Karar Detayı

MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

HÜKÜM/KARAR: Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.03.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ..., yine duruşmalı temyiz talebinde bulunan davalı ... Grup Oto. İnş. San. Tic. Ltd. Şti ve ... vekili Avukat ... ile davacı asil ... ve vekili Avukat ...'ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ...'ın, ... ilçesi, ... ... Mahallesi, ... mevkiinde kain 2999 parsel sayılı 6.165,90 metrekare yüzölçümlü gayrimenkulün maliki olduğunu, bu taşınmaz üzerinde inşa edilecek binalar için davalılardan ... Grup Otomotiv İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti. ile yazılı biçimde anlaştıklarını ve bu anlaşma gereğince şirket müdürü ...'a mülkiyetindeki gayrimenkulün tamamını devrettiğini, tapu sicilindeki resmi senette mülkiyetin devir sebebi satış olarak yazıyor olsa da gerçekte bu anlaşma gereğince devir işlemi yapıldığını ve müvekkiline davalılardan ... tarafından bir para ödemesi yapılmadığını, inşaatın taahhüt olunduğu gibi imza anından başlayarak en geç 20 ay içinde teslim olunamaycağının ortaya çıkması üzerine, anlaşma konusu gayrimenkulün bu kez ... tarafından ... Grup Otomotiv İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti.'ye yine satım sebebi ile devredildiğini, inşaatın bulunduğu seviye itibarı ile taahhüdün tamamının yerine getirilemeyecek olduğu ortaya çıkınca davalı limited şirketin kendince bir çözüm yolu geliştirerek, tümü 6.165,90 metrekare olan gayrimenkulü iki parçaya ifraz ettiğini ve 5.356,41 metrekare yüzölçümündeki kısmın 337 ada 16 parsel numarası ile davacı müvekkile iade edildiğini, müvekkilinin tapudan haricen öğrendiğine göre, davalılardan ...'a 15 Mart 2019 tarihinde ... Grup Otomotiv İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti. uhdesinde kalan bu 15 parsel sayılı taşınmazın satım yolu ile devredildiğini, bu durum karşısında 07/07/2018 günlü Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış vaadi sözleşmesinin akidi davalılardan ... Grup Otomotiv İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti.'ne ihtar gönderildiğini, sözleşmenin feshi için son süre vermeye gerek kalmadığını, davalılardan ... Grup Otomotiv İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti.'nin 07/07/2018 günlü Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin kendisi için doğurduğu ifa borcunu bu sözleşmesinin imzası gününden başlayarak 20 ay içinde yerine getirmesi gerektiğini ve bu sürenin geçtiğini, belirterek 07/07/2018 günlü Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin ifa edilememesi sebebi ile feshine, ... ilçesi, ... ... Mahallesi, ... Mevkii, 337 ada, 15 parsel sayılı 2201 metrekare yüzölçümündeki taşınmazın sicil kaydında ... adına oluşan tescilin yolsuz olduğunun da tespitine ve ... adına olan kaydın iptaline, müvekkili ... adına tesciline karar verilmesini müvekili adına talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1 Davalılar Taşgrup Otomotiv İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. ve ... vekili cevap dilekçesinde, ara buluculuk şartı yerine getirilmediğinden öncelikle davanın usulden reddi gerektiğini, dava konusu taşınmazla ilgili olarak davacı ile dava dışı ... arasında 12.05.2016 tarihinde adi yazılı şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, iş bu sözleşme imzalandıktan sonra dava dışı ... ile resmi yazılı şekilde bir sözleşme imzalanmadığını, davacı tarafından taşınmaz üzerinde herhangi bir işlem yapmaması ve resmi yazılı şekilde sözleşmeye yanaşmaması üzerine dava dışı ...'e ... Noterliğinin 28.02.2017 tarih ve 04300 yevmiye numaralı ihtarnamesinin keşide edildiğini ve dava dışı 3.şahıs ile imzaladığı adi yazılı şekildeki sözleşmeyi fesih ettiğini ve iş bu ihtarname 03.03.2017 tarihinde 3. şahsa tebliğ edildiğini, dava dışı 3.