Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2019/2117 E., 2021/2690 K.

ASIL DAVADA

DAVACILAR: 1 ... 2 ... 3 ... 4 ...

5 ... 6 ... 7 ... 8 ... 9 ... 10 ... 11 ... 12 ...

13 ... 14 ... vekilleri Avukat ...

BİRLEŞEN BAKIRKÖY 8.TÜKETİCİ MAHKEMESİ DAVA DOSYASI

DAVACILAR: 1 ... 2 ... 3 ... 4 ... 5 ... 6 ... 7 ... 8 ... 9 ... 10 ... 11 ... 12 ...

13 ... 14 ... vekili Avukat ...

DAVALILAR: 1 ... vekili Avukat ... ... Mirasçıları:

2 ... 3 ... 4 ... 5 ...

6 ... 7 ... 8 ... vekili Avukat ...

DAVA TARİHİ: 27.01.2014

HÜKÜM/KARAR: Davacılar Yönünden Ret, Davalı Yönünden Kısmen Kabul

İLK DERECE MAHKEMESİ: Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi

SAYISI: 2014/165 E., 2017/695 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili ile davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı, davacılar vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacılar vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davalı ... vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; davacılarla davalı müteahhit arasında 1244 ada 13 parsel sayılı taşınmazda yapacağı binadaki daireler için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalının iskan ruhsatı ve kat mülkiyetinin kurulması için gereken çalışmaları yapmadığını, davacılara güvence olarak taşınmazdan hisse verdiğini, Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/661 Esas sayılı ortaklığın giderilmesi davasını açtığını ileri sürerek, davalı adına kayıtlı karşılıksız hissenin iptaliyle kat mülkiyetine elverişli bağımsız bölümlerin davacılar adına tescilini, mümkün olmaz ise satın alınan taşınmazların ayıpsız misliyle değiştirilmesini, bu da mümkün olmaz ise taşınmazın ayıpsız mislinin rayiç bedelinin tazminat olarak ödenmesini talep etmiş, 30.05.2017 tarihli dilekçesi ile rayiç değerlere göre harcı tamamlamıştır.

2.Birleşen davada davacılar vekili dava dilekçesinde, Yargıtay ilamı uyarınca davalı ... mirasçılarından da tescil talep ettiklerini ileri sürerek davalı ... mirasçıları yönünden 1244 ada 13 parsel sayılı taşınmazın davalı yan üzerindeki karşılıksız arsa hissesinin iptaline, kat mülkiyetine elverişli bağımsız bölümlerin maliklerine hisseleri ve bağımsız bölümün konumuna uygun olarak dağıtılmasına ve müvekkilleri adına tesciline, davalı ... yönünden tapu iptali ve tescil talebine giderek ayıpsız misli ile değiştirilmesi talebine göre karar verilemediği, böylelikle tazmin seçeneğine göre karar verilmesi gerektiği durumlarda hükmedilecek bedellere ilk dava tarihinden en geç değerlerin belirlenmesine esas alınan tarihten itibaren işleyecek yasal faizlerinin menfi zarar, müspet zarar giderek karar tarihine en yakın zamandaki munzam zararların ayrı ayrı hesaplanarak tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl ve birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin kendisine düşecek bağımsız bölümleri 1998 ve 1999 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle sattığını, 19.07.2002’de de sözleşmeli veya sözleşmesiz sattığı tüm hisselerin tapuda devrini gerçekleştirdiğini, davacılar ..., ..., ... tapudaki hisselerini, davalının daha önceden sözleşme yapıp hisse devrettiği kişilerden aldıklarını, davacı ... ile davalı arasında ne resmi ne adi satış sözleşmesi yapılmadığını, adı geçen kişinin tapuda hissesinin de bulunmadığını, neden dava açtığının anlaşılamadığını, hem gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden hem de ayıba karşı sorumluluktan doğan davalar için zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacıların zamanaşımını durduran ya da kesen bir davranışının bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen davada davalı ... mirasçıları vekili, cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 17.07.2017 tarihli ve 20147165 Esas, 2017/695 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne, dava konusu 1244 ada, 13 parselde kayıtlı davacılar adına olan arsa hisse paylarının iptaline, davacılar lehine ayrı ayrı belirlenen tazminatların davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 24.05.2018 tarihli ve 2017/1538 Esas, 2018/959 Karar sayılı kararıyla; davacıların istinaf başvurusunun reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulüyle yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ile katılma yoluyla davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 05.11.2019 tarihli, 2018/5363 Esas, 2019/ 7276 Karar sayılı ilamı ile; eldeki dava da arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil verilerek açılırsa o davanın eldeki dava dosyası ile birleştirilmesi, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediğinin belirlenmesi,

