Kayseri BAM 6. HD 2024/793 E. 2024/932 K.

T.C.

KAYSERİ

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

6. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO: 2024/793

KARAR NO: 2024/932

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 17/01/2024

ESAS NO: 2021/493

KARAR NO: 2024/33

DAVANIN KONUSU: Tazminat (Ayıptan Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ: 17/04/2024

İSTİNAF KARAR YAZIM TARİHİ: 25/04/2024

Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 17/01/2024 tarih ve 2021/493 Esas - 2024/33 sayılı kararı davalı vekili tarafından istinaf incelemesi için Dairemize gönderilmekle dosyadaki tüm bilgi ve belgeler incelendi;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatif tarafından yaptırılan küçük sanayi sitesinden açık artırma yoluyla yapılan ihale neticesinde iki adet iş yeri satın aldığını, taraflara arasında her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı 27/10/2020 tarihinde taksitli taşınmaz satış sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin bu güne kadarki tüm ödeme yükümlülüğünü eksiksiz olarak yerine getirdiğini, taşınmazların müvekkili tarafından hali hazırda kullanıldığını ancak satın alındıktan sonraki süreçteki yağışlar nedeniyle iş yerinin üst kısmından önce üst kata sonrasında da beton ve kolonlardan akmak suretiyle zemin kata su sızıntıları oluştuğunu ve bunun müvekkili tarafından 12/11/2020 tarihinde davalı kooperatife yazılı olarak başvurulduğunu ve sorunun giderilmesini talep ettiklerini ancak davalının bu talepleri sonuçsuz bıraktığını, akıntıların devam etmesi üzerine müvekkilinin 09/12/2020 tarihinde kooperatife yazılı olarak başvuruda bulunduğunu ancak bu başvuru neticesinde de herhangi bir işlem yapılmadığını, kış mevsiminde etkisini artıran yağışların iş yerinde birikmesi nedeniyle müvekkilinin iş yerindeki faaliyetleri durma noktasına getirdiğini, bunun üzerine müvekkilinin mevcut ayıplı durumun, hasarın ve diğer hususların tespiti amacıyla Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/27 D.iş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırdığını ve bahsi geçen dosyada bilirkişi raporu alındığını, müvekkilinin gizli ayıbı öğrenir öğrenmez davalıya başvurarak TBK'nın 223/2. maddesindeki bildirim yükümlülüğünü yerine getirdiğini ancak bir sonuç alamadığını, taşınmazda meydana gelen hasarın müvekkili tarafından yaptırıldığını ve masrafının müvekkili tarafından karşılandığını, yapılan arabuluculuk görüşmelerinden de bir sonuç alamadıklarından bahisle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalı tarafından müvekkiline satışı yapılan taşınmazdaki ayıplı imalatlar nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarar miktarı olan 72.056,70-TL'nin ayıbın meydana geldiği tarihten itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine, yargılama giderlerinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının taleplerinin zaman aşımına uğradığını, dava konusu taşınmazların müvekkili tarafından davacıya ayıpsız şekilde teslim edildiğini, sözleşmeler ve yer teslim tutanaklarından anlaşıldığı üzere davacıya söz konusu taşınmazların hasarsız ve sorunsuz bir şekilde teslim edildiğini, sonradan oluşan hasardan dolayı müvekkilinin sorumlu tutulmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, meydana gelen hasarların davacı tarafından projeye aykırı şekilde yapılan imalatlardan kaynaklandığını, davacı tarafça yaptırılan tespit dosyasında alınan rapordan da bu durumun anlaşıldığını, davacı tarafın yasal süresi içinde ve şekle uygun ayıp ihbarında bulunmadığını, davacı taleplerinin nesnellikten uzak ve fahiş olduğunu, davanın ... İnşaat ile Toki'ye ihbarının gerektiğini, neticeten haksız ve dayanaksız davanın reddine, yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasını talep etmiştir.İhbar olunan ... A.Ş. vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde; davaya konu edilen taşınmazların Toki, dava dışı ...ile müvekkili arasında düzenlenen sözleşme ve şartnamelere uygun olarak ve kusursuz olarak teslim edildiğini, müvekkilinden kaynaklı bir kusur bulunmadığını, davacı tarafın taleplerinin zaman aşımına uğradığını ve davacı tarafından müvekkilini ayıp bildiriminde bulunulmadığını, öncelikle davanın diğer yüklenici ... Ltd. Şti.'ne ihbarına, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun işbu davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.