Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2019/1253 E., 2022/217 K.

BİRLEŞEN 2016/170 ESAS SAYILI DOSYADA

DAVA TARİHİ: 09.11.2015

HÜKÜM/KARAR: Kısmen Kabul Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ: Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2015/527 E., 2018/523 K.

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen asıl davada şerhin terkini, tazminat, birleşen davada alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı birleşen davada davalı ... vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Davacı arsa sahibi vekili asıl dava dilekçesinde; davacının İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt köyü, 1578 ada 46 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davacı ile davalı arasında 02/06/2015 tarihinde Büyükçekmece 6. Noterliğinin 26325 ve 26326 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davacının davalıya 26324 yevmiye numaralı vekaletnameyi verdiğini, davalı tarafın taahhütlerine, hakkaniyete ve hukuka aykırı tutum ve davranışları nedeniyle ilgili sözleşmelerin Büyükçekmece 8. Noterliğinin 14/08/2015 tarih, 24660 ve 24659 yevmiye numaralı sözleşmeleri ile feshedildiğini, ayrıca 24658 yevmiye numarası ile davalının azledildiğini, azilnamenin davalıya 17/08/2015 tarihinde tebliğ edildiğini, azilden sonra davalının davacıya ait taşınmaz üzerinde 20/08/2015 tarih ve 53035 yevmiye ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhini işlettiğini, bu işlemin azilden sonra yapıldığını ve geçersiz olduğunu, bu nedenle davacının maddi zararının olduğunu belirterek, dava konusu taşınmaz üzerinde davalı adına tesis edilmiş olan kat karşılığı inşaat hakkı vardır şerhi ile varsa diğer şerhlerin iptali ile feklerine, belirsiz alacak olarak 10.000,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Birleşen dosyada davacı yüklenici ... vekili birleşen dosya dava dilekçesinde; müvekkilinin müteahhit olduğunu, davalı ile iki adet arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalının sözleşmeden sonra davacıyı azlettiğini, maddi zararlara uğramasına sebebiyet verdiğini, taraflar arasında 02.06.2015 tarihli Büyükçekmece 6. Noterliğinin 26325 ve 26326 yevmiye numaralı satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığını, davalı tarafından işlerin takibi için aynı tarihte vekaletname verildiğini, işin yapılması için çalışmaya başladıklarını, mimari proje için 30.000,00 TL verdiklerini, kendisine sözleşmeyle düşecek bağımsız bölümler için komisyoncu ile anlaştığını ve bu anlaşma sebebiyle komisyoncuya 35.000,00 TL ödediğini, 3 adet bağımsız bölümü temelden sattığını, 90.000,00 TL bedel aldığını, noter masrafları dahil tüm masrafları kendilerinin yaptığını, yaklaşık 5.000 TL masraf yaptıklarını, 4 5 ay başka iş yapamadığını, maddi zararların 100.000,00 TL olduğunu, kentsel dönüşüm kararı alındığını, iş başlama seviyesine geldiğinde hiçbir sebep gösterilmeden 14.08.2015 tarihinde Büyükçekmece 8. Noterliği aracılığıyla azilname gönderilerek tek taraflı olarak sözleşmeyi feshettiğini belirterek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak belirsiz alacak davası olarak 1.000,00 TL maddi zararların davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının iddialarının doğru olmadığını, davalıdan kaynaklı bir kusurun söz konusu olmadığını, davacının tapuya işlettiği şerhin kötü niyetli olduğundan bahsedilemeyeceğini ve kabul edilemeyeceğini, arsanın kendisine problemsiz teslim etmediğini, davacının sözleşmeyi geçerli bir sebep olmadan feshetmiş olmasının asıl davalıyı zarara uğrattığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen dosya davalısı arsa sahibi ... cevap dilekçesinde özetle; davacı taraf zarar miktarını belirtmiş olduğundan eksik olan dava peşin harcının tamamlanmasını gerektiğini, dava ile kendilerinin akitten rücusunu kabul etmiş olduğunu, maddi zarar iddialarının mesnetsiz olduğunu, sözleşme gereğince herhangi bir inşaat sözleşmesinin bulunmadığını, imar müdürlüğünde herhangi bir projenin bulunmadığını, yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satışlarının mevzuat gereği yapılamayacağını, davacının ... sarsıcı ve hukuka uygun düşmeyen davranışlarda bulunduğunu, azilnamenin 17.08.2015 tarihinde tebliğ edildiğini ancak davacının gayrimenkul üzerine 20.08.2015 tarihinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır şerhi verilmiş olduğunu, işlemin geçersiz olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı olarak feshedilmiş ise