İzmir 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2020/392 E. 2023/918 K.

T.C.

İZMİR

3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2020/392 Esas

KARAR NO : 2023/918

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 28/02/2020

KARAR TARİHİ : 12/12/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı kooperatifin ortağı olan müvekkilinin, ortaklıktan doğan yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini; ortak olarak kendisine İzmir İli, Torbalı İlçesi, ... taşınmazın tahsis edildiğini; ferdileşme yolu ile diğer ortaklara tapulannın verilmesine rağmen üzerindeki hacizler nedeniyle müvekkiline tahsis edilen taşınmazın tapusunun verilemediğini, müvekkilinin kooperatifteki alacağını tahsil edebilmek için Menderes İcra Müdürlüğü'nün ... sayılı dosyası üzerinden kooperatif aleyhine icra takibi başlattığını ve kendisine tahsis edilen taşınmazın bu icra takibi nedeniyle satışa çıkarıldığını; satış ihalesini müvekkilinin kazandığını ancak sıra cetveline itiraz edilmesi ve diğer alacaklıların öne geçmesi üzerine müvekkilinin alacağını tahsil edemediği gibi tapu devrinin de gerçekleştirilemediğini, müvekkili tarafından başlatılan icra takibinin tahsil kabiliyetinin kalmadığını, davalı kooperatifin bir adresinin olmadığını, defter ve kayıtların düzgün tutulmadığını, talep üzerine kendisine verilen belgelerden de (kuraya katılacak ortakların listesi, kura tutanağı , Kooperatifin, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne gönderdiği tescil yazısı, davacıya ait dairenin, ...'ye ait daire ile değiştirildiğine dair yazı, Kooperatif tarafından düzenlenmiş olan 22.10.2013 tarihli yazı) anlaşılacağı üzere, müvekkiline tahsis edilen daire üzerindeki hacizlerin kooperatifin borçlan ile ilgili olduğunu, konutların yapımının yaklaşık 10 yıl önce tamamlandığını ancak müvekkiline konut tesliminin gerçekleştirilemediğini, buna rağmen tasfiye kararının alındığını oysa Ana Sözleşmedeki tüm iş ve işlemler tamamlanmadan tasfiye karan alınamayacağını; 10 yıldır konutunda oturamayan ve kira geliri elde edemeyen müvekkilinin büyük mağduriyet yaşadığını, tapu devrinin gerçekleştirilememesinin tamamen kooperatifin borçlan ile ilgili olduğunu, müvekkilinin, kooperatif borçlanndan, diğer ortaklar gibi hissesi oranında sorumlu olduğunu, buna rağmen kooperatifin tüm borçlarının müvekkiline tahsis edilen dairenin üzerinde kaldığını beyanla halen tapuda davalı kooperatif adına kayıtlı olan taşınmazın (İzmir İli, Torbalı İlçesi, ...) mevcut tapusunun iptal edilerek, müvekkili adına tescil edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

DAVALININ SAVUNMASININ ÖZETİ:

Davalı kooperatif yetkilileri tarafından ibraz edilen cevap dilekçesinde özetle, davacı ...'ın 2002 yılından beri kooperatifin üyesi olduğu, üzerine düşen yükümlülükleri bugüne kadar yerine getirerek ödemelerini eksiksiz olarak zamanında yaptığı, 2005 yılında noter huzurunda yapıları kura çekiminde adına daire isabet etmiş ise de kooperatifin borçlarından dolayı hissesine düşen tapuya haciz işlendiğinden bugüne kadar tapusunu alamadığı, bahse konu borçların kooperatifin borçları olup üye ile bir ilgisi bulunmadığını, üyenin kendi hissesine ait tapuyu alamadığı gibi 10 yıllık kira gelirinden de mahrum kaldığını, bu sebeplerden dolayı üye ...'ın mağdur durumda olduğunu, kooperatif yetkilileri olarak üyenin mağduriyetinin bir an önce giderilmesi için bütün hususları kabul ettiklerini, açılmış olan tapu iptal ve tescil davasına ve dava dilekçesinde belirtilen hususlara herhangi bir itirazları olmadığını beyan etmişlerdir.

