Sakarya BAM 5. HD 2024/362 E. 2024/706 K.

T.C. SAKARYA BAM 5. HUKUK DAİRESİ

T.C.

SAKARYA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

5. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2024/362

KARAR NO : 2024/706

KARAR TARİHİ : 30/04/2024

KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 06/05/2024

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

BAŞKAN : ... (...)

ÜYE : ... (...)

ÜYE : ... (...)

KATİP : ... (...)

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : KOCAELİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ASIL DAVA TARİHİ : 20/07/2016

BİRLEŞEN DAVA TARİHİ: 25/05/2018

KARAR TARİHİ : 17/11/2021

NUMARASI : 2016/957 Esas - 2021/655 Karar

ASIL DOSYA DAVACI

BİRLEŞEN DOSYA DAVALISI

:... - ...

VEKİLLERİ : Av. ...- ...

Av. ... - [...-...-...] UETS

ASIL DOSYA DAVALI

BİRLEŞEN DOSYA DAVACISI

:... - ... ...

VEKİLLERİ :Av....

[16693-96977-98248] UETS

Av. ... -[16148-41986-22891] UETS

Av. ... - [16559-55344-25398] UETS

DAVA İHBAR OLUNAN : ... - ...

ASIL DAVA : Tapu iptali ve Tescil, Tazminat

BİRLEŞEN DAVA : Sözleşmenin Feshi

HÜKÜM : Kararın kaldırılması-Yeniden hüküm kurulması

İSTİNAF/TEMYİZ EDEN : Taraf vekilleri

Taraflar arasında görülen dava sonunda yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararı taraf vekillerince istinaf edilmekle, Dairemizin 05/10/2022 tarih, 2022/1146 E - 2022/1262 K sayılı kararı ile yerel mahkeme hükmünün kaldırılmasına karar verilmiş, Dairemiz kararının taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 16/01/2024 tarih, 2022/5201 Esas - 2024/178 Karar sayılı ilamı ile Dairemiz hükmünün bozulmasına karar verilmiş olup, yeniden yapılan yargılama sonunda;

I. DAVA

Davacı vekili asıl dosyadaki dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasındaki Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Vaadi Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, davalı tarafından müvekkiline ait Kocaeli İzmit Ş Çayırköy 145 ada 13 parselde kain 572/2400 hisseli taşınmaz üzerine bina yapılacağı, ancak inşaatın süresinde tamamlanmadığını ve müvekkiline devir ve teslim etmesi gereken bağımsız bölümleri devir ve teslim etmediği, davalı tarafın müvekkilinin kabul ve onayı olmadan müvekkiliyle akdetmiş olduğu inşaat sözleşmesini Asırkent Gayrimenkule devrettiği, üçüncü kişiye yapılan devrin geçersiz olduğu, anlatılan nedenlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen edimlerinin aynen ifası ile sözleşme konusu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin müvekkili adına devir ve tesciline ve proje kapsamında eksik iş bedellerinin reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine, bu talebin kabulünün mümkün olmaması halinde arsanın mülkiyetinin müvekkili şirkete iadesine, bu talebin mümkün olmaması halinde de “denkleştirici adalet ilkesi” uyarınca, tespit edilecek tazminatın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 50.000 TL’nin reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine, gecikmiş ifa sebebi ile gecikme tazminatı ve davacının mahrum kaldığı kira bedellerinin fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik 5.000 TL’nin reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen dosya davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 16/07/2012 tarihinde imzalanan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı yüklenici firma üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğinden 16/07/2012 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kar karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl dosya davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın taleplerinin zamanaşımına uğradığı, davacı tarafın sözleşme edimlerini yerine getirmediği, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu gayrimenkul üzerinde bulunan müvekkiline ait payda davacının Asırkent firması ile anlaşması sonucu kendilerine teslim edildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu gayrimenkul üzerindeki İzmit ilçesi, Çayırköy, 145 ada, 13 parselde bulunan gayrimenkul üzerindeki hisselerinin müvekkiline değil, doğrudan Asırkent'e devredilmiş olduğundan davanın haksız ve kötü niyetli olduğunu beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

Birleşen dosya davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olduğu ve sözleşmenin 16.07.2012 tarihinde akdedildiği, davacının iddiasının zamanaşımına uğraması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi, mahkeme aksi kanaatte ise davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 17/11/2021 tarih, 2016/957 E - 2021/655 K sayılı kararı ile; Asıl dosya bakımından, davacı tarafından davalı aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine,Davacı tarafından davalı aleyhine açılan tazminat davasının esastan reddine, Birleşen dosya bakımından, davanın kabulü ile, Taraflar arasında akdedilen 16/07/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, karar verilmiştir.

