Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/1059 E., 2021/1808 K.

DAVACILAR: 1 ... 2 ... vekilleri Avukat ...

DAVALILAR: 1 ... Servis Hizmetleri İnşaat Otomotiv Gıda Tarım

Ürünleri Sanayi Ticaret Limited Şirketi vekili Avukat ...

... 2 ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited

Şirketi

DAVA TARİHİ: 07.03.2019

HÜKÜM/KARAR: Kabul

Ürünleri Sanayi Ticaret Limited Şirketi vekili

İLK DERECE MAHKEMESİ: Balıkesir 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/64 E., 2020/284 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.03.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ... ve şirket yetkilisi ... ile davacılar vekili Avukat ... ve davacı asil ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile davalı yüklenici ... İnş. arasında 14.11.2018 tarihli ve adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacıların sözleşme uyarınca taşınmazlarını yükleniciye tapuda devrettiklerini, yüklenicinin ise hiçbir inşai faaliyet gerçekleştirmeksizin davacı ...'e ait taşınmazı diğer davalıya tapuda devredip, davacı ...'e ait taşınmaz kaydı üzerine de ipotek, haciz vs. takyidat konulmasına sebebiyet verdiğini ileri sürerek, sözleşme konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile tüm takyidatlarından ari şekilde davacılar adına tescillerini mümkün olmaz ise bedellerinin tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... Servis Hizmetleri Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazı muvazaalı olarak satın almadıklarını, kazanımlarının iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı yüklenici şirket; davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacının davasının dayanağı olan ve taraflar arasında düzenlenen sözleşmelerin geçersiz olduğu, şekle uyulmadan yapılan sözleşmeye dayanılarak arsaların yükleniciye devredilmesi durumunda herkesin aldıklarını geri vermekle mükellef olacağı, davacılar tarafından arsalar bedel gösterilmek suretiyle davalı ... İnşaat Şirketine devredilmiş, bu şirkette, 9242 ada 1 parsel no.lu taşınmazı diğer davalıya devretmiş, 9142 ada 11 parselin üzerine de ipotek tesis edilmiş ve çeşitli hacizler konulmuş olduğundan arsaların mülkiyetinin iade edilemeyeceği ancak bedelin iadesinin mümkün olacağı gerekçesiyle davanın bedel tahsili yönünden kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların talebinin sözleşmenin feshini de içerdiği, davalı yüklenicinin hiçbir inşai faaliyete başlamadığı, bu durumda sözleşmenin uygulanma imkanı kalmadığından davacıların sözleşmeyi geriye etkili fesih istemlerinin haklı olduğu, yükleniciye avans olarak verilen tapu kaydının da geçerli bir fesihten sonra iptalinin istenebileceği, ipoteğin fekki ve hacizlerin kaldırılması talebi yönünden ise, davalı yüklenici şirketin pasif husumet ehliyeti ve davacı yanca ipotek ve haciz sahipleri aleyhine açılmış bir dava bulunmadığından davanın husumet dava şartı yokluğundan reddi gerekeceği belirtilerek, istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ve taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Servis Hizmetleri Ltd. Şti. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... Servis Hizmetleri Ltd. Şti. vekili; istinaf başvurusu için davacılar tarafından yatırılan eksik harç tamamlanmadan karar verildiği, satışın muvazaalı olmadığı, bunun aksini ispat yükünün davacı tarafta olduğu, davacının fesih talebi bulunmadığından bölge adliye mahkemesince talep aşılmak suretiyle karar verildiği, TMK'nın 1023 ve 1024. maddelerinin tartışılmadığı, sözleşmenin tapuya şerh edilmediği, yolsuz tescil iddiasının yerinde olmadığı ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil ile takyidatların terkini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 üncü maddesi

3. Değerlendirme

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur. (...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilir.

Somut olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış ayrıca tapuya şerh edilmemiştir. Davalı ... Servis Hiz. Ltd. Şti. tapu siciline güvenerek, üzerinde inşai faaliyet bulunmayan boş arsa niteliğindeki taşınmazın tam hissesini tapuda malik gözüken kişiden satın almıştır. Sunulan ödeme dekontları ve yüklenici şirket ile aralarında organik bağ bulunduğuna dair iddia ve emare söz konusu olmaması da dikkate alındığında, davalı üçüncü kişi ... Servis Hiz. Ltd. Şti. bakımından davanın reddine karar verilip, davacı vekilinin bu taşınmazın bedeline ilişkin terditli talebinin değerlendirilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçelerle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacı ...'dan alınarak Yargıtay duruşmasında vekil ile temsil olunan davalı ... Servis Hizmetleri Ltd. Şti.'ye verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.05.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

KARŞI OY YAZISI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye, tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Aynı şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.1990 gün, 1989/15 714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında da özet olarak; "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu" kabul edilmiştir (Emsal;Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T.; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. (Yargıtay 6. HD. 03.03.2022 T. 2021/1237 E. 2022/1173 K.).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yapılan tapu devirleri illiyetten yoksun hale gelir ve tapu iptali istenebilir ise de yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması halinde üçüncü kişinin tapuya itimat prensibi korumasından yararlanıp yararlanamayacağının belirlenmesi gerekecektir.

Bu inceleme yapılırken; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı (TMK 1024/1), böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimsenin, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebileceği (TMK 1024/3), tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı (TMK 1023/1) ve iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni hakların ve her türlü tazminat isteminin saklı olduğu (TMK 1025/2) düzenlemeleri gözetilecek ispat hukuku anlamında da bazı karinelerden yararlanılması gerekecektir.