2.1. Yüklenicinin payına düşen yerlerin satışıyla ilgili olarak davacılar ..., ..., ..., ..., ... ile yapılan satış vaadi sözleşmelerinin içeriği dikkate alınarak tescil hükmü kurulup kurulamayacağının araştırılması, yani davaya konu yapıda kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulup kurulamayacağının incelenmesi, kurulabilecekse bu konuda taraflara süre verilmesi, kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulduktan sonra bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline karar verilmesi,

2.2.Dosya kapsamında satış vaadi sözleşmesi ya da yüklenicinin temlikine dair belge bulunmamasına rağmen davalı vekilinin cevap dilekçesiyle kabulünde olan davacılar ..., ..., ..., ..., ...’nın iktisaplarına ilişkin satış vaadi sözleşmesi ya da temliknameler ilgili kişilerden temin edilip içeriği dikkate alınarak tescil hükmü kurulup kurulamayacağının araştırılması,

2.3.Davacılardan ..., ..., ...’in tapuda temlik aldıkları ...,...,...’ın davalı yükleniciyle yaptıkları satış vaadi sözleşmesi ya da temliknameler ilgili kişilerden temin edilip içeriği dikkate alınarak tescil hükmü kurulup kurulamayacağının araştırılması,

2.4.Davacı ...’in davalı yükleniciden temlikine dair dosya içerisinde herhangi bir belge bulunmadığından, bu konuda adı geçen davacıya dayanak belgelerini dosyaya sunması için uygun bir süre verilip sunulacak belge dikkate alınarak talebi hakkında bir karar verilmesi,

2.5.Yargılama sırasında davacılardan ...’nın dava konusu taşınmazdaki payını (04.08.2016’da) dava dışı ...’ya satması nedeniyle HMK 125. maddesi uyarınca işlem yapılması gerekirken İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince davacıların istinaf başvurularının reddine, zilyetlik teslim edildiğinden uygulama olanağı bulunmayan zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabul kısmen reddine, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davacılar ..., ..., ..., ..., ... ile davalı yüklenici ... arasında düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmeleri akdedildiği, davalı yüklenici ile akdedilmiş satış vaadi sözleşmesi ya da yüklenicinin temlikine dair belge bulunmamasına ve ibraz edilememesine rağmen davalı yüklenicinin cevap dilekçesi ile kabulünde olan davacılar ..., ..., ..., ..., ...'nın davaya konu binada onaylı projesine aykırı yapılmış çok sayıda işlerin bulunduğu, binada kaçak inşaat şeklinde yapılmış bölümlerin olduğu, bu aykırılıkların mevcut yasa ve yönetmeliklere göre tadilat projesi ile giderilemeyeceği, davaya konu binanın mevcut yasa ve yönetmeliklere göre tadilat projesi ile yasal ve imar mevzuatına uygun hale getirilemeyeceği, davaya konu binada kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamayacağı, davalı yüklenici ...'ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirmediği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine, projesine, imara ve yasal mevzuata uygun bina inşa etmediği, binanın yasal hale getirilemeyeceği, bu nedenle tescil hükmü kurulamayacağı, ancak iş bu davacıların bir kısmı ile davalı yüklenici ... arasında noterde resmi şekilde düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğinden, bir kısmı ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve temlik bulunmamakla birlikte davalı yüklenici ...'ın cevap dilekçesi ile kabulünde bulunduğundan iş bu davacıların geçerli gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve davalının kabulü doğrultusunda dava konusu taşınmazların dava tarihi itibariyle rayiç bedelini talep edebilecekleri, her davanın açıldığı tarihteki maddi ve hukuki olgulara göre karara bağlanacağı, davanın niteliği gereği taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine hükmedilmesinin yasa ve yerleşik Yargıtay içtihatların gereği olduğu, hüküm altına alınan bedeller ödeninceye kadar dava konusu taşınmazda rayiç bedel istemi kabul edilen davacılar yararına hapis hakkı tanınmasına ilişkin davacı isteminin de kabul edildiği, hükmedilen maddi tazminatlara birleşen davanın dava tarihi olan 02/09/2020 tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesi gerektiği, davacılara dava konusu taşınmazın zilyetliği teslim edilmekle zamanaşımı söz konusu olmadığı gerekçesiyle adı geçen davacıların tapu iptal ve tescil istemleri ile malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi taleplerinin reddine, bilirkişi raporunda davacılar için ayrı ayrı belirtilen tazminata hükmedilmesine, bu davacılar adına kayıtlı hisselerin iptali ile davalı ... adına tapuda tesciline,

