Karar Detayı

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, yurt dışında yaşadığını, Türkiye’deki işlerini takip etmesi için eşinin de akrabası olan dava dışı ...’u ... 24. Noterliğinin 11.08.1999 tarihli vekaletnamesi ile (genel yetkileri içerir şekilde) vekil tayin ettiğini, ancak vekil Bayram’ın bilgisi ve onayı olmadan dava konusu 541 ada 1 parsel (imar ile 993 ada 2 ve 3 parsel) sayılı taşınmazını davalılardan Mehmet’e, 492 ada 6 parsel sayılı taşınmazdaki payını ise diğer davalılar ... ve ...’a satış suretiyle devir ettiğini, kendisine herhangi bir satış bedeli de ödenmediğini, davalıların çıkar ve ... birliği içerisinde hareket ettiklerini ileri sürerek, tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ..., vekaletnameye güvenerek işlem yaptırdığını, herhangi bir kusur ve sorumluluğunun bulunmadığını, emlakçı aracılığıyla satış işleminin gerçekleştiğini, dava dışı kişileri tanımadığını, taşınmazı 90.500,00 TL bedelle, piyasa rayiçlerine uygun olarak aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ..., taşınmaz alım satım işleri ile uğraştığını, ...’u daha önceden tanımadığını, kendisine satış teklifinde bulunulduğunu, vekaletnamenin bulunması ve herhangi bir azilnamenin de olmaması nedeniyle verilen yetkiler doğrultusunda satış işleminin yapıldığını, vekil ile davacı arasındaki ilişkinin kendisini ilgilendirmediğini, iyi niyetli olduğunu, 100.000,00 TL bedelle taşınmazı satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

3. Davalı ..., usulüne uygun tebligata rağmen davaya cevap vermemiş, duruşmadaki beyanında; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 02.10.2017 tarihli ve 2013/348 E., 2017/386 K. sayılı kararıyla, iddianın ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinin 27.02.2018 tarihli ve 2017/1696 Esas, 2018/331 Karar sayılı kararıyla; davacının 11.08.1999 tarihinde ...'a genel vekaletname verdiği, vekilin 28/03/2013 tarihinde dava konusu taşınmazlardaki davacı hisselerini davalılara devrettiği, davalıların resmi senette yazılan satış bedellerini vekile ödediklerine dair harici sözleşme ve banka dekontu sundukları, banka dekontunun aslının ilgili bankadan getirtildiği, vekilin hisselerin toplam satış bedeli olan 100.000,00 TL'yi davacının banka hesabına gönderdiği, davacının bunu kabul ettiği, Mahkemenin emsal taşınmaz araştırması yaptığı, ikinci alınan bilirkişi raporunun emsal değerlendirmeleri yönünden hüküm kurmaya ve denetime elverişli olduğu, alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazlardaki satılan hisselerin resmi senetteki satış bedellerinin satış tarihindeki gerçek değerlerine yakın olduğu, davacının vekilin kötü niyetli olduğunu ve davalılar ile ... birliği içerisinde olduğu hususlarını ispatlayamadığı, davalıların taşınmazları gerçek değerleri ile alıp bedellerini ödedikleri, dolayısıyla iyi niyetli 3. kişi konumunda olduklarının anlaşıldığı, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1 b 1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairenin 20.03.2019 tarihli ve 2018/2013 Esas, 2019/1984 Karar sayılı kararıyla; “Somut olaya gelince; Mahkemece birden fazla keşif yapılmış ve teknik bilirkişilerce değer tespiti bakımından birbiriyle çelişkili raporlar verilmiş, raporlar arasındaki çelişki giderilmeden en son verilen rapora itibar edilerek sonuca gidilmiştir. Hâl böyle olunca Mahkemece, raporlar arasındaki çelişki belirlendikten sonra, bilirkişi raporuna karşı taraflarca yapılan itirazlar değerlendirilerek ek rapor alınması, gerekirse mahallinde keşif yapılarak çelişki giderildikten sonra hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir” gerekçesi ile Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