DOSYANIN SAFAHATİ:

Eldeki davanın ilk tevzi edildiği mahkeme olan Torbalı ... Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından 03/06/2020 tarih ...E. ... K.sayılı görevsizlik kararı ile dosyanın Mahkememize tevzi edilmesi sonucu Mahkememizin işbu ... esasına kaydı yapılarak Mahkememizce yargılamaya bu esas numarası üzerinden devam edilmiştir.

Davacı vekilinin 16/09/2020 tarihli dilekçesi ile taraf değişikliği talebinin Mahkememiz 21/09/2020 tarihli ara kararı ile taraf değişikliği talebinin maddi hatadan kaynaklandığı ve dürüstlük kuralına aykırı olmadığı kanaatine varıldığından kabulü ile davalı ... Kooperatifi' nin ünvanıın ... Konut Yapı Kooperatifi olarak düzeltilmesine karar verilmiştir.

Mahkememiz 21/09/2020 tarihli ara kararı ile davacı vekilinin dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması talebinin, talebin uyuşmazlık konusuna ilişkin olduğu anlaşıldığından 10.000,00-TL teminat yatırması şartıyla kabulü ile, teminat yatırdığında Torbalı Tapu Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılarak; davalı... Yapı Kooperatifi adına tapuda kayıtlı olan İzmir ili, ... parsel sayılı taşınmazın 3. kişilere devrinin önlenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmiştir.

Davacı vekili 20/09/2023 tarihli dilekçesi ile; davaya konusu taşınmazin icra kanalı ile satışına konulduğunu, davanın semeresiz kalma ihtimalinin doğduğunu, bu nedenle Torbalı tapu Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılarak taşınmaz kaydı üzerine "Davalıdır" şerhinin koyulmasını, dava konusu taşınmazın İzmir ... İcra Müdürlüğümün ... E sayılı dosyası ile satışa gitmekle konulan şerhin icra müdürlüğüne bildirilmesini ve satışın durdurulması için müzekkere yazılmasını talep ettiği, Mahkememiz 21/09/2023 tarihli ara kararı ile davacı vekilinin talebine konu taşınmazın davaya konu olduğu anlaşıldığından "davalıdır" şerhi konulması talebinin kabulü ile ilgili Tapu Müdürlüğüne "Davalıdır" şerhi konulmasına ilişkin müzekkere yazılmış, ara karar ile davacı vekilinin şerhin İcra Müdürlüğüne bildirilmesi ve satışın durdurulması talebinin reddine karar verilmiştir.

DELİLLER :

1. Torbalı Ticaret Odası Başkanlığı Kayıtları

Davalı ... Konut Yapı Kooperatifi'ne ait sicil dosyasının bir örneği celp edilerek dosyamız arasına alınmıştır.

2. Tapu Kayıtları

Dava konusu İzmir İli Torbalı İlçesi Torbalı Mah ... nolu bağımsız bölümünde bulunan taşınmazın en son takyidatlı tapu kaydı celp edilerek dosya arasına alınmış, taşınmazın ... Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğu, Menderes İcra Dairesinin 17/03/2020 tarih ve ... sayılı haciz yazıları ile 158.843,35-TL bedel ile alacaklı ..., ..., Torbalı Vergi Dairesi Müdürlüğü, ... ve Ltd. Şirketi lehine haciz işlendiği anlaşılmıştır.