de, bu feshin inşaat yapı ruhsatı alınmadan ve yapı ruhsatından itibaren 12 aylık inşaat süresi dolmadan yapıldığı, bilahare aynı tarafça kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı birleşen dosya davacısı müteahhide verilen yetkilerden anılan tarafın azledildiği, bu aşamaya kadar inşaat istikamet rölevesi ve aplikasyon krokisi alarak kendi üzerine düşen edimleri yerine getiren yüklenicinin sözleşmenin icrası için gereken işlemleri yapmasının haksız olarak engellendiğini ayrıca davacının feshe neden olarak gösterdiği taban alanında 85 m2 inşaat yapılacağına ilişkin taraflar arasında yazılı veya sözlü olarak anlaşma yapıldığına dair dosyaya herhangi bir delil sunulmadığı gibi sözleşme uyarınca yüklenicinin imar mevzuatına uygun olarak inşaat yapmak zorunluluğu bulunduğu nazara alındığında davacı birleşen dosya davalısının kendi üzerine düşen edimi yerine getirmediği ve buna mukabil davalı birleşen dosya davacısı yüklenicinin fesihte kusurlu bulunmadığı gerekçesiyle, asıl davanın reddine, birleşen dosya ile sözleşmenin geriye etkili feshinden doğan zararların talep edildiği hususunun gerek dava dilekçesinde gerekse ilgili tarafın bilahare sunduğu dilekçelerde açıkça ifade edildiği, asıl dosya davacısının geriye etkili feshe yönelik isteminin de red edildiği, bu durumda birleşen dosya davacısının da tazminat isteyemeyeceği sonucuna varılmakla birleşen dosya ile açılan davanın da reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Asıl davada davacı birleşen davada davalı arsa sahibi vekili istinaf dilekçesinde, davacı ile davalı arasında 02.06.2015 tarihli Büyükçekmece 6. Noterliği 26325 ve 26326 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davacı tarafından davalı yana verilmiş 26324 yevmiye numaralı vekaletname bulunduğunu, davalı tarafın taahhütlerine, hakkaniyete ve hukuka aykırı tutum ve davranışları nedeniyle ilgili sözleşmelerin Büyükçekmece 8. Noterliğinin 14.08.2015 tarih 24660 ve 24659 yevmiye numaralı ihbarnameleri ile feshedildiğini, bununla birlikte 24658 yevmiye numarası ile vekaletnameden azledildiğini, davalının azil edilmesine rağmen vekaletname kullanılmak suretiyle davacıya ait olan taşınmaz üzerinde 20.08.2015 tarih ve 53035 yevmiye ile "kat karşılığı inşaat hakkı vardır" şerhini işlettiğini, mahkemenin "geriye dönük fesih" gerekçesiyle davayı reddettiğini, TBK 484. maddesi gereğince davalı tarafa feshi ihbar gönderildiğini, asıl dava davalısı ... tarafından Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2016/170 Esas sayılı dosyasından zararlarının ödenmesi talebi ile tazminat davası açtığını ve bu dosyanın asıl dosya ile birleştirildiğini, davalı ...'in açmış olduğu dava ile TBK'nın md. 484 çerçevesinde yapılan feshi de kabul ettiğini, bilirkişiler davalı/birleşen davada davacı ...'in zararlarını da hesapladıklarını, ilgili zararlar da mahkeme veznesine depo edilmiş olup halen mahkeme veznesinde bulunduğunu, azilname sonrası tapuya şerh edilmesinin hukuken mümkün olmadığını, şerhin terkin edilmesi gerektiğini, sözleşmenin feshedildiğini, davalının açtığı dava ile bunu kabul ettiğini, zararların mahkeme veznesine depo edildiğini, birleşen dava davacısı lehine vekalet ücreti hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Asıl dosyada davalı, birleşen dosya davacı yüklenici vekili istinaf dilekçesinde, taraflar arasında 02/06/2015 tarihinde noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre taraflar arasında hakları oranında paylaşımlar yapıldığını ve taraflara çeşitli sorumluluklar yükletildiğini, davacı karşı davalı, davalı birleşen dosya davacıya 14/08/2015 tarihinde düzenleme şeklinde azilname göndererek sözleşmeyi feshettiğini, mahkeme sürecinde gerek alınan bilirkişi kök raporunda gerekse bilirkişi ek raporunda Esenyurt bölgesinde yapılacak bir inşaatın ruhsatının alınması için ve projeye başlanması için en az 3 ay gibi bir süreye ihtiyaç duyulduğu ifade edildiğini, fakat davacı karşı davalının bu süreyi beklemeden sebepsiz olarak sözleşmeyi feshettiğinin açıkça tespit edildiğini, kendilerinin sözleşmenin fesihinde kusurlu olduğuna dair bir durumun söz konusu olmadığının belirtildiğini, davacı karşı davalının azilnameyi gönderirken kusurlu davrandığını ve müteahhit olan davalının inşaat başlama işlemlerine başladığı ve bu azilnamenin bu duruma engel teşkil ettiğini açıkça belirtildiğini, yerel mahkeme davacı karşı davalının kusurlu olduğuna kanaat getirmesine rağmen ve asıl davada davalı birleşen