Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/1528 E., 2022/277 K.

...

...

...

HÜKÜM: Kabul

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2017/368 E., 2021/147 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalı ...Ş vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmişse de vazgeçilmesi nedeniyle duruşmanın reddine karar verilmiştir. Kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin mirasbırakanı ve müvekkilleri ile davalılardan ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. arasında 1988 yılından başlamak üzere adi yazılı şekilde birden fazla kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve sözleşmelere dayalı olarak noterden şirket yetkililerine vekaletname verildiğini ve davalı şirkete taşınmazın bir kısım hissesinin devredildiğini, ancak aradan geçen uzun sürede davalı şirketin yükümlülüklerini yerine getirmediğini, devri yapılan hisselerin iadesi talep edildiğinde davalı şirketin müvekkillerinin haklarına etki etmeyecek şekilde eski çalışanları olduğunu beyan ettikleri diğer davalı ... ile sözleşme imzalanması teklifinde bulunduklarını, teklifi kabul eden müvekkillerinin davalı şirket ile birlikte arsa sahibi sıfatıyla davalı ... ile 2001 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını ve davalı ...’na inşaat ve imar işleri için noterden vekaletname verildiğini, ancak davalı ...’nın da sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediğini, bunun üzerine davalı ... ile tarafların Beşiktaş 6. Noterliği’nin 17/05/2010 tarihli ikinci bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını ve müvekkillerinin aynı noterden inşaat ve imar işleri için birbirlerine muvafakat ve davalı ...’na vekaletname verdiklerini, davalı ...Ş. tarafından davalı ...’na taşınmazın bir kısım hisse devrinin yapıldığını, ancak 1988 yılından beri devam eden hukuki ilişkide davalı yüklenicilerin edimlerini halen yerine getirmediklerini, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden dönüldüğünden davalılar adına kayıtlı olan sözleşme gereği devredilmiş olan arsa paylarına ilişkin tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacıların mirasbırakanı ve devamında davacılar ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığını, sözleşme konusu 33 no.lu taşınmazın ifraz edilerek 1444 ve 1445 numarasını aldığını, 1444 no.lu parselin tamamının ve 1445 sayılı taşınmazın 6/9 hissesinin 11/12/1992 tarihinde müvekkiline devredildiğini, 01/07/1996 tarihinde ise taşınmaza askeri nedenle yapılaşma kısıtı getirildiğini, devamına inşaat faaliyetlerinin üçüncü kişi tarafından yapılmasının daha faydalı olacağı düşüncesi ile davalı ... ile 2001 yılında adi yazıl ve edimlerin yerine getirilmemesi nedeni ile Beşiktaş 6. Noterliğinin 17/05/2010 ikinci kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin de arsa sahibi konumunda olduğunu ve müvekkilinin rızası olmaksızın sözleşmeden dönülemeyeceğini, davanın aktif husumet yokluğundan reddinin gerektiğini, müvekkiline de husumet yöneltilemeyeceğini, taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta olduğunu, davacıların yükümlülüklerini yerine getirmediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin sözleşme gereği edimlerini yerine getirmek için çaba gösterdiğini, Beşiktaş 6. Noterliğinin 17/05/2010 tarihli sözleşmesi ile daha önce imzalanan sözleşmelerin geçersiz hale gelerek tarafların açıkça birbirini ibra ettiğini, 2011 yılında inşaat ruhsatı alınmasına rağmen arsa sahiplerince taşınmaz üzerindeki ipotek kaldırılmadığından inşaata başlanamadığını, davacıların edimlerini zamanında yerine getirmediğinden sürecin uzadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ...Ş'ye yapılan tapu devirlerinin murisle ve onun ölümünden sonrada mirasçılar ile yapılan Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine göre yapıldığı, davalı ...Ş'nin tapuda hisseleri devralmasına rağmen sözleşmelerde belirtildiği şekilde inşaatı yapıp teslim etmediği, edimini yerine getirmediği, sonradan davalı ... ile imzalanan adi yazılı şekilde Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi gereğince 30/12/2004 tarihine kadar inşaatın teslimi gerekmesine rağmen bu sözleşme gereğinin yerine getirilmediği, sonradan yine bu davalı ile imzalanan Beşiktaş 6.Noterliğinin 17/05/2010 tarih ve 20687 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Villa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde inşaat ruhsatından itibaren 24 ay sonra villaların teslim edileceği belirtilmesine ve bu sözleşme kapsamında davalı ...'na inşaat ile ilgili tüm işlemlerin takibi için 17/05/2010 tarihli 20688 yevmiye nolu muvafakatname ve 20689 nolu vekaletnameler verildiği halde dava ve keşif tarihi itibariyle dahi hiçbir inşai faaliyette bulunulmadığı, inşaat ruhsatının 27/05/2017 tarihindeki alındığı, sözleşmenin 11.maddesine göre bu tarihten itibaren 24 ay içerisinde inşaatı bitirilip teslim edileceği, dava tarihi itibariyle henüz teslim süresi dolmamış ise de, hiçbir şekilde inşaata başlanmadığı, 05/12/2019 tarihinde keşif yapıldığı, bu tarihte dahi inşaata başlanmadığı, taşınmazın arsa olarak kaldığı, eski 33, yeni 1444 ve 1445 parseller ile ilgili inşaat yapımına ilişkin taraflar arasındaki sözleşmeler ve ilişkilerin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiği, gerek davacılar murisi gerekse davacılar ile davalılar arasında yapılan adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapuda pay devrinin gerçekleşmesi nedeniyle geçerli kabul edilmeleri gerektiği, sonradan alınan inşaat ruhsatından da anlaşılacağı üzere taşınmazlar üzerindeki ipoteğin inşaatın yapımına engel oluşturmadığı, ayrıca söz konusu ipoteğin 5 yıl süreli bir ipotek olduğu ve süresinin çok önceden dolduğu, buna göre arsa sahiplerinin edimlerini yerine getirmiş olmalarına rağmen müteahidin kendi edimini ifa etmediğinden dolayı davacıların 17/11/2017 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi fesih etmekle haklı oldukları, bu durum karşısında davalı ...