İhbar olunan TOKİ vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde; söz konusu taşınmazların yapıldığı sözleşmeye ilişkin işin geçici kabulünün 31/12/2014 tarihinde, Kesin Kabulünün ise 28/06/2016 tarihinde kabulde tespit edilmiş olan tüm eksik ve kusurlu işlerin giderilerek onaylandığını, söz konusu dava kapsamında müvekkili idarenin sorumluluğunun bulunmadığını, davacının taleplerinin yapımdan kaynaklı olmadığını, sonradan yapılan tadilattan kaynaklandığını, müvekkili idareye ihbar edilen haksız ve mesnetsiz davanın reddine, yargılama giderlerinin davacı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; "......Yapılan yargılama, toplanan deliller, alınan bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında ... ili, ... ilçesi,... Mahallesi, ... ada ... parsel ... nolu bağımsız bölümler için 27/10/2020 tarihli taksitli taşınmaz satım sözleşmesi yapıldığı, aynı tarihli iş yeri teslim tutanakları ile davacıya teslim edildiği ve davacının taşınmazları kullanmaya başladığı,Bir müddet sonra meydana gelen yağışlar nedeniyle işyerinin üst kısmından beton ve kolonlar yoluyla akmak suretiyle zemin kata su sızıntıları oluştuğu, davacı tarafından davalı kooperatife 12/11/2020 tarihli ayıp ihbarının yapıldığı, daha sonra delil tespiti için talepte bulunulduğu ve Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/27 D.İş sayılı dosyasından 01/03/2021 tarihli bilirkişi raporunun alındığı, bu rapora göre dilitasyon birleşim detayının tekniğe uygun malzeme ve işbirliğe bağlı fen ve teknik kuralına uygun yapılmadığı ve dilitasyon uygulamasında yapılması gereken uygulamaya göre imalatın gereği gibi yapılmadığı, bunun yanında taşınmazın 2. Kat damında davacı tarafından yapının güney kesiminde proje harici kutu profilden açık teras yapılmış olduğu, bu imalatın yapıda su akıntısına sebep olabileceğinin değerlendirildiği, yapılması gereken hasar ve imalat bedelinin 61.065,00-TL olduğunun tespit edildiği,Mahkememizce yapılan keşif sonucu aldırılan 28/07/2022 tarihli kök rapor ve 28/03/2023 tarihli ek rapora göre yapının dam kısmının kutu profiller ve sandviç panel yardımıyla kapatılmış olduğu, kapatılan bu kısımda da su sızıntılarının devam ettiği ve su birikintilerinin bulunduğu, üst katta biriken su sızıntılarının alt kata geçmiş olduğu yer yer ıslaklıkların bulunduğu, suyun yönünü açmak amacıyla ilave su giderlerinin açıldığı ve bu damlarda gözle görünün şekilde eğim probleminin olduğu, su giderleri yüksekte kaldığı için suyun akışının gerçekleşmediği ve su birikintilerinin oluşması sonucu alt kata sızıntılarının olduğu, toplam imalat miktarının dava tarihi itibariyle KDV dahil 82.983,50-TL olduğu, tesviye betonunun eğiminin yeterince ayarlanmaması ve dilitasyon derzinde uygulanan yalıtımın yeterli olmaması şeklindeki ayıbın gizli ayıp niteliğinde olduğunun tespit edildiği, dolayısıyla 12/11/2020 tarihli ayıp ihbarının süresi içerisinde yapıldığı, hem davacı tanıkları hem de davalı tanığının ihbarın yapıldığı hususunu doğruladığı, davalı taraf davacının imara aykırı olarak yapmış olduğu eylemlerin zararın artmasına sebebiyet verdiği iddiasında ise de yukarıda açıklanan eğim ve yalıtım konusundaki eksikliklerin yapıda başlangıçtan beridir mevcut olduğu, davacının taşınmazları hali hazırda kullanması sebebiyle yapmış olduğu eylemlerin ayıbın etkisini azaltmaya, suyun tahliyesine yönelik eylemler olduğu, bilirkişi kök raporuna yapılan itirazların ek raporda değerlendirildiği, davacının dava ve ıslah dilekçeleri doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.Tarafların tacir olduğu, dava ve ıslah dilekçelerinde ticari faiz talep edildiği görülmekle hükmedilen tazminata avans faizi uygulanmasına dair aşağıdaki hüküm fıkrasının tesisi uygun görülmüş....." gerekçesiyle DAVANIN KABULÜ ile; 82.983,50-TL'nin 72.056,70-TL'sinin dava tarihi olan 14/07/2021 tarihinden, 10.926,80-TL'sinin ıslah tarihi olan 28/09/2023 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