şahıs ile sözleşmesini fesih eden davacının, müvekkili ... Grup yetkilileri ile sözlü görüşmelerde bulunduğunu ve taşınmazını Temmuz 2017 yılında ... Gruba devrettiğini, davacıya müvekkili şirket tarafından taşınmazın rayiç bedeline ilişkin olarak değişik tarihlerde ödemeler yapıldığını, bu husus hem müvekkillerinin hem de davacının hesap hareketlerinde mevcut olduğunu, davacının iddia ettiği gibi herhangi bir bedel ödenmediği hususunun gerçeği yansıtmadığını, bu olaylar yaşandıktan sonra dava dışı 3.şahıs ... hem davacı ... hem de müvekkili ... Grup aleyhine ... Sulh Hukuk Mahkemesi 2018/13 D.iş sayılı dosyası ile tespit talebinde bulunduğunu, bu yapılan tespite hem davacı ... hem de müvekkili şirketin gerekli itirazlarda bulunduğunu, kaldı ki dava dışı 3.şahsın talebi ile yapılan tespitte dahi inşaatların %75 seviyesinde olduğunun tespit edildiğini, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin davacı tarafın iddia ettiği gibi feshedilemeyeceğini, müvekkili ... ve davacı ... arasında ... Belediyesinde düzenlenmiş 2017/64 12 numaralı 03.05.2017 günlü Yapı Ruhsatı ile ... ilçesi ... ... Mahallesi ... mevkiinde kain 2999 parsel sayılı 6.165,90 m2 yüzölçümlü taşınmaz üzerinde inşa edilecek binalar için yazılı şekilde anlaşma yapıldığını, bu anlaşma gereğince davacı ...'ın, ... Grup Otomotiv İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. müdürü ...'a mülkiyetindeki gayrimenkulün tamamını devrettiğini, tapu sicilindeki resmi senette mülkiyetin devir konusunun açık bir şekilde gösterildiğini, müvekkilinin bu mülkiyetin devri neticesinde taşınmazın maliki konumuna geldiğini, malikin kendi malı üzerinde istediği gibi tasarruf etme yetkisine sahip olduğunu, Türk Medeni Kanununda da bu durumun açıkça belirtildiğini, tüm bu sebeplerle öncelikle arabuluculuk şartı yerine getirilmediğinden davanın usulden reddine, yine haksız ve kötü niyetli olarak açılan davanın esas yönünden de reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2 Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; arabuluculuk şartı yerine getirilmediğinden davanın öncelikle usulden reddi gerektiğini, kendisi aynı zamanda müteahhit olan müvekkili davalı ...'ın, üzerinde 4 adet villa inşaatı bulunan arsayı yatırım yapmak ve eksik olan villaları tamamlayıp satışa çıkarmak için 15.03.2019 tarihinde diğer davalı ... Grup Şirketinden resmi bir şekilde ... Tapu Müdürlüğünde yapılan işlem ile satın aldığını, müvekkilinin, davaya konu ilgili arsaya yatırım yapmadan önce gerek ekonomik gerekse de hukuki herhangi bir problem ile karşılaşılmaması adına araştırdığını, bu araştırmalar esnasında ilgili parselin sorgusunu doğal olarak ... Tapu Müdürlüğünde yaptırdığını ve üzerinde herhangi bir şerh, ipotek veya tedbir kararı olmadığı görülünce de ilgili satış işlemi yapıldığını, müvekkili davalının, satın almış olduğu gayrimenkul üzerinde inşaatı yarım kalmış 4 adet villayı tamamladığını ve satışa hazır hale getirdiğini, E Devlet üzerinde adına açılmış dava var mı diye kontrol ederken huzurda görülen davayı şans eseri gördüğünü ve 08.05.2019 tarihinde ... Adalet Sarayına giderek mahkeme kaleminden dava dilekçesini elden tebliğ aldığını, daha sonra taraflara ulaşıldığını ve kendi aralarında olan problemler nedeniyle kendisinin davalı olarak gösterilmememesi gerektiğini belirttiğini, ancak herhangi bir sonuç alamadığını, 17.05.2019 tarihinde davaya konu taşınmaz üzerindeki villaların tapularını çıkarmak ve imar barışından yararlanmak için ... Tapu Müdürlüğüne gittiğinde ise ilgili parsel üzerinde mahkememizce taşınmaz ihtiyati tedbir kararı konulduğunu öğrendiklerini, müvekkili ...'ın kendisi aleyhine dava açan davacı ...’