Ş.'ye yapılan 33 parseldeki hisse devrinin hukuki dayanağının kalmadığı, bu devre bağlı olarak sonradan diğer davalı ...'na yapılmış bulunan tapu devirlerinin de 27/05/2010 tarihli sözleşme eski sözleşmelerin devamı niteliğinde olduğundan hukuki dayanağının kalmadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne, ..., 1444 parsel, 648,60 m² yüzölçümlü arsa vasfındaki taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına 1/2 'şer hisse olarak tapuya kayıt ve tesciline, ... mevki, 1445 parsel, 6257,40 m² yüzölçümlü tarla vasfındaki taşınmazdaki davalı ... adına olan 5/9 hisseye ait tapu kaydı ile ... Gayrimenkul Geliştirme Şirketi AŞ adına olan 1/9 hisseye ait tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına 1/2 'şer hisse olarak tapuya kayıt ve tesciline, karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ...Ş. vekili istinafında, diğer davalı ...'e pay devri yapanın kendisi olması nedeniyle davacıların aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, 07.05.2010 tarihli 3. Sözleşmenin 23. maddesi ile davacıların önceki sözleşmelerden kaynaklı haklarından feragat ettiklerini, kendisi de arsa sahibi haline geldiğinden davacıların tek başına bu davayı açamayacaklarını, davacıların 07.05.2010 tarihli sözleşme ile müvekkilini ibra etmeleri karşısında müvekkilinin yükümlülüklerini yerine getirmediğinden bahisle davanın kabulünün hukuka aykırı olduğunu, 07.05.2010 tarihli sözleşmenin halen ayakta olduğunu, bu nedenle bu sözleşmenin feshedildiği gerekçesiyle tapu iptali talebinin kabulünün yerinde olmadığını, kendisi de hissedar olduğundan davacıların tek başına bu sözleşmeyi feshedemeyeceklerini, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri yerine getirmeyen asıl tarafın davacılar olduğunu, taşınmazların takyidatlardan ari olmalarını sağlamadıklarını belirterek, kararın kaldırılmasını ve davanın öncelikle aktif ve pasif husumet yokluğunda usulden reddine, aksi halde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili istinafında, davacıların fesih haklarının bulunmadığı gibi sözleşmenin 19. Maddesi gereğince fesihten önce ihtarla süre verilmesi gerektiğini, bu şart yerine getirilemediğinden fesih bildiriminin geçersiz olduğunu, TBK'nın 124 ve 473 maddeleri kapsamında süre verilmeksizin fesih şartlarının olayda gerçekleşmediğini, mahkemece bu hususta bilirkişi inceleme yaptırılmadığı gibi, taraflarınca sunulan uzman görüşün de dikkate alınmadığını, mahkemenin dava açıldığı tarih itibariyle henüz teslim süresinin başlamadığı tespitinin yerinde olduğunun, ancak hiçbir şekilde inşaata başlanılmadığı tespitinin hatalı olduğunu, yargılama sırasında inşai faaliyetlere başlanılmamasının sebebinin davacılar olduğunu, mahkemenin dava tarihinden sonraki süreci dikkate almasının hatalı olduğunu, fesih şartlarının oluşup oluşmadığının dava tarihine göre belirlenmesi gerektiğini, müvekkilinin sözleşmeyi ifa edeceği iradesini kat irtifaki için gönderdiği 06/09/2017 tarihli ihtarname ve dosyada mevcut delillerle ortaya koyduğunu, davacıların verdiği vekaletin süresinin 17.05.2014'de sonra erdiğini, kendisi ile imzalanan 2010 yılındaki sözleşme öncesi sürecin fesih değerlendirmesinde dikkate alınmasının hatalı olduğunu, kendisi ile yapılan sözleşmede teslim süresinin inşaat ruhsatı alındıktan sonra başlayacağının belirtildiğini, bunun sebebinin; öncesinde yapılan ifraz işlemleri, askeri kısıtlamalar sebebiyle başvurular yapılması, takibi, neticelendirilmesi, imar mevzuatındaki değişiklikler, inşaat ruhsatı alınmasındaki maddi ve hukuki zorluklar olduğunu, kendisinin sözleşme sonrasında gerekli plan ve projeleri hazırlattığını, tasdik ettirdiğini, davacıların verdiği 29.05.2014 tarihli muvafakat ile tasdikini sağladığını, kurumlar arasında yapılması gereken tüm başvuruları ve işlemleri gerçekleştirdiğini, bunlar için 2.000.000,00 TL'yi aşkın masraf yaptığını ve 17.07.2017'de inşaat ruhsatı aldığını, bu tarihe kadarda davacılar tarafından gecikme nedeniyle hiçbir ihtar çekilmediğini, çünkü onların da süreci bildiklerini, davacıların başka bir yükleniciyle daha düşük oranda arsa payı devri karşılığında anlaşmak için sözleşmeyi feshettiklerini, davacılara gönderilen 04.06.2012 tarihli ihtarnameye rağmen taşınmaz üzerindeki ipoteği kaldırmadıkları için temerrüde düştüklerini, müvekkilinin bu ipoteğin fekkine dair başlattığı icra takibine karşı yapılan şikayet üzerine icra hukuk mahkemesince fekke yönelik talebin reddedildiğini, gerekçeli kararda hatalı şekilde müvekkilinin bu konuda bir işlem yapmadığının yazıldığını, mahkemece müvekkilinin işin ifasına yönelik işlemleri, 2012 ve 2017 yıllarındaki ihtarnameler, bunlara dair delilleri dikkate alınmadan ve taleplerine rağmen imar işlem dosyası dahi celbedilmeden haksız olarak davanın kabulüne karar verildiğini, davalı ... şirket de hissedarlar arasında yer aldığından davacıların tek başına bu davayı açamayacaklarını, davacıların adli yardım taleplerinin kabulünün hatalı olduğunu, taşınmazların dava tarihi itibariyle değerlerine dair kıymet takdir raporuna itirazlarının dikkate alınmadığını ve eksik harç alındığını belirterek, kararın kaldırılmasını ve davanın reddini karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ...Ş.'nin öncesinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında davaya konu taşınmazlarda pay sahibi olduğu, kendisine devredilen tapu paylarının avans mahiyetinde olduğu, bu nedenle davaya konu olayda gerçek arsa sahiplerinin sadece davacılar olduğu, davalı ...Ş.'nin asıl sıfatının yüklenici olduğu dosya kapsamından anlaşılmakta olduğundan, buna dair istinaf itirazları yerinde görülmemiştir.