İşbu kararı davalı vekili süresinde istinaf etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ :Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Yerel mahkemece dava konusu taşınmazın müvekkilince ayıpsız şekilde teslim edildiğine ilişkin yerin teslim tutanağının göz ardı edildiğini, aksi kanaatte dahi (kabul manasına gelmemekle birlikte) davacı malı inceleme yükümlülüğünü yerine getirdiğini, mevcut halini kabul ederek aldığını, dilekçe ekinde sunacağı teslim tutanağında davacı murat boyraz el yazısı ile "lot 32 ve 34 numaralı olan iş yerinin ana taşıyıcı direklerinde ayrılmalar mevcut olduğunu bildirmek istiyorum." şeklinde şerh düşerek imzalamış haliyle davaya konu taşınmazları incelediğini ve ayıbın sonradan ortaya çıktığı, gizli ayıbın mevcut olduğuna ilişkin iddiasının asılsız olduğu da aşikar vaziyette olduğunu, davacının inceleme ile tespitte bulunduğu fakat herhangi bir bildirimde bulunmadığının da ispatlanmış durumda olduğunu, kabul manasına gelmemekle birlikte davacı tarafın tacir olup TTK md. 23 gereği üzerine düşen satın aldığı malı inceleme yükümlülüğünü yerine de getirdiğini, 13. Hukuk Dairesi 2014/26302 E., 2015/16108 K, nitekim davacının taşınmazlara ilişkin bu durumu tespit etmesiyle hukuki işlem yapmaktan kaçınabileceği sözleşme serbestisi ilkesi gereği taşınmazı kabul etme zaruriyeti bulunmadığının ortada olduğunu, bahsi geçen sözleşme davacıya hile aldatma ve korkutma yoluyla da zorla imzalatılmış da olmadığını, nitekim ekinde sunacağı yer teslim tutanağındaki davacı beyanına bakıldığından anlaşılacağı üzere davacının da kabulünde olan bu durumun gizli ayıp olarak kabul edilemeyeceğini, davacının bu durumu kabul ederek taşınmazı teslim almış olup davanın reddi gerektiğini, Yargıtay 17. Hukuk Dairesi 2019/2952 E. , 2021/2938 K. davacının taşınmazları her ne kadar sorunsuz ve ayıpsız şekilde teslim almışsa da sonrasında projeye aykırı imalat, tadilat yaparak davaya konu hasarlara sebebiyet verdiğini, neticeten işbu raporda "tespit isteyen tarafından söz konusu damda kutu profilden açık teras yapılmış olduğu ve bu yapının da su akıntısına sebep olabileceği" tespit edilmiş olup yerel mahkemece bu hususun göz ardı edildiğini, ayıbın kabulü halinde dahi ayıptan dolayı müvekkilinin sorumluluğunun mevcut olduğu açıkça ortaya konulmuş olması gerekmekte olup mahkemece eksik inceleme yapıldığını, bilirkişi raporunun dosya içerisindeki delil tespiti kapsamında alınan bilirkişi raporu ile taban tabana zıt olup dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunun hükme esas alınması mümkün olduğunu, yerel mahkemece bu raporlar arasındaki çelişkiler giderilmemiş hatalı hüküm kurulduğunu, eldeki davanın gizli ayıba karşı tekeffül davası olup davanın kabulüne karar verilebilmesi için yapıda bir ayıbın varlığının ve ayıptan dolayı müvekkilinin sorumluluğunun mevcut olduğunun açıkça ortaya konulmuş olması gerektiğini, yerel mahkemece davanın ihbarı talebinin değerlendirilmediğini, yerel mahkeme kararının icra takibine konu edilmesi nedeniyle istinaf incelemesi sonuçlanıncaya kadar icranın tehirine karar verilmesi gerektiğini belirterek; istinaf dilekçesinde arz ve izah olunan sebeplerle Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2021/493 Esas, 2024/33 Karar sayılı ilamınına karşı istinaf başvurusunun kabulü ile davamızın kabulüne, kararın icra takibine konu edilmesi nedeniyle istinaf incelemesi sonuçlanıncaya kadar icranın tehirine karar verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı kurum üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; Yerel mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda da davaya konu yapılarda davalı taraftan kaynaklanan gizli ayıbın bulunduğu, bu ayıbın yasal süresi içerisinde müvekkili tarafından davalıya ihbarda/bildirimde bulunulduğu açıkça tespit edilmiş olup raporlarda bu yönde yapılan değerlendirmede de herhangi bir isabetsizlik bulunmadığını, davalının istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde ileri sürmüş olduğu hususlar herhangi bir şekilde gerçeği yansıtmamakta olup dosya kapsamında yer alan beyanlarımızı tekrarla davalı tarafın soyut ve hukuki dayanaktan yoksun olarak ileri sürmüş olduğu istinaf itirazlarının taraflarınca kabulü kesinlikle mümkün olmadığını belirterek; istinafa cevap dilekçesinde arz ve izah etmeye çalıştığı nedenler ve re’sen görülecek sair nedenlerle; davalı tarafın istinaf itirazlarının esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzeniyle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.Dava, işyeri olarak davalıdan satın alınan her iki dükkanda ortaya çıkan gizli ayıp nedeni ile ayıbın giderilmesi bedelinin tahsili isteğine ilişkindir. Davacı, onarım masrafının tahsilini talep etmektedir.Bu durumda 6098 sayılı TBK'nın taşınmaz satımına ilişkin hükümlerin incelenmesi gerekmektedir.6098 sayılı TBK 244. Maddesinde ;Bir yapının ayıplı olmasından doğan davaların, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrayacağı düzenlendikten sonra 246. Maddesinde Taşınır satışına ilişkin kuralların, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanacağı düzenlenmiştir.Bu durumda 6098 sayılı yasanın taşınır satımında ayıba ilişkin hükümlerin somut olayda uygulama alanı bulacaktır.6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 219. maddesinde; “Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.” denilmektedir. TBK 223.maddede ise "Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır." hükmü düzenlenmiştir.Davacı tarafından yaptırılan delil tespitinde düzenlenen bilirkişi raporunda davacının proje harici imalat yaptığı, bu imalatın yapıda su akıntısının artmasına sebep olabileceğinin belirtildiği görülmüş, yine ilk derece mahkemesi tarafından keşif sonrası düzenlenen bilirkişi heyet raporunda dükkanlar arasındaki duvarın yıkıldığı, dükkanların birleştirildiği belirtilmiş fakat davacının müterafik kusurunun bulunup bulunmadığının tespit edilemediği görüşüne yer verilmiş olmakla bu konudaki çelişki giderilmeden hüküm tesisine gidildiği görülmüştür. Bu durumda satıma konu taşınmazlara ilişkin mimari proje temin edilerek iki inşaat mühendisi bir nitelikli hesap uzmanı beraberinde keşif yapılarak gerekirse komşu taşınmazlarda görülmek suretiyle taşınmazda yağmur yağdığında oluşan akıntının nedenleri, bu durumun yapının ayıplı olmasından kaynaklı olup olmadığı, ayıbın niteliği (gizli/açık ayıp), davacının proje harici yaptığı imalatların zarara veya zararın artmasına sebep olup olmadığı, tarafların kusur durumu, davacının müterafik kusurunun olup olmadığı ve zararın ortaya çıktığı tarih itibariyle giderim bedeli, onarım bedelinin belirlenerek sonucuna göre hüküm tesisi gerekmektedir.