ı tanımadığını, taşınmazı satın aldığı şirket temsilcileri ile de satış esnasında Tapu Müdürlüğünde tanıştıklarını, müvekkili aleyhine açılan davanın haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, iyi niyetli müvekkili davalı ... yönünden davanın reddi gerektiğini, davanın öncelikle usulden reddine, mahkemece işin esasına girildiği takdirde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 1023. maddesinde düzenlenen tapu siciline ... ilkesi gereği müvekkili davalı ... yönünden davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "Davacının davalı ... Grup Otomotiv İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. ile yaptığı 07/07/2018 tarihte kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, Sakarya ili, ... ilçesi, ... ... Mahallesi, ... Mevkii, 337 ada, 15 parselde davalı ... adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı ... yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1 Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde, 07.07.2017 tarihli sözleşmenin baştan itibaren kendi içerisinde değişikliğe uğramış olup müvekkil ...'ın diğer davalı şirketten satın aldığı ve davaya konu taşınmazın işbu sözleşme ile devam eden süreçte herhangi bir ilgisi kalmadığını, yerel mahkemenin gerekçeli kararında hükmüne dayanak oluşturduğu Anayasa Mahkemesi ve diğer Yargıtay kararlarında geçen olaylar ile somut olay arasındaki hukuki durumların birbirinden farklı olup istinafa konu davada emsal/dayanak oluşturmasının oldukça hatalı olduğunu, müvekkiline yapılan tescil işleminin resmi şekilde yapılmış olduğunu, kabul anlamına gelmemekle birlikte bir an için yolsuz tescil olduğu düşünülse dahi, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, davacının, davasını dürüstlük kurallarına aykırı bir şekilde ve kötü niyetle ikame ettiğini, hükmün müvekkil davalı ... lehine kaldırılması ile davanın reddine, bu mümkün değilse, hükmün müvekkil davalı ... lehine bozularak dosyanın yeniden karar verilmek üzere yerel mahkemeye gönderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2 Davalı ... Grup Otomotiv İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ve ... vekili istinaf dilekçesinde, arabuluculuk dava şartı nedeniyle davanın usulden reddedilmesi gerektiğini, esasa ilişkin itirazlar yönünden; dava konusu taşınmazla ilgili olarak davacı ile dava dışı ... arasında 12.05.2016 tarihinde adi yazılı şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, iş bu sözleşme imzalandıktan sonra dava dışı ... ile resmi yazılı şekilde bir sözleşme imzalanmadığını, davacı tarafından taşınmaz üzerinde herhangi bir işlem yapmaması ve resmi yazılı şekilde sözleşmeye yanaşmaması üzerine ...'e ... Noterliğinin 28.02.2017 tarih ve 04300 yevmiye numaralı ihtarnamesinin keşide edildiğini ve davacının dava dışı 3.şahıs ile imzaladığı adi yazılı şekildeki sözleşmeyi feshettiğini, iş bu ihtarnamenin 03.03.2017 tarihinde 3.şahısa tebliğ edildiğini, dava dışı 3. şahıs ile sözleşmesini fesheden davacının, müvekkil ... Grup yetkilileri ile sözlü görüşmelerde bulunduğunu, taşınmazını Temmuz 2017 yılında ... Gruba devrettiğini, hatta bu olaylar yaşandıktan sonra dava dışı 3. şahıs ...'in hem davacı ... hem de müvekkil ... Grup aleyhine ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/13 D. İş sayılı dosyası ile tespit talebinde bulunduğunu, yapılan tespite hem davacı ...'ın hem de müvekkil şirketin gerekli itirazlarda bulunduğunu, kaldı ki dava dışı 3. şahsın talebi ile yapılan tespitte dahi inşaatların %75 seviyesinde olduğunun tespit edildiğini, müvekkil şirket ile davacı arasındaki hukuki ilişkiye gelindiğinde müvekkil ile davacı arasında yapılan görüşmeler neticesinde 07.07.2017 tarihinde adi yazılı şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, inşaat sözleşmesi ile birlikte tapunun davacı tarafından müvekkil şirket yetkilisi ...'a devredildiğini, ... tarafından da 16.10.2017'de ... Gruba satışının gerçekleştirildiğini, bu devirde davacıya müvekkil şirket tarafından taşınmazın rayiç bedeline ilişkin olarak değişik tarihlerde bir kısmı hesaptan, bir kısmı elden olmak