Karar Detayı

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/32 E., 2021/595 K.

HÜKÜM/KARAR: Kısmen Kabul

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların murisi ...'nin ve ...'nin, adlarına kayıtlı Kırklareli ili ..., ... Mahallesi, ... Bahçe mevkiinde bulunan 239 ada 12 ve 13 (daha sonra tevhid olunarak 94 parsel) numaralı parsellere ilişkin olarak murislere vekaleten ... ile davalılardan .... arasında Kırklareli .... Noterliğinin 17/05/1996 tarih ve 4268 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ile daire ve dükkan karşılığında inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye istinaden bu sözleşmenin şartları geçerli olmak kaydıyla davalı ...'ın davalı ... Kooperatifi ile Kırklareli .... Noterliğinin 26/12/1997 tarih ve 8254 yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ile daire ve dükkan karşılığında sözleşme yapıldığını, bu sözleşmeden sonra da davalı ... ile davalı ... Kooperatifi arasında ... geçici Noterliğinin 30/09/1998 tarih ve 195 yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede kararlaştırılan sürede kendilerine düşen dairelerin tesliminin yapılmadığını, bu nedenle sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ile geç teslimden doğan kira tazminatı alacaklarının tazmini gerektiğini, bu nedenlerle davalıların müteselsilen sorumlu olarak müvekkillerine 80.504,54 TL kira kaybı alacağı ve sözleşmeye göre inşaatın zamanında bitirilip teslim edilmemesinden kaynaklı dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 6.440,00 TL cezai şart ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar tarafından açılan davanın hukuki dayanaktan yoksun ve mesnetsiz olduğunu, 5 yıllık zamanaşımı süresi dolduktan sonra iş bu davanın açılmasının hukuken mümkün olmadığını, zamanaşımına uğradığını ve reddi gerektiğini, kira kaybı ile ilgili olarak da davacılara ait dairelerin 2006 yılında fiilen teslim alındığını, arsa sahipleri ile yaptıkları sözleşmeyi kooperatife devrettiklerini bu nedenle artık sorumluluğu kalmadığını, bu durumun mirasbırakanları ve kendileri tarafından da bilindiğini, bu durumda müvekkili aleyhine açılan iş bu davanın husumet yokluğu nedeni ile de reddi gerektiğini, davacı tarafın tapuların kendilerine geç teslim edildiği iddiasının da asılsız olduğunu, gecikmenin mahkemece konulan tedbirlerden kaynaklanmakta olup bu durumun müvekkilinin kusuru gibi gösterilmesinin hakkaniyete ve yasaya açıkça aykırı düştüğünü, söz konusu taşınmazların eksik veya zamanında teslim edilmemesinin müvekkilinin kusuru olmadığını, davacı tarafın hesaplamalarının hangi teknik ve bilimsel verilere göre yapıldığının belli olmadığını, davanın reddini talep etmiştir.