Taraflar arasında imzalanan 17/05/2010 tarihli son ve resmi şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin son kısmındaki "anlaşmanın tümü" başlığı altında (B) bendinde yazılı olan; "Bu anlaşma tarafların bundan önce yaptıkları burada geçen konulardaki tüm anlaşmaların veya birbirleri ile girdikleri mutabakatların yerini alacaktır ve tüm anlaşmalar bu tarihten itibaren geçerli olmak üzere fesih edilmiş addedilecekler ve taraflar birbirini önceki anlaşmalar dolayısı ibra etmişlerdir. Tarafların birbirlerinden bu sözleşme yükümleri haricinde başkaca bir hak ve talepleri olmadığını gayri kabili rücu beyan ve taahhüt ederler." düzenlemesi göz önünde bulundurulduğunda, tarafların bu sözleşmeyle yukarıda özetlenen daha önceki tüm sözleşmeleri lağvetmiş oldukları ve davaya konu kat karşılığı inşaat yapımı ilişkisini bu sözleşme ile sıfırdan yeniden düzenlemiş oldukları, taraflar arasındaki hak ve yükümlülüklerin, inşaat süresinin bu sözleşme hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiği, 17/05/2010 tarihli resmi şekilde yapılan son kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 11.maddesine göre inşaat süresinin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay olduğu, sözleşmenin 8.maddesine göre inşaat ruhsatının sözleşmenin imzalanmasından itibaren 12 ay içinde alınması gerektiği, ancak söz konusu maddenin devamı göz önünde bulundurulduğunda söz konusu sürenin kesin vade niteliğinde olmadığı, söz konusu maddenin devamında bu sürede ruhsat alınmaması halinde sözleşmenin feshedilmeyerek çalışmaların takip edileceğinin, yüklenicinin yeterli takip ve hassasiyeti göstermemesi halinde arsa sahiplerinin bir kez ihtar çekerek yükleniciye 1 ay süre vermesi gerektiğinin, eğer bundan sonuç alınamazsa sözleşmeyi iptale yetkili olduklarının belirtildiği gibi, sözleşmenin feshini düzenleyen 19.madde de sözleşmenin o madde de belirtilen durumlar haricinde fesh olunamayacağının belirtildiği, bu madde de feshin mümkün olduğu hallerden de 1. ve 2.bentlerdeki durumların somut olayda mevcut olmadığı, 3.bentte öngörülen durum bakımından ise öncelikle yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmeyerek sözleşmeye aykırı davranmasından dolayı kendisine noterden ihtarname gönderilmesi ve verilen 10 günlük süre içerisinde aykırılığı eksiksiz olarak gidermemesi gerektiği, dosya kapsamına göre davacı arsa sahipleri tarafından davalı yükleniciye sözleşmenin 8. ve 19.maddeleri kapsamında gönderilmiş bulunan usulüne uygun bir ihtarla süre verilmesi durumu söz konusu olmadığından davacıların sözleşmeye uygun bir haklı fesihte bulunduklarından bahsedilemeyeceği,

