Karar Detayı

MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

HÜKÜM/KARAR: Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ: Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı firma arasında yapılan arsa payı inşaat sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin sözleşmelerde kararlaştırılan sürede edimini ifa edemeyeceğinin anlaşıldığını, bu nedenle taraflar arasında yapılan sözleşmelerin geriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine, davalı adına olan tüm tapu kayıtların iptaline ve davacılar adına tesciline tespit masrafları ile ihtarname masrafları dahil tüm yargılama gider, harç ve vekillik ücretlerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşmenin 01/12/2020 tarihinde sona ermediğini, sözleşmede kararlaştırılan ek sürelerde inşaatların bitirilmesinin fazlası ile mümkün olduğunu, ayrıca sözleşmeden sonra Kozlu Belediyesi tarafından imar planlarının müteaddit defalar iptal edildiğini, inşaat ruhsatının yenilenmesi gerektiğini, inşaat imalatları (yapımı) durdurulması nedeniyle geçen süre yanında, Kozlu Belediye Başkanlığının ÇED raporu aldırılmasına karar verilmiş olması nedeniyle geçen 6 aylık süre, pandemi döneminde geçen süre gibi sürelerin eklenmesi gerektiğini, bu sürelerin dolmasına kadar bağımsız bölümlerin bulunduğu blokların her halükarda bitirilebileceğini, ayrıca inşaatın da bu kadar sürede bitirilmesine hiç bir engel bulunmadığını, delil tespiti talebi sonucunda, sözleşme incelenmeden inşaatın süresi içerisinde bitirilemeyeceği yönündeki bilirkişilerin raporu sözleşme hükümlerine açıkça aykırı olmakla delil niteliği taşımadığını, bu nedenle, sözleşmede belirlenen ek süre içerisinde inşaatın tamamlanıp tamamlanmayacağını ilişkin yeniden uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması gerektiğini, sözleşmede kararlaştırılan inşaatın bitiş süresinin 01.12.2020 tarihinden itibaren en az 30 ay daha uzaması söz konusu iken, sözleşmenin feshi şartları bu nedenle oluşmadığından sözleşmenin geriye etkili olarak feshi taleplerinin haksız ve mesnetsiz olduğunu belirterek haksız ve mesnetsiz davanın reddine, yargılama giderleri ve vekillik ücretinin davacılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki 6130 6131 ve 6132 yevmiye sayılı sözleşmeler uyarınca A blok'un teslim tarihinin yapıya inşaat ruhsatı alınmasına müteakip 30 ay olduğu, ilk ruhsatın 31.05.2018 tarihinde alındığı bu nedenle de teslim tarihinin 01.12.2020 olduğu, ancak ÇED raporu alınması sırasında inşaatların durdurulması nedeniyle gecikilen süre dikkate alındığında teslim tarihinin 16.02.2021 olduğu, sözleşmelerin 7. maddesinde arsa sahibine düşen dairelerin teslim süresinin sözleşmede belirtilen süreyi aşması halinde davalı yüklenici tarafından aylık toplam bağımsız bölümlerin o günkü rayiç kira bedelinin yarısının arsa sahibine aylık olarak ödeneceğinin bu sürenin 24 ayı geçemeyeceğinin ve yirmi dört ayın geçmesi halinde sözleşmenin feshine gidileceğinin düzenlendiği, sözleşmelerde bahsi geçen madde ile verilen ek 24 aylık süre dikkate alındığından A blok'un teslim tarihinin 16.02.2023 olduğu, 6339 yevmiye sayılı sözleşme uyarınca B blokun teslim teslim tarihinin yapıya inşaat ruhsatı alınmasına müteakip 24 ay olduğu, ruhsatın 27.12.2018 tarihinde alındığı bu nedenle de teslim tarihinin 27.12.2020 olduğu, sözleşmenin 2. maddesinde arsa sahibine düşen dairelerin teslim süresinin sözleşmede belirtilen süreyi aşması halinde davalı yüklenici tarafından aylık toplam bağımsız bölümlerin o günkü rayiç kira bedelinin yarısının arsa sahibine aylık olarak ödeneceğini, bu sürenin 24 ayı geçemeyeceğinin ve yirmi dört ayın geçmesi halinde sözleşmenin feshine gidileceğinin düzenlendiği, bu nedenle inşaatın teslim tarihinin 24 aylık ek süre de dikkate alınarak 27.12.2022 olduğu, taraflar arasındaki sözleşmeler uyarınca C blok'un teslimi ile ilgili herhangi bir sürenin belirlenmediği, TBK'nın 473. maddesi uyarınca, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi nedeniyle arsa sahibinin erken fesih isteminde bulunabilmesi için, oluşan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılmasının gerektiği, hükme esas alınan bilirkişi raporu uyarınca 24 aylık ek süreler ile inşaatın süresinde bitirilmesinin mümkün olduğu, kaldı ki arsa sahipleri tarafından sözleşmenin geriye etkili feshi için dava açıldıktan sonra sözleşmenin feshedilip edilmeyeceği belirli olmadığı ve bu halde yükleniciden işe devam etmesinin beklenemeyeceğinden, fesih davasının açıldığı tarihte inşaat yapım süresinin duracağı, eldeki davada TBK'nın 473 maddesinde belirtilen şartın gerçekleşmediği anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf, davalı vekili katılma yoluyla istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepler

1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde; mahkemenin inşaatın süresi içerisince biteceğine ilişkin eksik ve hatalı rapora dayanarak davanın reddine karar verdiğini, rapora itirazlarının değerlendirilmediğini, Zonguldak 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/29 D. İş sayılı dosyası ile alınan bilirkişi raporuna, sözleşmenin ana maddesine ve hükümlerine aykırı bilirkişi raporundaki çelişki giderilmeden karar verildiğini, sözleşme incelendiğinde kesin ve net bir şekilde inşaatın bitim ve teslim tarihinin, blokun teslim süresi inşaat ruhsatının alınmasına müteakip 30 "otuz" aydır, şeklinde sözleşmede belirtildiğini, yüklenicinin inşaata devam ettiğini, inşaatın durumu böyleyken mahkemece emsal bir Yargıtay kararına dayanılarak davalının dava süresince inşaata devam etmeme hakkı olduğu ve bu dava süresince geçen sürenin sözleşme süresine eklenmesi gerektiği hükmüne kararda yer vermesi kabul edilemez olduğunu, davalının bu tür inşaatların yaptıkça satılarak inşaatın devam ettirilebileceğini belirttiğini, ancak diğer yapılacak blokun tamamının müvekkillerine ait olması dikkate alındığında davalı tarafından o blokun yapılıp bitirilmesi imkansız olacağını, sözleşmenin kira tazminatına ilişkin hükmünün hatalı yorumlanarak yükleniciye ek süre verildiğini, bilirkişi raporunda ÇED raporuna dayalı olarak davalı lehine 2 ay 15 gün ek süre tahminin, davacılardan ...'ın diğer bir parselindeki aynı sözleşme ile başladığı inşaatın tümünü bitirmiş ve hatta satmış olması karşısında mesnetsiz ve hukuki dayanaktan yoksun kaldığını, gecikmenin davalıdan kaynaklandığını, kâr amacı ile önce kendisine ait ve satışını yaparak para kazanmak istediği blok inşaatına başlayarak davacıları mağdur ettiğini, bilirkişinin yüklenicinin ekonomik durumunu da göz önünde bulundurarak inşaatı zamanında teslim edip edemeyeceğini hesaplaması gerektiğini, sözleşmenin imzalanması üzerinden 5 sene geçtiğini ve A blok %70 oranında tamamlandığını, B ve C blokların ise %0 oranında olduğunu, davalının ilgili belediye nezdinde sürekli olarak kendi talep ve istekleri doğrultusunda devamlı proje değiştirdiğini ve kendince değişiklikler yaptığını ve oyalandığını, davalı şirketin üzerine hiçbir mal varlığı bulunmadığını, bu bloku da yapıp kendisine ait daireleri sattıktan sonra arsa sahiplerinin payına düşecek bloğu ve diğer bloğu yapmadığından arsa sahiplerinin oluşacak zararlarını giderecekleri bir karşılık bulamayacaklarını, ancak davalı firmanın, her türlü zararını giderebilecek mal varlığını arsa sahiplerinde bulabileceğini, inşaat ruhsatlarının Mayıs 2018 de alındığını, bugüne kadar geçen süre zarfında inşaata başlanmadığını, müteahhidin sadece çoğunluğu kendine ait olacak bloğa başladığını, onu da yeterli seviyeye getiremediğini, müteahhitdin geri kalan zarfında da inşaatı bitirmesinin imkansız olduğunu, sözleşmedeki sürenin çoktan geçtiğini, davanın reddi kararının bozulmasını talep etmişlerdir.

