Karar Detayı

MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davalarda tazminat, tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın asıl ve birleşen davada davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ... ile davalılar vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl Dava

a.Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 30.10.2014 tarihli davalının fesih ihbarnamesinde adı geçen noter harici özel bir sözleşme akdedildiğini, bu sözleşmenin arsa sahibine ait ... ili, ... ilçesi, 6808 ada, 18 parselde yapılacak olan anahtar teslimi kat karşılığı konut inşaatının yapımı ile ilgili olduğunu, yine aynı taşınmazla ilgili olarak taraflar arasında ... 4. Noterliğinin 31.10.2014 tarih ve 20843 yevmiye numaralı evrakı ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, müvekkilinin sözleşmeyle kendisine düşen yükümlülüklerini yerine getirmeye devam ettiğini, bu doğrultuda sözleşmede bahsi geçen arsanın ... Belediyesinden alınacak kısmı ile ilgili olarak ... Belediyesine toplamda 58.800,00 TL ödemenin müvekkili tarafından yapıldığını, her ne kadar ödeme makbuzunun belediyenin usulü prosedürü nedeniyle otomatik olarak davalı adına maktu olarak düzenlenmiş ise de bahsi geçen ödemenin bizzat müvekkili tarafından ödenmiş olduğunun kamera kayıtları, tanık beyanları vs her türlü delille sabit olduğunu, müvekkilinin sözleşmede üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeye devam ettiği sırada davalı ...'nin ... 37. Noterliği 14.11.2014 tarih ve 26970 yevmiye numaralı ihbarname ile sözleşmeyi tek taraflı olarak fesih ettiğini müvekkiline bildirdiğini, davalının fesih ihbarnamesin haksız olup hiçbir somut gerekçeye dayanmayan kötü niyetli bir fesih olduğunu belirterek, fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakları saklı kalmak şartıyla yargılama sırasında alacağın değerinin tam ve kesin olarak belirlenmesi halinde ortaya çıkacak gerçek alacak miktarına göre taleplerini arttırma haklarını saklı tutarak şimdilik 191.200,00 TL kâr kaybı alacağı + 58.800,00 TL Kâğıthane Belediyesine yatırdıkları ödeme alacağı + 250.000,00 TL cezai şart alacağı olmak üzere şimdilik toplam 500.000,00 TL alacağın (58.800,00 TL'lik kısmı için ... Belediyesine yaptıkları ödeme tarihinden itibaren, geri kalan kısmı için haksız fesih tarihinden itibaren) artan ve değişen oranlarda ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

b.Davacı vekili 24.12.2019 havale tarihli dilekçesinde özetle; 361.050,00 TL kâr kaybı ve 250.000,00 TL cezai şartın 14.11.2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte, 04.11.2014 tarihinde yatırdıkları 58.800,00 TL’nin 05.12.2014 tarihinde iade edilmesi nedeni ile 04.11.2014 ile 05.12.2014 tarihleri arasındaki işlemiş faiz 449,46 TL’nin ise tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen Dava

a.Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Sokak, No:4 adresinde bulunan ... pafta 6808 ada, 18 no.lu parsel ile ilgili olarak davacı ile davalılardan ... arasında ... 4. Noterliğinin 31.10.2014 tarih ve 20843 yevmiye numaralı evrakı ile düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, davalı ...'nin ... 37. Noterliği 14/11/2014 tarih ve 26970 yevmiye numaralı ihbarname ile sözleşmeyi tek taraflı olarak fesih ettiğini müvekkiline bildirdiğini, davalının fesih ihbarnamesinin haksız olup hiçbir somut gerekçeye dayanmayan kötü niyetli bir fesih olduğunu, ... 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/511 Esas sayılı dosyası ile davalı ...'den alacaklı olan davacı müvekkilinin alacağının mahkeme sonunda fiilen ödenmesine engel olmak amacı ile kötü niyet ile taşınmazın hisselerinin davalılardan ... tarafından diğer davalılara muvazaalı olarak tapudan devrine ilişkin işlemin iptaline ve ... dışındaki davalılar adına yapılan muvazaalı tapu tescilinin iptaline ve diğer davalılara devredilen tapu hisselerinin davalı ... adına tapuya tesciline karar verilmesini, ... dışındaki diğer davalılar adına olan tapunun iptali ve davalı ... adına tapuya tesciline ilişkin taleplerinin kabulünün mümkün olmaması halinde ise taşınmazın davalı ... tarafından diğer davalılara devrine ilişkin muvazaalı tasarrufun iptali ile davacı ...'a bu taşınmazın tapu kaydı üzerine ... 13. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/511 Esas sayılı davasında ortaya çıkacak alacaklarından dolayı haciz koyma ve icra yoluyla satışını isteme hak ve yetkisinin verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

