Karar Detayı

MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

HÜKÜM: Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ: Gebze 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki alacak (Taşınmaz Alım Satımından Kaynaklanan Sebepsiz Zenginleşme) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... İli, ... İlçesi ... Mahallesi, 49 pafta, 2140 parsel sayılı ve ... Mah. ... Cad. No:50 adresinde yer alan taşınmazın dava dışı ...adına kayıtlı iken, davalı ...'nın bu taşınmaz üzerinde bir otel/pansiyon binası inşa etmek suretiyle taşınmazda harici şekilde bu arsa ve üzerindeki binayı 08.09.2016 tarihinde müvekkiline sattıklarını, müvekkilinin satışa konu arsa ve üzerindeki bina için maliklerine toplam 5.750.000.00 TL ödediğini, ancak tapuda malikin sadece ... görünmesi nedeniyle, ...'a 06,09.2016 tarihli banka havalesi ile 2.200.000,00 TL ödendiğini ve tapuda da satış bedeli olarak bu miktarın gösterildiğini, buna karşılık davalı ...'ya 03.05.2016 tarihli banka havalesi ile 500.000.00 TL ve 06.09.2016 tarihli banka havalesi ile de 3.050.000,00 TL olmak üzere toplam 3.550.000,00 TL ödendiğini, davalı ...'nın, taşınmazda eşit hisse (1/2) sahibi olmakla, satış bedeli olarak 2.200.000.00 TL alması gerekirken, kendi el yazısı ile yazılmış belgede görüleceği üzere, taşınmazın bahçe ve çevre düzenlemesini yapmak, binanın güney cephesinde yer alan ... Caddesinden kuzey cephesinde yer alan bahçe kısmına direk inişi sağlayacak harici bir merdiven inşa etmek, mevcut deponun bakım ve onarımını yapmak, terası düzenlemek ve binadaki tüm diğer eksiklikleri gidermek, bina için (yapı kullanma izni) iskan ruhsatı ve kendi adına iş yeri ruhsatı almak, tapu harç ve masraflarını ödemek üzere kendisine taşınmaz hissesi bedelinden fazla olarak 1.350.000,00 TL ödendiğini, davalının bu paradan 88.625,13 TL tapu harç ve masrafı, ayrıca satışa aracılık eden ...'e komisyon olarak 265.000,00 TL ödediğini, 996.374,87 TL'nin ise uhdesinde kaldığını, davalı tarafın uhdesinde kalan miktarın 986.374,87 TL olduğunu, taahhüt ettiği imalatları yapmadığını, taraflar arasındaki anlaşmanın davalının kusuru ve tasarrufu ile sona ermiş olmakla, haksız zenginleşmenin davacıya iadesi gerektiğini belirterek 986.374,87 TL alacağın 06.09.2016 ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; 02/05/2016 tarihinde ... tarafından düzenlenen ''emlak alım satım" sözleşmesinde ifade edildiği üzere mevcut hali ile açık ve net binanın 5.250.000,00 TL'ye davacı tarafından satın alındığının açıkça belirtildiğini, 500.000,00 TL peşin ve 4.750.000,00 TL'nin de tapu devri esnasında ödeneceğinin açıkça kararlaştırıldığını ve 500.000,00 TL satım bedeli dışında komisyon ücretinin de alıcıya ait olacağının kararlaştırıldığını, bu ön sözleşmeden sonra üzerinden 4 ay 6 gün geçtikten sonra 08/09/2016 tarihinde 9117 yevmiye no ile önceki tapu maliki ...'tan, davacı tarafından tapu kaydında belirtilen bu nitelikleri belirlenerek tapudan satış yoluyla devralındığını, gerek taşınmazın niteliği ve gerekse satım bedeli gibi hususlarda yapılan ifadelerin yerinde olmadığını, hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağını, davacı yanın iddiasında hem mahkemenin yanıltılması amacı güdülmekte