IV. DEĞERLENDİRME ve KARAR

Asıl dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı iş sahibi tarafından yükleniciye karşı açılan tapu iptal, tescil veya tazminat davası; birleşen dava, yüklenici tarafından iş sahibine karşı açılan sözleşmenin feshi davasıdır.

İlk derece mahkemesi kararının taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Dairemizin 05/10/2022 tarih, 2022/1146 E - 2022/1262 K sayılı kararı ile yerel mahkeme hükmünün kaldırılmasına karar verilmiş, Dairemiz kararının taraf vekillerinin temyizi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 16/01/2024 tarih, 2022/5201 Esas - 2024/178 Karar sayılı ilamı ile; Dairemiz kararının asıl davada davacı-birleşen davalı yararına bozulmasına karar verilmiştir.

Usul ve yasaya uygun bozma ilamına uyulmasına karar verilerek yargılamaya devam olunmuştur.

Taraflar arasında, Üsküdar 14. Noterliği'nin 16/07/2012 tarih, 07773 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yapılan sözleşme gereği teslimi kararlaştırılan tarihin 16/07/2015 tarihi olduğu, sözleşmenin "arsa sahibinin hak ve yükümlülükleri" başlığı altında "arsa sahibi, sahibi ve hissedarı ... parselde kayıtlı taşınmazdaki 572/2400 hak ve hissesini, işbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 7 gün içerisinde her türlü takyidattan ari ve hukuken ayıpsız olarak tasarrufa elverişli bir biçimde müteahhite tapuda devir ve teslim edecektir. İşbu sözleşme tapuda devir ve tescil işleminin tamamlanması ile birlikte yürürlüğe girecektir" düzenlemesinin yer verildiği ve sözleşmede, arsa sahibinin davacı şirket, yüklenicinin davalı şirket, ihbar olunan Asırkent LTD. ŞTİ'nin sözleşmeyi müşterek borçlu ve müteselsil kefil olarak imzaladığı, arsa sahibi şirket, sözleşmenin düzenlendiği gün aynı noterlikte ...’e, taşınmazın tapuda devri yetkisini de içeren vekaletname vermiştir. (Üsküdar 14. Noterliği’nde düzenlenen 16.07.2012 tarih ve 7774 sayılı vekaletname) Arsa sahibi şirket bu vekaletnameyi vermekle sözleşmede kararlaştırılan tapu devri yükümlülüğünü yerine getirdiği anlaşılmıştır.

6098 Sayılı TBK'nın 355 ve devamı maddelerinde yer alan eser sözleşmelerinin bir çeşidi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren çift taraflı sözleşme türlerindendir. Arsa sahibi inşaat yapım alanı olarak arsayı ayıpsız olarak teslim etmekle, yüklenici de sözleşmeye uygun olarak sözleşmede taahhüt ettiği şekilde bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür. Bu teslimden sonra aksi kararlaştırılmadıkça yüklenici bedel olarak kararlaştırılan tapu kaydının devrini isteyebilir.