3. Menderes İcra Dairesinin ... E.sayılı dosyası

Fiziki olarak celp edilerek dosyamız arasına alınan dosyanın incelemesinde; Alacaklı ... tarafından borçlu ...Yapı Kooperatifi aleyhine 25.04.2015 tarihli 100.000,00-TL tutarlı ödemeye ilişkin müvekkiline verilmesi gereken ...Numaralı dairenin ihtara rağmen teslim edilmemesinden dolayı daire bedeli olarak kooperatife ödenen bedelin tahsili istemine ilişkin 100.000,00-TL asıl alacak, 739,73-TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 100.739,73-TL alacak üzerinden başlatılan ilamsız takip olduğu,

Menderes İcra Dairesi tarafından kıymet takdirinin yapılması ve satış işleminin yapılması amacıyla ... İcra Müdürlüğünün ... Talimat nolu dosyasından aldırılan 16/06/2016 tarihli kıymet takdir raporunun incelenmesinde; İzmir ili, Torbalı ilçesi, ... No'lu bağımsız bölüm olarak tapuda kayıtlı ...Torbalı adresinde bulunan ... No'lu bağımsız bölümün mahallinde yapılan inceleme neticesinde taşınmazın 75 000.-TL değerinde ve satış kabiliyetinin zayıf olduğu kanaatine varıldığının rapor edildiği,

09.11.2017 tarihinde taşınmazın 1. Açık arttırma ile satışının yapıldığı, taşınmazın 90.000 TL'ye alacaklı adına alacaklı vekiline (...) ihale edildiği, İcra Müdürlüğünün 12.11.2017 tarihli kararı ile alacaklı vekiline 10 günlük mehil verildiği, alacaklı vekilinin taşınmazın ihale bedelini yatırmaması nedeniyle ihale alıcısından evvel yüksek teklif veren ...'a teklif ettiği, 89.100,00 TL bedelle taşınmazı almak isteyip istemediğini bildirmesi için muhtıra çıkartılmasına karar verildiği,... vekilince İcra Müdürlüğünün bu işleminin hukuka aykırı olduğundan bahisle iptalinin istendiği ,

Torbalı İcra Hukuk Mahkemesinin ... E-... K.sayılı kararı ile şikayetçi ...'ın şikayetinin kabulü ile Torbalı İcra Müdürlüğü'nün ... Talimat sayılı dosyasındaki şikayete konu 23.11.2017 tarihli kararının iptaline, İcra Müdürlüğü'nce tapu kaydında birden fazla alacaklı bulunduğu anlaşddığından 2004 Saydı İİK. nun 140. Maddesi uyarınca sıra cetveli yapdarak ihale alıcısının ihale bedelim yatırması gerekip gerekmediği belirlendikten sonra ihale alıcısı (şikayetçi) aleyhine Tark doğduğu tespit edilir ise ihale bedelini yatırmak üzere süre verilmesi yönünde işlem yapılması gerektiği kararının verildiği anlaşılmıştır.

4. Davalı Kooperatife Ait Belgeler ve Cari Hesap Dökümleri

5. Keşif ve Bilirkişi raporları

i) Dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin tespiti için Fen bilirkişi ve İnşaat Mühendisi bilirkişi marifetiyle 18/03/2021 tarihinde yapılan keşif icrası sonrasında bilirkişi heyeti tarafından tanzim edilen 08/04/2021 havale tarihli raporda özetle; Bölgesel bazda yapılan araştırmalarda, dava konusu taşınmazla aynı lokasyonda site içinde benzer özelliklere yapılı olan dairelerin Serbest Piyasa koşullarındaki talep değerlerine göre; dava konusu taşınmazın keşif tarihi İtibari ile olabilecek rayiç değeri, fiziki İmalat seviyesine göre; 144.572,00 TL, dava tarihi itibari ile olabilecek rayiç değerin 116.402,00 TL mertebesinde olabileceği, değerlemede dairenin imalatlarının bitmemiş olması nedeni ile imalat seviyesinin % 85 olarak alınarak, fiili durumu ile olabilecek satış rayici olarak ortaya konulmuş olduğu, rapor edilmiştir.

ii)Davacı vekilinin bilirkişi raporuna itirazları doğrultusunda heyetten aldırılan 19/11/2021 havale tarihli ek raporda özetle; Davacı itirazı ile matematiksel hata yapıldığı anlaşıldığından değerleme konusu taşınmazın itiraz kapsamında yeniden yapılan Kıymet takdir incelemesinde aynı sitedeki 3.katta satılık olan daire emsal alınarak yeniden yapılan kıymet takdirinde; Keşif tarihi itibariyle 233.750,00-TL, dava tarihi itibari ile 176.000,00-TL mertebesinde piyasa arz/ satış değeri olabileceğinin öngörüldüğü, rapor edilmiştir.