Hukukumuzda tapuya itimat prensibiyle, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle getirilmiş ve satın alan kişinin iyi niyetinin korunması amaçlanmıştır. İyi niyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamayacaklardır.

Yukarıda açıklanan esaslar yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada lehine ipotek hakkı kurulan üçüncü kişiler için de geçerlidir.

Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanununun 3. maddesi çerçevesinde; Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz . Bu kuralın da sonucu olarak, üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa ait ise de bazı karinelerin varlığı halinde ispat yükü karşı tarafa geçecektir. Örneğin, taşınmaz üzerinde devam etmekte olan bir inşaat varsa yapılacak küçük bir araştırmayla taşınmazın gerçek sahibinin kim olduğu öğrenilebileceği için gerekli özeni göstermeyen üçüncü kişinin doğrudan iyiniyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden ispat yükü mülkiyeti devralan veya lehine ayni hak tesis edilen üçüncü kişide olacaktır. Yine, taşınmaz gerçek değerinden düşük fiyata satılıyorsa, taşınmazda kısa süreli el değiştirmeler var ise ve taşınmazı devreden ile devralan üçüncü kişi arasında bir bağ veya yakınlık bulunması halinde karine olarak iyiniyetli sayılmayan üçüncü kişi ancak bu karinelerin aksini ispat ederek iyiniyetli olduğunu ispatlayabilecektir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde arsa sahibi davacılar ile yüklenici davalı ... İnş. Sn. ve Tic. Ltd. arasında 14.11.2018 tarihinde ayrı ayrı adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştir. Davacı ... 9142 ada 11 parselin, davacı ... ise 9242 ada 1 parselin sahibidir. Davacılar sözleşme tarihinden iki gün sonra 16.11.2018 tarihinde taşınmazdaki tüm paylarını yükleniciye devretmişlerdir. Yapılan sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılmadığı ve resmi şekil koşuluna uyulmadığı için geçersiz ise de bu pay devriyle birlikte sözleşmeler geçerli hale gelmiştir.

Yüklenici arsa sahibi Ayşen ile aralarındaki sözleşme nedeniyle avans olarak kendisine devredilen taşınmazda devirden 18 gün sonra banka lehine ipotek konulmuş, mülkiyet hakkını ise sözleşme ve devir tarihinden iki buçuk ay sonra 30.01.2019 tarihinde diğer davalı ... Servis Hiz. İnş. Oto Gıda Tar. Ürn. san. Tic. Ltd. Şti.'ye tapuda satış yoluyla devretmiştir. Yüklenici şirket diğer davalı şirkete arsa satışı nedeniyle 649.000,00 TL bedelli fatura kesmiştir. Alıcı şirket satış bedeli açıklamasıyla bankaya 650.000,00 TL para yatırmıştır. Bu açıklamaya rağmen bunun ipoteğin kaldırılması için yatırılan para olduğu anlaşılmaktadır. Akit tablosunda ise satış bedeli 550.000,00 TL olarak gösterilmiş ipotek bedeliyle birlikte toplamının 1.200.000,00 TL olduğu anlaşılmaktadır. Yüklenici taşınmazı diğer davalıya devrettiği tarihte taşınmazda yapımına başlanmış bir inşaat bulunmamaktadır.

Yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle avans olarak tapu devrini aldığı halde inşaata başlamaksızın taşınmazı başkasına devrederek adresini terk etmiş geriye etkili fesih koşulları oluşmuş ve tescilin illiyeti ortadan kalkmış olduğundan davacı ... devrettiği tapuyu geri isteme hakkına sahiptir. Ancak yüklenici taşınmazı üçüncü kişiye devrettiğinden diğer davalının devir sırasında tapuya itimat prensibi kuralından yararlanabilecek iyiniyetli kişi olup olmadığının belirlenmesi gerekir.

Taşınmaz arsa durumunda olup, inşaata başlanmamış ise de taşınmazı devreden yüklenici inşaat şirketidir. Diğer davalının da ismindeki İnşaat ibaresinden inşaat işlerinin de iştigal sahası için de olduğu anlaşılmaktadır. İnşaat işleriyle de iştigal eden bir şirketin inşaat yapılacak bir arsayı satın alırken bunu edinen şirketin inşaat yapmak üzere avans olarak tapu almış olabileceğini öngörebileceğinden bunu yerinde araştırarak gerçek hak sahibinin kim olduğunu araştırması kendisinden beklenen bir davranıştır. Kaldı ki devreden yüklenici bu devri tapuyu aldıktan iki buçuk ay sonra yapmış olduğundan yani devir tarihleri çok kısa olduğu için bunu araştırması gerektiği kendisinden daha çok beklenecektir. Ayrıca yüklenici bu yeri aldıktan 18 gün sonra kredi çekip banka lehine ipotek koydurmuş olduğundan inşaat yapılma iradesi de açıkça belirmiş olup, davalı üçüncü kişi bu konuda kendisinden beklenen özeni göstererek yerinde araştırma yapmaksızın taşınmazı devralmış olduğu için iyiniyetli üçüncü kişi olduğu ve tapuya itimat prensibinden yararlanabileceği düşünülemez. Resmi belgelere göre ipotek bedeli 650.000,00 devir bedeli 550.000,00 olmak üzere 1.200.000,00 TL para yatırmış ve bu bedel o tarihteki rayice uyumlu ise de kendisinden beklenen özenli davranışı göstermeyen davalı üçüncü kişi yönünden de tapu iptali koşulları oluşmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar bu esaslara uygun olup onanması gerektiği görüşünde olduğumdan davalı üçüncü kişi ... .... Şirketi yönünden tapu iptali kararının doğru olmadığı kabul edilerek hükmün bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.