davada davacının sözleşmenin devamı yönünde görüş bildirmesine rağmen birleşen davanın reddedilmiş olmasının doğru olmadığını, yerel mahkemece birleşen dava dilekçesinde talep edilen zararlar konusunda da bir değerlendirmede bulunulmayıp bu taleplerin tümüyle red edildiğini, kendilerinin fesihten kaynaklı zararlarının olduğunu, mahkeme kararında karşı tarafın noter masrafları konusunda kabulü dahi söz konusuyken bu zararlar hakkında bile bir karar verilmediğini, halbuki davacı karşı davalının noter masrafları konusunda itirazı söz konusu olmadığı gibi ikrarının mevcut olduğunu belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını yeniden inceleme yapılarak açtıkları davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında 02.06.2015 tarihinde Büyükçekmece 6. Noterliğinin 26325 ve 26326 yevmiye numaralı iki ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, henüz 2 ay geçmiş iken asıl davada davacı arsa sahibi ... tarafından taraflar arasında yapılan görüşmelerde bağımsız bölümlerin 80 85 m² olacağı belirtilmesine rağmen 73 m² olarak yapılacağı belirtilerek Büyükçekmece 8. Noterliğinin 14.08.2015 tarihin 24659 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile sözleşmenin fesihedildiğinin ihtar edildiği, taraflar arasında imzalanan sözleşmede bağımsız bölümlerin 80 85 m² olacağı hususunda bir hüküm bulunmadığı gibi davalı tarafından davacıya bu yönde verilmiş yazılı bir belgenin de dosyada bulunmadığı, davalı vekili ek rapora karşı sunduğu 30/11/2018 UYAP tarihli dilekçesinde, mahkemece 18/10/2018 tarihli duruşmada fesih konusundaki taleplerini bildirmek üzere süre verildiğini, arsa sahibince sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğini, müvekkilinin sözleşmenin feshine yönelik bir talebi veya kabulünün söz konusu olmadığını, iradelerinin yasal koşullar ve belediyenin yönetmeliği doğrultusunda sözleşmenin devamı yönünde olduğunu, tazminat taleplerinin ise mahkemece sözleşmenin feshi halinde yönelik olduğunu belirttiği, bu durumda, davalı yüklenicinin sözleşmenin feshini kabul etmediği, tarafların iradelerinin fesihte birleşmediği, davacı iş sahibinin süresinden önce fesih ihbarında bulunduğu, bu nedenlerle tazminat talebinin yasal koşullarının bulunmadığı anlaşıldığından, mahkemece asıl davanın tazminat talebi yönünden reddine dair verilen kararın doğru olduğunu, bununla birlikte, asıl davada, davalı taraf 14.08.2015 tarihinde vekaletnameden azil edilmesine ve azilnamenin 17.08.2015 tarihinde tebliğ edilmiş olmasına rağmen, 20.08.2015 tarihinde kendisine verilen vekaletname ile tapuda işlem yaptırarak kat karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirdiği anlaşıldığı, şerh işleminin yapıldığı tarihte davalı yüklenicinin vekalet yetkisi bulunmadığından şerh işleminin tapuya tescilinin hukuka aykırı olduğu, mahkemece, hukuka aykırı şerhin kaldırılması talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek talebin reddine karar verilmesinin hatalı olduğu, birleşen davada ise, davacının sözleşmenin feshi ihbarı nedeniyle menfi zararlarının giderilmesini talep ettiği ancak mahkemenin talebi üzerine dosyaya sunduğu dilekçe ile sözleşmenin feshi taleplerinin ve bu yönde bir kabullerinin olmadığını, ancak mahkemece sözleşmenin feshi ihtimali nedeniyle tazminat talebinde bulunduklarını bildirdiği, bu durumda, tarafların sözleşmenin feshi hususunda iradelerinin birleştiğinden bahsedilemeyeceği, mahkemece de arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshi ihbarının haksız olduğu tespit edilmiş olduğundan, taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta bulunduğu ve devam ettiği anlaşılmakla, mahkemece yüklenicinin yasal şartları bulunmayan menfi zarar talebinin reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun bulunduğu belirtilerek davacı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulüne, davalının istinaf taleplerinin reddi ile, yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1 b 2. bendi gereğince kaldırılarak, asıl davada arsa sahibinin maddi zararların giderilmesine yönelik davasının reddine, tapuya konulan şerhin kaldırılmasına ilişkin talebinin kabulü ile şerhin kaldırılmasına, birleşen davanın reddine dair yeniden esas hakkında karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı birleşen davada davalı arsa sahibi vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1 Davalarında, şerhin terkini ve maddi tazminat istediklerini, davayı 10.000,00 TL üzerinden açtıklarını ve

