Karar Detayı

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/2311 E., 2021/2454 K.

DAVACILAR: 1 ... 2 ... 3 ...

4 ... 5 ... 6 ...

Vekili Avukat ... 7 ... 8 ...

DAHİLİ DAVA YOLUYLA

DAHİL EDİLENLER: 1 ... 2 ... 3 ... 4 ...

DAVA TARİHİ: 23.09.2016

HÜKÜM: Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ: Rize 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2016/350 E., 2020/348 K.

Taraflar arasındaki elatmanın önlenmesi (elatmanın önlenmesi ve tazminat ve ecrimisil) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar ..., ..., ... ..., ... ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında Rize 1. Noterliğinin 28/03/2012 tarih ve 2446 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, inşaatın teslim süresinin geçmesine karşın ilerlemenin bulunmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, müdahalenin men’i, tapuya konulan şerhin kaldırılması, uğranılan maddi zararın tazminini talep etmiş, davacılar vekili, 04/06/2018 havale tarihli dilekçesi ile davanın ıslahı ile taleplerinin davalı taraf lehine aşırı yararlanma hali söz konusu olduğu için Borçlar Kanunu 28. maddesine göre edimler arasındaki orantısızlığın giderilmesi suretiyle sözleşmenin uyarlanması ve gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkin olduğunu beyan etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; inşaatın uzamasında müvekkilinin bir kusurunun bulunmadığını, fesih talebinin hukuka uygun olmadığını, davacıların uğradığı bir maddi zararın bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava tarihi itibariyle işin bitim süresinin 5 ay 24 gün geçtiği, hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre davacıların paylarına düşen kira bedelinin 49.407,14 TL olduğu, bu talep yönünden yönünden açılan davanın kabulüne, sözleşmenin uyarlanması talebi yönünden yapılan değerlendirmede ise sözleşmelerin yapıldıkları 2012 tarihinin günümüz koşulları ile aynı koşullar altında değerlendirilemeyeceği, davalının mal sahiplerinin deneyimsizliklerinden ve bilgisizliklerinden faydalanarak bu sözleşmeyi imza altına aldığını ispata yarar bir delilin bulunmadığı, davalının uyuşmazlık konusu 171 ada 20 parseldeki imar planı değişikliğinin sağlanması için Rize Belediye Meclisinin 05.04.2016 tarihli 2016 54 sayılı kararı ile 2272 m² 'lik alanın kamuya bedelsiz terk edilmesi koşulu karşılığında adına kayıtlı 707 ada 2 no.lu parselin tamamını belediyeye hibe ettiği de dikkate alındığında yüklenicinin kötüniyetli olarak kabul edilemeyeceği, kaldı ki davacıların iş bu kat karşılığı sözleşmesinden önce 171 ada 11 ve 12 parselle ilgili başka bir yüklenici (... , ...) ile yaptıkları ancak uygulanmadığı anlaşılan 2011 tarihli sözleşmeye göre 23 adet dairenin mal sahiplerine verilmesi hususunda anlaşarak eldeki davada uyuşmazlık konusu sözleşmeden daha düşük bir oranda anlaşma yaptıkları, dosyaya sunulan emsal sözleşmeler dikkate alındığında eldeki davaya konu inşaat sözleşmesindeki oranlar ile emsal sözleşmelerdeki oranlar arasında açık bir nispetsizlik bulunmadığı, bu halde anılan sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle yörede bu tür sözleşmelerde uygulanan oranlara uygun olarak yapıldığı anlaşılmış olduğundan tüm bu hususlar bir bütün olarak ele alındığında sözleşmenin uyarlanması talebi yerinde görülmemiş ve reddine karar verilmiş, davaya muvafakatleri bulunmayan paydaşlar ..., ..., ... ve ... aleyhine usulünce açılmış bir dava bulunmadığından bu kişiler hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına, davacılardan ... yönünden açılan dava 19.12.2017 tarihi itibariyle işlemden kaldırılmış, işlemden kaldırıldığı tarihten itibaren 3 aylık süresi içerisinde yenilenmediği anlaşıldığından bu davacı yönünden davanın HKM'nın 150/5. maddesi gereğince açılmamış sayılmasına, davacılardan ... ise mahkememizin 5 no.lu celsesindeki imzalı beyanı ile vekilini azlettiğini belirterek açılan davadan feragat etmesi nedeniyle bu davacı yönünden açılan davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili ve davalı yüklenici vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili; Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, taraflar arasında akdedilen sözleşme ile onaylı projenin birbiri ile örtüşmediği, sözleşmeye aykırı inşaat ve imalatlar yapıldığı, müvekkillere sözleşmede kararlaştırılan % 27’lik oranın dahi verilmediği sabit olduğunu, yerel mahkemenin tüm paydaşların bu davada zorunlu dava arkadaşı olarak yer almaları gerektiği yönündeki gerekçesi de hukuka aykırı olduğunu, yerel mahkemece hükmedilen kira tazminatı miktarı çok düşük olduğunu, gecikme nedeniyle kira tazminatı talebimiz yönünden hükmedilen bedel dairelerin son derece düşük olduğunu, taşınmazların konumu, şehir merkezine mesafesi, tamamen deniz manzarasına sahip olmaları gibi hususlar bir arada değerlendirildiğinde aylık kira getirisinin hükmedilen miktarın çok daha üzerinde olduğunu, ayrıca taraflar arasında ilk olarak akdedilen Rize 1. Noterliğinin 28.03.2012 tarih 2446 yevmiye numaralı sözleşmesine göre 26,5 daire üzerinden kira tazminatı hesaplanması gerekirken 25,5 daire üzerinden kira tazminatı hesaplanması da hatalı olduğunu, bu yönden de kararın kaldırılması gerektiğini, bu nedenle kararın kaldırılması için istinaf talebinde bulunmuştur.