2.Davalı Tasfiye Halindeki ... Yapı Kooperatifi vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşmelerde inşaatın bitim süresinin 2001 olduğunu, inşaatların fiilen teslim süresinin ise 2005 yılı olduğunu, 20/07/2005 tarihinde arsa sahibi mirasçılarından olan ...'ın taşınmazını kiraya verdiğini, ...'ın aynı zamanda murislerinde vekili olduğunu, Kooperatif maliklerinden ve davacılardan taşınmazı satın alan ...'un da 26/01/2006 tarihinde Belediye Başkanlığı'na müracaat ile su aboneliği aldığını, dava dilekçesinde teslim tarihinin 2006 yılı olduğunu, bu sebeple 2001 yılından itibaren gecikme tazminatı ve kira alacaklarının dava tarihine kadar zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yönünden dolmuş bulunduğunu, bu nedenlerle talep edilemeyeceğini, 2005 ve 2006 yıllarında da taşınmazların davacılar tarafından fiilen teslim alınmaları sebebiyle de dava tarihine kadar 5 yıllık zamanaşımı sürelerinin dolduğunu, davacı tarafın taleplerinin fahiş ve yanlış olarak hesaplandığını, bu nedenlerle davanın görev, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler ve esas yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 08.09.2015 tarihli 2013/186 Esas, 2015/362 Karar sayılı kararıyla; 26/04/1998 tarihinde inşaat ruhsatının alınmış olması ve bu tarihten itibaren 3 yıl içinde inşaatın bitmesi gerektiği belirtildiğinden inşaatın 26/04/2001 tarihinde teslimi gerektiği, davalı tarafın davacıya ait daireleri vermediği, bunun üzerine Kırklareli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/70 Esas 2009/461 Karar sayılı ilamı ile hükmen tescil kararı verildiği, bu kararın 25/06/2012 tarihinde kesinleştiği, dava konusu taşınmazların yapı kullanma izin belgesinin 27/02/2013 tarihinde verildiği, bu hali ile davalılar tarafından sözleşme kapsamında davacıya verilecek taşınmazların hukuken usulüne uygun teslim edilmediği, bu sebeple zamanaşımı iddialarının yerinde olmadığı, bilirkişi raporundan da anlaşılacağı üzere, A Blok 1 no.lu bağımsız bölüm, B Blok 1. kat 4 no.lu bağımsız bölüm, B Blok 2. kat 8 no.lu bağımsız bölüm, B Blok 4. kat 16 no.lu bağımsız bölüm için ayrı ayrı cezai şart ve kira kaybı alacağı hesaplandığı, davacı tarafça ifaya eklenen cezai şart dışında cezai şartı aşan zararda istenebileceği, bu durumda mahkemece hem kira alacağına hem cezai şarta birlikte hükmedilmediği, yeniden ek rapor alınmasına gerek olmadığından kira kaybı alacağından ceza şart miktarı düşüldüğünde davacının uğradığı toplam zarar çıktığı, böylelikle 73.833,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken tahsiline karar verildiği, davalı ...'ın ana sözleşmeye dayanarak diğer davalı ile sözleşme yaptığı için meydana gelen zararlardan da diğer davalı ile birlikte müteselsil sorumlu olduğundan birlikte sorumlu olduklarına karar verildiği belirtilerek davanın kısmen kabulü ile 73.833,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1.İlk Derece Mahkemesinin 08.09.2015 tarihli 2013/186 Esas, 2015/362 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri ayrı ayrı temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 20.09.2018 tarihli 2015/9059 Esas, 2018/4309 Karar sayılı ilamında; eser sözleşmesine bağlı taleplerin TBK 147/6 maddesi uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu, bu sürenin kiranın muaccel olduğu (istenebilir hale geldiği) tarihten başladığı, kirası istenen bağımsız bölümün teslim edilmesi, satılması veya kiraya verilmesi hallerinde kira tazminatı talep edilemeyeceği, hükmen tescil davası açılmasının teslime ve kullanmaya veya satmaya engel olmadığından zamanaşımını kesmesinin mümkün olmadığı, davanın 02.04.2013 tarihinde açıldığı, davalıları da süresinde zamanaşımı itirazında bulunduğuna göre, mahkemece TBK 147/6 maddesi gereğince zamanaşımı iddiasının yukarıdaki açıklamalar kapsamında ele alınması gerektiği, davacılar vekilince 19.01.2015 tarihli celsede 16 ve 4 no.lu dairenin 18.08.2005 tarihinde 8 no.lu dairenin 21.05.2010 tarihinde teslim alındığı, 1 no.lu daire ile ilgili olarak da davalı kooperatifçe kiraya verilen dairenin kira bedelinin 01.01.2010 tarihinden itibaren davacılara ödendiğini beyan ettiği, davacı beyanındaki teslim tarihlerinin mahkemenin de kabulünde olduğuna göre, bu kez bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak, dava tarihinden geriye gidilerek kira alacağının talep edilebileceği tarihten itibaren 5 yılın sona erdiği tarih esas alınarak zamanaşımına uğrayan kısım olup olmadığı incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu husus değerlendirilmeden hüküm kurulması doğru olmadığından bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

