Karar Detayı

MAHKEMESİ: Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

HÜKÜM/KARAR: Kabul

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... (Rize) 2. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile 21/01/2018 tarihinde düzenlenen ''Daire Satış Vaadi Sözleşmesi'' ile ..., ..., ... mevkii, 156 ada, 3 parsel sayılı arsadaki inşaatı devam eden binanın 16. Bağımsız bölümün müvekkiline satışı için anlaştıklarını, sözleşmenin 3.1. maddesinde inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 2,5 yıl içerisinde dairenin alıcıya teslim edileceği, 3.7. maddesinde kat irtifakı kurulduktan itibaren üç ay içerisinde tapu verilmediği takdirde alıcının tapu terkin ve tescil davası açma hakkına sahip olacağını belirtildiğini, müvekkilinin sözleşmenin 3.2. maddesine göre belirlenen 101.000 TL sini ödediğini, kalanını da 3.5. maddesine göre ödeyeceğini, aradan geçen uzun zaman içerisinde daire teslim edilmediğinden, müvekkilinin Ankara 26. Noterliğinin 19/02/2019 gün ve 2191 nolu ihtarnamesiyle dairesinin resmi satış ve tescil işlemlerinin yapılmasını istediğini, davalı şirket 03/03/2019 tarihinde tebliğ almış olmasına rağmen edimini yerine getirmediğini beyanla dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkillinin adına tapu tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; Sözleşmenin 3.1. maddesinde inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 2,5 yıl içerisinde dairenin alıcıya teslim edileceğini, 3.7. maddesinde de, kat irtifakı kurulduktan itibaren üç ay içerisinde tapu verilmediği takdirde, alıcı tapu terkin ve tescil davası açma muhtariyetine sahip olacağı belirtildiğini, inşaat ruhsat alım tarihi 02.03.2018 olmakla birlikte, sözleşmede geçen sürelerin henüz dolmadığını, sözleşmeyi imzalayan şahıs ile müvekkili şirket arasında açık bir husumet bulunduğundan söz konusu şahsın müvekkili şirket zararına hareket ettiğini, dava konusu sözleşmeye şirket adına imza atan ... ... ...'nun müvekkili şirket adına sadece yetkili merciler ve noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi yapmaya yetkisi bulunduğunu, davaya konu sözleşmenin müvekkil şirket açısından bir bağlayıcılığı bulunmadığını, şirketin diğer yetkililerinin bir bilgisi de bulunmadığını, dosyaya sunulan dekontta belirtilen ödeme, davaya konu edilen sözleşmeye ilişkin olmadığını, sözleşme tanzim tarihinden 3 ay kadar önce söz konusu ödemenin müvekkili şirkete yapıldığı, ödemenin ... ... ile davacı arasındaki hukuki ilişkiye ait olduğunu beyanla, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya içeriğinden 21/01/2018 tarihinde anılan Harici Konut Satış Sözleşmesinin 6502 sayılı Kanunun kapsamında olduğu ve hukuki niteliği itibariyle 6502 sayılı TKHK'nın 40. maddesinde tanımlanan "Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi" vasfına haiz olduğu, aynı kanunun 41.maddesinin 1.fıkrası gereğince "Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu, aksi halde satıcının, sonradan sözleşmenin geçersizliğini, tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez." hükmü uyarınca davalı satıcının sözleşmenin geçersiz olduğuna yönelik savunmalarına itibar edilemeyeceği ve ayrıca sözleşmeyi yapan ... ... ...'nun 10/01/2018 tarih 224 numaralı vekaletname ile davalı şirket adına konut satış vaadi sözleşmesi yapmaya yetkili olduğunun anlaşıldığı, davalının dava konusu olan taşınmazı tapu da devre hazır olduğunu, davacıya bildirerek davacıyı temerrüte düşürdüğüne dair herhangi bir belgenin mevcut olmadığı tespit edilmiş, davacının bakiye satış bedelini ödemeye hazır olduğunu belirtmesiyle dava konusu taşınmazın tapuda devrine ilişkin talebi kabul etmeyen davalının temerrüt halinde olduğu görülmüş, yine harici konut satış sözleşmesinin taraflarca karşılıklı olarak feshedildiğine veya geçersiz olduğunun ileri sürüldüğüne dair dosyada bir kayıt bulunmadığından, 21/01/2018 tarihli Konut Satış Sözleşmesi hükümleri uyarınca taşınmazın tapuda devri sırasında ödemesi gereken 169.000,00TL'yi mahkeme veznesine depo etmesi halinde, dava konusu bağımsız bölümün davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilinin gerektiği anlaşılmış, mahkemece davacıya parayı depo