2.Davalı vekili katılma yoluyla istinaf dilekçesinde;

davanın reddine karar verilmiş olmasına karşın; ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmemiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, değişen durum ve koşullar dikkate alınarak ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 6130 6131 ve 6132 no.lu sözleşmelerin 7. maddesi uyarınca teslim tarihi yapıya inşaat ruhsatı alınmasına müteakip 30 ay, 7005 yevmiye nolu sözleşmeye ek 6339 yevmiye sayılı sözleşme uyarınca işe teslim tarihi yapıya inşaat ruhsatı alınmasına müteakip 24 ay olarak kararlaştırılmış olup, bu sürede işin yüklenici tarafından bitirilip teslim edilmemesi halinde 24 aylık gecikme tazminatı dönemi kararlaştırıldığı, 24 aylık kira döneminde de işin bitirilip teslim edilmemesi halinde sözleşmenin feshi yoluna gidileceği açıkça düzenlendiği, bu durumda yapımı kararlaştırılan blokların ruhsat tarihine eklenecek olan 30 ve 24 aylık sürelere ilaveten 24 ay daha eklendikten sonra oluşacak sürede işin bitirilip teslim edilmesi gerektiği, buna göre İlk Derece Mahkemesinin karar gerekçesinde de belirtildiği üzere dava tarihi itibariyle henüz yüklenici temerrüdü oluşmadığından ve mahkemece aldırılan bilirkişi raporu ile kalan sürede işin bitirilme olanağı bulunduğunun anlaşıldığı, HMK 397/2 bendine göre ihtiyati tedbirin etkisinin nihai kararın kesinleşmesine kadar devam edeceği düzenlemesi nedeniyle davalı vekilinin bu husustaki istinaf talebi yerinde görülmediği belirtilerek tarafların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz, davalı vekili katılma yoluyla temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

1. Mahkeme inşaatın süresi içerisinde biteceğine ilişkin eksik ve hatalı rapora dayanarak davanın reddine karar verdiğini, tespit raporu ile bu raporun çeliştiğini, sözleşmede teslim süresinin açıkça belirtildiğini, bilirkişinin sözleşmeye aykırı yorum yaptığını, bilirkişi tarafından inşaatın seviyesine ilişkin yapılan yüzdelik değerlendirmenin gerçekçi olmadığını, rapora itirazlarının değerlendirilmediğini,

2.Davalının dava boyunca inşaata devam ettiğini, buna rağmen mahkemenin, dava konusu olan inşaatın durumu böyleyken mahkemece emsal bir Yargıtay kararına dayanılarak davalının dava süresince inşaata devam etmeme hakkı olduğu ve bu dava süresince geçen sürenin sözleşme süresine eklenmesi gerektiği hükmüne kararda yer vermesinin kabul edilemeyeceğini,

3.Davalı tarafça davacıya bahsi geçen 256 daireden %24'lük payına düşen 61,44 dairesinin 1/2 oranında aylık kirası ödenmişçesine inşaat süresini uzatarak hazırladığı raporun kabulünün imkansız olduğu itirazlarında belirtildiği halde değerlendirilmediğini,

4.Bilirkişinin sözleşmenin 7. maddesinin üçüncü paragrafında ki yüklenicinin kira ödeyeceği ve bunun en fazla 24 ay kira ödenme şeklinde gerçekleşeceği hükmünü sanki inşaatların bitim ve dairelerin teslim tarihine ek süre hakkıymış gibi yorumlanmanın hukuka aykırı olduğunu,

5.Davalının davacılardan ...'ın başka bir parselinde aynı sözleşme ile başladığı inşaatın tümünü bitirmiş ve satmış olması karşısında bilirkişi raporunda ÇED raporuna dayalı olarak davalı lehine 2 ay 15 gün ek süre verilmesi gerektiği tespitinin de hukuki dayanaktan yoksun olduğunu,

6.Bilirkişinin davalının ekonomik durumunun yanında inşaat piyasasının da durumunu değerlendirmesi gerektiğini,

7.Sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 5 yıl geçtiğini, yapı ruhsatının mayıs 2018’de alındığını, sadece A blokun dava açıldığı için %70 oranında tamamlandığını, B ve C blokların ise %0 oranında olduğunu, bilirkişilerce hesaplamanın eksik yapıldığını, sözleşmelerin hiçbirinde ek süre başlığı yer almadığını, buna rağmen hatalı değerlendirme ile ek süre hesaplandığını,

8.Ek süre başlığı olmadığını, kabul anlamına gelmemek üzere bu durum değerlendirilecek olsa bile seçimlik hak müessesenin uygulanması gerektiğini, bu durumda seçim hakkının kendilerine ait olduğunu, zaten davalının da bu hakkı kullanma, kira tazminatı ödeme yönünde bir girişimi de bulunmadığını, bu nedenle ek süre de talep edemeyeceğini,

