Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/627 E., 2021/98 K.

TEMLİK ALAN DAVACI: ...

vekili Avukat ...

DAVALILAR: 1 S.S. ... Motorlu Taşıyıcılar Kooperatifi

vekili Avukat ... 2 ... Doğal Taş. İnş.

Müh. San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ... 3 ...

vekili Avukat ... 4 ...

5 ... vekilleri Avukat ... 6 ...

vekili Avukat ... 7 ...

vekili Avukat ... 8 ... 9 ...

10 ... 11 ...

BİRLEŞEN 2018/667 ESAS SAYILI DOSYADA

vekili Avukat ...

3. KİŞİ (YENİ MALİK): ... vekili Avukat ...

TEREKE İDARE MEMURU: İzmir 11. İcra Müdürlüğü

DAVA TARİHİ: 29.11.2005

HÜKÜM/KARAR: Asıl Dava Kısmen Kabul Birleşen Dava Kabul

Motorlu Taşıyıcılar Kooperatifi, ... Doğal Taş. İnş.

Müh. San. ve Tic. A.Ş., ... ve ... ile

Birleşen davada davalı ... Vekilleri

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davalarda tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar ..., ..., S.S. ... Motorlu Taşıyıcılar Kooperatifi, ... Doğal Taş. İnş. Müh. San. ve Tic. A.Ş. ve davalı ... vekillerince duruşmasız, birleşen dosya davalısı ... ile davalı ... vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı asil ..., davalı ... vekili Avukat ..., birleşen davada davalı ..., ilgili kişi ... vekili Avukat ... ile davacı temlik alan ... vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl Dava

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılardan ...'in davacı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, diğer davalıların ise müteahhidin inşaatları sözleşmeye uygun olarak tamamlaması durumunda sahip olacağı bağımsız bölümlerden bazılarını müteahhitten temlik alan kişiler olduklarını, davacı ile davalı ... arasında yapılan İzmir 20. Noterliğinin 28.09.1994 tarih 47754 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi başlıklı sözleşme ile müteahhidin davacıya ait bulunan ... mevkinde bulunan 207 ada 16 parselinde kayıtlı iken daha sonra imar uygulaması ile 1958 ada 1 parsel, 1959 ada 1 parsel ve 1060 ada 1 parsel olarak üç parçaya ayrılan taşınmazlar üzerine imar durumuna göre dubleks villalar yapmayı taahhüt ettiğini, yine bu sözleşmeye göre yapılacak villaların %40 artı 1 daire davacı arsa sahibine, %60 eksi 1 daire ise müteahhide ait olacağının kararlaştırıldığını, yine sözleşmenin 4. maddesine göre yapım süresinin 5 yıl olarak kararlaştırıldığını, ayrıca aynı maddede bu sürede bitirilemediği takdirde müteahhidin mal sahibine cezai şart ödemesinin de hüküm altına alındığını, davacı ile davalı ... arasında yapılan İzmir 20. Noterliğinin 01.10.1998 tarih 41662 yevmiye sayılı düzeltme beyannamesi ile sözleşmenin bir kısım maddelerinin değiştirildiğini ve buna göre diğer maddeler yanında paylaşıma ilişkin 3 ve 23. maddelerin değiştirildiğini, buna göre 1958 ada 1 parselde 1 44 ve 53,54 nolu villalar mal sahibine, 1958 ada 1 parselde 56 84 ile 1959 ada 1 parselde 1 30 müteahhide ait olacağını, 1958 ada 1 parselde 45,46,47,48,49,50,51,52 ve 55 no.lu bağımsız bölümlerin satışını yani tapusunu ...'e 30.09.2008 tarihinde verildiğini, tüm inşaatların bitirilip ...'nın daireleri teslim edildikten sonra kalan tapularını verecektir ifadesinin bulunduğunu, sözleşmede devir edilen bağımsız bölümler sayılırken sehven 55 olarak yazıldığını aslında 56 olup tapuda devir işleminin yapıldığını, daha sonra ise yine İzmir 20. Noterliğinin 20.06.2000 tarih 20066 yevmiye sayılı düzeltme beyannamesi ile sözleşmenin 23. maddesindeki bağımsız bölüm paylaşımı maddesinin değiştirilerek 1958 ada 1 parseldeki 84 adet konutun 1 28, 57 68 olmak üzere toplam 40 adet bağımsız bölümün mal sahibine ait olacağı, bu durumda diğer dairelerin müteahhide ait olacağını, davalı müteahhidin davacıdan almış olduğu vekaletnameler ile bazı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olduğunu, Aydın 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/726 Esas sayılı dava dosyasında müteahhidin S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi ile davacı adına ve hesabına yetkisi ve vekaletnamesi olmamasına rağmen bir sözleşme düzenlenmiş olduğunu, bu durumun davacı tarafından sorulması üzerine müteahhidin davacı ile ilgisi olmadığını bunun bir alt müteahhitlik sözleşmesi olduğunu söylediğini ancak durumun öyle olmadığının daha sonradan anlaşıldığını, bu sözleşmenin kesinlikle davacıyı bağlayıcı bir sözleşme olmadığını, davalı müteahhidin gerek asıl sözleşme ve gerekse tadil sözleşmede belirtilen hükümleri uymadığını, üzerine düşen edimlerini yerine getirmediğini, bu nedenlerle davalı müteahhide İzmir 9. Noterliğinin 26.08.2005 tarih 10435 yevmiye sayılı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin imzalandığı tarihe kadar geriye etkili olarak davacı tarafından feshedildiğini ve fesih beyanını içeren ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiğini ve davalının cevap vermediğini, bu nedenlerle davalı ... ile davacı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ekleri sözleşmelerin müteahhidin temerrüde nedeni ile geriye etkili olarak feshine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla menfi zarar olarak 5.000,00 TL ve cezai şart olarak 5.000,00 TL'nin davalı ...'den faiziyle birlikte tahsilini ve üçüncü kişilere devir edilen taşınmazların tapularının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