Taşınmaza ait tapu kayıtlarına göre satış vaadine konu olan arsa üzerindeki taşınmazdaki 572/2400 hissenin SAMM Dış Ticaret AŞ tarafından 04/06/2013 tarihinde Samm Teknoloji İletişim San şirketini temsilen ... veya vekaleten ... tarafından 150.000,00 TL bedelli Asırkent Gayrimenkul Yatırım İletişim Organizasyon Ltd Şti'ye devredildiği görülmüştür. Asıl davada davacı taraf davalı aleyhine tapu iptal tescil davası açmış olup, tapu iptal tescil davaları tapu kaydında malik olarak gözüken gerçek ya da tüzel kişiler aleyhine açılabileceğinden davalı Pehlivan Mimarlık Ltd Şti'nin bu dava yönünden taraf sıfatının bulunmadığı anlaşılmakla tapu iptal ve tescil davası yönünden davanın pasif husumetten reddine dair Mahkeme kararında bir isabetsizlik bulunmamıştır. Arsa sahibince taşınmaz devri konusunda yetkilendirilen ... 04.06.2013 tarihinde söz konusu hisseyi tapuda dava dışı Asırkent Şirketine devretmiştir. Yüklenici şirket de aynı parselde kendi adına kayıtlı olan hissenin bir kısmını 28.06.2013 tarihinde Asırkent şirketine tapuda devretmiştir. Dosya kapsamından, sözleşmeye konu işin Asırkent Şirketine devredildiği, inşaatın bu şirket tarafından yapıldığı anlaşılmıştır. Nitekim, yüklenici Pehlivan Şirketi yetkilisi tarafından Asırkent Şirketi yetkisiline gönderilen 08.12.2015 tarihli ihtarnamede, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm cezai ve hukuki sorumluluğun Asırkent Şirketine devredildiği, arsa sahibi şirketin tüm mağduriyetinin giderilmesi gerektiği aksi taktirde kendilerine rücu edileceği, bugüne kadar verilmesi gereken hasılat payının verilmediği belirtilmiştir. Dosya arasında bulunan, yüklenici şirket yetkilisi ve Asırkent Şirketi yetkilisi arasında adi yazılı şekilde düzenlenmiş 25.06.2013 tarihli sözleşmede söz konusu inşaatla ilgili hasılat paylaşımı yapıldığı görülmüştür. Yüklenici şirket tarafından arsa sahibine gönderilen 14.12.2015 tarihli ihtarnamede de 25.06.2013 tarihli sözleşme ile taşınmaz ile ilgili tüm cezai ve hukuki sorumluluğun Asırkent Şirketine devredildiği ve hiç bir sorumluluklarının kalmadığı bildirilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki devir yasağına rağmen yüklenici Pehlivan şirketinin işi dava dışı Asırkent Şirketine devrettiği ve bu devre arsa sahibince muvafakat edildiği anlaşılmış olup bu durum yüklenici şirketin arsa sahibine karşı sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, sözleşmenin devri başlıklı maddesinde; yüklenicinin işbu sözleşmeyle yüklendiği edimleri tamamen üçüncü kişilere devredemeyeceği, ancak işin bir kısmının alt yüklenicilere yaptırılmasının mümkün olduğu, bu durumun yüklenicinin arsa sahibine karşı hukuki yükümlülüklerini etkilemeyeceği düzenlenmiştir.

Asıl davada davacı arsa sahibi, sözleşmede kendisine devri gereken dairelerin tapularını olmassa rayiç bedellerinin tazminini talep etmiştir. Bu talep sözleşmenin ifasına yönelik bir talep olup yüklenici şirket tarafından sözleşmenin feshi istemiyle açılan birleşen davanın da reddine istemiştir. Bu durumda, sözleşmeye göre tapu devri yükümlülüğünü yerine getiren asıl davada davacı arsa sahibi şirket, inşaatın teslimi için kararlaştırılan sürenin geçmiş olmasına göre mütemmerit durumdaki davalı yüklenici şirketten sözleşmeden kaynaklanan alacaklarını isteyebilir. Bu kapsamda, dava konusu konusu taşınmaz tapuda üçüncü kişiye devredildiğinden, kendisine devri gereken dairelerin dava tarihindeki rayiç bedellerinin tahsilini talep edebilir. Mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen gerekçeli, ayrıntılı, denetime elverişli 18/10/2019 tarihli bilirkişi raporu ile davacıya verileceği taahhüt edilen 5 adet bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç bedeli 710.725,00 TL olarak tespit edilmiş olup, davacı yanca bu bedel üzerinden harç tamamlaması yapılmakla bu bedel üzerinden davanın kabulüne, bedele ilişkin dava kabul olmakla şartları oluşmayan kira kaybı tazminatı talebinin reddine; birleşen davada ise mütemmerit durumdaki yüklenici şirketin fesih talebinin yerinde olmadığı gözetilerek birleşen davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.