iii) Davacının, davalı kooperatif üyesi olup olmadığı; üye ise kooperatif üyeliğinden kaynaklı edimleri yerine getirip getirmediği, kura listesinde davacıya isabet eden taşınmazın dava konusu taşınmaz olup olmadığı, davacının bu taşınmazın davalı adına tapu kaydının iptali ile, tescilini talep edip edemeyeceği hususlarında kooperatif belge ve kayıtları üzerinde inceleme yaptırılarak Kooperatif Uzmanı bilirkişinden aldırılan 24/03/2022 havale tarihli raporda özetle; Davalı Kooperatif tarafından defterlerin ibraz edilmediği, ibraz edilen incelemeye konu, genel kurula ait gündemi içeren çağrı yazıları, 01.08.2011 ile 15.07.2012 dönemini kapsayan banka hesap ekstreleri, cari hesap dökümleri üzerinde yapılan incelemeler neticesinde;

Dava, kura sonucu ortak olarak davacıya tahsis edilen bağımsız bölümün (İzmir İli, Torbalı İlçesi, Torbalı Mahallesi,... nolu mesken), davalı kooperatif adına çıkartılan mevcut tapusunun iptal edilerek davacı adına tescil edilmesi ile ilgili olup, delillerin nihai takdiri Mahkemeye ait olmak üzere,

Davacı ...'ın, davalı kooperatifin ortağı olduğu taraflarca kabul edilmekte olduğu ve bu konuda uyuşmazlık bulunmadığı, ibraz edilen belgelerinde, taraflar arasındaki ortaklık ilişkisini doğrulamakta olduğunu, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, kooperatif ortaklarının tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul edilebilmesi için ferdi mülkiyete geçilerek, konutların mülkiyetinin ortaklara devredilmiş ve ortaklık borçlarının yerine getirilmiş olmasının gerekmekte olduğu,

Tapu kayıtlan ile taraflann beyanlarından, ferdi mülkiyete geçilerek, konutlann mülkiyetinin ortaklara devredildiğinin anlaşıldığı, İbraz edilen cari hesap dökümlerinden, davacı ...'ın, 31.12.2011 tarihi itibariyle 3.150,00 TL, 31.12.2012 tarihi itibariyle 4.320,00 TL aidat borcunun bulunduğu anlaşılmakta ise de, bu durumun davacı ile sınırlı olmadığı, ortaklann büyük bir bölümünün de değişik miktarlarda borçlannın bulunduğunun anlaşıldığı,

Davacı ...'ın, borçlu olmasma rağmen, Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesindeki eşitlik ilkesine dayanarak, kooperatif adına çıkartılmış olan mevcut tapunun iptal edilerek, kendi adına tescil edilmesini talep etmekte haklı olup olmadığının, hukuki bir sorun olarak Mahkemenin takdirinde olduğu,

İbraz edilen Cari Hesap Dökümlerine, ortağın adı ve soyadı ile birlikte, bu ortağa tahsis edilen bağımsız bölümün blok ve numarasının da yazılmış olduğu, davacıya ait bağımsız bölümün blok ve numarasının "..." olarak gösterilmiş olduğu, "...nolu bağımsız bölüm " anlamına geldiği, kooperatif yetkililerinin beyanına göre, ferdileşme aşamasında gözden kaçınldığı için ... nolu daire, davacı ... adına tescil ettirilememiş olduğu, sonrasında ise müteahhit firma tarafından tedbir koydurulması nedeniyle ferdileşme işleminin gerçekleştirilememiş olduğu, dava konusu taşınmazın halen boş olduğunun belirtildiği, hususları, rapor edilmiştir.

