Sayıştay 8. Dairesi 48577 Kararı - Özel Bütçe Çeşitli Konular

Temyiz Karar Detayı

İletişim Bilgileri

• Kamu İdaresi: Diğer Özel Bütçeli İdareler

• Yılı: 2016

• Daire: 8

• Dosya No: 48577

• Tutanak No: 50223

• Tutanak Tarihi: 06.10.2021

• Konu: Çeşitli Konuları İlgilendiren Kararlar

KARAR

Konu: Taşınmaz Kira Artışı

1. 223 sayılı Ek İlamın 1’inci maddesi ile; … Müdürlüğü tarafından 15.05.2010 tarihinde …’dan kiralanan …’deki atölye binası için yıllık kira bedelinin, Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesi hükmü gereği Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı) oranı kadar artırılması gerekirken TEFE-TÜFE ortalamasına göre artırılması sonucu oluşan … TL kamu zararının tazmine karar verilmiştir.

{Öncesinde; 116 sayılı (Asıl) İlamın 9’uncu maddesi ile yargılamaya esas raporda yer alan …TL kamu zararı iddiası karşısında yargılama esnasında yapılan yeni hesaplamada …TL olduğu anlaşılan kamu zararı tutarının tazminine karar verilmiş, bu hükme karşı sorumluların temyize başvurması sonucu Temyiz Kurulu’nun 18.09.2019/46617 (aynı tarih, 46618 ve 46622 sayılı kararları da birleştirilerek) T. tarih ve sayılı Kararında aynen;

“…Taraflar arasında 15.05.2015 ve 15.05.2016 tarihlerinde imzalanan kira sözleşmelerinde; bir önceki yıl kira bedelinin, … Ticaret Odası’nca yayımlanan TEFE-TÜFE ortalamalarına göre değişim oranı esas alınarak artırılacağının belirlendiği, görülmüştür.

04.02.2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “A. Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde; Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine Kanunun konut ve işyeri kiralamaya ilişkin hükümlerinin uygulanacağı belirtilmektedir. Aynı Kanunun “E. II. Kira Bedeli Belirlenmesi” başlıklı 344’üncü maddesinde ise; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” denilmektedir.

Öte yandan, 08.10.2009 tarihli ve 27370 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesinin “1-Kira Artış Oranı” başlıklı bölümünde aynen; “(1) Daha önceki yıllarda kiralanmış olup da, sonraki yıllarda kiralanmasına devam edilecek taşınmazların kira bedeli, Türkiye İstatistik Kurumunca artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı) oranını geçmeyecek şekilde artırılacaktır. Ancak söz konusu oranın kiralamanın yenileneceği ayda negatif çıkması halinde kira bedelinde herhangi bir değişiklik yapılmayacaktır…”Denilmektedir.

4/7/2012 Tarih ve 6353 sayılı Kanunun 53’üncü maddesi ile değişik;31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2’nci maddesinde (4/7/2012 Tarih ve 6353 sayılı Kanunun 53’üncü mad. ile değişik); “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

Buna göre; kira artışları ile ilgili olarak en son tarihli ve yine en üst norm olan Türk Borçlar Kanunu’na göre tacirler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu işyeri kiralarında kira artışları; “…Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” Hükmüne göre yapılması gerekir.