ve hem de müvekkilinin zarara uğraması sonucunu doğuracak yarar sağlamaya çalışıldığını, ...'a ödenmesi gereken komisyon ücretinin istirdadını talep etme hakkı davacıya ait olmadığını, komisyon ücretinin ödenmemiş ise bunu isteyecek olan kişinin davacı değil ... olduğunu, dolayısıyla ortada haksız zenginleşmenin söz konusu olmayıp ikame edilen davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; taraflar arasında imzalanan emlak alım sözleşmesi dosyaya sunulmuş olup emlak alım sözleşmesine göre sözleşmeye konu olan taşınmazın bedelinin 5.250.000,00 TL olarak belirlendiği, 500.000,00 TL'nin davacıdan kaporo olarak alındığı, ayrıca tapu masrafı ile aracılık ücreti olarak 500.000,00 TL belirlendiği görülmüş olup sözleşme ve altındaki imza inkar edilmediği, her ne kadar sözleşmeye konu olan dava konusu taşınmazın tapu kaydı davalı adına olmasa da davalı sözleşmede satıcı olarak yer almış ve sözleşme gereği olan taşınmazın bedeli ve aracılık ücreti ile tapu masrafı toplamı olan 5.750.000,00 TL olarak davacı tarafından ödendiği, her ne kadar dava konusu taşınmaz başında keşif icra edilerek bilirkişi raporları alınmış ve düzenlenen bilirkişi raporlarında dava konusu taşınmazda bulunan binadaki eksikliklere ilişkin değerlendirilme yapılmışsa da bu bilirkişi raporlarının davanın esasını çözecek nitelikte olmadığı anlaşıldığından hükme esas alınmamasına karar verildiği, davanın konusunun sebepsiz zenginleşme olduğu, davacı ile davalı arasında emlak alım sözleşmesi imzalandığı, emlak alım sözleşmesine göre belirlenen bedelin ödendiği, sözleşmede belirlenen bedelden daha fazla bir bedelin ödendiğine dair dosya arasında herhangi bir delil bulunmadığı, her ne kadar davacı tarafça taraflar arasında yapıldığı iddia edilen ve tarafların imzalarının yer aldığı A4 kağıdına yazılmış bazı işler ile ilgili "Sözleşme metni" başlıklı tarihsiz bir sözleşmeye dayanılarak dava ispatlanmak istenmişse de emlak alım sözleşmesinde buna dair herhangi bir hüküm olmadığı, kaldı ki bu sözleşme kabul edilse dahi davalıya yüklenen herhangi bir yükümlülük olmaması nedeniyle bu sözleşmenin davacının iddiasını ispat etmediği anlaşıldığı, her ne kadar tapu kaydı davalı adına olmasa da emlak sözleşmesinin davalı ile yapıldığı ve sözleşmede belirtilen bedelin davalıya ödendiği, sözleşme yapma serbestisi gereği davalı ile yapılan sözleşme doğrultusunda sözleşmede belirtilen bedelin ödenmesine rağmen fazla ödeme yapıldığına dair iddiada bulunulduğu ve bu iddianın ispat edilememiştir. Tapu kaydı kendi üzerinde olmayan davalının imzaladığı emlak sözleşmesi ile tarafına ödenen paranın sözleşmede kararlaştırılan tutar olduğu ve davalının haksız olarak zenginleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki hukuki ilişki, sadece bir taşınmaz alım satımından ibaret olmayıp, bu ilişkide davalı hem yüklenici ve hem de potansiyel kiracı konumunda bulunduğunu, her ne kadar taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenmiş bir emlak alım satım sözleşmesi mevcut olup bu sözleşme ile satış bedeli 5.250.000,00 TL olarak belirlenmiş ve bu bedelden 500.000,00 TL'nın emlak komisyonu ve tapu harç ve masrafları olarak alıcının yükümlülüğüne bırakılmış ve belirtilen bu bedel tapu