UYUŞMAZLIK:

Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasıdır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık; davacının davalı kooperatif üyesi olup olmadığı, üye ise kooperatif üyeliğinden kaynaklı edimlerini yerine getirip getirmediği, kura listesinde davacıya isabet eden taşınmazın İzmir ili Torbalı İlçesi ... nolu bağımsız bölüm olup olmadığı, davacının bu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile tescili talebinin yerinde olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Mahkememizce yapılan yargılama, getirtilen kayıt ve belgeler ile alınan bilirkişi raporları ile birlikte değerlendirildiğinde;

Davacı tarafından dava konusu taşınmazın davalı kooperatif tarafından kendi adına tescil edilmesi gerektiği iddiası ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesi talep edilmiştir. Davalı kooperatif yetkilileri tarafından davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu kabul edilmekte ve bu konuda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Mahkememizce kooperatif uzmanından alınan raporu doğrultusunda davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu, davalı kooperatif tarafından inşa edilen konutların kura çekimlerinin 10/07/2005 tarihinde yapıldığı, kurada davacıya ... nolu bağımsız bölümün isabet ettiği, davacı tarafından bu dairenin ...nolu daire ile becayiş edildiği, ferdi mülkiyete geçilerek diğer bağımsız bölümlerin mülkiyetinin ortaklara devredildiği ancak üzerindeki hacizler sebebiyle ... nolu dairenin davacı adına tescil edilemediği, D Bloktaki ... nolu bağımsız bölümün halen davalı kooperatif adına kayıtlı olduğu, taşınmazın tapu kaydı üzerinde haciz şerhlerinin bulunduğu,

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, kooperatif ortaklarının tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul edilebilmesi için ferdi mülkiyete geçilerek, konutların mülkiyetinin ortaklara devredilmesi, ortaklıktan doğan parasal yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması gerektiğinden bu yönde yapılan değerlendirmede celp edilen tapu kayıtlarından, ferdi mülkiyete geçilerek konutların mülkiyetinin kooperatif ortaklarına devredildiği, dosyamıza ibraz edilen cari hesap dökümlerinden davacının 31/12/2011 tarihi itibariyle 3.150,00-TL, 31/12/2012 tarihi itibariyle 4.320,00-TL aidat borcunun bulunduğu, bu durumun davacı ile sınırlı olmadığı ortakların büyük bir bölümünün değişik miktarlarda borçlarının bulunduğu, buna rağemn bağımsız bölümlerin ortaklara devredildiği gözetildiğinde davacının eşitlik ilkesine dayanarak, kooperatif adına çıkartılmış olan mevcut tapunun iptalini talep edebileceği kanaatine varılarak davacının tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davanın KABULÜNE, İzmir ili, ... Blok bağımsız bölüm (...) no'lu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline,

2. İİK nın 28. maddesi uyarınca hüküm özetinin derhal ilgili tapu sicil müdürlüğüne tevdiine,

3. Safahatta verilen ihtiyati tedbir kararının (davalıdır şerihinin) hükmün kesinleşeceği tarihe kadar devamına,

4. Karar tarihi itibariyle alınması gereken 12.022,56. TL karar ve ilam harcından peşin harç olarak alınan 170,78. TL ile 2.834,87. TL harcın mahsubu ile bakiye 9.016,91. TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,

5. Davacı tarafça peşin harç için yapılan 170,78. TL ve 2.834,87. TL ile başvuru harcı için yapılan 54,40. TL olmak üzere toplam 3.060,05. TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

6. Davacı tarafından işbu dosyada yapılan toplam 3.929,65. TL (bilirkişi ücreti+ posta masrafı+ keşif harcı) yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

7. Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihindeki AAÜT gereğince hesaplanan 28.160,00. TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak alınarak davacıya verilmesine,

8. Karar kesinleştiğinde ayrıca karar yazılmaya gerek görülmeden artan gider avansının ilgilisine iadesine,

Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda HMK'nın 345. maddesi uyarınca gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesince incelenmek üzere istinaf yolu açık olarak verilen karar açıkça okundu, ana çizgileriyle anlatıldı. 12/12/2023

Katip ...

e-imzalı

Hakim ...

e-imzalı