Dava dilekçesindeki iddia ve anlatımlar göz önünde bulundurulduğunda, davacı arsa sahiplerince dava ile birlikte sözleşmenin feshinin talep edilmiş olmasının, sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 358/1 (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 473/1) maddesinde düzenlenen erken fesih kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, anılan hüküm gereğince sözleşmenin süresinde ifa edilemeyeceğinden bahisle erken fesihte bulunulabilmesi için işin kalan sürede tamamlanamayacağının anlaşılması gerektiği, davalı yüklenici ... tarafından sözleşmeye konu yere ilişkin inşaat ruhsatının dava tarihinden 6 ay kadar önce 27/05/2017 tarihinde alındığı, yukarıda değinilen sözleşmenin 11. ve 8.maddelerindeki düzenlemeler göz önünde bulundurulduğunda, yüklenicinin 27/05/2017 tarihinden itibaren başlayan 24 aylık inşaatı teslim süresinin dava tarihi itibariyle henüz dolmadığı, yaklaşık 18 ay daha süresinin bulunduğu, toplam inşaat süresi göz önünde bulundurulduğunda dava tarihi itibariyle kalan bu sürenin sözleşmenin ifa edilmesi için yeterli olabilecek bir süre olduğu, buna göre gerek fesih ihtar tarihi gerek dava tarihi itibariyle erken feshin şartlarının oluşmadığı gerekçesi ile davalılar vekillerinin istinaf taleplerinin kabulü ile, yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1 b 2. bendi gereğince kaldırılarak, davanın reddine dair yeniden esas hakkında karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ...Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; taraflar arasındaki 17/05/2010 tarihli sözleşmeden sonra davalı yüklenici ... tarafından 27/05/2011 tarihli yapı ruhsatının alınmasına karşın Bölge Adliye Mahkemesince yapı ruhsatının 2017 yılında alınmış gibi değerlendirme yapılmasının hatalı olduğunu, 2011 tarihli yapı ruhsatından sonra sözleşmeye göre 24 aylık inşaat bitirme süresinde hiçbir işlem yapılmadığını, bu hali ile yükleniciye ek süre verilmesi dahi gerekmeksizin sözleşmenin feshedilebileceğini, ayrıca sözleşme gereği gecikmelerin hiçbir koşulda 12 ayı geçemeyeceğinin hükme bağlandığını, yapı ruhsatının 2017 yılında aldığının kabul edilmesi halinde dahi 2010 olan sözleşme tarihinden sonra makul sürelerin aşılması nedeni ile müvekkillerinin sözleşme ile bağlı tutulamayacağını, davalı yüklenicilerin edimlerini aradan geçen uzun sürede yerine getirmediğinin açık olduğunu, kararın bozulmasını talep etmiştir.