Öte yandan sorumluların savunmalarında belirttikleri üzere; Kiralama yapılan yerlerin niteliği nazara alındığında fahiş bir ödeme olmadığı, kiralanan yerlerin oldukça merkeze yakın yerler olması yanında, kullanım amacı bakımından da zor bulunabilecek nitelikteki yerler olduğu, deponun merkeze yakın olması, hem temsil sonunda gece vakti dekorları söküp kamyonlara yükleyen ve akabinde depoya boşaltıp evine dönmek zorunda kalan personelin gece vakti zorlanmadan evlerine güvenle dönmelerini sağlamakta, hem de uzaktan yer tutulmayarak nakliyenin daha az maliyetli olmasına imkân sağladığı, Kurum tarafından sunulan hizmetlere en uygun olabilecek yer olduğu, zira … gibi büyük metropolde biraz merkezi yerlerde en az 6 metre yüksekliğinde, personelin iş sağlığı ve güvenliği açısından sağlıklı bir ortamda çalışacağı, gece vakti evine güvenle (vasıta bularak) dönebileceği, imar-iskân ve ruhsatlı (çoğu yerlerin arsa tapulu, sağlıksız ve ruhsatsız olduğu düşünüldüğünde) bir yer bulmanın zor olduğu, tüm bunların kiralanan yerlerin Kurum açısından önemini ve buna karşın yapılan kira ödemelerinin ise fahiş olmadığını göstermektedir. Tam aksine, …’de atölyelerin bulunduğu yer sahibi (…) iki senedir, yapılan artışların piyasa fiyatının çok altında kaldığını belirterek ekstra artış istediğini, ancak Kurum tarafından yapılmadığını, böyle bir yerin şimdi kiralanmaya çalışılması durumunda … Gayrimenkul Değerleme Ekspertiz Raporu’ndan da anlaşılacağı üzere, piyasa fiyatına göre değerlendirildiğinde … gibi kiraların astronomik arttığı büyük metropolde şu anki rakamın çok üzerinde tutulabileceği, taşınmaz sahibinin kira sözleşmesini feshetmesi halinde idarenin katlanacağı külfetin bugünkü kira tutarından çok daha fazla olacağını ve aynı konumda ve özellikte yer bulmakta güçlük çekileceğini, bu nedenle mevcut kira artışları yerinde ve makul tutardadır.

Sonuç olarak; Borçlar Kanunu’nun kira artışının ÜFE oranını geçmeyeceği şeklinde düzenlemeyi içeren 344’üncü maddesinin, kamu kurumlarının işyeri kiralamalarında 01.07.2020 tarihine kadar geçerli olmayacağı, bu durumda sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin geçerli olacağı, kiralanmış olan yer için yapılan kira ödemelerinin makul tutarda olduğu, dolayısıyla kamu zararının doğmadığı anlaşılmaktadır.

Bu nedenle 6085 sayılı Sayıştay Kanununun 55’inci maddesinin yedinci fıkrası uyarınca, yukarıda belirtilen hususların tekrar değerlendirilmesini teminen 116 Sayılı İlamın 9’uncu maddesi ile … TL’ye ilişkin olarak verilen tazmin hükmünün BOZULMASINA ve (tazmin hükmünün kaldırılması gerektiğine yönelik) yukarıda belirtilen hususların tekrar değerlendirilmesini teminen yeni hüküm tesisi için dosyanın hükmü veren DAİREYE GÖNDERİLMESİNE, oy çokluğuyla karar verildi.” Denilmiş, ancak Sayıştay 8. Dairesince yeniden yapılan yargılama sonucunda ise; ilk kararda ısrar edilerek işbu temyize konu Ek İlam hükmü verilmiştir.

İlam maddesinde; … Müdürlüğü tarafından 15.05.2010 tarihinde …’dan kiralanan …’deki atölye binası için yıllık kira bedelinin, Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesi hükmü gereği Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı) oranı kadar artırılması gerekirken TEFE-TÜFE ortalamasına göre artırılarak kamu zararına sebebiyet verildiği belirtilmiştir.

Temyiz dilekçelerinde ise; kiralanan binanın Kurum ihtiyaçlarına uygun bir yerde olduğu, ilk olarak 15.05.2010 tarihinde yapılan kira sözleşmesinin her yıl yenilendiği ve en son 15.05.2016 tarihli kira sözleşmesinde kira bedelinin Borçlar Kanunu’nun sözleşme serbestisi hükümleri çerçevesinde bir önceki yıl kira bedelinin TEFE-TÜFE ortalamasına göre artırılarak belirlendiği, kira artış oranı ile ilgili Borçlar Kanunu hükümlerinin geçerli olduğu, ayrıca ödenen bedelin … şartlarına göre makul düzeyde olduğu belirtilerek konuya esastan ve 2010-2016 yılları arası için hesaplanan kamu zararının sadece 2016’da görev yapanlara yükletilmesinin hakkaniyetli olmayacağı belirtilerek de konuya sorumluluk yönüyle itiraz edilmiştir.