üzere ödemeler yapıldığını, bu hususun hem müvekkillerin hem de davacının hesap hareketlerinde mevcut olduğunu, yine ödemelere ilişkin istinaf dilekçe ekinde dekontlar sunulduğunu, davacının kendisine herhangi bir ödeme yapılmadığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını, daha sonra dava konusu taşınmaz üzerinde 14.02.2019 tarihinde tevhid ve ifraz işlemleri yapıldığını, davacının tevhid ve ifraz işlemlerine itiraz etmediği gibi büyük olan parseli kendisine aldığını, böylelikle 07.07.2017 tarihli sözleşmenin bir geçerliliği kalmadığını, sonrasında müvekkil tarafından kendisine ait olan bu parselin diğer davalı ...'a 15.03.2019 tarihinde satıldığını, tüm edimler yerine getirildikten sonra kötü niyetli olarak davacı tarafın iş bu davayı açtığını, müvekkil ile davacının anlaşmış olduğu taşınmazın ilk öncesinde Sakarya ili, ... ilçesi, ... ... Mahallesi, ... Mevki, 2999 parsel sayılı 6.165,90 m2'lik taşınmaz olduğunu, ancak sonrasında davacı ile yapılan bu anlaşma değiştiğini, davacının sanki müvekkil tarafından davacıya haber verilmeden taşınmazın ifraz edilerek 3. kişiye devrinin yapıldığı şeklinde bir ifade kullanmışsa da davacının onayı dahilinde yapılmış olan bir ifraz işlemi olduğunu, ifrazın yapılmış olduğu 14.02.2019 tarihli belgede davacı ...'ın da imzası mevcut olmakla birlikte yerel mahkeme tarafından bu hususlar üzerinde durulmadığının görüldüğünü, dava konusu somut olay açısından davacının da onayı ve haberi doğrultusunda yapılan ifraz ile davacıya devredilmiş olan 337 ada 16 parselde müvekkilinin davacıya karşı bir sorumluluğu kalmadığını, mahkeme tarafından bilirkişi raporunun da yanlış değerlendirildiğini, dava konusu olan 337 ada 15 parsel sayılı taşınmazda yapılan inceleme sonucunda bilirkişi tarafından "...Keşif günü 337 ada 15 parselde (eski 2999 parsel) gelindiğinde, parsel girişinin betonarme ihata duvarlarla çevrildiği, girişte bulunan güvenlik kulübesinin tamamlandığı, parsel / site girişinin sürgülü demir kapıdan yapıldığı, parsel üzerinde inşa edilmiş 4 adet dubleks yapı ve ön cephelerinde eklenti havuzları olduğu, Vaziyet Planına göre A1, A2, A5 ve A6 Blok yapılarının %100 seviyede tamamen tamamlanmış ve iskan ediliyor olduğu, parsel içerisinde peyzaj ve çevre tanziminin yapıldığı, yerlerin parke taşı döşendiği ve herhangi bir inşaai faaliyet olmadığı..." yönünde rapora geçmiş olmasına rağmen yerel mahkeme tarafından talep ve dava konusu dışında taşınmazın tamamı yani 337 ada 16 parsel de hesaba katılarak oluşturulmuş olan rakamın esas alındığını ve davacının geriye etkili fesih yapabileceği sonucuna ulaşıldığını, oysa ki somut durumda %100'lük tamamlanma mevcut olduğundan geriye etkili feshin hukuken mümkün olmadığını, davacının davasında haksız olduğunu, yerel mahkeme tarafından dosya kapsamındaki delillerin yanlış değerlendirilerek hukuka aykırı bir karar verilmiş olduğunu belirterek mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "Dosyada yer alan bilirkişi raporları incelendiğinde; davalı yüklenici tarafından yapımı taahhüt edilen 12 adet villadan davalı ... üzerine kayıtlı 337 ada 15 parsel üzerindeki 4 adedinin %100 olarak tamamlandığı, davacı üzerindeki 337 ada 16 parsel üzerindeki 8 adedin 2 adedinin natamam olduğu, geri kalanların ise inşaatına başlanmadığı, inşaatın bütünü itibariyle fiziki seviyenin %56,71 olduğu anlaşılmaktadır. Yapılan tespit ve değerlendirmelere göre; davacı ile davalı yüklenici arasında inşaat yapım sözleşmesi noterlikçe düzenlenmediğinden geçersiz ise de, davacı tarafından geçersiz sözleşme gereği arsa payı yükleniciye devredildiğinden anılan sözleşme geçerli hale gelmiştir. Buna karşılık davalı yüklenici sözleşmede kararlaştırılan sürede edimlerini yerine getirmediğinden ve yapımı taahhüt edilen 12 adet villa inşaatının fiziki seviyesi %56,71 seviyesinde kaldığından davacı arsa sahibinin sözleşmeyi