Davalı ...Ş. vekili; taraflar arasındaki 17/05/2010 tarihli sözleşme ile tarafların birbirini ibra ettiği ve önceki sözleşmelere dayanarak bir hak talebinde bulunamayacaklarını kabul ettiklerini, davanın öncelikle bu nedenle reddedilmesi gerektiğini, müvekkilinin taraflar arasındaki dördüncü sözleşmede yüklenici sıfatı ile yer almadığı, bu nedenle aktif husumet yokluğundan davanın reddinin gerektiği, müvekkilinin arsa sahibi konumunda olması nedeni ile davacıların fesih davasını tek başına açamayacaklarını, gerekçenin bu yönden de hatalı olduğunu, kararın düzeltilerek onanmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 818 sayılı BK 355 371 maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Taraflar arasında birden fazla kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde hukuki ilişki bulunmaktadır. Taraflar arasındaki hukuki işlem ve işlemler özetlenecek olunur ise;

Davacıların murisi ... ile davalılardan ... Tic. Taah. ve İnş. A.Ş. arasında bila tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre paylaşım oranı %30 arsa sahibi, %70 yüklenici şeklindedir. Sözleşmenin imzasından itibaren 2 yıl içerisinde yüklenici tarafından imar durum belgesi alınacak ve projelerin hazırlanması tamamlanacak, inşaat; temel ruhsatı tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde arsa sahibine teslim edilecektir. Bu sürelerde yüklenici, üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmez ise anlaşma geçersiz hale gelecek, devredilmiş arsa payları sahibine iade edilecektir.

Davacıların murisi ..., Beyoğlu 8. Noterliği’nin 01/11/1988 tarih ve 61769 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile tapu dairesinde intikal ve devir yapmak, ilgili resmi dairelerde imar ve inşaat ile ilgili her türlü işlemi yapmak üzere davalı ... Tic. Taah. ve İnş. A.Ş. yetkilisi ...,...,...’i vekil tayin etmiştir.