Davalı yüklenici ...'ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmediği, sözleşmeye, mimari projeye, imar mevzuatına uygun şekilde eseri meydana getirme ve teslim borcunu yerine getirmediği, davalı yüklenici ...'ın sözleşme uyarınca alacağa hak kazanmadığı bu nedenle davacıların arsa sahibini ifaya zorlayamayacağı, arsa maliki ... ile davacılar arasında akdi ve hukuki ilişki bulunmadığı gerekçesiyle arsa maliki ... mirasçıları davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının reddine,

Davacılardan ..., ... ve ...’in tapuda adlarına kayıtlı hisseleri dava dışı ...,...,...’dan satış suretiyle devraldıkları, davacılar ..., ... ve ... ile davalı yüklenici ... arasında akdedilmiş satış vaadi sözleşmesi ya da temlikname bulunmadığı gerekçesiyle bu davacılar yönünden asıl ve birleşen davanın pasif taraf ehliyeti yokluğundan reddine,

Taşınmazda paydaş olmayan davacı ... ile davalı yüklenici ... arasında satış vaadi sözleşmesine ya da temliknameye dair her hangi bir belge bulunmadığı ve ibraz edilemediği gibi kabul beyanı da bulunmadığı gerekçesiyle davacı ... tarafından açılan asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacılar vekili ile davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.1.Asıl ve birleşen davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilleri ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...,... ve ... yönünden; hapis hakkına gerekçede yer verilmesine rağmen hüküm de yer verilmemesinin doğru olmadığını, yüklenicinin tescil talebi olmadığını, hak sahibi olmadığı arsanın gerçek maliki yerine hak etmediği dosyada tespit edilen yükleniciye verilmesinin doğru bulunmadığını, taşınmaz rayiç değerinin eksik hesaplandığını, itirazlarını karşılayan rapor alınmadığını, birleşen dosyada ilk dava tarihinden itibaren faiz istemelerine rağmen dikkate alınmadığını, tüketici olan davacılar için harç eksikliğinden bahsedilemeyeceğini, bozmadan sonra ıslahın mümkün olduğunu, birleşen dava da talep edilen munzam zarar ile ilgili hüküm kurulmadığını, bu konuda araştırma yapılmadığını, şuan bölgede emsal taşınmaz değerinin 600.000,00 700.000,00 TL arasında olup aradaki farkın munzam zarar olacağını,

1.2. Davacılardan ..., ..., ... yönünden ise; davaya cevap dilekçesinden bu kişilere doğrudan satış temlik yapılmadığı seleflerine yapıldığının kabul edildiğini, davalı yanca inkar edilmeyen satışın varlığı ve halefiyet ilkesi gereği tazminata hükmedilmesi gerektiğini,