etmesi hususunda süre verilmiş, davacı tarafından 169.000,00 TL'nin mahkeme veznesine depo ettiği anlaşıldığından davanın kabulüne, Rize ili, ... ilçesi, ... mahallesi/köyü ... Mevkii sınırları içerisinde kain 156 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki 16 numaralı bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, mahkeme veznesine depo edilen 169.000,00 TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararı karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davanın açılış tarihinde sözleşmede geçen süreler henüz dolmamış bulunduğunu, bu nedenle davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesini kabul etmediklerini, sözleşmeyi imzalayan ... ... ...'nun sadece noterliklerde satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi bulunduğunu, adi şekilde düzenlenen satış sözleşmesi yapmaya yetkisi bulunmadığını, nitekim dosya içerisinde bulunan 10/01/2018 tarih ve 00224 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki vekaletnameden bu durum açıkça anlaşıldığını, bu itibarla işbu söz konusu sözleşme usulsüz ve hukuka aykırı olduğu gibi müvekkili şirket adına bir bağlayıcılığa da bulunmadığını, davacı ... ile vekil olarak sözleşmeyi imzalayan ... ... ... adlı şahıs çok yakın akraba olduklarını, bu talepleri yönünden bir araştırma yapılması istenilmiş olup, mahkemece bir araştırma yapılmadığını, sözleşmeyi imzalayan ... ... ... ve bu şahsın babası ve şirket ortağı olan ... ...'nun şirket zararına olacak şekilde başkaca bir çok eylemi olduğunu, buna ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararının mevcut olduğunu, üçüncü kişinin vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması kabul edilmesi gerektiğini, huzurdaki davaya bakıldığında ise müvekkili şirket ile husumeti olan vekil, yetkisi olmadığı halde adi bir sözleşme ile müvekkil şirkete ait bir taşınmazı müvekkilinin bilgisi ve rızası olmadan bedelinden çok daha düşük bir fiyata, kötü niyetli yakın akrabası olan davacıya satışı için sözleşme tanzim ettiğini, yani ortada vekaletnamenin kötüye kullanılarak müvekkili şirkete zarar verme ve kendine yarar sağlama amacıyla yapılan bir satışın mevcut olduğunu, huzurdaki davaya konu sözleşmenin müvekkili aleyhine olacak şekilde muvazaalı bir şekilde tanzim edildiğini gösterir bir diğer delil ise, dosya kapsamında tanzim edilen bilirkişi raporunda da belirtildiği gibi davacı ile vekil el yazısıyla 21/01/2018 tarihinde "daire satış vaadi sözleşmesi" yaptığını, ancak daire satışına ilişkin olarak gönderildiği iddia edilen para ise işbu sözleşmeden yaklaşık 3.5 ay öncesine 10/10/2017 tarihine ait olması olduğunu, bu durum hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, ortada tamamen kötü niyetli olarak müvekkili şirketin zararına olacak şekilde hareket edilmesi ve müvekkili şirketin vekili olarak sözleşmeye imza atan kişinin böyle bir sözleşme yapmaya yetkisi olmamasına rağmen yakın akrabası da olan davacı ile birlikte hareket edip davaya konu sözleşmenin imzalanması durumu bulunduğunu, hal böyleyken söz konusu sözleşmenin müvekkili şirket için bir bağlayıcılığının bulunmadığını belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yolu başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30/09/1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceğinin benimsendiği, açıklanan gerekçelerle yüklenici ile yapılan harici sözleşmenin geçersizliğinin öne sürülmesinin TMK 2. maddeye aykırı olduğu, ancak anılan İBBKK uyarınca tescil istenmesi için davacının edimlerini yerine getirmesi yanında bağımsız bölümün tesliminin de arandığını, belirterek, somut olayda; dava konusu taşınmazın tamamlanmadığı ve davacıya teslim de edilmediği, bu hususta bir iddia olmadığı gibi davacı vekilinin de aşamalarda teslimin gerçekleştiğini ileri sürmediği, yukarıda açıklandığı üzere teslim olgusunun gerçekleşmemesi nedeni ile davacının tapu iptal ve tescil davasının koşulları oluşmadığından reddi gerektiği, bu nedenle davalı tarafın vekalet görevinin kötüye kullanıldığına ilişkin istinafta ileri sürülen hususların da araştırılmasına gerek bulunmadığı, bu itibarla; dosya kapsamına göre; işbu davanın reddi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru görülmediği gerekçesi ile davalının istinaf başvurusunun kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı taraf temyiz dilekçesinde; taraflar arasındaki daire satış vaadi sözleşmesi uyarınca teslim tarihinin 20.09.2020 olmasına karşın dairenin teslim edilmediği, davalı şirkete 101.000.00 TL ödeme yapıldığı ve kalan 169.000,00 TL'nin mahkeme veznesine depo edildiği, üzerine düşen tüm borçları yerine getirmiş olmasına karşın davalı şirketin borcunu yerine getirmemiş olduğu, Bölge Adliye Mahkemesi kararında davalı şirketin, taşınmazı teslim etmemesini gerekçe gösterdiğini, davalı şirketin, arsa sahiplerine dahi taşınmazı teslim etmediğini, gelinen aşama itibariyle çok zaman geçmiş olması da göz önüne alındığından yeni bir bilirkişi raporu alınarak davaya konu taşınmazın, inşaat seviyesinin yeniden belirlenmesi, yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediğinin saptanmasının gerektiği, ancak, istinaf mahkemesinin, yerel mahkeme tarafından alınan bilirkişi raporuyla yetindiği, eksik inceleme ve soruşturma neticesinde hüküm kurduğu, ilk derece mahkemesince davalı satıcının sözleşmenin geçersiz olduğuna yönelik savunmalarına tibar edilemeyeceği ve ayrıca sözleşmeyi yapan ... ... ...'nun 10/01/2018 tarih 224 numaralı vekaletname ile davalı şirket adına konut satış vaadi sözleşmesi yapmaya yetkili olduğu anlaşılmış" olduğu kanaatine varıldığı, ayrıca istinaf mahkemesi tarafından arsa sahipleri ve yüklenici arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerindeki yükleniciye ait borçların yerine getirilip getirilmediğinin incelenmesi gerektiği, zira, söz konusu sözleşmede açıkça ruhsat alındıktan sonra sözleşmede belirlenen hususlar çerçevesinde kat irtifakı kurulacağı ve herkesin tapularının kendi üzerine çıkarılacağı şeklinde hüküm yer aldığı, kat irtifakı 17.07.2018 tarihinde kurulmuş olmasına karşın dairenin kat irtifakı tapusunun kendilerine verilmediği Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme

Dava, yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür.Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364 maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163 maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir;

Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi (rızai ) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı (yüklenici)ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını,örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüd eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır.

Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliği için kuşkusuz bütün sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir.

Borçlar Kanununun 162/I ‘deki “Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir” hükmünden anlaşılacağı üzere her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, akid veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa o alacak temlik edilemez. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddeleri gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir.

Bunun yanında, arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesine göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi BK’nın 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Denilebilir ki, bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin arsa sahiplerine yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur.

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca teslim olgusunun gerçekleşmemesi nedeni ile davacının tapu iptal ve tescil davasının koşulları oluşmadığı belirtilerek, mahkeme kararı kaldırılarak, davanın reddine karar verildiği, ancak davanın sadece yüklenici şirkete karşı açılmış olduğu, arsa sahiplerinin davada yer almadığı anlaşılmıştır.

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince, arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan öncelikle taraf teşkilindeki eksiklik tamamlanmalı, çekişme arsa sahipleri de taraf olduktan sonra onun da huzuru ile görülüp sonuçlandırılmalıdır. Eksik taraf teşkili ile istemin yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmamış, kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.