Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Tüketici Mahkemesi

SAYISI: 2021/409 E., 2022/102 K.

BİRLEŞEN İST. 5. TÜKETİCİ

DAVA TARİHİ: 05.12.2011

HÜKÜM/KARAR: Asıl Dava Ret, Birl. Davada Tapu İptali ve Tescil Yönünden Ret,

Bedel İadesi Yönünden Kabul

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın reddine, birleşen davanın tapu iptali ve tescil yönünden reddine, bedel iadesi yönünden kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraflardan gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili asıl ve birleşen dava dilekçesinde özetle; davalılar arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşa edilecek olan binanın 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerinin arsa sahibine, diğer bağımsız bölümlerin ise yükleniciye ait olacağını, davalı yüklenicinin zemin kattaki bağımsız bölümü Kadıköy 18. Noterliğinin 03/07/2001 22961 numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davacıya sattığını ve kaba inşaat halinde teslim ettiğini, müvekkilinin daireyi harcama yaparak oturulabilir hale getirdiğini ve uzun süredir de ikamet ettiğini, davalı yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmesine ve inşaatı tamamlayarak arsa sahibine teslim etmesine rağmen, davalı arsa sahibinin uhdesinde 39/312 arsa payının kendisine devrini yapmadığını belirterek 39/312 hissenin kendi adına tescilini, olmadığı takdirde ödediği bedelin iadesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; satış vaadi sözleşmesinin tarafının yüklenici olduğunu, davalı yüklenicinin binanın 2 katını kaçak ve iskan alınması mümkün olmayacak şekilde inşa ettiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İLK KARARI

İlk Derece Mahkemesi 2014/529 Esas, 2017/1143 Karar ve 02.11.2017 tarihli kararıyla özetle; hakkaniyet gereğince davacının yıkım kararı olan binada diğer daire sahipleri gibi tapuda arsa payı sahibi olması gerektiği yönünde vicdani kanaat oluştuğundan bahisle dava konusu 22 sayılı parselde kayıtlı bulunan arsa vasıflı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı bulunan 39/312 payın tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının tapu iptâl ve tescil talebi kabul edildiğinden, terditli talebi hususunda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. BİRİNCİ BOZMA KARARI

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı arsa sahibi vekili tarafından temyiz edilmiştir.

2.Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 2020/638 Esas, 2020/2923 Karar ve 09.11.2020 tarihli kararı ile özetle; 3194 sayılı kanunun 21., 26. ve 32. madde hükümleri gereğince ruhsat ve eki projelere aykırı olarak meydana getirilen yapı, uygulamadaki deyimiyle kaçak inşaat olup bu tür yapıların yıkımı ve ilgilileri hakkında aynı yasanın 42. maddesine göre cezai yaptırım uygulanması gerektiği, bu tür yapıların ekonomik değerleri bulunmadığından kaçak yapılan bağımsız bölümü satın alanın tescil talebinin dinlenmesinin mümkün olmadığı, bu durumda, mahkemece proje ve ruhsata aykırı ve kaçak olduğu belirtilen inşaattaki aykırılıkların proje tadilatı da yapmak suretiyle giderilip giderilmeyeceği ve ne şekilde giderileceği konusunda bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp ilgili belediyeden de sorulduktan sonra yasal hale getirilmesi mümkün ise bu konuda davacıya yeterli süre ve yetki verilip yasal hale getirilmesi halinde tapu iptal ve tescile karar verilmesi ve bu halde davalı arsa sahibi davaya karşı çıkmakta haklı olacağından harç, vekâlet ücreti, yargılama giderinden sorumlu tutulmaması, yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması durumunda davacının tapu iptâl ve tescil talebinin reddi ile bedel konusundaki talebinin değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulduğu anlaşılmıştır.