Davacıların murisi ... ile davalılardan ... Tic. Taah. ve İnş. A.Ş. arasında Beyoğlu 8. Noterliği’nin 01/11/1988 tarih ve 61770 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre arsa sahibi ..., 2 parsel 33 numaralı taşınmaz üzerindeki 70/100 hissesini kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince sözleşmede belirtilen şartlarla davalı ... Tic. Taah. ve İnş. A.Ş.’ye devrini kabul etmiştir.

Davacıların mirasbırakanı ... ..., 01/02/1990 tarihinde vefat etmiş, geriye mirasçısı olarak eşi ..., kızı ... ve oğlu ... kalmıştır.

Davacılar ile davalılardan ... Tic. Taah. ve İnş. A.Ş. arasında bila tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre paylaşım oranı %30 arsa sahibi, %70 yüklenici şeklindedir. Sözleşmenin imzası ile imar durum belgesi alınması ve projelerin hazırlanması tamamlanmış olacak, inşaat; temel ruhsatı tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde arsa sahibine teslim edilecektir. Bu sürelerde yüklenici, üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmez ise anlaşma geçersiz hale gelecek, devredilmiş arsa payları sahibine iade edilecektir.

Davacılar, Beşiktaş 3. Noterliğinin 08/02/1991 tarihli ve 02817 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile tapu dairesinde intikal ve devir yapmak, ilgili resmi dairelerde imar ve inşaat ile ilgili her türlü işlemi yapmak üzere davalı ...,...’i vekil tayin etmiştir.

Davacılar ile davalı ... Tic. Taah. ve İnş. A.Ş. arsa sahibi sıfatı ile davalı ... ise yüklenici sıfatı ile 16/11/2001 tarihinde adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamışlardır. Bu sözleşmeye göre, hali hazır meri imar mevzuatına göre azami yapılabilecek 10 adet villadan 4 adet villa arsa sahiplerine verilecek, kalanı ise yükleniciye verilecektir. Arsa sahiplerine verilecek olan 4 adet villadan 1 adedi ... Tic. Taah. ve İnş. A.Ş.’ye, 3 adedi ise ... ailesine ait olacaktır. Yüklenici inşaatı, her halükarda 30 Aralık 2004’ü geçmemek üzere bitirecektir. Gecikme süresi, mücbir sebepler dışında hiçbir koşulda 12 ayı geçemez, geçmesi halinde arsa sahipleri tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedebilir.

Davacılar, Beşiktaş 9. Noterliğinin 27/02/2001 tarih 13504 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile ilgili resmi dairelerde imar ve tapu ile ilgili işlemleri yapmak üzere davalı ... ’ı vekil tayin etmişlerdir.

Davacılar ile davalı ... Tic. Taah. ve İnş. A.Ş. arsa sahibi sıfatı ile davalı ... ise yüklenici sıfatı ile Beşiktaş 6. Noterliğinin 17/05/2010 tarih ve 20687 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamışlardır. Bu sözleşmeye göre , 4 adet villaya ait 8 bağımsız bölüm arsa sahiplerine verilecektir.

Sözleşmenin 8. maddesine göre;

Yüklenici, projelerin onaylarını ve inşaat ruhsatını makul bir süre içinde alınmasını kabul etmiştir. Makul süre, sözleşmenin imzalanmasını müteakip azami 12 ay olarak belirlenmiştir.

Sözleşmenin 11. maddesinde;

Yüklenici, sözleşme ile yüklendiği 4 adet villadaki 8 bağımsız bölümü inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 24 ay içinde inşa edip bitirmeyi ve arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt etmiştir. İnşaat süresinin gecikmesi halinde geciken her ay için 1000 Amerikan Doları gecikme cezası ödenecektir. Bu gecikme süresi mücbir sebepler ve arsa sahiplerinin sebep oldukları haller dışında hiçbir koşulda 12 ayı geçemez, geçmesi halinde arsa sahipleri tek taraflı sözleşmeyi feshedebilir.

Sözleşmenin 18. maddesinde;

Sözleşmeye aykırılık, arsa sahiplerinin yükleniciye olan gayrimenkul devir veya ipotek fekki yükümlülüklerini yerine getirmemelerinden kaynaklanıyorsa yüklenici, bu devir veya feklerin mahkeme kanalıyla yapılmasını isteyebilir. Süreç sonuçlanıncaya kadar gecikme cezası işlemeye devam edecektir.