3.Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 20.09.2018 tarihli 2015/9059 Esas, 2018/4309 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

4.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 27.11.2019 2019/229 Esas, 2019/4869 Karar sayılı ilamında; sair karar düzeltme itirazlarının reddine, davalı yüklenicilerin sözleşmede kararlaştırılan sürenin 26.04.2001 tarihinde dolmasıyla temerrüde düştüklerini, ancak davacının yasal hakkı olan yüklenicilerin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmesini beklediğini, 02.04.2013 tarihinde bu davayı açtığını, davacı ifayı beklediğine göre, davalı yüklenicilerin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmek zorunda olduklarını, gecikme tazminatı istemleri yönünden zamanaşımının başlangıç tarihinin, sözleşmeye göre yüklenicilerin edimlerini yerine getirerek davacıya ait bağımsız bölümleri teslim tarihi olduğunu, diğer bir deyişle eser sözleşmesi feshedilmediği sürece iş sahiplerinin gecikme tazminatını (kira) alarak ifayı bekleyebileceğinden eser teslim edilmediği ve sözleşme ifa ile sonuçlanmadığı için teslimi gereken tarih geçmesine rağmen zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacağını, önceki döneme ait olsa dahi gecikme tazminatı ile ilgili zamanaşımı süresi eserin teslimi ve sözleşmenin ifası ile sonuçlandığı tarihten itibaren başlayacağını, 16 ve 4 no.lu dairenin 18.08.2005 tarihinde 8 no.lu dairenin 21.05.2010 tarihinde 1 no.lu dairenin de 01.01.2010 tarihinde teslim edildiği dikkate alındığında, 8 ve 1 no.lu daireler için davacının 02.04.2013 tarihli gecikme tazminatı davasının süresinde olduğunun anlaşıldığını, bozma ilamında zamanaşımının başlangıç tarihinde yanılgıya düşülerek, kiranın muaccel olduğu tarihten itibaren zamanaşımının başlayacağının değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, mahkeme kararının bu sebeple bozulması gerekirken bozma ilamında hataen zamanaşımının başlangıç tarihinin kiranın muaccel oluğu tarih olduğuna dair gerekçenin kaldırılarak değişik açıklanan gerekçeye göre bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; inşaatın sözleşmeye göre 26/04/2001 tarihinde teslimi gerektiği, davacı vekilinin bozma öncesi beyanlarına göre 16 ve 4 no.lu dairenin 18/08/2005 tarihinde 8 no.lu dairenin ise 21/05/2010 tarihinde; 1 no.lu dairenin de 01/01/2010 tarihinde teslim edildiği, zamanaşımı başlangıç süresinin teslim tarihinden itibaren başlayacağı ve davanın 02/04/2013 tarihinde açıldığı anlaşıldığı, bu nedenle 8 ve 1 no.lu daireler için davalının zamanaşımı def'ine ilişkin talepleri yerinde görüldüğü, bu bağımsız bölümler için 02/04/2013 tarihli gecikme tazminatı talebinin süresinde olduğu, mahkemece Yargıtay bozma ilamına uyulmasına karar verilerek dosyanın yeniden kök raporu sunan Bilirkişi Heyetine tevdii edildiği, bilirkişilerin 17/03/2021 havale tarihli raporlarında Yargıtay Bozma ilamı doğrultusunda davaya konu A Blok 1. kat 1. no.lu bağımsız bölüm için kira kaybının (dava açılış tarihi 02/04/2013 olduğundan ve zamanaşımı başlangıç tarihi dairelerin teslim tarihinden itibaren başlayacağından zamanaşımı süresi içindeki kira alacağına ilişkin hesabın) 02/04/2008 01/01/2010 tarihleri arasında ve B Blok 2. kat 8 no.lu bağımsız bölüm için kira kaybının 02/04/2008 21/05/2010 tarihleri arasında hesaplandığı ve 1 no.lu bağımsız bölüm için kira kaybının 7.874,40 TL (7.874,41 TL); geçikme tazminatının 419,33 TL, 8 no.lu bağımsız bölüm için kira kaybının 9.857,61 TL(9.857,62 TL) ve gecikme tazminatının 513,33 TL olarak belirtildiği görülmekle; (rapordaki maddi hata düzeltilerek) mahkeme denetimine uygun olarak sunulan raporun hükme esas alınabileceğine kanaat getirildiği, davacı tarafın talebinin kira tazminatı ve cezai şart bedelinin tazmini istemine ilişkin olduğundan; talebin davacının ifaya ekli müspet zararına ilişkin olup "ifaya eklenen cezai şart" niteliğinde olduğu; davaya konu sözleşmede geç teslim nedeniyle cezai şart kararlaştırığının görüldüğü; davacının kira kaybı cezai şarttan fazla ise davacı tarafın ek olarak bu cezai şartı aşan müspet zararını da talep edebileceği anlaşıldığından; sonuç olarak rapordaki hesaplama doğrultusunda davacının talep edebileceği miktarın toplam 17.732,03 TL olduğu anlaşıldığından; davanın bu miktar üzerinden kısmen kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle;

