Karar Detayı

MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde taraf vekilleri yapılan tebligata rağmen gelmediklerinden incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu, işin gereği konuşulup düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ...'te ait ..., ..., ..., 35013 ada, 34 parselde kayıtlı bir no.lu bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucu yapan davalı yüklenici ... Sağlık Eğitim İnşaat Turizm Danışmanlık San. A.Ş.'den 125.000,00 TL'ye 28.08.2015 tarihli sözleşmeyle satın aldığını, peşinatı olan 27.000,00 TL, sözleşmenin imzalanması sırasında davalıya ödendiğini, bakiye 98.000,00 TL'nin ise 02.03.2016 tarihinde ödemesinin, daire teslim tarihinin 31.12.2016 olarak kararlaştırıldığını, davalı şirketin inşaata bir türlü başlamadığını, bakiye satış bedelinin ödenmesi dahilinde dahi tapu vermekten kaçındığını ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... Sağlık Eğitim İnşaat Turizm Danışmanlık San. Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sözleşme gereği 27.000,00 TL peşinatı müvekkilinin banka hesabına yatıracağını sözleşmede belirtmiş olmasına rağmen yatırmadığını, edimini yerine getirmemesi nedeniyle davacının sözleşmeden ötürü kişisel hakkının doğduğunu, dava şartları oluşmadığından davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2.Davalı ... tarafından cevap dilekçesi verilmemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 23.10.2018 tarihli ve 2017/336 Esas, 2018/537 Karar sayılı kararıyla; dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu binanın %100 tamamlandığı, sözleşmenin geçerli olduğu, davacının satış bedelini depo ettiği, dolayısıyla davacının dava konusu taşınmazın adına kayıtlı tapuya tesciline hak kazandığı, bu nedenlerle davanın kabulü ile ... ... İmbatlı Mahallesi 35013 ada, 34 parsel, 1 no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya tesciline, karar kesinleştiğinde davalı ... Sağlık Eğitim İnşaat Turizm Danışmanlık San. Tic. Anonim Şirketi adına yatırılan 125.000,00 TL'nin faizleriyle birlikte adı geçen davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı yüklenici vekili ile davalı arsa sahibi istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 26.05.2021 tarihli ve 2020/501 Esas, 2021/626 Karar sayılı kararıyla; sözleşmeye göre dava konusu dairenin, yüklenici şirkete ait olduğu, mahallinde yapılan keşif ve düzenlenen bilirkişi raporuna göre binanın onaylı projesine göre tamamlandığı, iskan ruhsatının alındığı nedeniyle davacı tarafından ödenmeyen satış bedeli de depo ettirilmek suretiyle tescile karar verilmiş ise de; davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 5.2. maddesinin b bendi gereğince iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün davalı yüklenicide olduğu, davanın 02.08.2017 tarihinde açıldığı, bilirkişi raporunda belirtildiği üzere iskan raporunun 01.03.2018 tarihinde alındığı, tarafların bu hususa yönelik bir itirazları bulunmadığından dava tarihi itibarıyla yüklenicinin edimlerini yerine getirdiğinden söz etme olanağı olmadığı, belirtilen nedenle davalı arsa maliki, TBK'nın 188. maddesi gereğince davacıya tapu devri yapmamakta haklı olduğundan ve bu nedenle dava açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama giderleri ile sorumlu tutulması gerektiği, davalı yüklenicinin istinafına gelince; TBK'nın 183. maddesi gereğince temlik sözleşmesinin geçerli olması için yazılı olarak yapılması yeterli olduğu, sözleşmeye göre kısmi ödemenin belirlenen sürede yapılmadığı iddiasına rağmen sözleşmenin fesih edilmemesi nedeniyle Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.02.2021 tarih, 2020/1781 Esas, 2021/788 Karar sayılı kararında da belirtildiği gibi kararlaştırılan bedelin depo ettirilmek suretiyle tescil isteğinin hüküm altına alınmasında hata olmadığı belirtilerek davalı ... Sağlık Eğitim İnşaat Turizm Danışmanlık San. Tic. A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1 b 1. maddesi uyarınca esastan reddine, davalı ... vekilinin istinaf kanun yoluna başvurusunun kabulüne, ... 4. Tüketici Mahkemesinin 23.10.2018 tarih ve 2017/336 Esas, 2018/537 Karar sayılı kararının, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1) b 2. maddesi uyarınca kaldırılmasına, davanın kabulü ile; ... ili, ... ilçesi, İmbatlı Mahallesi, 35013 ada, 34 parsel numaralı taşınmazda bulunan, 1 no.lu bağımsız bölümün, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile, ... T.C. Kimlik numaralı, davacı ... adına tapuya tesciline, karar kesinleştiğinde davalı ... Sağlık Eğitim İnşaat Turizm Danışmanlık San. Tic. Anonim Şirketi adına yatırılan 125.000,00 TL'nin faizleriyle birlikte adı geçen davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 20.04.2022 tarih, 2021/4620 Esas, 2022/2268 Karar sayılı ilamı ile Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/12 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre haricen taşınmaz satın alınmasında belli şartlar bulunması halinde yüklenicinin temlikine dayalı olarak bu davanın açılması ve İBK’nda belirtilen koşulların bulunması halinde temlik alanın tescile hak kazanmasının mümkün olduğu, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli içtihadı ile; “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir” içtihatını kabul ettiği, bu anlatım çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; yemin de dahil dosyadaki tüm delillerle, davacının dava açıldığı tarihte tüm borçlarını eda etmediği, ayrıca dava dilekçesinde de belirtildiği üzere bağımsız bölümün davacıya teslim edilmediği ve davacı tarafından kullanılmadığı anlaşılmakla temliken tescil talebinin kabulü için aranan alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanması şartlarının somut olayda gerçekleşmediği, açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı, davalı yüklenici ile aralarında adi şekilde düzenlenen harici satış sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş ise de; taraflar arasında 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 40. vd. maddeleri kapsamında ön ödemeli konut satış sözleşmesi bulunmadığı, yemin de dahil dosyadaki tüm delillerle, davacı alıcının dava açıldığı tarihte tüm borçlarını eda etmediği, davalı yüklenici satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasını sağlamadığı, bu durumda yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasında, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay ... Kararı ile Türk Medeni Kanununun 2. maddesi hükümlerinin uygulama imkanının bulunmadığı, bu karar ve hükümlerin genellikle mağdur durumda bulunan yükleniciden kişisel hakkı temlik alan kişileri korumaya yönelik olduğu, somut olayda ise, hiç bir yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacının sözleşmede öngörülen bedeli depo etmek suretiyle, taşınmazın mülkiyetini talep ettiği, bu halde davalı yüklenicinin mağdur olacağı ve sözü edilen Yargıtay ... kararı ile Türk Medeni Kanununun 2. maddesi hükümlerine aykırı sonuç doğacağı anlaşılmakla davanın reddine, karar kesinleştiğinde davalı ... Sağlık Eğitim İnşaat Turizm Danışmanlık San. Tic. Anonim Şirketi adına depo edilen toplam 125.000,00 TL'nin faizleriyle birlikte davacıya iadesine oy çokluğu ile karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; uyuşmazlığın ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinden kaynaklandığı, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedeli tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra konutu tüketiciye devir ve teslim etmeyi taahhüt ettiği, bu nedenle uyuşmazlığın özel kanun gereği esasen temlik sözleşmesi değil, ön ödemeli konut satış sözleşmesi olarak nitelendirilmesi ve çözülmesi gerektiği, Yargıtay içthadı birleştirme kararının somut olayda uygulama alanı olmadığı, bu içtihadın Tüketicinin Korunması Kanunundan çok önce çıktığı ve uygulandığı, temlik sözleşmesi olduğu kabul edilse bile yazılı olma koşulu ile geçerli olduğu ve bedelin de depo edildiği belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yükleniciden temliken alınan bağımsız bölümün tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370. maddesi,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

4. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

5. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın yükleniciden temliken alınan bağımsız bölümün tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olduğu anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan nedenle;

Davacının yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmadığından davalı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Davacı tüketici muaf olduğundan peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.02.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava, alacağın temliki hükümlerine göre yükleniciden temlik alınan taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir.

İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince gerekçe değiştirilerek davanın kabulüne karar verilmiş, Daire tarafından söz konusu karar bozularak davanın reddine karar verilmesi istenmiş, ... tarafından bu bozmaya uyularak oy çokluğu ile davanın reddine karar verilmiştir.

Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık, davanın kabulünün gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle çözümlenmesi gereken usuli husus, bozmaya uyulmakla usulü kazanılmış hak oluşup oluşmayacağı konusudur.

Bilindiği üzere usulü kazanılmış hak müessesesi, yasayla düzenlenmemiş, Yargı uygulamalarıyla yerleşmiştir. Bu yerleşik uygulamadan sonra 6100 sayılı HMKnın 373/6.maddesi ile “Davanın esastan reddi veya kabulünü içeren bozmaya uyularak tesis olunan kararın önceki bozmayı ortadan kaldıracak şekilde yeniden bozulması üzerine alt mahkemece verilen kararın temyiz incelemesi, her halde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca yapılır.” Şeklinde düzenlenmiştir. Yasa koyucunun abesle iştigal etmeyeceği malumdur. Eğer bozmaya uyulmakla verilen karar bakımından usulü kazanılmış hak olsaydı, Yasa Koyucu “bozmaya uyulmakla artık başka bir karar verilemez” şeklinde düzenleme yapması gerekirdi.