Sözleşmenin 23. maddesinin altındaki kısımda B bendinde;

Bu anlaşma tarafların bundan önce yaptıkları burada geçen konulardaki tüm anlaşmaların veya birbirleri ile girdikleri mutabakatların yerini alacaktır ve tüm anlaşmalar bu tarihten itibaren geçerli olmak üzere karşılıklı olarak fesih edilmiş addedilecekler ve taraflar birbirini önceki anlaşmalar dolayısı ibra etmişlerdir. Tarafların, birbirlerinden bu sözleşme hükümleri haricinde başkaca bir hak ve talepleri olmadığını gayrı kabili rücu beyan ve taahhüt ederler.

Davacılar ile davalı ... Tic. Taah. ve İnş. A.Ş. arsa sahibi sıfatı ile Beşiktaş 6. Noterliğinin 17/05/2010 tarih ve 20688 yevmiye numaralı muvafakatnamesi ile inşaatın yapılması, plan ve projelerin çizdirilmesi, ruhsatların alınmasına arsa sahibi sıfatıyla birbirlerine rıza ve muvafakat vermişlerdir.

... ... mirasçısı ..., sözleşme konusu taşınmazlar üzerindeki hisseini 25/04/2013 tarihinde davacılara devretmiştir.

Davalı yüklenici ..., Beyoğlu 37. Noterliğinin 06/09/2017 tarih ve 17711 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile inşaat ruhsatının alındığını, ipoteklerin kaldırılmasını, kat irtifakının kurulması için gerekli işlemlerin yapılmasını ihtar etmiştir.

2.1. Sözleşme konusu olan taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde;

...,... ve 1445 no.lu parsellere ayrılmıştır.

1440 parsel sayılı 648,60 m²’lik taşınmazın tamamı davalı ... adına 19/07/2011 tarihinde kat karşılığı temlik işlemi ile davalı ... AŞ’den devir ile tescil edilmiştir.

1445 parsel sayılı 6.257,40 m²’lik taşınmazın 5/9 hissesi 19/07/2011 tarihinde kat karşılığı temlik işlemi ile davalı ... AŞ’den devir ile davalı ... adına , 1/6’şar hissesi davacılar ... ve ... adına intikal ve birleşme işlemi ile 25/04/2013 tarihinde, 1/9 hissesi davalı ...Ş. adına19/07/2011 tarihinde tescil edilmiştir.

Davalı ...Ş.’ye 6/9’luk ilk hisse devri 11/12/1992 yılında gerçekleşmiş, 10/04/2009 tarihinde unvan değişikliği nedeni ile tescil yenilenmiş, 19/07/2011 tarihinde ...’na 5/9 hisse devri yapılmış, 03/03/2017 tarihinde unvan değişikliği nedeni ile tescil yenilenmiştir.

2.2. Sözleşme konusu inşaat ile ilgili dosya kapsamındaki idare yazılarının incelenmesinde;

Sarıyer Belediye Başkanlığının 20/11/2015 tarihli yazısına göre 1445 sayılı parsel için 27/05/2011 tarihli toplamda 14 adet yapı ruhsatı düzenlenmiş olup inşaata başlanmadığı, 3194 sayılı Yasanın 29. maddesine göre 2 yıllık başlama süresi dolduğundan ruhsatların hükümsüz hale geldiği belirtilmiştir.

İstanbul 3 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonunun 16/12/2015 tarihli yazısına göre 1445 sayılı taşınmaza ilişkin avan projenin uygulanmasında tabiat varlıkları açısından sakınca bulunmadığına karar verilmiştir.

Hava Kuvvetleri Komutanlığının 14/08/2001 tarihli yazısına göre 1444 ve 1445 sayılı parseller üzerinde deniz seviyesinden itibaren çatı ve bacalar dahil azami 189 metreyi geçmemek şartıyla inşaat yapılmasında herhangi bir sakınca görülmemiştir.