Davalı vekili; Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oy birliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.bu durumlara örnek olarak, sözleşmenin feshi ve uyarlanması örnek olarak gösterilebileceğini, bir akitte taraf olarak birden çok kimsenin beraber bulunması halinde bu akitten doğan hakları her birinin tek başına ve kayıtsız şartsız olarak kullanabilmesi mümkün görülebileceğini, uyarlama talebi hakkında red kararı verilmesine karşın, reddi vekalet ücretine hükmedilmediğini, bu nedenle kararın kaldırılması için istinaf talebinde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, sözleşmeyle kararlaştırılan bitim tarihinden dava tarihine kadar sözleşmenin 4. maddesi uyarınca doğru esaslara dayalı olarak hazırlanan bilirkişi raporu doğrultusunda kira kaybı tazminatına hükmedilmesinde yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, ancak; davacı yanın ıslah yoluyla ileri sürdüğü uyarlama isteği yönünden davacılarla birlikte davalı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan tüm akitlerin davacı olarak davada yer almayıp muvafakatlarının da sağlanmaması nedeniyle yani taraf koşulunun gerçekleşmemesi nedeniyle usulden reddi gerektiğinden ve mahkemece bu yönden davanın esastan reddi hatalı olduğundan ve bu yöne ilişkin dava reddedilmesine karşın reddedilen bu istem yönünden kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmemiş olmasının yasaya aykırı olması ve davalı vekilinin istinaf istemi bu yönlerden haklı bulunduğundan ve yapılan yanlışlık yeniden yargılamayı gerektirmediğinden HMK'nın 353/1 b 2. maddesi gereğince yerel mahkeme kararının kaldırılarak esas hakkında yeniden hüküm kurulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uyarlanması ve gecikme tazminatı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470 486 maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa sahibi sıfatı ile ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ile davalı yüklenici şirket arasında Rize 1. Noterliğinin 28/03/2012 tarih ve 2446 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre yüklenici A blokta 30 adet ve B Blokta çatı katı ile birlikte 60 adet daire ve dükkan katları olmak üzere bir inşaat yapmayı taahhüt etmiştir. Yapılacak olan bağımsız bölümlerden toplamda 26,5 adedi arsa sahiplerine, kalan bağımsız bölümler yükleniciye ait olmak üzere paylaşım kararlaştırılmıştır. İnşaat süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ay olarak belirlenmiştir.

2.1. Daha sonra taraflar tekrar bir araya gelerek Rize 1. Noterliğinin 01/08/2012 tarih ve 6168 yevmiye numaralı ek kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayarak, asıl sözleşmede arsa sahiplerine verilecek olan bağımsız bölüm sayısını 25,5 daire olarak değiştirmişlerdir.

2.2. Davacılar vekili, 04/06/2018 havale tarihli dilekçesi ile davanın ıslahı ile taleplerinin davalı taraf lehine aşırı yararlanma hali söz konusu olduğu için Borçlar Kanununun 28. maddesine göre edimler arasındaki orantısızlığın giderilmesi suretiyle sözleşmenin uyarlanması ve gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkin olduğunu beyan etmiştir.

2.3. TMK’nın 692. maddesinde paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşar yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerine tasarruf işlemleri yapılmasının oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlı olacağı hükmü getirilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yapılması, uyarlanması ve feshi taşınmaz üzerinde korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri niteliğindedir. Oy birliği ile de aksinin kararlaştırıldığı ileri sürülüp ispatlanmamıştır. Açılan dava sonucunda verilecek uyarlama kararının, davada taraf olmayan arsa sahiplerinin hukuki durumunu etkileyeceği ortadadır.

2.4. Somut olayda, davacı vekilinin 12/09/2017 tarihli celsedeki beyanında, diğer paydaşlardan dava ile ilgili onaylarını alamadıklarını, zira diğer paydaşların yüklenici ile kendi zararları hususunda anlaştıkları için taraflarına onay vermediklerini, bu nedenle husumet ile ilgili taraflarına yetki verilmesini talep ettiği, 19.12.2017 tarihli celsede davacı vekiline tüm tapu maliklerinin davaya dahil edilmesi üzere iki haftalık süre verildiği, 20.02.2018 tarihli celsede muvafakat alınmayan paydaşlar bakımından eldeki dava ile birleştirmek üzere dava açılması için davacı vekiline iki hafta süre verilmesine karar verilmiş olduğu, ancak davacı vekilince eldeki dava ile birleştirilmek üzere diğer paydaşlara yönelik bir dava açılmadığı, birleştirme yapılmadığı anlaşılmıştır. Bu hali ile davacılar vekiline uygun süre verilmiş olmasına karşın TMK’nın 692. maddesi uyarınca taraf teşkilinin sağlanmamış olduğu, bu bakımdan sözleşmenin uyarlanması talebi bakımından davanın usulden reddine karar verilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, gecikme tazminatı istemi bakımından ise 01.08.2012 tarihli ek sözleşme ile paylaşımın arsa sahipleri bakımından 25,5 bağımsız bölüm olarak değiştirildiği, hükme esas alınan raporun Yargıtay denetimine el verişli olduğunun anlaşılması karşısında verilen kararın hukuka uygun olduğu anlaşılmıştır.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenden tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken ve müteselsilen alınmasına,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02/05/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.