b.Davacı vekili 24.12.2019 tarihli dilekçesi ile birleşen davadaki harca esas değeri 611.499,46 TL olarak belirtip eksik harcı tamamlamıştır.

II. CEVAP

1.Asıl Davada Cevap

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dışı 3. kişi ... ile davacı ... arasında 30.10.2014 tarihinde adi nitelikte bir sözleşme akdedildiğini, davacının 30.10.2014 tarihinde akdettiği sözleşmeden bir gün sonra ilk sözleşmede arsa sahibi olarak tanımlanan ...'nin kızı ... ile ... 4. Noterliğinde 31.10.2014 tarih ve 20843 yevmiye numarası ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzaladığını, sözleşmede ...'nin "arsa sahibi" olarak tanımlanmış olmasına rağmen, sözleşmeye konu edilen ... ili, Kâğıthane ilçesi, 6808 ada, 18 parsel numaralı arsa nitelikli taşınmazın o tarihte tapuda ... Belediyesi adına kayıtlı bulunduğunu, sözleşmenin (2.) sahifesi (3.) paragrafında arsa bedelinin 5848/11145 hissenin ... Belediyesi'nden alınacak kısmın tamamının müteahhitlik firması (...) tarafından ödeneceğininin kararlaştırıldığını, 30.10.2014 tarihli sözleşmedeki paylaşım krokisi ile 31.10.2014 tarihli sözleşmedeki paylaşım krokisi arasında müteahhit lehine bariz farklılıklar bulunduğunun açıkça görüldüğünü, adi nitelikte olup hukuken geçerli olmayan 30.10.2014 tarihli sözleşmenin tarafların niyetlerini ve yaklaşımlarını ortaya koyması yönünden önem taşıdığını, davacı tarafın bir gün sonra yani 31.10.2014 tarihinde akdettiği sözleşme içeriğinde kendi lehine düzenlemeler yapmak suretiyle kötü niyetini sergilediğini, taşınmazın ihaleye konu 5848/11145 hissesinin ... tarafından satın alındığını, taşınmaz hisse bedelinin ödenmesi yükümlüğünü sözleşme gereği tek başına üstlenen davacı ...'un gerekli parayı temin edemediğini, tüm ısrarlara ve ihalenin iptali riskine rağmen bir çözüm üretemediğini, davacının verdiği sözlere ve imzaladığı sözleşmelere rağmen yeterli mali hazırlığı yapmamış olduğunun ortaya çıktığını, davacı tarafın bu temerrüdü ve ihalenin iptali tehlikesi karşında müvekkilinin ... 37. Noterliğinin 14.11.2014 tarih ve 26970 yevmiye numaralı ihbarnamesi ile ... 4. Noterliğinde 31.10.2014 tarih ve 20843 yevmiye numarası ile akdedilen Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini haklı nedenlerle tek taraflı olarak fesih ettiğini davacı tarafa bildirdiğini, davacının daha işin başında, yani taşınmaz hissesinin ihale bedelini ödeme aşamasında sözleşmeyle üstlendiği bu yükümlülüğünü yerine getirmemesinin kabul edilebilir bir durum olmadığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen Davada Cevap

