncü kişilere devrinin yasak olduğunu, gerek davaya konu satış vaadi sözleşmesi gerekse ek olarak sunulan ve protokol olarak adlandırılan sözleşme ile müvekkilinin kandırıldığını düşündüğünden sözleşmeyi feshettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafça, her ne kadar davalının satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı sırada sözleşmenin hukuki anlam ve sonuçlarını kavrayamayacak durumda olduğu savunulmuş ise de, noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesinin eki niteliğinde olan ve sözleşmenin yapıldığı zamanda alınan sağlık raporundan davalının ayırt etme gücünün ve algılama kabiliyetinin yerinde olduğunun anlaşıldığı, öte yandan elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda, elbirliği ortaklarından birinin ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması hâlinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemeyeceğinden ve zamanaşımı süresi de işlemeyeceğinden, davalının zamanaşımı itirazının yerinde olmadığı gerekçe gösterilerek davanın kabulüne ve dava konusu satış vaadi sözleşmesinin davalı tarafından tek taraflı olarak feshinin geçersizliğinin tespiti ile Kuşadası 1. Noterliğinin 18.03.2009 tarihli düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunun tespitine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin kandırıldığını düşündüğünden taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesini ve eki niteliğindeki protokolü feshettiğini, sözleşmede yer alan cayma hakkını kullandığını, ayrıca verilen kararın tespit hükmü niteliğinde olduğundan vekâlet ücretinin maktu olabileceğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; somut olayda, davacının eda veya inşai bir hüküm tesisi istemeyip, taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin davalı tarafından tek taraflı feshinin geçersizliğinin ve satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin tespitini talep ettiği,

2. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin iki taraflı ve bağlayıcı bir akit olduğu ve bu tür sözleşmelerin tek taraflı bir beyan veya ihbar ile sona erdirilmesinin mümkün olmadığı ancak, davacının talebinin açılacak olan sözleşmenin feshi davası ya da sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil davası içinde değerlendirilebilecek bir olgu olup o zaman bu saptamanın yapılmasının gerektiği, bu durumda tespitin ayrı bir dava ile istenmesi için ikinci unsur olan hukuki yarar unsurunun eldeki dava yönünden varlığından söz edilemeyeceği,

3. Ayrıca davanın "tespit davası" niteliğinde olduğundan, kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına maktu vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiği gerekçe gösterilerek davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı ...’ın yargılama sırasında vefat ettiğini, Bölge Adliye Mahkemesince, mirasçılarına tebligat çıkarılarak davaya karşı savunmalarının alınması gerektiğini ancak, bu eksiklik giderilmeksizin karar verildiğini; davanın açılmasında hukuki yarar bulunduğunu, zira satış bedeli olarak belirlenen 175.000,00 TL’nin sözleşme tarihinde davalıya peşinen ödendiği, taraflarca ortaklığın giderilmesine ilişkin davaların sonucu beklenirken davalının satış vaadi sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmesinin kötü niyet göstergesi olduğunu, taraflar arasında sözleşmenin geçerliliği hususunda bir muarazanın doğduğunu, satış vaadine ilişkin şerhin kaldırılması ile sözleşmenin aleniyetinin tehlikeye düştüğü ve davalının taşınmazdaki payını serbestçe üçüncü kişilere devretmesine imkân verdiğini, müvekkilinin sözleşmeyle doğan hakkı tehlike altında olup bu hususun kendisine zarar verebileceğini ve tespit davası için gereken koşulların somut olayda gerçekleştiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasında noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin davalı tarafından feshinin geçersizliğinin ve sözleşmenin geçerli olduğunun tespiti istemiyle açılan davada, davacının hukuki yararının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

3. Değerlendirme

4. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

5. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kurallarına, kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davalı ... vekilinin, davalının 19.02.2019 tarihinde ölümü üzerine mirasçılık belgesini ve mirasçılarından temin ettiği vekâletnameleri dosyaya sunarak davanın reddini savunduğunun anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olduğundan, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine; kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.