Hava Kuvvetleri Komutanlığının 31/10/2005 tarihli yazısına göre 1445 sayılı taşınmazın yaklaşık 507,27 metrekarelik bölümü askeri güvenlik bölgesi içerisinde kalmıştır.

2.3. Sözleşme konusu taşınmazla ilgili dosya kapsamındaki yapı ruhsatlarının incelenmesinde;

1445 parselle ilgili alınan 27/05/2011 tarihli yapı ruhsatlarında davalı ...’nın şantiye şefi olarak yer aldığı, yapı müteahhidinin ... Müh. Mim. İnş. Ltd. Şti olduğu görülmüştür.

1445 parselle ilgili alınan 17/07/2017 tarihli yapı ruhsatlarında davalı ...’nın... Müh. Mim. İnş. Ltd. Şti. ile birlikte yapı müteahhidi ve tek başına şantiye şefi olarak yer aldığı görülmüştür.

2.4. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir. Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır. Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça, alacaklı seçimlik hakkını BK’nın 106/II. maddesinde belirtildiği gibi fesihten yana kullanabilir.

2.5. Gecikme süresine bakılmaksızın arsa sahibinin sözleşme ile bağlı tutulması hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir ve hukuk tarafından korunmaz (TMK’nın 2. maddesi).

2.6. Yukarıdaki bentlerde yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;

Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince, davalı yüklenici ... tarafından sözleşmeye konu yere ilişkin inşaat ruhsatının dava tarihinden 6 ay kadar önce 27/05/2017 tarihinde alındığı, inşaatın tamamlanması için sürenin bulunduğu gerekçesi ile erken feshin şartlarının oluşmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; yukarıda 2.3. bentte açıklandığı üzere 2017 tarihli yapı ruhsatı öncesinde davalı yüklenici ... tarafından 27/05/2011 tarihinde yapı ruhsatı alındığı, bu yapı ruhsatlarının dosyaya davalı ... vekilince 11/05/2018 tarihinde cevap dilekçesi ekinde sunulduğu, yukarıda 2.2. bentte belirtilen Sarıyer Belediye Başkanlığı’nın 20/11/2015 tarihli yazısına göre 1445 sayılı parsel için 27/05/2011 tarihli toplamda 14 adet yapı ruhsatı düzenlenmiş olup inşaata başlanmadığı, 3194 sayılı Yasanın 29. maddesine göre 2 yıllık başlama süresi dolduğundan ruhsatların hükümsüz hale geldiği, yukarıda 2. bentte ayrıntısı belirtilen taraflar arasındaki Beşiktaş 6. Noterliğinin 17/05/2010 tarih 20687 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 11. maddesinde davalı yüklenici ...’nın sözleşme konusu villaları, inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 24 ay içinde inşa edip bitirmeyi ve arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt etmiş olduğunun anlaşılması, dava tarihi itibarı ile 27/05/2011 tarihli yapı ruhsatlarının üzerinden 24 ayın geçmiş olması, 31/05/2019 keşif tarihi itibarı ile dahi inşaata başlanmasına engel bir husus olmamasına karşın sözleşme konusu taşınmazlar üzerinde hiçbir çalışmanın olmadığının anlaşılması karşısında makul sürenin çoktan aşılmış olması nedeni ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken , hatalı değerlendirme ile yapı ruhsatının 2017 yılında alınmış olduğunun kabulü ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

2.7. Davalı ...Ş., başlangıçta taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, daha sonra yapılan hisse devirleri ve davalı ... ile imzalanan sözleşmeler neticesinde arsa sahibi konumuna gelmiş ise de bu davalıya yapılan devirlerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılmış olduğu, sözleşme kapsamında avans niteliğinde yapılan devrin davalı ...Ş.’yi gerçek malik ve arsa sahibi konumuna getirmediği, feshe rızası olmayan arsa sahibi konumunda olsa dahi eldeki davada davalı olarak yer alması gerektiğinin anlaşılması karşısında düzeltilerek onamaya yönelik tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı ...Ş. vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine,

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün davacılar yararına BOZULMASINA,

Temyiz peşin harcı istek halinde davacılara iadesine

Davalı ...Ş. tarafından temyiz harcı peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine,

15/06/2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.