2.Birleşen Dava

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müteahhit ... ile İzmir 20. Noterliğinin 28.09.1994 tarih ve 47754 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme sonrasında koşulların yerine getirilmediğini ve ... tarafından hem yüklenici hem de yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişiler aleyhine sözleşmenin geriye etkili feshi ile devredilen taşınmazların tapu iptali ve tescili için Kuşadası 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/421 Esas sayılı dosyası ile tedbir talepli açıldığını ancak davacı tarafın teminatı yatıramamasından dolayı tedbir uygulatılamadığını, yargılama sırasında müvekkil şirketin taşınmazları satın ve davayı da temlik aldığını ve sonrasında müvekkil şirket tarafından teminat yatırılarak tedbir kararı uygulanmış ancak bazı taşınmazların el değiştirdiğini ve yargılama yapıldığını ve davanın kabulüne karar verildiğini ancak davalılardan bir kısmının kararı temyiz ettiğini, Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 2016/2010 Esas, 2018/4953 Karar sayılı ilamı ile yerel mahkeme kararının bozulmasına karar verildiğini, bozma ilamına göre ... ada 1 parsel 29,30,31,32,46,47,51,52,53,54 no.lu bağımsız bölümlerin maliki ...'a dava açılarak asıl dava ile birleştirilmesinin sağlanması gerektiğini, tüm bu nedenlerle Yargıtay bozma ilamı gereği taraf teşkili sağlanarak dosyanın Kuşadası 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2005/421 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesini, ... mevkii ... ada 1 parsel 29,30,31,32,46,47,51,52,53,54 no.lu bağımsız bölümlere ilişkin tapuların iptali ile müvekkil şirket adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl Davada Cevap

a.Davalı ... Doğal Taş. İnş. Müh. San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin mevcut durumunun tapuları Tandoğan firmasına devir etmiş olması nedeniyle işbu davada taraf sıfatına haiz olmaması nedeniyle davanın öncelikle husumetten reddi gerektiğini, müvekkilinin 08.06.2004 taşınmazı satın aldığında taşınmazın tapu kayıtları üzerinde sadece Aydın 3. Noterliğinin 28.04.1995 tarih 8502 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunduğunu, başkaca bir şerh olmadığını, tapudaki şerhin ise davacı ...'ya vekaleten davalı ... tarafından arsa sahibi sıfatı ile S.S. ...Konut Yapı Kooperatifi ile imzalanmış olduğunu, müvekkilinin taşınmazı üçüncü kişiye devretmiş olduğunu üzerinde durulması gereken önemli hususun ise tapu kaydının bir çok satıştan sonra müvekkiline geçtiğini, ikinci önemli meselenin ise mevcut durumda tapuyu müvekkili firmanın üçüncü bir kişiye satmış olduğunu, satılan 10 adet arsa olmadığını, satılan ve zamanında arsa sahibine bedeli ödenen dubleks konutlar olduğunu, arsa sahibinin sorumluluğunun arsa payı ile sınırlı olmadığını, ayrıca üzerine yapılacak olan binalarında bedelinin devir alana ödenmesi gerektiğini, bu husustaki tüm haklarını saklı tuttuklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.