hiçbir zaman dava değerini arttırmadıklarını, harcı gayrimenkulün değerine tamamladıklarını, ancak daha

fazlasına tamamlamadıklarını, buna rağmen davacı aleyhine hükmedilen vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını,

hükmün bozulmasını talep etmişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, asıl davada taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca işlenen şerhin terkini ve maddi tazminatın davalıdan tahsili, birleşen dosya yönünden ise arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi nedeniyle doğan maddi zararın tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470 486 maddeleri, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi "Tarifelerin üçüncü kısmına göre ücret m.13 (1) Bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde gösterilen hukuki yardımların konusu para veya para ile değerlendirilebiliyor ise avukatlık ücreti, davanın görüldüğü mahkeme için bu Tarifenin ikinci kısmında belirtilen maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla (7 nci maddenin ikinci fıkrası, 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası ile 12 nci maddenin birinci fıkrası, 16 ncı maddenin ikinci fıkrası hükümleri saklı kalmak kaydıyla) bu Tarifenin üçüncü kısmına göre belirlenir"

3. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Asıl davada davacı arsa sahibi sözleşme şerhinin terkinini ve maddi tazminatın tahsilini istemiş, birleşen davada yüklenici menfi zararın tazminini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesi asıl ve birleşen davanın reddine karar vermiştir. Taraflarca istinaf isteminde bulunulması üzerine bölge adliye mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davalı yüklenicinin itirazlarının reddine, davacı arsa sahibinin itirazlarının kısmen kabul edilerek şerhin terkinine ve maddi tazminat isteminin ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir. Bu karar davacı birleşen dava davalı arsa sahibince temyiz edilmiştir. Bu durumda bölge adliye mahkemesince reddedilen kısım 10.000,00 TL üzerinden hesaplanacak nispi vekalet ücretine, bu bedel de tarifede belirtilen maktu vekalet ücreti tutarının altında kaldığından Avukatlık Asgari Ücret tarifesinin 13. maddesi uyarınca 5.100,00 TL maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken taşınmaz bedeli üzerinden hesaplanan nispi vekalet ücretine hükmedilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

3.Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davacı birleşen dava davalı arsa sahibi vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararına yönelik temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının "B)İLK DERECE MAHKEMESİ YÖNÜNDEN" başlığı altında 5 numaralı fıkrasında yer alan "... 38.569,75 TL nispi ..." ibaresinin kaldırılarak yerine "... 5.100,00 TL maktu" ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.