Karar Detayı

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

HÜKÜM/KARAR: Red Kısmen Kabul

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tapu iptal ve tescil mümkün olmaması halinde bedelin tahsili davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesince Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; asıl ve birleşen dava yönünden tapu iptal tescil davasının reddine, taşınmazın değerinin tahsili davasının kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici şirket ile müvekkilleri arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, dava konusu taşınmazın tapu kayıtlarının davalı şirkete devredildiğini, ancak davalı şirketin inşaata başlamadığını ve taşınmazları haksız olarak davalı ...'e tapuda devrettiğini, yüklenici edimlerini yerine getirmediğinden Iğdır ili merkez Baharlı mahallesi 2157 ada, 10 parselin tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini aksi halde devri yapılan taşımazın bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

Davacı vekili birleşen dava dilekçesinde ; asıl dava dilekçesinde yer alan tüm beyanları tekrarla Yargıtay 15. H.D. 2020/885 E. 2020/2445 K. sayılı bozma ilamı gereğince iş bu davanın açılması gerektiği, dosyasının tensiple birlikte hukuki ve fiili irtibatlı olduğu Iğdır 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2020/489 E. sayılı dosya ile birleştirilmesine karar verilmesini, noter sözleşme şartlarına uyulmaması, hileli davranışlarla davacının kandırılarak tapusunun elinden alınması sebebiyle davanın kabulü ile davalı ... adına olan Iğdır ili Merkez, Baharlı Mh. 2157 ada 10 parselin tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini, bu mümkün olmadığı takdirde devri yapılan taşınmazın bedelinin yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde: açılan davanın haksız olduğunu, müvekkilinin diğer davalıları tanımadığını, aralarındaki ilişkiyi de bilmediğini, davacı tarafın taşınmazı müvekkiline değil, aleyhlerinde dava açılmayan başka kişilere sattığını, davanın müvekkili yönünden reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 09.01.2018 tarihli ve 2016/470 Esas, 2018/11 Karar sayılı kararıyla; keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarına göre davalı yüklenicinin sözleşmeye ve projeye göre edimlerini süresinde yerine getirmediği, davalı şirket tarafından dava dışı 3. kişiye taşınmazını devredildiği ve bu kişinin de davalı ...'e satttığı, davalı ...'in tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişi olduğu, T.M.K.'nın 1023. maddesi uyarınca iktisabının korunması gerektiği gerekçesiyle davalı ... yönünden davanın reddine, diğer davalılar Oğuzhan Beyaz ve Timuroğulları Uluslararası Nakliyat ve Hayvancılık Tarım Petrol Ürünleri İnşaat Malzemeleri İthalat İhracat Ltd. Şti. hakkındaki davanın bedel yönünden kısmen kabulü ile, 152,204,00 TL tazminatın iş bu davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 31.05.2019 tarihli ve 2018/566 Esas, 2019/633 Karar sayılı kararıyla; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin (kapatılan Yargıtay 15.Hukuk Dairesi) 16.09.2020 tarihli ve 2020/885 Esas, 2020/2445 Karar sayılı kararıyla, mahkemece davada taraf olmayıp, tapu kaydının iptâli halinde rücu ve diğer sebeplerle, taşınmazı yükleniciden ilk olarak devralan ... ile ondan devralan Muhammet ... Tezel'in hukuki durumları etkileneceğinden bu şahıslar hakkında eldeki dava ile birleştirilmek üzere dava açmak üzere davacıya süre verilip, açılacak dava birleştirildikten sonra davacının tapu iptâl ve tescil talebi sözleşmenin geriye etkili feshi istemini de kapsadığından teslim süresi bulunmayan sözleşmede kararlaştırılan iş ve inşaatın gerekirse yeniden keşif yapılarak alınacak teknik bilirkişi raporuyla makul tamamlama ve teslim süresi hesaplattırılıp yüklenicinin temerrüdünün gerçekleşip gerçekleşmediği ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin fesih koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilip fesih ve Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamaları ile Anayasa Mahkemesinin bu konudaki kararları da gözönünde tutularak davalı ... yönünden tapu iptâl tescil talebine ilişkin sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki sözleşmenin 2015 yılında yapıldığı, Iğdır Belediye Başkanlığından gelen 07/06/2021 tarihli yazı cevabına göre taşınmaza yapı ruhsatı alınmadığı, yüklenicinin inşaata başlamadığı sözleşmenin geriye etkili olarak fesih koşullarının oluştuğu kabul edilmiş, sözleşmenin yüklenici tarafından kusurlu olarak zamanında yerine getirilmemesi halinde davacının sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle sözleşmenin başında devrettiği dava konusu taşınmazın tarafına iadesini talep etmekte haklı ise de davacının tapu iptal ve tescil talebi yönünden 3. kişi davalı ...'in iyi niyetli olup olmadığı hususunda dinlenen tanık beyanları ve dosya kapsamındaki tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının soyut beyanları dışında taraflar arasında yapılan satışın muvazaalı olduğu ve davalıların iş birliği içerisinde hareket ettiklerinin somut ve kesin delillerle ispatlanamadığı, tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin muvazaanın ispatında tek başına yeterli olmadığı, dolayısıyla davalı ...'in TMK nın 1023. maddesi kapsamında tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişi olduğundan davacının tapu iptal ve tescil isteminin reddine ancak taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri olan 152.204,00 TL'nin davalılar Timuroğulları Uluslararası Nakliyat ve Hayvancılık Tarım Petrol Ürünleri İnşaat Malzemeleri İthalat İhracat Ltd. Şti. ve ...'dan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde, davalı şirketin taşınmazı aldıktan hemen sonra sözleşme gereğince inşaata başlayacağı yerde devrettiği, en son diğer davalılarla iş birliği içinde olan 3. davalıya taşınmazın devredildiği, mahkemece davalı ..., ... ve ... yönünden davanın reddine karar vermesinin hukuka aykırı olduğu, tüm davalıların eylem ve fikir birliği içinde hareket ettikleri, yargılama sırasında dinlenen davacı tanıklarından olan ...'ın davalıların birlikte hareket ettiklerini ve dava konusu tapu ile alakalı olarak yapılan sözleşme sırasında noterde gördüğünü beyan ettiği, tanıkları ...'in davalıların fikir birliği içinde hareket ederek davacıyı ve murislerini mağdur ettiklerini beyan ettiği, tüm davalıların birlikte hareket ettiğinin ispat edildiğini beyanla mahkeme kararının davalılar ..., ... ve ... yönünden bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye devredilip, onun tarafından 3. kişiler ve davalı ...'e intikâl eden tapu kaydının iptâli ve davacı adına tescili, mümkün olmaması halinde bedelin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, TMK’nın 1023 ncü maddesi, TMK'nın 881 ve devamı maddeleri, TBK'nın 470 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir. Dairemizin yerleşik uygulamasına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye, tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Aynı şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.1990 gün, 1989/15 714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında da özet olarak; "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu" kabul edilmiştir (Emsal;Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T. ; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan devir alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Yükleniciden pay devralan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Üçüncü kişilerin devir sebebini araştırarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilebilecek durumda olması nedeniyle TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı açıktır. TMK’nın 1024. maddesince de bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz, böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. Nitekim Anayasa Mahkemesi 2014/12321 başvuru numaralı ve 20.07.2017 tarihli kararında da, bu durumda yükleniciden tapuda devir suretiyle pay alan üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının ihlâl edilmediğine karar vermiştir