b.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ile davacı arasında hiçbir ilyet bağı bulunmadığını bu nedenle öncelikle davanın husumetten reddine karar verilmesi gerektiğini, ayrıca dava değerinin düşük gösterildiğini, bu taleplerin yerinde görülmemesi halinde TBK 23 vd. 31.maddelerindeki sukutu hak süreleri geçmiş olması ve müvekkilinin TMK'nın 1023 maddesine göre hüsniniyetli malik bulunması itibarı ile müvekkili hakkındaki davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

c.Davalı ... (Özerdem) cevap dilekçesinde özetle; dosyadaki sözleşmelere göre davacı tarafından müteahhide satış yetkisi verilmiş olduğunu, kendisinin tapu sicilinde davalı ... adına tescilli ve üzerinde herhangi bir şerh bulunmayan 49 ve 50 numaralı iki adet bağımsız bölümün kat irtifaklarını parasını ödeyerek satın aldığını, satış işlemlerinin tapu müdürlüğü kanalı ile yapıldığını ve iki adet tapu senedi düzenlendiğini, davacı ile müteahhit arasında sonradan meydana gelen ihtilafların kendisini bağlamayacağını, iyi niyetli ve yasaların öngördüğü şekilde tapu kayıtları üzerinde gerekli işlemleri yaparak satın aldığını, bir an için tapuların geriye dönük iptalinin düşünülmüş olması halinde bile bunu fırsat bilen art niyetli kişilerin kendi aralarında düzenleyecekleri sözleşmeleri ileri sürerek iptal davaları açabileceklerini bunun sonunun gelmeyeceğini ve tapu senetlerininde tapu dairelerinde bir değerinin kalmayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

d.Davalı S.S. ... Taşıyıcılar Kooperatifi vekili cevap dilekçesinde özetle; cevap dilekçesi ekinde sunmuş oldukları Tapu Müdürlüğünün 29.03.2002 tarih 1467 satış yevmiyesi ile tanzim edilmiş tapu senetlerinin bedellerinin ödenmesi suretiyle müvekkili tarafından satın alındığını, müvekkilinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, resmi merci olan Tapu Müdürlüğü tarafından yapılan satışla mülkiyet hakkını edindiğini, mülkiyet hakkının Anayasal korunma altında olduğunu ayrıca uluslararası hukuk tarafından da genel hukuk ilkeleri çerçevesinde koruma altında olduğunu, davanın konusu itibarıyla müvekkilinin aleyhine ikamesinin hatalı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

e.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; tapu kayıtlarına güvenerek TMK'nın 705., 706. ve 1023. maddelerine göre taşınmazı resmi senetle satın aldığını, davacı ile arasında hiçbir illiyet rabıtası bulunmadığını, ayrıca davanın harca tabi değerinin düşük gösterildiğini, davacı ile arasındaki akdi münasebetin kendisini ilzam etmediğini, HUMK'un 290. maddesi gereğince resmi senedin aksinin yine resmi senet ile ispatlanması gerektiğini, belirterek öncelikle davanın husumetten reddedilmesini aksi taktirde davanın esastan reddine karar verilmesini savunmuştur.

f.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; taşınmazı resmi senetle tapuda satın aldığını, müteahhidin edimlerini yerine getirmediğini, davacı asil ile hiçbir zaman muhatap olmadığını, taşınmazı müteahhitten satın aldığını, taşınmazı hukuka ve yasaya uygun olarak edindiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