fesih hakkı doğmuştur. Bu nedenle mahkemece dava konusu sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih koşulları oluştuğundan, davacı arsa sahibi, davalı yüklenici tarafından davalı ... adına tescil edilen dava konusu 337 ada 15 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir. Dolayısıyla davalı yüklenici sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmediğinden, kendisine davacı arsa sahibi tarafından avans niteliğinde yapılan tapu devirleri de gerçek mülkiyetin devri niteliğine dönüşmeyeceğinden tescilin dayanağı hukuki sebepten yoksun olduğundan TMK. 1023. maddenin koruyuculuğundan yararlanılamayacak olup bu nedenle dava konusu taşınmazın davalı kayıt maliki adına tescil edilmesi davalı tapu kayıt malikine ayni hak kazandırmaz. Açıklanan nedenlerle, mahkemece, davacının, davalı yüklenici ve davalı kayıt maliki hakkında açtığı fesih ve tapu iptali ve tescil istemli davanın kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı" gerekçesiyle davalı vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Demirhan vekili ve diğer davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili ve diğer davalılar vekili tarafından istinaf dilekçelerinde ileri sürülen gerekçelerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, dava sözleşmenin feshi ve tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalılar tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler mahkemenin gerekçeli kararında tartışılarak usul ve yasaya uygun bir şekilde karşılanmış olduğundan kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz eden davalılardan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.03.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı hak edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Sözleşmeye istinaden adına tapu intikali yapılan yükleniciden, tapuya güvenilerek ipotek tesisini her halde geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır.

Sayın çoğunluk, üçüncü kişinin, arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden ... sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadığını kabul ederek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK'nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya ... ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişi karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır.

Somut olayda, arsa sahibi ile yüklenici şirket ... Gurup Ltd. Şti arasında 2999 parselle ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı ve taşınmaz tapusunun yüklenici şirketin ortak ve yöneticisi olan ... adına satış suretiyle devredildiği, Temel Taşın bu parseli ifraz ederek iki parsele ayırdığı, parsellerden biri olan 15 nolu parseli yüklenici şirkete tapuda devrettiği; yüklenici şirket 15 nolu parseli davalı ...’a tapuda satış yapmak suretiyle tapusunu devrettiği, yüklenici şirket edimini yerine getirmeyince sözleşmenin geriye etkili fesh edildiği ve ifraz sonucu davalı ... adına tescilli olan 15 nolu parselin tapu iptal ve tescili için iş bu davanın arsa sahibi tarafından açıldığı ve İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne, İstinaf Mahkemesince davacının istinaf isteminin reddine karar verildiği sabittir. Yerel Mahkemenin bu kararı öncelikle TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya ... ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalı üçüncü(dördüncü) kişinin kötü niyetli olduğunu davacı/arsa sahibinin ispatlaması gerekir. Davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalı ...’ın kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, temyiz eden davalı dördüncü kişinin mülkiyet hakkı TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel Mahkeme ve İstinaf Mahkemesinin TMK'nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçeleri de dikkate alınarak ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun onanma kararına muhalifiz.