Diğer yandan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir çok kararında ön sorun olarak bu hususu değerlendirmiş, “21. Öte yandan 17.04.2013 tarihli ve 6460 sayılı Kanun ile HUMK’nın 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun ile değiştirilmeden önceki 429. maddesinin dördüncü fıkrasına eklenen hüküm ile Yargıtay Dairesinin iki bozma kararı arasındaki çelişkinin giderilmesi için temyiz inceleme yetkisi Hukuk Genel Kuruluna verilmiştir. Böylelikle Yargıtay Dairesinin birbiriyle çelişen kararlarının Hukuk Genel Kurulunda incelenerek giderilmesi amaçlanmıştır. Bu düzenleme birinci veya ikinci bozma kararı lehine bir doğruluk veya kesinlik karinesi ihdas etmemekte olup, düzenleme ile somut olay ekseninde iki zıt bozma kararından hangisinin uygun olduğuna yahut bunların dışında başka bir çözüm seçeneğinin bulunup bulunmadığına üçüncü defa Özel Daire değil de Yargıtay Hukuk Genel Kurulu karar verebilecektir. Bu düzenleme, üçüncü kararların türlerine bakılmaksızın temyizen incelenmesi yönünden direnme kararlarındaki rejimi bu kararlara da bir tür teşmil etmektedir. Bu itibarla HUMK’nın 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile değiştirilmeden önceki 429. maddesinin dördüncü fıkrası olarak eklenen hüküm de esasında usulî müktesep hakkın istisnalarından birini oluşturmaktadır.

22. Nitekim aynı ilkelere Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/1 2620 E., 2021/445 K.; Hukuk Genel Kurulunun 18.03.2021 tarihli ve 2017/(13)3 704 E., 2021/303 K.; Hukuk Genel Kurulunun 25.11.2020 tarihli ve 2017/11 2474 E., 2020/944 K.; Hukuk Genel Kurulunun 13.10.2020 tarihli ve 2017/15 430 E., 2020/744 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.”(YHGK 2021/843E, 2022/80K) sonucuna varmıştır.

Bozma ilamına uymanın usulü kazanılmış hak oluşturmayacağını belirledikten sonra işin esasına gelince;

Sayın çoğunluk, davanın açıldığı tarihte davacının edimlerinin tam olarak yerine getirilmemesi, yüklenicinin de edimini tamamlamaması nedeniyle zamansız dava açıldığını belirterek talebin reddedilmesi gerektiğine de değinmiştir. Yargılama sırasında taşınmaz bedelinin tamamının depo edildiği, yüklenicinin de iskan ruhsatını aldığı hususu tartışmasızdır. Bilindiği üzere edimin tamamlanmış olması dava şartı değildir. Dava şartı olsa bile sonradan tamamlanmıştır. Anayasanın 141/4.m.si “Davaların en az giderle ve mümkün olan süratle sonuçlandırılması, yargının görevidir” derken, HMK nın 30.m.si de “ Hakim, yargılamanın makul süre içinde ve düzenli bir biçimde yürütülmesini ve gereksiz gider yapılmamasını sağlamakla yükümlüdür” diyerek usul ekonomisi ilkesine vurgu yapılmıştır. Davacının talebi zamanaşımı veya hak düşürücü süreye uğramayacağına göre daha sonra açabileceği davanın “zamansız dava” olarak kabulü ile reddi doğru olmamıştır.

Davacının edimini yerine getirmediği gerekçesine gelince; davacı ile yüklenici arasındaki temlik sözleşmesinde, konutun satış bedeli 125.000TL olarak belirlenip 27.000TLnin peşin ödeme olarak yazıldığı, kalan kısmın ise 2.3.2016 tarihinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Bu durumda peşin ödemenin yapıldığının kabul edilerek 98.000TLnin TBK 97.m.si gereği depo edilmesine karar verilmesi gerekirken tamamının depo edilmesi doğru değil ise de artık bu hususta tartışma bulunmadığından, bedel depo edilmekle davacının edimini yerine getirdiğinin kabulü gerekir. Yine yüklenici de arsa malikine karşı edimini yargılama sırasında tamamlamıştır. Arsa sahibinin, yüklenicinin edimini yerine getirmediği yönünde bir savunması da bulunmamaktadır.

Anlatılan bu gerekçelerle ... kararının, davanın kabulü gerektiği yönünde bozulması düşüncesinde olduğumdan sayın çoğunluğun onama görüşüne katılmıyorum.