2.Birleşen Davada Cevap

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; tebligatın usulsüz yapıldığını, bu nedenle savunma haklarının kısıtlandığını, harcın eksik gösterildiğini, taşınmazlar satın alındığında yükleniciisi ...Kooperatifi olan sözleşmenin tapuda şerhli olduğunu,davalının aldığı bölümlerin arsa sahibine düşen bölümler olduğunu, bu nedenle ars asahibi sıfatına hiz olduklarını, sözleşmenin feshine muvafakatları olmadığını, arsa sahibinin vekaletin kötüye kullanıldığını ileri sürmediğini, 46 47 51 51 no.lu dairelerin 25.08.1999, 53 54 nolu dairelerin 22.06.2000, 31 31 no.lu dairelerin ise 04.07.2000 tarihinde satıldığını, mahkemece tüm tapu kayıtlarının takyidatları ile getirilmediğini, iyiniyetli olduklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 08.11.2013 tarihli ve 2005/421 Esas, 2013/537 Karar sayılı kararı ile; davacı tarafından davalılardan ... ile aralarında adına kayıtlı taşınmazda inşaat yapımı hususunda gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği ve daha sonradan bu sözleşmeye iki adet ek tadil sözleşmeler düzenlendiğini ancak müteahhidin edimlerini yerine getirmemiş olması sebebiyle sözleşmenin feshi ve müteahhit tarafından üçüncü şahıslara satışı yapılan taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile adına tescili talebi ile dava açıldığı, 30 adet dubleks meskenin subasman seviyesinde olduğu tespit edilerek mühürlenmiş olduğu ve daha sonradan belediye tarafından bu inşaatlar hakkında yıkım kararı alınarak 25.06.2009 tarihinde yıkım işlemlerinin yapıldığı, taşınmazlar üzerinde parseller üzerinde daha önceden başlanılmış olan dubleks blokların tamamen yıkılarak zeminlerinin enkazdan temizlenmiş, parsellerin içine istiflenmiş durumda olduğu, parseller üzerinde keşif tarihi itibarıyla herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığı dikkate alındığında geriye etkili fesih talebinin yerinde olduğu anlaşılmakla davanın fesih ve tapu iptali tescil yönünden kabulüne, ancak davalı müteahhit ... dışında kalan diğer davalılar dava açılmasına sebebiyet vermediklerinden masraf, harç ve vekalet ücretlerinin ...'den tahsiline karar verilerek davanın kabulü ile İzmir 20.Noterliğinin 28.09.1994 tarih ve 47754 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İzmir 20. Noterliği'nin 01.10.1998 tarih 41662 yevmiye numaralı ve İzmir 20. Noterliğinin 20.06.2000 tarih 20066 yevmiye numaralı sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu Kuşadası Hacıfeyzullah Mahallesi Baklakuyu mevki 1958 ada, 1 parselde kayıtlı 29,30,31,32,33,34,35,36,37,40,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54 ve 56 toplam 21 adet bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacı şirket adına tesciline, davacı taraf menfi zarar ve cezai şart taleplerini atiye bıraktığından bu konularda hüküm tesisine yer olmadığına, davalıların taşınmaza müdahalelerinin meni ile taşınmazın davacı şirkete teslimine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi, ... Doğal Taş. İnş. Müh. San. ve Tic. A.Ş., ..., ... ve 3. kişi ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 25.10.2018 tarihli ve 2016/2010 Esas, 2018/4953 Karar sayılı kararıyla; tapu iptali tescil davalarında tapu kayıt malikinin davada taraf olarak bulunmasının gerektiği, mülkiyet hakkının anayasal bir hak olup, malikin taraf olmadığı bir yargılama sonucunda mülkiyetin bir diğer kişiye geçirilmesinin mümkün olmadığı, somut olayda dava konusu taşınmazın 3. kişi sıfatıyla temyiz eden ...'a ait olduğu, ancak bu kişinin davada taraf olmadığının anlaşıldığı, kayıt maliki temyiz edenin davaya dahil edilmeksizin yargılama yapılarak karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek davacı vekiline kayıt maliki ...'a karşı da dava açılarak iş bu dava ile birleştirilmesinin sağlanması için yeterli süre verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesi nedeni ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile temlik eden davacı ... ile davalı yüklenici ... arasında İzmir 20. Noterliğinin 28.09.1994 tarih 47754 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin 3. maddesi ile alınacak imar durumuna paralel olarak kesinleştirilecek proje doğrultusunda yapılacak villaların %40'ının ...'ya, %60'ının davalı yüklenici ... 'e ait olacağının ve 4. maddesi ile inşaat süresinin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 5 yıl olarak kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23. maddesinde ise tüm bağımsız bölümlerin su basmanları tamamlandığında müteahhide verilecek dairelerden 1/3'ünün tapusunun, bağımsız bölümlerin kaba inşaatları bitip ince işçiliğe geçildiğinde müteahhide devredilecek bağımsız bölümlerin 1/3'ü ve arsa sahibine ait bağımsız bölümler eksiksiz tamamlandığında kalan kısımların tapularının yüklenici müteahhide devredileceğinin imza altına alındığı, İzmir 20. Noterliğinin 01.10.1998 tarih 41662 yevmiye numaralı ve İzmir 20. Noterliğinin 20.06.2000 tarih 20066 yevmiye numaralı ek sözleşmeler ile taraflara kalacak bağımsız bölümlerin paylaşımının yapıldığı, taşınmazlar üzerinde daha önceden başlanılmış olan dubleks blokların tamamen yıkılarak zeminlerinin enkazdan temizlenmiş, parsellerin içine istiflenmiş durumda olduğu, parseller üzerinde keşif tarihi itibarıyla herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığı, üç parselinde arsa konumunda olduğu yönünde rapor verdikleri görülmüş olması karşısında arsanın hali hazırda boş arsa vaziyetinde olduğu, şu durumda davacının taşınmazında yapılan inşaatların Belediye tarafından yıkım kararı alınarak yıkım işlemlerinin tamamlandığı ve taşınmazda herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığı dikkate alındığında geriye etkili fesih talebinin yerinde olduğu, davalı yüklenicinin daha henüz inşaatları tamamlamadan ve arsa malikine karşı edimlerini yerine getirmeden diğer davalılara satışlar yapılarak tapuların verildiği anlaşılmış olup, diğer davalıların müteahhide ödediklerini bildirdikleri bedellerin tazmini bakımından ancak yükleniciye karşı alacak veya tazminat davası açabilecekleri, bu davalıların yükleniciye ödemiş oldukları bedelin kendilerini tapuda hak sahibi yapmayacağı anlaşılmakla; asıl dava yönünden ... ile davalı ... arasında imzalanan İzmir 20. Noterliği'nin 28.09.1994 tarih 47754 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İzmir 20. Noterliğinin 01.10.1998 tarih 41662 yevmiye numaralı ve İzmir 20. Noterliğinin 20.06.2000 tarih 20066 yevmiye numaralı sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu ... ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kayıtlı, davalı ... adına kayıtlı 33 no.lu bağımsız bölümün, davalı ... adına kayıtlı 34 ve 35 no.lu bağımsız bölümlerin, davalı ... adına kayıtlı 36 no.lu bağımsız bölümün, davalı S.S. ... Motorlu Taşıyıcılar Kooperatifi adına kayıtlı 37 ve 40 no.lu bağımsız bölümlerin, davalı ... adına kayıtlı 45 no.lu bağımsız bölümün, davalı ... adına kayıtlı 48 no.lu bağımsız bölümün, davalı ... adına kayıtlı 49 ve 50 no.lu bağımsız bölümlerin, davalı ... adına kayıtlı 56 no.lu bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptali ile davacı şirket adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı ... Doğal Taş İnş. Müh. San. ve Tic. A.Ş. yönünden açılan davanın reddine, hüküm özetinin tapu müdürlüğüne gönderilmesine, davacı taraf menfi zarar ve cezai şart taleplerini atiye bıraktığından bu konularda karar verilmesine yer olmadığına, davalıların taşınmaza müdahalelerinin meni ile taşınmazın davacı şirkete teslimine, birleşen dava yönünden davanın kabulü ile dava konusu ... 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davalı adına kayıtlı 29, 30, 31, 32, 46, 47, 51, 52, 53 ve 54 no.lu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı şirket adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... Motorlu Taşıyıcılar Kooperatifi vekili, birleşen dosya davalısı ... vekili, davalı ... Doğal Taş. İnş. Müh. San. ve Tic. A.Ş. vekili, davalı ..., davalı ... ve 3. kişi ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ...'ın Temyizi

