İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/742 E.

T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2023/742
KARAR NO : 2026/432

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 04/04/2023
KARAR TARİHİ : 29/04/2026 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı ----yüklenici) ile dava dışı arsa malikleri arasında ---, ---- ilçesi, mah., pafta:105, Ada:2993 (eski, 405) parsel:68'de kain taşınmazı konu alan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, müvekkili Şirket, davalı-yüklenici ---- ilçesi, -----parsel:68'de kain taşınmazdaki yükleniciye düşecek olan 9 ve 10. Katta bulunan ----No'lu dubleks daireyi satın aldığını, müvekkili şirket, davalı-yüklenici -----, pafta:105, Ada:2993 (eski, 405) parsel:68'de kain taşınmazdaki yükleniciye düşecek olan 11 ve 12. Katta bulunan 36 No'lu dubleks daireyi satın aldığını, müvekkili şirketin, kendisine düşen yükümü bihakkın ifa etmesine karşın davalı-yüklenici 30 ve 36 nolu bağımsız bölümlerin devirlerini 30/04/2018 tarihinde devretmesi gerekirken inşaatı tamamlayamadığını, bu iki daireyi bitiremediği için müvekkili şirket yetkilileri diğer mağdurlarla birleşerek inşaat malzemesi alınsın diye üçüncü bir dairede hissedar olmak üzere davalı ile müvekkili şirket yetkilileri adına ayrı bir satış vaadi sözleşmesi akdettiğini, buna göre 45 no'lu dubleks niteliğinde daireyi müvekkili şirket yetkilileri ----- hissedar olarak satın aldığını, bu satış sonrasında maddi desteğe rağmen 31/03/2021 tarihinde anahtar teslimi olarak teslim etmesi gereken konutu halen dahi teslim ile yükümünü ifa etmediğini, sonrasında davalının borca batık hale geldiği öğrenildiğini beyan ederek telafisi imkânsız zararlara mani olma adına, , --- ilçesi, --- mah., pafta:105, Ada:2993 (eski, 405) parsel:68 üzerine ihtiyati tedbir kararı tesisine, yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile-----pafta:105, Ada:2993 (eski, 405) parsel:68'de 30, 36 no'lu dubleks niteliğinde taşınmazı davalı-yüklenicinin dava dışı arsa sahiplerinden talep hakkı olduğu tespit edilir ise mezkur dairelerin müvekkili adına tesciline, (terditli talep olarak) tapu iptal ve tescil talebinin mümkün olmadığı tespit edilir ise şayet davaya konu bağımsız bölümler ayıptan ari olarak bihakkın teslim edilmiş olsa idi müvekkilin malvarlığının erişeceği durum ile şimdiki durum arasındaki farkın (zararın, şimdilik: 250.000,00 TL işbu dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalıca ödenmesine, yargılama giderinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP: Davalı tarafa TK m.35 hükmü kapsamında tebligat yapıldığı, tarafın dosyaya cevap dilekçesi sunmadığı görülmüştür.