9.Yüklenicinin kötü niyetli olarak 3 bloktan kendine ait olandan inşaatı yapmaya başladığını, ardından da çoğu kendine ait olanın yapımına geçtiğini, arsa sahiplerine kalacak bloğa hiç başlanmadığını, bu durumun yüklenicinin kötü niyetli tutumunu ispatladığını,

10.Davalının sürekli keyfi olarak belediyede proje değişikliğine gittiğini, arsa sahiplerinin onayı ve imzası alınmadığını, bu durumu da kötü niyetli olarak lehine kullanmaya çalıştığını,

11.Bilirkişi tarafından inşaatın seviyesine ilişkin yapılan yüzdelik değerlendirmenin gerçekçi olmadığı gibi hesaplamanın da maddi hataya dayandığını, inşaatın %55'lik kısmın 13 ayda bittiğini belirtirken %45'lik kısmın 7 ayda bitebileceğini belirttiğini, bu hesabın hatalı olduğunu, ayrıca aynı bilirkişi raporunda geri kalan kısmın %30 olduğu belirtilirken, diğer tarafta biten kısmın %55 olduğunun yazılı olduğunu, bu hesabın da hatalı olduğunu, açıklanan nedenlerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalı vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde;

İhtiyati tedbirin kaldırılması gerektiğini belirtmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470 486 maddeleri,

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Davalı yüklenici, davacı arsa sahipleri ile imzaladıkları Zonguldak 2. Noterliğinin 20.05.2014 tarihli 07005 yevmiye sayılı, 29.04.2016 tarih 06339 yevmiye sayılı, 26.04.2016 tarih 6130 yevmiye sayılı, 26.04.2016 tarih 6131 yevmiye sayılı ve 26.04.2016 tarih 6132 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri ile davacı arsa sahiplerine ait olup tevhiden oluşan ve davacılar tarafından davalıya devredilen 252 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir.

3.6130 6131 ve 6132 yevmiye sayılı sözleşmelerin 7. maddesi uyarınca teslim tarihi yapıya inşaat ruhsatı alınmasına müteakip 30 ay olarak kararlaştırılmış, arsa sahibine düşen dairelerin teslim süresinin sözleşmede belirtilen süreyi aşması halinde davalı yüklenici tarafından aylık toplam bağımsız bölümlerin o günkü rayiç kira bedelinin yarısı arsa sahibine aylık olarak ödeneceğinin bu sürenin 24 ayı geçemeyeceğinin ve yirmi dört ayın geçmesi halinde sözleşmenin feshine gidileceği düzenlenmiştir.

4.7005 yevmiye no.lu sözleşmeye ek 6339 yevmiye sayılı sözleşme uyarınca ise teslim tarihi yapıya inşaat ruhsatı alınmasına müteakip 24 ay olduğu, arsa sahibine düşen dairelerin teslim süresinin sözleşmede belirtilen süreyi aşması halinde davalı yüklenici tarafından aylık toplam bağımsız bölümlerin o günkü rayiç kira bedelinin yarısı arsa sahibine aylık olarak ödeneceğinin bu sürenin 24 ayı geçemeyeceğinin ve yirmi dört ayın geçmesi halinde sözleşmenin feshine gidileceği düzenlenmiştir.

5.Dava konusu 252 ada 7 parsel üzerinde A B C bloktan ibaret 3 adet blok yapımı öngörülmüş, A ve C blokların ÇED müracaatları nedeniyle 4.12.2018 tarihinde ruhsatlarının yenilendiği, B bloğun ise inşaat ruhsatının ilk kez 27.12.2018 tarihinde alındığı, mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesine göre, A bloğun yapımına başlandığı, inşaat seviyesinin %70'lerde olduğu, B ve C blokların yapımına henüz başlanmadığı anlaşılmaktadır.

6.Sözleşmelerin az yukarıda belirtilen maddelerindeki 24 aylık süre feshedilemeyen süre olup sözleşmenin bu hükmü gereğince arsa sahipleri teslimde temerrütten itibaren 24 ay süre ile sözleşmeyi gecikme tazminatı alarak feshedemeyeceklerdir. Yirmidört aylık sürenin bitiminden sonra sözleşmenin feshini talep etmeleri mümkün olmakla birlikte bu haklarını kullanmak zorunda da değiller. Bu durumda dava tarihi itibariyle henüz yüklenici temerrüdü oluşmadığı, kalan sürede işin bitirilme olanağı bulunduğu anlaşıldığından, ayrıca ihtiyati tedbir kararı etkisinin nihai kararın kesinleşmesine kadar devam edeceği HMK'da düzenlenmiş bulunduğundan hükümde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.

7.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup taraf vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Fazla yatırılan temyiz giderinin istek halinde davacılara iadesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.