Cevap dilekçesi verilmemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ... ili, ... ilçesi, 6808 ada, 18 parselle ilgili davacı ile davalı ... arasında 30.10.2014 tarihli Kat Karşılığı Daire Yapım Sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşmeye göre arsa sahibinin %50 hissesini tapu alımı bedeli ödendikten sonra davacı yükleniciye devredeceğinin ve tapu bedelinin karşılıklı eşit olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı, 31.10.2014 tarihinde davacı ile davalı ...'nin ... 4. Noterliğinin 31.10.2014 tarih ve 20843 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin imzalandığı, bu sözleşme ile ... ili, ... ilçesi, 6808 ada, 18 parselin 11145/11145 hisseli taşınmazın yüklenici tarafından yıkılması ve yerine mal sahibinin isteği doğrultusunda çizilecek projeye göre yeni bir binanın yine yüklenici tarafından inşasının kararlaştırıldığı, sözleşmede ...'nin arsa sahibi olarak gösterildiği, oysa sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın 5848/11145 hissesinin ... Belediyesine, 5848/11145 hissesinin ise Maliye Hazinesine ait olduğu, ... Belediyesinin hissesinin belediyenin 27.11.2014 tarihinde açtığı ihale sonucu 682.494,00 TL bedel ödeyerek ... tarafından satın alındığı, söz konusu tarihte davacı yüklenicinin nakit varlığının 560.000,00 TL olduğu dikkate alındığında, arsa bedelinin davacı ... tarafından ihale şartnamesinde belirtilen sürede ve nakit olarak ödenmesinin mümkün olmadığı, ayrıca halen 5848/11145 hissenin Maliye Hazinesi mülkiyetinde olduğu, Maliye Hazinesi ait arsa üzerinde başka bir gerçek kişi veya tüzel kişi adına ... izin belgesi alınmasının mümkün olmadığı dikkate alındığında, davacının söz konusu inşaata başlayabilmek için nakit parası bulunmaması nedeniyle inşaata başlayamama ve bitirememe riski bulunduğu, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirme imkanı bulunmadığı, kâr mahrumiyeti ve cezai şart alacağı oluşmadığından bu taleplerinin reddine karar verilmesi gerektiği, davacı ... tarafından yapılan 58.800,00 TL tutarında ki masrafın davalı ... tarafından 05.12.2014 tarihinde iade edildiği, birleşen ... 22. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/466 Esas sayılı dava dosyası açısından; davacının, davalı taraftan tasarruf tarihi olan 28.11.2014 tarihinde kesinleşmiş bir alacağının bulunmadığı, tasarrufun iptali davasının koşullarının oluşmadığı, ayrıca muvazaa iddiasının da ispatlanamadığı belirtilerek asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Yargıtay içtihatlarına göre mülkiyeti Maliye Hazinesi'ne ait olan arsa ile ilgili inşaat sözleşmesi yapılabileceğini, inşaat sözleşmesinde arsanın ... sahibinin mülkiyetinde olması zorunluluğu bulunmadığını, dava konusu taşınmaz her ne kadar tapu kaydında şeklen arsa vasfında gözükmekte ise de taşınmaz üzerinde davalı ... (ve babası ..., annesi ... ile kardeşleri ... ve ...) tarafından yıllardır işgal edilen bina olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan ... bu binada davalı ve ailesinin ikamet ettiğini, kaldı ki taraflar arasında akdedilen sözleşmede bahsi geçen Maliye Hazinesi'nin hissesini satın alma yükümlülüğünün tamamen davalı ...'e ait olduğunu, Hazine hissesininin alınması konusunda davacı müvekkilinin hiç bir yükümlülüğü bulunmadığını, davalının sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini ve ahde vefa ilkesine de aykırı davrandığını gibi haksız ve kötüniyetli olarak sözleşmeyi feshettiğini, davalının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeyerek haksız ve kötüniyetli olarak sözleşmeyi feshettiğini, taraflar arasında akdedilen sözleşmede bahsi geçen arsanın, ... Belediyesi'nden alınacak kısmı ile ilgili