V. İLK DERECE MAHKEMESİNİN SON KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 2021/409 Esas, 2022/102 Karar ve 01.02.2022 tarihli kararı ile özetle; dava konusu taşınmazın olduğu parselin 1/1000 ölçekli 03/03/1989 tasdik tarihli Yenikariye Islah İmar Planında ikiz ayrık blok nizamda, 4 kat yüksekliğinde, ön bahçe mesafesi 3 m, yan bahçe mesafesi 3 m, olmak üzere zeminde %25 (TAKS) ve emsal 1,00 (KAKS) ile yapılaşmaya elverişli bir arsa olduğu, buna karşın mevcut binanın bodrum kat, zemin kat ve 6 normal katlı (toplam 8 kat ve 8 konut) yapıldığı, komşu bahçe mesafelerinin ihlal edildiği, belirtilen aykırılıkların imar mevzuatı kapsamında tadilat projesi ile giderilecek nitelikte olmadığı anlaşıldığından davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine bedel iadesi talebinin davalı yüklenici yönünden 115.000,00 TL üzerinden kabulüne, davalı arsa sahibine yapılan bir ödeme olmadığı anlaşıldığından davacının arsa sahibine yönelik terditli talebi olan bedel iadesi talebinin de reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, bina için yapı kayıt belgesi alınması yeterli olup, ayrıca iskan şartı bulunmadığı, dava dilekçesinde yemin deliline dayandıklarından yemin teklif haklarının olduğunu belirterek kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin temliken tescil, olmadığı takdirde ödediği bedelinin iadesi istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

3194 Sayılı Kanunun 21, 26 ve 32 inci maddeleri, 6100 Sayılı HMK’nın 225 inci maddesi.

3. Değerlendirme

4. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanunun 437 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

5. Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. İmar Kanununun geçici 16. maddenin 10. bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Netice itibariyle, İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da mümkündür. Somut olayda, ilgili belediye başkanlığı yazıları ve bilirkişi raporlarındaki tespitler ile binanın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı anlaşılmıştır. 3194 sayılı Yasa'nın geçici 16. maddesi ile yapı kayıt belgesi alınmasının binayı yasal hale getirmeyeceğinin kapatılan Yüksek 15. Hukuk Dairesinin 23.05.2019 tarih 2018/5361 Esas, 2019/2479 Karar sayılı içtihatı ve Hukuk Genel Kurulunun 10.06.2020 tarih 2020/15 168 Esas, 2020/394 Karar sayılı ilamında belirtilmiş olması karşısında davacının bu temyiz itirazı yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

HMK’nın 225 inci maddesi uyarınca; yeminin konusu, davanın çözümü bakımından önem taşıyan, çekişmeli olan ve kişinin kendisinden kaynaklanan vakıalardır. Bir kimsenin bir hususu bilmesi onun kendisinden kaynaklanan vakıa sayılır. Somut olayda, davalı arsa sahibinin kendisinden kaynaklanan bir vakıa olmadığı, bağımsız bölümün bulunduğu binanın kaçak yapı niteliğinde bulunduğu, ruhsat ve projesinin bulunmadığı, yemin delili sonuca etkili olmayacağından davacının bu temyiz itirazı da yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Davalı arsa sahibi Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmadığından lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Davacı tüketici muaf olduğundan, peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

07.11.2023 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1 Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

3 İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

4 İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

5 Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

6 Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka deyişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı hiçbir aykırılık yokmuş gibi hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

7 Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; Davacı 3/7/2001 tarihinde 8 nolu bağımsız bölümü yükleniciden noter satış vadi sözleşmesiyle satın almış ve eksikliklerini tamamlayarak oturmaya başlamıştır. Binaya iskân ruhsatı alınamamışsa da 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye göre yapı kayıt belgesi alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiştir.

Binaya yapı kayıt belgesi alındığı için tapu iptal ve tescil isteminin reddine dair Yerel Mahkeme kararının onanmasına dair Sayın çoğunluğun kararına katılmamız mümkün değildir. Şöyle ki;

Yapı Kayıt Belgesi TMK nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşmenin feshedilmek suretiyle yapının arsa sahiplerine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Bu nedenle yüklenicinin iskân ruhsatı yerine aldığı yapı kayıt belgesi ile yapının yasal hale getirildiği dikkate alınarak; yapının, iskân ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken dava konusu bağımsız bölümle ilgili tapu iptal ve tescil talebinin kabulü gerektiği belirtilerek kararın bozulması gerekirken onanmasına dair karara muhalifiz.