1.3.Davacılardan ... yönünden ise teslim fişindeki imzanın ...'a ait olduğunu, bonolardan bir kısmını takibe koyan ... ’ın ise ... adına hareket eden kişi olduğunu, ...’ın isticvap edilmediğini, ...’ın dinlenmediğini, yazılı delil başlangıcı kabul edilerek ispat külfeti belirleme ve tanık dinlenilmesi yoluna gidilmediğini, davacının 2 nolu dairede oturduğunu, bu daireyi kimin yapıp kime sattığının araştırılmadığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, ..., ..., ..., ..., ... yönünden gerek satış vaadi sözleşmesi tarihinde gerekse tapu da tescil tarihinde bina hakkında iki adet yıkım kararı olduğunu bilmemelerinin mümkün olmadığını, eksik ve ayıplı işler yönünden iddialarının samimi olmadığını, davacılar ..., ..., ..., ... ve ... yönünden bozma ilamında dahi belirtilen sözleşme ve temliknamelerin araştırılması tespitinin dikkate alınmadığını, kesin süreye rağmen delil sunmayan davacılara olmayan delili sunmak için süre verilmesinin usule aykırı olduğunu, ayıp ve eksik iş için talep sürelerinin geçtiğini, davacılar arsa payı aldıklarını ve yapının imara aykırı olduğunu, belediye işlem dosyasından bildiklerini, ifa olanağının mümkün olduğu tapu tesciline hukuki engel bulunmadığı bu dönemde zamanaşımının işlemeye başladığını, arsa payı da olsa mülkiyet davacılar adına tescil edildiğinden ifa olanağının doğup doğmadığının tartışılmayacağını, ayıp ihbarının zorunlu olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacıların tapu iptal ve tescil, olmazsa misli ile değişimi olmaz ise rayiç bedelin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, TBK’nın 470 ve devamı maddeleri,

3. Değerlendirme

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre asıl ve birleşen davada davalı ... vekilinin tüm, asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tescili, mümkün olmazsa ayıpsız misli ile değişimi, bunun da mümkün olmaması halinde rayiç bedel isteminde bulunmuş ise de rayiç bedele ilişkin olarak bir miktar belirtmediği gibi faiz de talep etmemiştir. 30.05.2017 tarihli dilekçesi ile bilirkişilerce belirlenen bedeller dikkate alınarak rayiç bedel taleplerini açıklamış ve harcı tamamlamış ancak faiz talebinde bulunmamıştır. Birleşen davada ise yüklenici de davalı gösterilmek suretiyle hükmedilecek bedellere asıl dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesini istemiştir. Bu durumda mahkemece her bir davacı için istenilen rayiç bedel miktarının belirtildiği 30.05.2017 tarihinde davalı taraf temerrüde düşmüş olacağından ve birleşen dava ile faiz istenilmiş olduğundan bu tarihten itibaren yasal faiz uygulanmak suretiyle alacağa hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekir ise de, yapılan bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un 370 nci maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Asıl ve birleşen davada davalı ... vekilinin tüm, asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile sonucu itibarıyla doğru olan kararının hüküm fıkrasının “Asıl Dava Yönünden” kısmının 5.bendinde yazılı olan “maddi tazminatın” ibaresinden sonra gelmek üzere “30.05.2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile”, 6.bendinde yazılı olan “maddi tazminatın” ibaresinden sonra gelmek üzere “30.05.2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile”, 7.bendinde yazılı olan “maddi tazminatın” ibaresinden sonra gelmek üzere “30.05.2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile”, 8.bendinde yazılı olan “maddi tazminatın” ibaresinden sonra gelmek üzere “30.05.2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile”, 9.bendinde yazılı olan “maddi tazminatın” ibaresinden sonra gelmek üzere “30.05.2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile”, 10.bendinde yazılı olan “maddi tazminatın” ibaresinden sonra gelmek üzere “30.05.2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile”,11.bendinde yazılı olan “maddi tazminatın” ibaresinden sonra gelmek üzere “30.05.2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile”, 12.bendinde yazılı olan “maddi tazminatın” ibaresinden sonra gelmek üzere “30.05.2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile”,13.bendinde yazılı olan “maddi tazminatın” ibaresinden sonra gelmek üzere “30.05.2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile”,14.bendinde yazılı olan “maddi tazminatın” ibaresinden sonra gelmek üzere “30.05.2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile” ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan asıl ve birleşen davada davacılar yararına takdir olunan 8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen davada davalı ...'tan tahsili ile davacılara ödenmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde davacılara iadesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalı ...'a yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.