olarak, ... Belediyesi'ne (İhale teminatı: 58.480,00 TL, İmarla ilgili Harç: 320,00 TL olmak üzere toplamda 58.800,00 TL) ödemenin müvekkili tarafından yapıldığını, ... Belediyesi'nden alınacak tapu ile ilgili ihalenin 05.11.2014 tarihinde yapıldığını, müvekkilinin ihale bedelini temin edip hazırladığını ve bu parayı yatırmak üzere davalıdan banka hesap numarası istediğini, buna rağmen kötü niyetli davalının ihale bedelinin ödenme süresi henüz devam ettiği sırada, müvekkilini oyalayarak müvekkilinin ihale bedelini yatırmasını kasıtlı olarak engellediğini, müvekkilinin mahkemeye, maddi durumunun iyi olduğunu ve ödemeyi ifa edecek maddi güce fazlasıyla sahip olduğunu, o tarihler itibarı ile de banka dışında da yeteri miktarda nakit parası bulunduğunu, nakit parayı temin etme imkanı ve gücü olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep emiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu sözleşmenin ön sözleşme olduğu, sözleşme konusu arsanın, sözleşmenin imzalanması anında imar düzenlemesi yapılmamış olup, yüklenicinin öncelikle sözleşme konusu taşınmazın imar düzenlemesini yaptıracağının ve imar yasasına uygun düzenlemelerin yapılmasına dair tüm masrafların yükleniciye ait olacağının düzenlendiği, yine sözleşmenin 9. maddesinde protokolün bağlayıcılığı ve cezai şart başlığı altında, tarafların ... bu protokolün ileride taşınmazın tapusunun alınmasını müteakip imzalanması kararlaştırıları Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin ön pratokolü olduğunu, bu protokole imza atmakla taşınmazın tapu işlemleri tamamlanarak tapusunun alınmasını müteakip derhal bu sözleşmedeki aynı şartlarla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini akdedeceklerini geri dönülemez şekilde üstlendikleri, tapu işlemlerinin tamamlanmasını müteakip imzalanması kararlaştırılan ve yükümlenilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin taraflardan biri tarafırıdan akdedilmemesi halinde sözlemeyi imzalamaktan imtina eden tarafın diğer tarafın sözleşme akdedilmemesi sebebiyle uğrayacağı tüm zararları herhangi bir ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin tazmin edeceği, ayrıca sözleşmeyi imzalamaktan imtina eden tarafın diğer tarafa 250.000,00 TL cezai şart ödeyeceği düzenlemesine yer verildiği, anılan düzenlemelerden anlaşılacağı üzere, taraflar arasında davalının işgalinde bulunan ve mülkiyeti dava dışı belediye ve Hazineye ait olan taşınmazın belediye ve hazineden satın alınarak davalı adına tapuya tescilinden sonra taraflar arasında aynı şartlarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması amacı ile ön sözleşme yapıldığı, davaya konu taşınmazda bulunan belediye hissesinin satın alınması için gereken bedelin ödenmesi yükümlülüğünün davacı yükleniciye ait olduğu, davacı yüklenicinin anılan bedeli süresinde belediyeye ödemediği, davacı her ne kadar, söz konusu taşınmaz bedelini ödemeye yetecek ekonomik gücü olduğunu belirtmiş ve bunun için banka kayıtları ile taşınmaz mal varlığı hakkında dosyaya belgeler sunmuş ise de, söz konusu belediye hissesinin ihale sonucu davalıya satışına karar verildiği, ihaleye katılım bedelinin davacı yüklenici tarafından ödendiği, ancak belirli sürede ödenmesi gereken ihale bedelinin davacı yüklenici tarafından ödenmediği, davacı yüklenicinin süreli olan ödeme tarihlerinde bankada ihale bedelini ödeyecek nakitinin bulunmadığı, davalının bunun üzerine ihalenin akim kalmaması için mecburen taşınmazdaki belediye hissesinin bedelini başkalarından temin ederek ödemek zorunda kaldığı, davacının her ne kadar ödeme için davalının banka hesap numarasını talep ettiğini, banka hesap numarası verilmediği için bedeli davalıya havale edemediğini belirtmiş