Şahsına ait 34 ve 35 no.lu meskenlerin arsa sahibine ait yerlerden olduğunu, bunun tapuya şerh edilen sözleşmeden de belli olduğunu, sözleşmenin fesih olsa bile tapu iptallerinin yanlızca müteahhide düşen bağımsız bölümler üzerinde olacağını, davacı tarafından Tugay Koldmir'e verilen vekaletin geçersizliğinin ileri sürülmediğini ve azlin de gerçekleşmediğini belirterek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ...'in Temyizi

Tapuya şerh edilmemiş olan sözleşmenin 3 kişi olarak kendilerini bağlayıcı olmadığı, aldıkları yerlerin arsa sahibine düşen yerlerden olduğu, taraf olmadıkları sözleşmeden doğan ihtilaflar sonucu tapu iptal davası açılması ve dava sonucu geriye dönük tapuların iptaline karar verilmesinin yasal ve de hukuka uygun olmadığı belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı ... Doğal Taş. İnş. Müh. San. ve Tic. A.Ş'nin Temyizi

Haklarında davanın reddine karar verilmesine rağmen dava değeri üzerinden hesaplanacak vekalet ücretinin kendilerine verilmediği, bununla beraber aldıkları yerlerin arsa sahibine düşen yerler olduğu, bu nedenle arsa sahibinin halefi konumunda oldukları, tüm tarafların sözleşmenin feshine olur vermesi gerektiği, muvafakatlerinin alınmadığı belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