İNCELEME VE GEREKÇE: Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; davaya konu ----- Parsel sayılı taşınmazdaki 30-36 nolu taşınmazlar yönünden Tapu İptal ve Tescil talşep şartlarının oluşup oluşmadığı noktasında toplandığı anlaşılmaktadır. Dosya safahatı incelendiğinde; --. Tüketici Mahkemesinin 12/04/2023 tarih ---- Esas, ----- Karar sayılı kararı ile görevsizlik kararı verilerek mahkememize gönderildiği ve yukarıda yazılı esas numarasına kaydı yapıldığı anlaşılmıştır. Banka kayıtları, Noter kayıtları, Belediye kayıtları celp edilmiş, bilirkişi raporları alınmış, diğer deliller ile birlikte değerlendirilerek tahkikat sonuçlandırılmıştır. Mahkememizin 23/10/2024 tarihli duruşması ile keşfen bilirkişi incelemesi yapılmasına ilişkin karar verildiği, bilirkişi heyeti tarafından sunulan 11/03/2025 tarihli raporda; "Dosya içerisinde, Satış Vaadi Sözleşmesine konu bedellerin ödendiğine dair bir belge olmadığı, ---- İli, ----- İlçesi, ---- Mahallesi, 2993 ada, 63 parselde yer alan 30 ve 36 numaralı bağımsız bölümlerin dava dışı arsa maliklerine mi yoksa davalı yükleniciye mi ait olduğunu gösteren bir takyidat tablolarının bulunmadığı, yine satış vaadi sözleşmesinin dayanağını teşkil eden ---. Noterliği 12/09/2017 tarih ve ----- yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin de, dosya içerisinde bulunmadığı, ilgili belgelerin celbinin Mahkemenin takdirinde olduğu, mevcut durumda, Tescil Talebi Bakımından; Davacının bütün edimlerini ifa etmesi, yüklenicinin de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini ifa etmesi ve ilgili gayrimenkullerin tapuda yükleniciye ait olması durumunda, davacının 30 ve 36 numaralı bağımsız bölümler için tescil talebinde bulunabileceği, Davacının bütün edimlerini ifa etmesi, yüklenicinin de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini ifa etmesi, fakat niza konusu bağımsız bölümlerin dava dışı arsa maliklerine ait olması durumunda, arsa maliklerine husumet yöneltilmesi halinde de davacının 30 ve 36 numaralı bağımsız bölümler için tescil talebinde bulunabileceği, Davacının bütün edimlerini ifa etmesi, fakat yüklenicinin edimlerini ifa etmemesi durumunda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ayakta kaldığı sürece davacının doğrudan tescil talebinde bulunamayacağı, arsa payı karşılığı sözleşmesinin ileri etkili feshi durumunda ise inşaatın ifa edilmeyen kısmıyla devrolunacak gayrimenkullerin hissesi ile orantılı olarak bedel depo etmesi ve arsa maliklerine husumet yöneltmesi halinde tescil talebinde bulunabileceği, sözleşmenin geriye etkili fesih durumunda ise tescil talebinde bulunamayacağı, bu halde edimin imkansızlaştığı tarih itibarıyla denkleştirici adalet hükümlerine göre ödemiş olduğu bedelin iadesini isteyebileceği, İade Edilecek Tutar Bakımından; Davalı satıcının temerrüdüne binaen aynen ifa haricinde, davacı alıcının seçimlik haklarına binaen sözleşmeden dönmesi halinde de ödemiş olduğu bedeli denkleştirici adalet hükümlerine göre talep edebileceği, Davacının yapmış olduğu ödemelerin tespit edilememesi halinde ise, davacının tescil talebinde bulunamayacağı gibi, sözleşmeden dönme halinde de iade kapsamında, kendisine iade edilecek bir tutarın olmayacağı, sözleşme kapsamında ödenen tutar, davalı satıcı - yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini ifa edip etmediği ve niza konusu gayrimenkullerin mülkiyetinin kimde olduğu tespit edilemediğinden, ilgili hususta nihai bir değerlendirme yapılamadığı," kanaatinin bildirildiği görülmüştür. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve---- sayılı Yargıtay ---- Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.Davacının, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin yüklenici olan tarafına edimlerini yerine getirdiğinde üzerine bina yapılacak olan arsadan belli bir payın verilmesini gerektirir. Başka bir anlatımla, bu sözleşmelerdeki eserin bedeli bir miktar para değil, üzerine inşaat yapılacak olan binadaki bağımsız bölüm tapusudur. Somut dosya kapsamında, davacı taraf ile davalı şirket arasında --- İli, ----- İlçesi, ----- Mahallesi, 2993 ada 68 parselde yer almakta olan 30 numaralı bağımsız bölümün devri için ---/. Noterliği'nin ----- yevmiye numaralı 27/11/2017 tarihli "Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konu Satış Vaadi Sözleşmesi'nin", ----- Mahallesi, 2993 ada 68 parselde yer almakta olan 36 numaralı bağımsız bölümün devri için ----. Noterliği'nin ----- yevmiye numaralı 27/11/2017 tarihli "Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi'nin" imzalandığı, bu sözleşmelere göre her bir gayrimenkul için 750.000,00-TL ödeneceğinin kararlaştırıldığı, huzurdaki davanın açıldığı tarih itibarıyla dava konusu tapuların mülkiyetinin yükleniciye ait olmadığı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan --- Noterliği'nin 12/09/2017 tarih ve ----- yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında satış vaadi sözleşmelerine konu 30 ve 36 numaralı bağımsız bölümlerin mülkiyetinin davalı yükleniciye devredileceğinin kararlaştırıldığı, dosyada mevcut 23/02/2026 tarihli bilirkişi raporuna göre; yapının keşif tarihi itibarıyla toplam fiziki gerçekleşme oranının yaklaşık %19 seviyesinde olduğu, yapının mevcut durumunun erkan aşamada olduğu, taşıyıcı sistemin henüz tamamlanmadığı ve yapının teslim ve kullanıma elverişli hale getirilmediğinin bildirildiği, davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebini davalı taraf ile arasındaki Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi'ne dayandırdığı, dava tarihi itibarıyla dava konusu yerin mülkiyetinin yükleniciye ait olmadığı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan----. Noterliği'nin 12/09/2017 tarih ve ----- yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında satış vaadi sözleşmelerine konu 30 ve 36 numaralı bağımsız bölümlerin mülkiyetinin davalı yükleniciye devredileceğinin kararlaştırıldığı, takyidat tablosuna bakıldığında binanın kentsel dönüşüm kapsamında 17/05/2017 tarih ve ----- yevmiye numaralı işlemle kat mülkiyetinin terkin edildiği, arsa malikleri arasında davalı satıcı yüklenicinin bulunmadığı, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde bir taraf edimlerini ifa etmeden karşı taraftan ifa talebinde bulunamayacağı, davacı taraf her ne kadar davalı tarafa her iki bağımsız bölüm için toplam 1.500.000,00-TL ödeme yapıldığı ileri sürülmekte ise de, davalı tarafın ödeme yapıldığını kabul etmemesi ve davacı tarafın da ödemenin yapıldığına dair herhangi bir belgeyi dosyaya ibraz edememesi karşısında davacının ödeme yaptığına dair iddiasını kendi ticari defterleri ile de ispatlamasının mümkün olmaması nedeniyle ispatlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın REDDİNE, 2-Harçlar kanunu gereğince alınması gereken 732,00-TL harcın mahsubu ile fazladan alınan 24.884,25-TL'nin yatıran tarafa iadesine, 3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, 4-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 5Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 228.000,00-TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 6-Kullanılmayan gider avansının bulunması halinde kararın kesinleşmesinden sonra HMK’nun 333. maddesi uyarınca resen yatırana İADESİNEDair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda , kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.