ise de, davacı yüklenici, taşınmazın belediye payının satın alma bedelinin kendisi tarafından ödenmemesi konusunda geçerli, zorunlu bir sebep bildirip ispat edemediği gibi söz konusu ihaleye davalı arsa sahibi adına girilmiş olması da gözetildiğinde bedelin davalı arsa sahibi adına yüklenici tarafından ödenmesine her hangi bir yasal engel de bulunmadığı, mahkeme gerekçesinde de belirtildiği üzere, davacı yüklenici sözleşmede öngörülen taşınmazdaki belediye hissesinin davalı adına satın alınması bedelini zamanında ödemediğinden ve davalı arsa sahibinin ayrıca söz konusu taşınmazda maliye hazinesi adına olan hisseyi de satın almak zorunda olması karşısında davacı yüklenicinin sözleşme ile üstlendiği edimlerini yerine getirmeyeceği konusunda davalı da haklı şüphe yarattığı, buna göre davacı yüklenicinin, sözleşme ile kararlaştırılan öncelikli edimini geçerli bir mazeret olmaksızın yerine getirmediği, edimini yerine getirmemesinin gerekçesinin yerinde olmadığı, davalının kusuru nedeniyle bu edimini yerine getiremediğini ispatlayamadığı buna göre de sözleşmede öngörülen diğer edimlerini yerine getiremeyeceği konusunda davalı arsa sahibinde haklı şüphe oluşmasına neden olduğu anlaşılmakla, davalı sözleşmeyi tek taraflı fesihte haklı olduğu, davalı sözleşmeyi haklı olarak feshettiğinden, davacı sözleşmede öngörülen cezai şart ve kâr zararını talep edemeyeceği, ayrıca sözleşmenin 9. maddesinde düzenlenen ceza koşulunun dönme cezası olup, bunun talep edilmesi halinde sözleşme kapsamında başkaca her hangi bir talepte bulunulamayacağı, bu nedenle sözleşmeden dönülmesi halinde uygulanmak üzere kararlaştırılan ceza koşulu ile birlikte sözleşmenin feshinden kaynaklı kar mahrumiyeti talep edilemeyeceğinden ve davacının 9. maddede düzenlenen sözleşmeden dönme cezasını talep ettiğinden kar mahrumiyeti zararını da talep edemeyeceği, buna göre davacının asıl davaya yönelik istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, asıl davada sözleşmenin davalı tarafça haklı nedenle feshedildiğinin anlaşılmasına göre birleşen davada koşulları oluşmadığından davanın reddine dair mahkeme kararının yerinde olduğu belirtilerek 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1 b 1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; her ne kadar istinaf ilamında belirli sürede ödenmesi gereken ihale bedelinin davacı yüklenici tarafından süresinde ödenmediğinden bahisle davacı yüklenicinin süreli olan ödeme tarihlerinde bankada ihale bedelini ödeyecek nakitinin bulunmadığı iddia edilmiş ise de yeterli nakitlerinin bulunduğunun dosya kapsamında ispatlandığı, davalının sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini ve ahde vefa ilkesine de aykırı davrandığını gibi haksız ve kötüniyetli olarak sözleşmeyi feshettiğini, kaldı ki fesih ihbarnamesinin gönderilmesinden sonra dahi ihale bedelini yatırmak için sürenin olduğu, sözleşmeden dönülmesi halinde uygulanmak üzere kararlaştırılan ceza koşulu ile birlikte sözleşmenin feshinden kaynaklı kar mahrumiyeti talep edilemeyeceğinden bahsedilmiş ise de sözleşme maddesinde ayrıca tüm zararların da karşılanacağına dair ayrı bir ikinci maddenin de olduğu, birleşen davada alacaklıdan mal kaçırmaya yönelik muvazaalı tapu devirlerinin iptalini talep ettiklerini, taleplerinin hatalı olarak reddedildiğini belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup sözleşmenin haksız şekilde feshedildiğinden bahisle kar kaybı ve cezai şart alacağının tahsili ile sözleşme kapsamında davalı yararına ödenen bedellerin iadesi istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370/4. maddesi,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununu 29/II. ve 470 vd. maddeleri,