Yukarıda belirtilen gerekçelerle sonuç olarak HMK'nın 355. Maddesi uyarınca istinaf başvurusu sebepleriyle sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda istinaf eden davalı vekilinin istinaf sebepleri yukarıda belirtilen yönlerden yerinde görüldüğünden HMK'nın 353/(1)-a.6. maddesi gereğince istinafa konu edilen yerel mahkeme kararın kaldırılmasına, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-a.6. maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye geri gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile;

2. HMK'nın 353/1. a.6 md. gereğince, KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 17/01/2024 tarih ve 2021/493 Esas . 2024/33 Karar sayılı nihai kararın KALDIRILMASINA,

3. HMK'nın 353/1.a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,

4. Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talebi halinde davalıya iadesine,

5. İstinaf incelemesi duruşmalı olarak yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6. Davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve istinaf yoluna başvurma harcının ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,

7. HMK. 302/5 maddesi gereğince iş bu ilamın kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararın yerine getirilmesi için gerekli bildirilmlerin, HMK. 359/4 maddesi gereğince iş bu kararın taraflarına tebliği işlemlerinin yapılması ve varsa artan gider avansının ilgili tarafa iadesi işlemlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılmasına,

Dair, dava dosyası üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince, KESİN olarak oybirliği ile karar verildi.17/04/2024