maliki ve davalıya ödenmiş ise de, davacı ile davalı arasında satış sözleşmesinden önce davalının bizzat kendi el yazısı ile yazılmış ve imzası davalı tarafça da inkar edilmeyen 8 maddelik bir sözleşme ile satışa konu taşınmaz üzerinde yer alan bina için iskan ruhsatları alınması, teras katının ruhsat ve projeye uygun hale getirilmesi, depoların düzenlenmesi, bina çevresinin düzenlenmesi ve üst sokaktan bahçeye inmek için merdiven inşa edilmesi ve diğer eksikliklerin giderilmesi gibi davalı taahhütte bulunan bir yüklenici ve davacı da iş sahibi olmak üzere mutabık kaldıklarını, keza aynı sözleşmenin 8. maddesinde, taşınmaz üzerinde yer alan otelin 5 + 5 yıl süre ile davalıya kiralanacağı ve 6. maddesinde de kiranın yıllık artış oranının % 10 olacağı düzenlendiğini, taraflar arasında ayrıca bu taşınmaz üzerinde yer alan otel binasının aylık kira bedelinin 30.000,00 TL/ay olacağına dair ikinci bir adi yazılı sözleşme de yine bizzat davalının kendi el yazısı ile düzenlenmiş ise de, sonrasında imza kısmı yırtılmış ve bu sözleşmeye davalı tarafça itiraz edildiğini, davalıya bu suretle tapu malikine ödenecek miktar kadar bir ödeme yapılması gerekirken, fazladan 1.350.000,00 TL ödenmesinin nedeni de bu taahhütler ve vaatlerdir. Davalının taşınmaz satış bedeli de dahil olmak üzere , yapmayı taahhüt ettiği işler bedeli dışında herhangi bir bedel almasının haklı ve hukuki hiçbir nedeni mevcut olmadığını, davalı, satışa konu taşınmaz mülkiyetinin dava dışı ...'a, üzerindeki otel binasının ise kendisine ait olduğunu beyan ederek alıcı davacıyı yanıltmış, bu suretle taşınmazda 1/2 oranında pay sahibi kabul edilerek kendisine tapu malikine ödenecek miktar kadar bir ödeme yapılması uygun bulunduğunu, mahkemece davanın reddi kararına dayanak yapılan taşınmaz alım satım sözleşmesinin hukuki geçerliliğinin olmadığını, anılan sözleşmede, taşınmazın tapu bilgileri belirtilmek suretiyle davalı ..., satıcı sıfatıyla yer almış ve sözleşme bu şekilde düzenlendiğini, oysa ..., satışa konu taşınmazın maliki veya tapu malikinin vekili ya da temsilcisi olmadığını, hiç kimse maliki olmadığı ve hak sahibinin vekili ya da temsilcisi de bulunmadığı bir satışa dair sözleşme düzenleyemeyeceğini, düzenlese de sözleşme başından beri yok hükmünde sayılmak gerekeceğini, açıklanan nedenlerle istinaf başvurusunun kabulü yerel mahkemece davanın reddine dair verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; dosyada yer alan kayıt ve belgeler incelendiğinde; 02/05/2016 tarihli ''emlak alım satım" sözleşmesinde taşınmazın 5.250.000,00 TL'ye satın alındığının yazılı olduğu, ayrıca 500.000 TL nin de tapu masrafı ve komisyon ücreti olduğu, dolayısıyla toplamda 5.750.000 TL nin satış bedeli ve tapu ile komisyon ücreti olarak davacının sorumluluğunda olduğunun belirtildiği, davacının davalıya 03.05.2016 tarihli banka havalesi ile 500.000.00 TL ve 06.09.2016 tarihli banka havalesi ile de 3.050.000,00 TL olmak üzere toplam 3.550.000,00 TL para gönderdiği, dekont açıklamalarında paranın gönderim nedeninin butik otel alımı ve kaporo ücreti olarak belirtildiği, öte yandan, taraflar arasında düzenlenen "Sözleşme metni" başlıklı tarihsiz bir belge incelendiğinde, anılan sözleşmenin 8 madde