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 692. maddesi.

3. Değerlendirme

Tüm dosya kapsamı diğerlendirildiğinde; taraflar arasında 30.10.2014 tarihli "Kat Karşılığı Daire Yapım Sözleşmesi" başlıklı resmi olmayan şekilde düzenlenen ön sözleşme ve ... 4. Noterliğinin 31.10.2014 tarihli ve 20843 yevmiye no.lu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalanmış olup davacı asıl davada; haksız fesih nedeni ile uğradığı kar kaybı, menfi zararlar ve cezai şartın tahsilini, birleşen davada ise alacaklılardan mal kaçırmak amacı ile taşınmazın muvazaalı olarak aile üyelerine devredilmesi nedeni ile bu devirleri iptali ile davalı adına tescili ve taşınmaz üzerine ihtiyati haciz konulmasını talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesinde her ne kadar ön sözleşme yapıldığı, davaya konu taşınmazda bulunan belediye hissesinin satın alınması için gereken bedelin ödenmesi yükümlülüğünün davacı yükleniciye ait olduğu, davacı yüklenicinin anılan bedeli süresinde belediyeye ödemediği, davacı her ne kadar, söz konusu taşınmaz bedelini ödemeye yetecek ekonomik gücü olduğunu belirtmişse de davacı yüklenicinin sözleşme ile üstlendiği edimlerini yerine getirmeyeceği konusunda davalıda haklı şüphe yarattığı, buna göre davacı yüklenicinin, sözleşme ile kararlaştırılan öncelikli edimini geçerli bir mazeret olmaksızın yerine getirmediği, edimini yerine getirmemesinin gerekçesinin yerinde olmadığı, davalının kusuru nedeniyle bu edimini yerine getiremediğini ispatlayamadığı buna göre de sözleşmede öngörülen diğer edimlerini yerine getiremeyeceği konusunda davalı arsa sahibinde haklı şüphe oluşmasına neden olduğu bu nedenle davalının sözleşmeyi tek taraflı fesihte haklı olduğu, davalı sözleşmeyi haklı olarak feshettiğinden, davacının sözleşmede öngörülen cezai şart ve kar zararını talep edemeyeceği, ayrıca sözleşmenin 9. maddesinde düzenlenen ceza koşulunun dönme cezası olup, bunun talep edilmesi halinde sözleşme kapsamında başkaca her hangi bir talepte bulunulamayacağı, bu nedenle sözleşmeden dönülmesi halinde uygulanmak üzere kararlaştırılan ceza koşulu ile birlikte sözleşmenin feshinden kaynaklı kar mahrumiyeti talep edilemeyeceğinden ve davacının 9. maddede düzenlenen sözleşmeden dönme cezasını talep ettiğinden kar mahrumiyeti zararını da talep edemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş olsa da taraflar arasında 30.10.2014 tarihli "Kat Karşılığı Daire Yapım Sözleşmesi" başlıklı ön sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş olup arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi vaadi niteliğinde olduğundan ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin tapuda pay devrini de içermeleri nedeniyle resmi şekilde yapılması ve ön sözleşmenin şeklinin TBK'nın 29/II. maddesi hükmünce ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olması ve adi yazılı şekilde yapılması nedeniyle geçersizdir.

Ayrıca, Türk Medeni Kanununun 692. maddesine göre, paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan ... işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Anılan kanun hükmü gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlar tarafından imzalanması zorunlu olup, geçerlilik şartıdır ve ileri sürülmese dahi re'sen nazara alınması gereken bir husustur.

Davacı yüklenici ile sözleşmede imzası bulunan davalı arsa sahibi arasında ... 4. Noterliğinin 31.10.2014 tarihli ve 20843 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiği sırada sözleşme konusu taşınmazda pay sahibi bulunan dava dışı Maliye Hazinesi sözleşmede taraf olarak yer almamıştır. Bu durumda 31.10.2014 tarihli sözleşme de geçersizdir.

Açıklanan nedenlerle geçersiz sözleşmelere dayanılarak kar kaybı ve cezai şartın tahsili talep edilemeyeceğinden ve davalı lehine yapılan ödemeler de davalı tarafça davacıya iade edildiğinden davaların reddedilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddilmesi hatalı olmıuş ise de sonucu itibariyle davanın reddine karar verilmesi doğru olduğundan 6100 sayılı HMK'nın 370/4 maddesi uyarınca hükmün gerekçesinin açıklanan şekilde değiştirilerek onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/4. maddesi uyarınca gerekçesi değiştirilerek ONANMASINA,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl ve birleşen dosya davalılarına verilmesine,

Aşağıda yazılı harcın temyiz eden ilgiliden alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.