4. Birleşen Dosya Davalısı ...'ın Temyizi

Davalıya gönderilen ilk tebligatın usulsüz olarak iade edildiği, ardından dava dilekçesi ve tensip zaptının usulsüz tebliğ edildiği, bu nedenle delillerin toplanmaması nedeni ile kararın bozulması gerektiği, taşınmazın arsa sahibinden alındığı, davaya konu taşınmazların davalı tarafından satın alındığında, Kuşadası Tapu Dairesi kayıtlarında konu taşınmazlar üzerinde sadece Aydın 3. Noterliğinin 28.04.1995 tarih ve 8502 yevmiye nolu arsa sahibi ...’ya vekaleten ...’in arsa sahibi sıfatıyla, S.S. ...Konut Yapı Kooperatifi ile imzaladığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve eki vekaletnamenin tapuya şerh kaydı bulunduğu, satın alınan taşınmazların davacı arsa sahibine kalacak olan taşınmazlar olduğu, davaya konu taşınmazların arsa sahibinden alındığı ve bedelinin arsa sahibine ödendiği, açıklanan nedenlerle arsa sahibi sıfatını kazandıkları ve muvafakatlarının alınmadığı, davacının vekalet akdinin ... tarafından kötüye kullanıldığının iddia edildiği, ancak vekalet akdinin kötüye kullanıldığını kabul anlamına gelmemek üzere; davacı delillerinde bu konuya ilişkin bir delil ve belge bulunmadığı, mahkemece tapu kaydının tüm takyidatları ile celp edilmediği, kabul anlamına gelmemek üzere; davalının aleyhinde yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

5.Davalı ... Motorlu Taşıyıcılar Kooperatifi'nin Temyizi

Taşınmazların arsa sahibinden alındığı, dolayısıyla, davacı arsa sahibi ile davalı müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesi feshedilse bile bu feshin müvekkile yapılan satışı etkilemesinin mümkün olmadığı, fakat mahkemece bu hususlar hiç değerlendirilmeden sanki taşınmazların müteahhitten alındığı kabul edilerek karar verildiği, vekaletname ile ilgili herhangi bir geçersizlik yahut azil bulunmaksızın, tapuda vekil eden adına kayıtlı olan taşınmazların satın alınması işleminin bu şekilde iptal edilebilmesi mümkün olmadığı, iyi niyetli 3 kişi konumunda bulunmakla, tapu kütüğünde yer alan kayıtlara güvenerek satış işlemini gerçekleştirdiklerini belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

6.Davalı ...'un Temyizi

Aydın 3. Noterliğinin 03.06.1996 tarih ve 10789 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince arsa sahibinin hakkına isabet eden 56 no.lu konutu satın aldığı, inşaatı yapan müteahhit ya da Kooperatifin hissesine düşen bağımsız bölümü satın almadığı, Yargıtay uygulamalarınca sözleşme gereği yükleniciye yapılan devirin avans niteliğinde kabul edildiği ancak aynı durumun arsa sahibinin devrettiği bağımsız bölümler için geçerli olmadığı, TBK m. 191/I’e göre “alacak, bir edim karşılığında devredilmişse devreden, devir sırasında alacağın varlığını ve borçlunun ödeme gücüne sahip olduğunu garanti etmiş sayılır” hükmü bulunduğu, bu bakımdan, üçüncü kişi müteahhitten alacağını tam olarak tahsil edememişse, tahsil edemediği tutarı arsa sahibinden talep edebileceği, taşınmazdaki bağımsız bölümün tescili müvekkil adına sağlandığından artık davacının bu tapunun iptali ile kendisi adına tescilini talep edemeyeceği, ayrıca davacının işbu karar ile sebepsiz zenginleştiği belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

7.Davalı ...'ın Temyizi

Davaya konu 48 no.lu bağımsız bölümün 24.12.1999 tarihinde davalı ...'den satın alındığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğüne şerh edilmemesi sebebiyle, davacı ile davalı arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olunmasının mümkün olmadığı, geriye etkili feshi talep edilen sözleşme tapuya şerh edilmemiş olduğundan, sözleşmenin davacıya verdiği şahsi haklar taşınmazların sonraki malikleri olan davalılara karşı ileri sürülemeyeceği, taşınmazın TMK'nın 705 ve 706. maddelerine uygun olarak iktisap edildiğini, kimsenin kendi kusurundan faydalanamayacağını, sözleşmenin tapuya şerh edilmemesinden davacının faydalanmasının mümkün olmadığını belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