1.Bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmediğini, hesaplamanın yanlış yapıldığını, 4 adet daire için kira tazminatı ve sözleşmeden doğan cezai şart alacağının toplam tutarının dava dilekçesinde de açıkladıkları gibi 80.504.54 TL olduğunu,

2.Davalıların zamanaşımı itirazının bozmadan önceki mahkeme kararında eser sözleşmelerinde zamanaşımı süresinin iskanın alınış tarihinden itibaren başlatılacağı, bu nedenle de dosyada bulunan iskan ruhsat tarihi ve dava tarihi nazara alındığında zamanaşımı süresinin dolmadığı gerekçesiyle reddedilmesinin son derece yerinde olduğunu,

3.Bozma ilamındaki zamanaşımının başlangıç tarihlerine ilişkin tespitlerin dosya kapsamı ile bağdaşmayan değerlendirmeler olduğunu, daireler davalı kooperatifçe kiraya verildiğini ve müvekkillerine teslim edilmediğini, sürmekte olan hükmen tescil davasında da bu dairelerin müvekkillerine teslim edilmediğini, kooperatif tarafından bu gayrımenkullerin kiraya verilmiş olduğu keşif esnasında dinlenen tanık beyanıyla da sabit olduğunu, dosyaya sunulu yazılı belgelerden de anlaşılacağı üzere kooperatif ve apartman yönetiminin uzun yıllar birlikte yürütülmüş olup başkan ve yönetici ... tarafından kooperatif adına dava konusu 1 8 12 no.lu daireler 01.07.2003 tarihinde kiraya verildiğini, hal böyle iken bozma gerekçesinin ve buna uyarak verilen iş bu kararın kabulünün mümkün olmadığını,

4. Davalıların, davacıların mülkiyet hakkını kabul edip tapuda takrir vermediği gibi gayrımenkulleri de kiraya vererek gelir elde ettiklerini, tapu iptal ve tescil (hükmen tescil) davasının kesinleşmesi ile davacıların bu gayrımenkullerde hak sahibi olduğunu, Yargıtayın bozma kararında bahsi geçen emsallerin kat irtifakı tesis edilip tapuda adlarına tescil yapılmış ancak gayrımenkullerin süresinde teslim edilmediği durumlara ilişkin olup davaya uymadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir eser sözleşmesidir ve zamanaşımı 5 yıldır diye her olayda uygulanmasının mümkün olmadığını, her davanın kendine has özel durumu olduğu gibi kat karşılığı kira sözleşmeleri atipik sözleşmeler olup bunu tam olarak eser sözleşmesi olarak vasıflandıramayacaklarını, açıklanan nedenlerle kararın bozulmasını talep etmişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca teslimi gereken dairelerin süresinde teslim edilmemesi nedeniyle doğan cezai şart ve kira tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun (1086 sayılı Kanun) 427 nci maddesi, 437 nci maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 355 370