olarak düzenlendiği, 1. maddede merdiven dahil çevre düzenlemesi, 2. maddede binanın iskan ve ruhsatları, 3. maddede teras katın kanuna uygun düzenlenmesi, 4. maddede depoların düzenlenmesi, 5. maddede eksiksiz teslim edilmesi, 6. maddede yıllık zam oranının %10 olduğu, 7. maddede otelin eksik kalan kısımların tamamlanması, 8. maddede sözleşmenin 5+5 yıl olacağı düzenlemeleri yer almış, sözleşmeye davacı “alıcı”, davalı ise “satıcı” olarak imza attığı anlaşılmıştır. Yine, 4.10.2016 tarihli noterlikçe düzenlenen vekaletnamede davacının davalıya taşınmazdaki birtakım işlerin yapımı ile ilgili vekaletname verdiği, 20.12.2016 tarihinde ise vekillikten azline ilişkin azilname düzenlendiği anlaşılmaktadır. Öte yandan, 20.12.2016 tarihli teslim tesellüm tutanağı başlıklı belgede dava konusu otel binasının satışı takiben otel olarak işletilmek üzere davalıya teslim edildiği, davalıya binada gerekli tadilatların yapımı iskan ve işletme ruhsatı alımı amacıyla 4.10.2016 tarihli vekaletnamenin verildiği, aradan geçen zamanda tarafların kira sözleşmesi düzenlememesi ve iskan ve işletme ruhsatı alınmayıp işletmeye başlanmadığından davalının dava konusu taşınmazı davacıya teslimine ilişkin söz konusu tutanağın taraflarca imza altına alındığı anlaşıldığı, davacının davalıya gönderdiği 3.550.000,00 TL'nin 986.374,87 TL'sinin dava konusu taşınmaza yapılacak giderlere ve iskan ve işletme ruhsatına harcanacağı yönünde ne para gönderim dekontunda ne de ''emlak alım satım" sözleşmesi ve diğer kayıt ve belgelerde bir açıklama veya kararlaştırma bulunmamaktadır. Aksine, para gönderim dekontunda bu paranın satış bedeli olduğu davacı tarafça açıklanmış, keza ''emlak alım satım" sözleşmesinde de paranın satış bedeli olduğu kararlaştırılmış, anılan sözleşmede "Sözleşme metni" başlıklı düzenlemeye ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. İncelenen belgelerde dava konusu taşınmaza masraf yapımına ve iskan ve işletme ruhsatı alımına dair davalının açık bir taahhüdü de bulunmadığı, davacının davalıya gönderilen 3.550.000,00 TL nin 986.374,87 TL sinin dava konusu taşınmaza yapılacak giderlere ve iskan ve işletme ruhsatına harcanacağı yönündeki davasını ispatlayamadığı anlaşılmakla mahkemece davanın reddine dair verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesi ile davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, eser sözleşmesine dayalı olarak talep edilen alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (6098 sayılı Kanun) 470 ilâ 486 ıncı maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, taraflar arasındaki emlak alım satım sözleşmesinin içeriği, davacının davalıya ödeme yaparken dekontta belirttiği açıklamalara göre davacının yaptığı ödemelerin taşınmazın satış bedeli olarak ödendiği, aksinin iddia ve ispat edilmesi için dosyaya sunulmuş olan tarihsiz el yazılı sözleşme metni başlıklı belgenin içeriğinden davacının iddia ettiği yükümlülüklerden davalı tarafın sorumlu olduğunu ispatlayacak maddelerin bulunmadığı anlaşıldığından, davacının davalıya ödediği bedellerin taşınmazın satışından kaynaklandığı anlaşılmakla davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07/03/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.