8.Üçüncü Kişi ...'ın Temyizi

Kuşadası Aile Mahkemesinin 2020/236 Esas, 2020/239 Karar sayılı, 08.12.2020 tarihli kararı ile ''Davanın Kabulü ile dava konusu ... 1 parsel kayıtlı 29, 30, 31, 32, 46, 47, 51, 52, 53, 54 no.lu bağımsız bölüm no.lu taşınmazların davacı tarafca 11.11.2011 tarihli, üzerinde bulunan kamu hacizleri de dahil olmak üzere satın alınmasına dair beyana rağmen davalı Muğla Sosyal İl Müdürlüğünce 15.11.2011 ve Denizli İl Müdürlüğünce 21.11.2011 tarihli, satışa izin vermeme suretiyle çıkartılan muarazanın meni ile dava konusu taşınmazların 10.11.2011 tarihi itibariyle tüm şerh ve hacizleri ile birlikte ... T.C. numaralı davacı ... adına Tesciline ''Davanın Kabulü ile dava konusu ... 1 parsel kayıtlı 29, 30, 31, 32, 46, 47, 51, 52, 53, 54 no.lu bağımsız bölüm no.lu taşınmazların davacı tarafca 11.11.2011 tarihli, üzerinde bulunan kamu hacizleri de dahil olmak üzere satın alınmasına dair beyana rağmen davalı Muğla Sosyal İl Müdürlüğünce 15.11.2011 ve Denizli İl Müdürlüğünce 21.11.2011 tarihli, satışa izin vermeme suretiyle çıkartılan muarazanın meni ile dava konusu taşınmazların 10.11.2011 tarihi itibariyle tüm şerh ve hacizleri ile birlikte ... T.C. numaralı davacı ... adına Tesciline'' şeklinde karar verildiği, söz konusu kararın İİK madde 28 hükmünce 18.01.2021 tarihinde tapuya şerh edildiği, kararın 07.01.2022 tarihinde kesinleştiği, 10.01.2022 tarihinde Kuşadası Tapu Dairesine, kesinleşmiş mahkeme kararı ile taşınmazların adına tescil edilmesi için başvuruda bulunulduğu, tescil işlemleri esnasında Tapu Dairesinden tescil edilmesi kararı verilen 10 adet Taşınmazın üzerinde Kuşadası 2. Asliye Mahkemesinde görülen tarafı olmadığı davada verilen 24.09.2012 tarihli 2005/421 sayılı İhtiyati Tedbir kararını ve aynı mahkemece verilen 24.04.2021 tarihli 2019/627 Esas, 2021/98 Karar no.lu tapu iptali kararının öğrenildiği, Kuşadası 2 Asliye Hukuk Mahkemesince 2019/627 Esas sayılı dosyada tapu iptal kararı 24.04.2021 tarihinde verildiği, bu kararın alındığı tarihte, iptale konu taşınmazların kayıtlarında İİK madde 28 hükmünce Kuşadası 2 Asliye Hukuk Mahkemesinin Aile Mahkemesi sıfatıyla 07.05.2015 tarihli 2013/347 Esas sayılı ve Kuşadası Aile Mahkemesinin 18.01.2021 tarihli 2020/226 Esas sayılı kararlarının şerh edildiği, her iki şerhe konu karar incelendiğinde davaya konu taşınmazların 10.11.2021 tarihi itibari ile üzerindeki şerh ve hacizler ile birlikte ... adına tescil edilmesi kararı verildiği, mahkemece tapu kayıtları celp edilmeden ve taraf teşkili sağlamadan karar verilmesinin hatalı olduğu belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin geriye etkili feshi, menfi zararların tazmini ile cezai şart alacağının tahsili istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi, 438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddeleri,

6100 sayılı HMK'nın 31, 50, 114/1 d. maddeleri.

3. Değerlendirme

Dava ehliyeti davada taraf olma ehliyetidir. 6100 sayılı HMK’nın 50. maddesinde medeni haklardan yararlanma ehliyetine sahip olanların, davada taraf ehliyetine de sahip olacağı hüküm altına alınmıştır. Yasa hükmünde belirtildiği üzere taraf ehliyeti, medeni hukuktaki hak ehliyetinin usul hukukunda büründüğü şekildir. Maddede gerçek ve tüzel kişi ayırımı yapılmaksızın, medeni haklardan yararlanma ehliyetine sahip olanların davada taraf ehliyetine de sahip olacağı belirtilmiştir.

HMK'nın 114/1 d maddesinde açıkça düzenlendiği üzere dava ve taraf ehliyeti dava şartlarındandır. Dava şartları, davanın başlangıcından sonuna kadar bulunması gereken şartlardandır ve verilecek hükümle hakları etkilenecek kişilerin davada taraf olmaları gerekmektedir.