B.İlk Derece Mahkemesince Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar

... 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 22.03.2022 tarihli ve 2021/217 Esas, 2022/79 Karar sayılı kararıyla; vekaletname ile yapılan satış sonucu resmi senette gösterilen bedel ile taşınmazın gerçek bedeli arasında davalı ... yönünden misli fark bulunsa da, bunun tek başına davalının kötü niyetli olduğunu ispatlamaya yeterli olmadığı, davalılar ... ile ... yönünden gerek bozma öncesi aldırılan son raporda gerekse çelişkiyi giderici mahiyette aldırılan bozma sonrası raporda satış yönünden uzman bilirkişilerce tespit edilen bedel ile satış bedeli arasında misli fark bulunmadığı, misli fark olduğu kabul edilse dahi bedelin bir miktar düşük olmasının tek başına muvazaayı göstermeyeceği, dinlenen tanıkların davalıların iddia ve savunmalarını doğrular nitelikte beyanlarda bulundukları, raporlar arasındaki çelişkilerin giderildiği, yeniden yapılan keşif sonucu aldırılan raporların önceki hükme esas alınan raporu doğrular mahiyette olduğu ve hükme esas almaya yeterli görüldüğü, davalıların vekalet görevinin kötüye kullanıldığını bilen ve bilmesi gereken kişiler olduğu hususunun ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Nedenleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı ...’in taşınmazı vekili ... eliyle satın aldığını, ...’in de taşınmazın bulunduğu bölgeyi çok iyi bildiğini, davalı ...’in de taşınmazın bulunduğu bölgede uzun yıllardır gayrımenkul sektöründe ... yaptığını, taşınmazı rayiç bedelinden çok düşük bedelle satın aldığını, dava dışı vekil ...’un davacının yurt dışında yaşamasından faydalandığını, kendisinin azledileceğini anlaması üzerine davacıya ait değerli taşınmazları davalılara sattığını, satış işlemi yapılan vekaletnamenin 14 yıl önce verildiğini, davalıların bu duruma dikkat etmesi gerektiğini, davalı ...’ın cevap dilekçesinde taşınmazı 90.500,00 TL bedelle satın aldığını beyan ettiğini, oysa taşınmazı ... adına vekaletle satın alma işlemini gerçekleştiren ...’in ise, davalının taşınmaz için harç ve masraflar dahil 60.000,00 TL ödemede bulunduğunu beyan ettiğini, resmi senette ise satış bedelinin 59.000,00 TL olarak gösterildiğini, bilirkişi raporlarında ise taşınmazın satış tarihindeki rayiç değerinin 64.332,00 TL olarak belirlendiğini, satış bedellerinin ödendiğine dair herhangi bir ödeme belgesi veya dekont bulunmadığını, Mahkemece bu hususların göz önüne alınmadığını, her üç temlikin de aynı gün yapıldığını, davalıların iyi niyetli kabul edilemeyeceğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Bilindiği üzere; 6098 sayılı ... Borçlar Kanunu’nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. (818 s. Borçlar Kanunu’nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği ... ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda ... ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda ... ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Vekil ile sözleşme yapan kişi, 4721 sayılı ... Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, vekil ile sözleşme yapan kişi, vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re’sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

3. Değerlendirme

4. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının taşınmaz satışı yetkilerini de içerir şekilde dava dışı ...’u ... 24.Noterliğinin 11.08.1999 tarihli ve 8588 yevmiye sayılı vekaletnamesi ile vekil tayin ettiği, vekilin 28.03.2013 tarihli 4501 yevmiye no.lu işlemle 541 ada 1 parsel (imar ile 2 ve 3 parsel) sayılı taşınmazdaki davacıya ait 8776/1296942 payı davalı ...’a 19.500,00 TL bedel ile 492 ada 6 parsel sayılı taşınmazdaki davacıya ait 21796/1651943 paydan 14296/1651943 payı davalı ...’e 59.000,00 TL bedelle, kalan 7500/1651943 payı diğer davalı ...’a 31.500,00 TL bedelle satış suretiyle devrettiği, 492 ada 6 parsel sayılı taşınmazdaki ... adına kayıtlı 7500/1651943 payın 05.06.2013 tarihli 8453 yevmiye no.lu akitle kamulaştırma işlemi ile T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı adına tescil edildiği, eldeki davanın 09.07.2013 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.

5. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 ... maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

6. Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı, her ne kadar dava konusu taşınmazlarda dava tarihi itibariyle davalı ... adına kayıtlı pay bulunmadığı, davadaki talebin de tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olduğu, davalı ... yönünden davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekir ise de sonucu itibariyle davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı 99,20 TL bakiye onama harcının temyiz eden davacıdan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.05.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.