3. Değerlendirme

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına, temyiz olunan karar ile gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik olmadığı ve bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşıldığına göre davacılar vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Yargıtayın bozma kararına uyan mahkeme, bozma kararı uyarınca işlem yapmak ve hüküm vermek zorundadır. Mahkemenin bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli müktesep hak doğmuştur. Mahkemece bozmaya uyulmuş ise de, bozma gereklerinin yerine getirildiğinden söz edilemez.

3.Mahkeme tarafından uyulan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 27.11.2019 2019/229 Esas, 2019/4869 Karar sayılı ilamına göre sair karar düzeltme itirazlarının reddi ile davalı yüklenicilerin sözleşmede kararlaştırılan sürenin 26.04.2001 tarihinde dolmasıyla temerrüde düştükleri, gecikme tazminatı istemleri yönünden eser sözleşmesi feshedilmediği sürece iş sahipleri gecikme tazminatını (kira) alarak ifayı bekleyebileceğinden, eser teslim edilmediği ve sözleşme ifa ile sonuçlanmadığı için teslimi gereken tarih geçmesine rağmen zaman aşımı süresi işlemeye başlamayacağı, önceki döneme ait olsa dahi gecikme tazminatı ile ilgili zaman aşımı süresinin eserin teslimi ve sözleşmenin ifası ile sonuçlandığı tarihten itibaren başlayacağı, 8 ve 1 no.lu daireler için davacının 02.04.2013 tarihli gecikme tazminatı davasının süresinde olduğunun anlaşıldığı, bozma ilamında zaman aşımının başlangıç tarihinde yanılgıya düşülerek, kiranın muaccel olduğu tarihten itibaren zaman aşımının başlayacağının değerlendirilmesinin hatalı olduğu hususları belirtilerek bozma ilamındaki gerekçenin kaldırılarak değişik açıklanan gerekçeye göre bozulmasına karar verildiği belirtilmiştir.

4.Mahkemece bozma ilamına uyularak 1 ve 8 no.lu daireler hakkında hesaplama yapılmış ise de hesaplama yapılacak zaman aralıklarının tespitinde hataya düşülmüştür. Sözleşmeye göre dairelerin teslim edilmesi gereken tarih 26.04.2001'dir. Bozma ilamı ile kesinleştiği üzere 8 no.lu daire için 21.05.2010, 1 no.lu daire için ise 01.01.2010 tarihinin teslim tarihi olarak kabulü gerekmektedir. Bu durumda mahkemece sözleşmeye göre teslimin gerektiği tarih ile kesinleşen teslim tarihleri arasındaki dönem için kira tazminatının hesaplanması gerekmektedir. 03.06.2015 tarihli bilirkişi raporunda da hesaplandığı gibi 8 no.lu daire için 26.04.2001 21.05.2010 tarihleri arası toplam 30.385,00 TL, 1 no.lu daire için 26.04.2001 01.01.2010 tarihleri arası toplam 28.402,00 TL gecikme tazminatına hükmedilmesi ve fazlaya ilişkin isteminde reddi gerekirken, dava tarihinden geriye dönük beş senelik süreçte teslim tarihi esas alınarak yapılan hesaplamaya göre tazminata hükmedilmesi hatalı olmuş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Yukarıda (1) numaralı paragrafta açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. 2, 3, 4, no.lu paragraflarda açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,13.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.