2.Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında Iğdır 1. Noterliğinde imzalanan 23.11.2015 gün 13403 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı yüklenici, davacı arsa sahibine ait Iğdır Merkez Baharlı Mah. 2157 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Gelen tapu kayıtlarında inşaat yapılacak taşınmazın davacı adına tapuda kayıtlı iken, sözleşmenin imzalandığı 23.11.2015 tarihinde davalı yüklenici şirkete, onun tarafından 10.12.2015 tarihinde dava dışı ... ve 16.12.2015 tarihinde dava dışı Muhammet ... Tezel'e satış yoluyla intikal ettiği ve en son 08.01.2016 tarihinde davalı ...'e devredildiği görülmektedir. Mahallinde yapılan keşifte davalı yüklenici tarafından sözleşme konusu arsada hiçbir inşaat faaliyeti yapılmadığı tespit edilmiş, mahkemece bozma ilamından sonra yüklenicinin her hangi bir yapı ruhsatı başvurusu olmadığı da belirlenmiştir. Dosya kapsamında bulunan sözleşme, tanık beyanları, taşınmazın sık şekilde el değiştirmesi, taşınmazın üzerinde bulunan eve ilişkin tahliye taahhüdü alınmış olması dikkate alındığında gerek son alıcının gerekse son alıcıdan önce taşınmaza malik olan 3. kişilerin iyi niyetli olduklarından bahsedilemeyeceği açıktır. Bu itibarla mahkemece sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu kabul edildiğine göre, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptal tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, talebin reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle ;

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

08.03.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Öncelikle sayın çoğunluğun davalı ... dışındaki davalılar yönünden bozma gerekçelerine katılıyoruz. Davalı ... yönünden ise hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı hak edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Yüklenici adına tapuda kayıtlı olan taşınmazın bu kaydına güvenerek alan iyi niyeti 3. kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya ... ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak Bankanın ipotek tesis ederken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" veya avans tapu olarak kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

İlk derece mahkemesince taşınmazı birden fazla el değiştirdiği son malik davacı ...'in iyi niyetli 3. kişi olduğu kötü niyetli olduğunun ispatlanamadığı gözetilerek tapu iptal ve tescil talebinin bu davalı yönünden reddine karar verilmiş olup, verilen bu karar usul ve yasaya uygun olmakla temyiz itirazlarının reddi gerekirken hükmün bu davalı yönünden de bozulmasına ilişkin çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.