H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Asıl dava bakımından;

-Davacı tarafından davalı aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının pasif husumet yokluğu nedeniyle USULDEN REDDİNE,

a.Davacının rayiç bedel talebine yönelik talebinin kabulü ile; 710.725,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

b.Davacının kira kaybı tazminatı talebinin reddine,

2. Birleşen dava yönünden; davanın REDDİNE,

Asıl dava yönünden; alınması gereken 48.549,62 TL harçtan, peşin alınan 5.294,03 TL harcın ve 6.843,50 TL ve 925,00 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 35.487,09 TL harcın davalı Pehlivan Mimarlık...Ltd. Şti'den alınarak Hazine'ye irat kaydına, (harç tahsil müzekkeresinin temyize tabi dosyalarda Dairemizce, temyize tabi olmayan (kesin karar) dosyalarda ilk derece mahkemesince ilgili vergi dairesine yazı yazılmak sureti ile yerine getirilmesine,)

-Dairemizce yazılan 25/11/2022 tarih, 2022/137 ve 2022/138 nolu harç tahsil müzekkerelerinin işlemsiz iadesinin istenmesine,

-Davacı tarafından dava açılışında yatırılan 29,20 TL başvurma harcı, 5.294,03 TL peşin harç ile 6.843,50 TL ve 925,00 TL tamamlama harcının davalı Pehlivan Mimarlık...Ltd. Şti'den alınarak davacıya verilmesine,

-Davacı tarafça yapılan 260,30 TL tebligat ve posta gideri, 221,80 TL keşif harcı, 150,00 TL taksi ücreti, 2.000,00 TL bilirkişi ücreti, 875,70 TL gerekçeli karardan sonra yapılan giderler olmak üzere toplam 3.507,80 TL yargılama giderinin kabul-red oranına göre hesaplanan 3.333,00 TL'sinin davalı Pehlivan Mimarlık...Ltd. Şti'den alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin giderlerin davacı üzerinde bırakılmasına,

-Kabul edilen rayiç bedel talebi yönünden; davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 105.501,50 TL nispi vekalet ücretinin davalı Pehlivan Mimarlık...Ltd. Şti'den alınarak davacıya verilmesine,

-Reddedilen kira kaybı tazminatı yönünden; davalı Pehlivan Mimarlık...Ltd. Şti' kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 17.900,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı Pehlivan Mimarlık...Ltd. Şti'ye verilmesine,

-Birleşen dava yönünden; alınması gereken 427,60 TL harçtan peşin yatırılan 140,90 TL harcın mahsubu ile bakiye 286,70 TL harcın birleşen dosya davacısı Pehlivan Mimarlık...Ltd. Şti'den alınarak Hazine'ye irat kaydına, (harç tahsil müzekkeresinin temyize tabi dosyalarda Dairemizce, temyize tabi olmayan (kesin karar) dosyalarda ilk derece mahkemesince ilgili vergi dairesine yazı yazılmak sureti ile yerine getirilmesine,)

-İlk derece mahkemesince yazılan 01/03/2022 tarih, 2022/50 nolu harç tahsil müzekkeresinin işlemsiz iadesinin istenmesine,

-Birleşen dosya davacısı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,

-Birleşen dosya davalısı SAMM ..A.Ş kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 8.250,00 TL nispi vekalet ücretinin birleşen dosya davacısından alınarak birleşen dosya davalısı SAMM..A.Ş'ye verilmesine,

-Artan gider avansı var ise karar kesinleştiğinde yatıranlara iadesine,

Dair; davacı-birleşen davalı vekili ile davalı-birleşen davacı vekilinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu.30/04/2024

...

Başkan

...

¸e-imzalı

...

Üye

...

¸e-imzalı

...

Üye

...

¸e-imzalı

...

Katip

...

¸e-imzalı