Somut olay incelendiğinde, dava dilekçesinde; İzmir 20. Noterliğinin 28.09.1994 tarih ve 47754 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İzmir 20. Noterliğinin 01.10.1998 tarih 41662 yevmiye numaralı ve 20.06.2000 tarih 20066 yevmiye numaralı ek sözleşmelerinin geriye etkili feshi istenmiş olup aynı zamanda müteahhidin S.S. ...Konut Yapı Kooperatifi ile davacı adına ve hesabına yetkisi ve vekaletnamesi olmamasına rağmen bir sözleşme düzenlendiği, bu durumun davacı tarafından sorulması üzerine müteahhidin davacı ile ilgisi olmadığını, bunun bir alt müteahhitlik sözleşmesi olduğunu söylediğini, ancak durumun öyle olmadığının daha sonradan anlaşıldığını, bu sözleşmenin kesinlikle davacıyı bağlayıcı bir sözleşme olmadığının belirtildiği, tapu kayıtları incelendiğinde ise tapuda Aydın 3. Noterliğinin 28.04.1995 tarih ve 8502 yevmiye no.lu sözleşmesinin şerh edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda; dava konusu taşınmaz ile ilgili İzmir 20. Noterliğinin 28.09.1994 tarih ve 47754 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İzmir 20. Noterliğinin 01.10.1998 tarih 41662 yevmiye numaralı ve 20.06.2000 tarih 20066 yevmiye numaralı ek sözleşmeleri ile Aydın 3. Noterliğinin 28.04.1995 tarih ve 8502 yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu, davacının İzmir 20. Noterliğinde yapılan sözleşmelerin feshini talep ettiği, Aydın 3. Noterliğinde yapılan sözleşmenin ise kendisini bağlayıcı olmadığını iddia ettiği, dosya kasamında bulunan İzmir 20. Noterliğinin 01.10.1998 tarih 41662 yevmiye numaralı sözleşmesi incelendiğinde ise bu sözleşmede, dava dışı S.S. ...Konut Yapı Kooperatifine de bağımsız bölüm verildiği fakat mahkemece bu hususlar dikkate alınmadan hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır.

Açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 31. maddesinde düzenlenen hakimin davayı aydınlatma ödevi gereği, mahkemece davacıdan Aydın 3. Noterliğinin 28.04.1995 tarih ve 8502 yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile talebinin açıklattırılmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.

Bununla birlikte; geriye etkili feshi istenen İzmir 20. Noterliğinin 01.10.1998 tarih 41662 yevmiye numaralı ek sözleşmesinde, dava dışı S.S. ...Konut Yapı Kooperatifi'ne de bağımsız bölüm verildiğinden ve bu sözleşmenin feshi halinde kooperatifin hakkı da etkileneceğinden kooperatifin yokluğunda yargılama yapılması hatalı bulunmuştur.

Ayrıca birleşen dava konusu taşınmazlar hakkında verilen kararın 3. kişi sıfatıyla ... tarafından temyiz edildiği, taşınmazların Kuşadası Aile Mahkemesi'nin 2020/236 Esas, 2020/239 Karar sayılı, 08.12.2020 tarihli kararı ile ilgili kişi adına tescil edildiği, kararın 07.01.2022 tarihinde kesinleştiği ancak bu kişinin davada taraf olmadığı anlaşılmakla kayıt maliki temyiz eden davaya dahil edilmeksizin yargılama yapılarak karar verilmesi de doğru olmamıştır.

Mahkemece yapılacak iş; öncelikle 6100 sayılı HMK’nın 31. maddesinde düzenlenen hakimin davayı aydınlatma ödevi gereği, davacıdan Aydın 3. Noterliğinin 28.04.1995 tarih ve 8502 yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile talebinin açıklattırılıp tüm tapu kayıtlarının takyidatları ve tüm satış akit tabloları ile birlikte temin edilip davacıya S.S. ...Konut Yapı Kooperatifi ve birleşen davadaki taşınmazlara yönelik kayıt maliki ...'a karşı da dava açılarak iş bu dava ile birleştirilmesinin sağlanması için yeterli süre verilip taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına yönelik karar verilmesinden ibarettir.

Taraf teşkili sağlanmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi yerinde olmamış, hükmün diğer temyiz itirazları incelenmeksizin bu yönüyle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,

8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen dosya davacılarından alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı ... ile ilgili kişi ...'a verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden ilgililere iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yasa yolu açık olmak üzere,

06.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.