Öncelikle konunun esası ile ilgili yapılan incelemede; … Müdürlüğü tarafından …’deki atölye binasının …’dan ilk olarak 15.05.2010 tarihinde kiralandığı, kira sözleşmesinin taraflar arasında her yıl Mayıs ayında yenilendiği ve 2016 yılında ödenen kira bedelinin saptandığı 15.05.2016 tarihli (2016’nın Mayıs-Aralık döneminde geçerli olan) ile 15.05.2015 tarihli (2016’nın Ocak-Nisan döneminde geçerli olan) sözleşmelerde; 2016 yılının kira bedelinin bir önceki yılda geçerli olan yıllık kira bedellerinin “… Ticaret Odası” kurumunca yayımlanan TÜFE-TEFE ortalamalarına göre değişim oranı esas alınarak artırılacağının belirlendiği görülmüştür.

İlamda tam da bu noktada Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesinde yer alan “Daha önceki yıllarda kiralanmış olup da, sonraki yıllarda kiralanmasına devam edilecek taşınmazların kira bedeli, Türkiye İstatistik Kurumunca artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı) oranını geçmeyecek şekilde artırılacaktır.” hükmüne aykırı olarak kira artış oranının tespit edildiği belirtilmiş ve bu hususta 2010 yılından 2016 yılına (2016 dahil) kadar hatalı artıştan kaynaklı kamu zararı hesaplanmış ise de;

İlamda bahsi geçen Maliye Bakanlığının 2009-1 Genelgesinden sonraki bir tarihte (01.07.2012) yürürlüğe giren ve genel hükümler içeren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kira Sözleşmesi” başlıklı 4’üncü bölümünde yer alan 339’uncu maddesinde aynen;

“A. Uygulama alanı

MADDE 339- …

Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” denilmiş,

Aynı Kanunun "E. II. Kira Bedeli Belirlenmesi" başlıklı 344 üncü maddesinde ise; "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır." denilmiştir.

Buna göre; 01.07.2012 tarihinden sonra yapılacak kamu kurumları taşınmaz kira sözleşmelerinde 6098 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri tatbik olunacaktır.

Diğer yandan 12.07.2012 tarih ve 28351 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6353 sayılı Kanunun 53’üncü maddesi ile değişik 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2’nci maddesinde; "Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır." hükmüne yer verilmiştir.

Dolayısıyla yukarıda yer verilen Kanun hükmünden; Borçlar Kanunu’nun kamu kurumlarının işyeri kiralamalarında kira artışının ÜFE oranını geçemeyeceği şeklindeki düzenlemeyi içeren 344’üncü maddesinin yürürlük tarihinin 01.07.2020 tarihine kadar ertelendiği, bu durumda sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin geçerli olacağı anlaşıldığından, bahse konu olayda bir önceki yıl kira bedelinin “… Ticaret Odası” kurumunca yayımlanan TÜFE-TEFE ortalamalarına göre değişim oranı esas alınarak artırılması ile ilgili olarak mevzuata aykırı bir durum söz konusu değildir.

Bu itibarla; konuya ilişkin dilekçi itirazlarının kabulü ile 223 sayılı Ek İlamın 1’inci maddesiyle verilen … TL’lik tazmin hükmünün, yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda 6085 sayılı Sayıştay Kanunu’nun 55’inci maddesinin 7’nci fıkrası uyarınca KALDIRILMASINA, oybirliğiyle,

Karar verildiği 06.10.2021 tarih ve 50223 sayılı tutanakta yazılı olmakla işbu ilam tanzim kılındı.